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正文內(nèi)容

物業(yè)公司管理法規(guī)論壇-預(yù)覽頁(yè)

 

【正文】 這些利益要求和意志有的相同或近似,而有的相異甚至對(duì)立沖突?! ?2)中國(guó)現(xiàn)階段尚處于社會(huì)主義社會(huì)的初級(jí)階段,實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化事業(yè)是初級(jí)階段社會(huì)主義建設(shè)事業(yè)的主干事業(yè),改革既是促進(jìn)社會(huì)主義建設(shè)事業(yè)的必要手段和條件,又是社會(huì)主義建設(shè)事業(yè)本身的有機(jī)組成部分之一,是對(duì)中國(guó)各種社會(huì)關(guān)系制度的自覺(jué)調(diào)整、建設(shè)和完善。物業(yè)管理法規(guī)可以劃分為相互聯(lián)系的六種功能:①組合功能。③調(diào)整功能。指物業(yè)管理法規(guī)所提供的各種模式化法律規(guī)范,指引人們?cè)谖飿I(yè)管理活動(dòng)及關(guān)系中,可以進(jìn)入何種法律境位,可以怎樣行為,應(yīng)當(dāng)怎樣行為和不得怎樣行為,側(cè)重于為物業(yè)管理的當(dāng)事人或介入者指導(dǎo)行為標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則。指物業(yè)管理法規(guī)作為規(guī)范、國(guó)家意志化的社會(huì)意識(shí)存在形式,其實(shí)施于全社會(huì)勢(shì)必會(huì)影響人們對(duì)物業(yè)管理的思想意識(shí)和情感,啟發(fā)人們對(duì)物業(yè)管理事業(yè)的支持和合作的積極性。與此革命性轉(zhuǎn)變相適應(yīng),中國(guó)城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制和住房制度也逐漸轉(zhuǎn)入為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展、社會(huì)生活力提高服務(wù)和依法治“業(yè)”(事業(yè))的軌道。物業(yè)管理使房屋管 理特別是區(qū)分所有的住宅樓宇和公有房屋的管理脫離政府房產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)管軌道,而由業(yè)主通過(guò)自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合方式實(shí)現(xiàn)了房屋等物業(yè)的管理社會(huì)化,建立起國(guó)家法規(guī)組控、政府行政指導(dǎo)監(jiān)督、業(yè)主自治管理和物業(yè)管理企業(yè)依合同受托實(shí)施專業(yè)化管理的新型物業(yè)管理體制。傳統(tǒng)的房屋管理組織是房地產(chǎn)管理部門(mén)所屬的房管所、站,雖然也具有一定的專業(yè)性,但因其業(yè)務(wù)只局限在收取低房租、簡(jiǎn)單維護(hù)房屋和不復(fù)雜的附屬設(shè)備方面,專業(yè)水平并不高,已不能適應(yīng)改革開(kāi)放后科技進(jìn)步成果大量用于新建房屋樓宇,和人們隨社會(huì)生活力提高對(duì)生活環(huán)境質(zhì)量要求嚴(yán)格化,而使物業(yè)管理內(nèi)容增加了很多需專業(yè)人才才能管好的項(xiàng)目這種新形勢(shì),并且隨著房改深化使公有住房日益減少和房地產(chǎn)管理體制 改革深化使政企分開(kāi),房管所、站的生存基礎(chǔ)轉(zhuǎn)為市場(chǎng),最終也必將通過(guò)轉(zhuǎn)制蛻變成企業(yè)法人型的物業(yè)管理組織。物業(yè)管理是一種以市場(chǎng)為運(yùn)行基礎(chǔ),以需求為運(yùn)行動(dòng)能,以合同為運(yùn)行紐帶,以法制為運(yùn)行保障的新型運(yùn)行機(jī)制。物業(yè)管理是實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營(yíng),企業(yè)通過(guò)向物業(yè)的業(yè)主和使用人以及向社會(huì)提供全方位有償服務(wù)來(lái)營(yíng)建和維持“造血功能”,使物業(yè)管理逐步走入良性循環(huán),并減輕政府補(bǔ)貼包袱。物業(yè)管理在中國(guó)大陸誕生初期雖然是在傳統(tǒng)的房屋管理體制和城市管理體制的夾縫中利用住房制度改革和商品房外銷的機(jī)遇而逐步發(fā)展的,但從一開(kāi)始就表現(xiàn)出了適合和體現(xiàn)中國(guó)國(guó)情和城市與房地產(chǎn)管理體制改革發(fā)展趨勢(shì)的優(yōu)點(diǎn),這些優(yōu)點(diǎn)經(jīng)過(guò)發(fā)展充實(shí)并在1994年以后得到國(guó)家 物業(yè)管理法規(guī)的肯定和規(guī)范化,形成了具有豐富內(nèi)容并在法規(guī)中體現(xiàn)出來(lái)的物業(yè)管理中國(guó)特色。  物業(yè)管理屬于國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分類中的第三產(chǎn)業(yè),從專業(yè)性上看,它是房地產(chǎn)業(yè)的分支行業(yè)。僅新建成住宅,每年至少需要2萬(wàn)人以上從業(yè)于物業(yè)管理,為社會(huì)提 供了大量的專業(yè)化勞務(wù)就業(yè)機(jī)會(huì)。因此,物業(yè)管理的有無(wú)和好壞,是直接關(guān)系到住宅與房地產(chǎn)業(yè)能否實(shí)現(xiàn)社會(huì)再生產(chǎn)良性循環(huán)的大問(wèn)題。物業(yè)管理的開(kāi)展,有利于物業(yè)的保值和增值,使住宅區(qū)和廠 商辦公區(qū)的環(huán)境以及城市形象都獲得很大改觀,進(jìn)而吸引更多的外來(lái)投資,發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生產(chǎn)力物業(yè)管理法制概念和基本要求   “法制”概念是一個(gè)多義詞:①是作為法律制度的簡(jiǎn)稱,與政治制度、經(jīng)濟(jì)制度、文化制度等相對(duì)應(yīng);②是指執(zhí)政集團(tuán)按照民主和守法原則,把國(guó)家事務(wù)制度化、法律化,并嚴(yán)格依法進(jìn)行社會(huì)管理、依法行政的一種方式;③是指法及法律規(guī)范確立和實(shí)施體系,包括立法、執(zhí)法、司法、督法組織制度體系和法的表現(xiàn)形式體系;④是指一個(gè)國(guó)家有法律和法律制度而又得到普遍遵守和嚴(yán)格執(zhí)行所形成法律秩序的狀態(tài)。   根據(jù)中國(guó)共產(chǎn)黨十五大報(bào)告提出的依法治國(guó)綱領(lǐng)和全國(guó)人民共同愿望,1996年3月第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議以通過(guò)決議的形式正式以法律確立了“依法治國(guó),建立社會(huì)主義法治國(guó)家”的指導(dǎo)方針和奮斗目標(biāo),“法治”原則從此成為我國(guó)法制的根本性原則。物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式和立法體制   立法是物業(yè)管理法制建設(shè)的首要環(huán)節(jié),依法治業(yè)(物業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)、事業(yè))首先要“有法可依”且應(yīng)有“良法”可依。與此相適應(yīng),物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式也是多樣的,并形成下列法規(guī)體系:   (1)憲法   是國(guó)家的根本法,經(jīng)特別程序制定,具有最高的法律效力。目前我國(guó)尚未制定以《物業(yè)管理法》為名的專門(mén)物業(yè)管理法律(若制定當(dāng)屬普通法律類),但《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法 》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《環(huán)境保護(hù)法》和正在研討擬定的《物權(quán)法》、《住宅法》等法律中可適用于物業(yè)管理的活動(dòng)和糾紛處理的法律規(guī)范,都是物業(yè)管理法規(guī)的組成部分和表現(xiàn)形式。   (4)國(guó)務(wù)院部、委發(fā)布的行政規(guī)章   國(guó)務(wù)院所屬各部、委有權(quán)根據(jù)法律和國(guó)務(wù)院發(fā)布的行政法規(guī)、決定、命令,在本部門(mén)的權(quán)限范圍內(nèi),發(fā)布命令、指示和規(guī)章,其發(fā)布的規(guī)章其地位屬于高于地方性法規(guī)的廣義的行政性法規(guī)。此外,地方各級(jí)人民代表大會(huì)有權(quán)發(fā)布決議,縣級(jí)以上地方各級(jí)人民政府有權(quán)發(fā)布決定和命令,這些地方性法規(guī)、決議、決定和命令所包含有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)范性內(nèi)容,雖然只在本地方行政區(qū)域內(nèi)有效,但都是物業(yè)管理法規(guī)體系的組成部分。   憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、國(guó)務(wù)院部委和地方政府的行政規(guī)章,有權(quán)解釋各級(jí)人大和政府發(fā)布的決議、決定、命令、指示中包含的與物業(yè)管理有關(guān)的法律規(guī)范都是物業(yè)管理法規(guī)的淵源,共同有機(jī)組成物業(yè)管理法規(guī)體系。執(zhí)法是法律執(zhí)行的簡(jiǎn)稱,是國(guó)家機(jī)關(guān)的一種職權(quán),對(duì)于行使職權(quán)的機(jī)關(guān)而言,這種權(quán)力既是一種權(quán)利,又是一種必須履行的義務(wù)。  例如,《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第6條第1款規(guī)定:市政府住宅行政管理部門(mén)是特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門(mén)?! ∈屑?jí)以上物業(yè)管理的歸口主管機(jī)關(guān)的主要職責(zé)是:①貫徹執(zhí)行國(guó)家和本地方有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策,研究制定物業(yè)管理的有關(guān)行政措施;②管理本地方物業(yè)管理行業(yè),促進(jìn)管理專業(yè)化、服務(wù)社會(huì)化、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制的建立和健全;③負(fù)責(zé)物 業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查和管理工作;④負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理人員的上崗培訓(xùn);⑤制定和修改物業(yè)管理合同、業(yè)主公約等示范文本;⑥參與制定和調(diào)整物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的工作;⑦監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)管理;⑧依法查處物業(yè)管理中發(fā)生的違法行為,對(duì)違法行為依法實(shí)施處罰。物業(yè)管理的法律適用是指在物業(yè)管理中發(fā)生涉法糾紛和違法犯罪時(shí),由專門(mén)機(jī)關(guān)(人民法院)以第三者公裁人角色依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)和有關(guān)法律對(duì)案件當(dāng)事人各方(民事、經(jīng)濟(jì)、行政案件中的原告和被告,刑事案件中的公訴人與犯罪嫌疑人)作出裁決的行為?! ?yán)格執(zhí)行法律、正確適用法律是依法治國(guó)的中心環(huán)節(jié),用法必準(zhǔn)是對(duì)執(zhí)法和司法的共同要求?! ∥覈?guó)物業(yè)管理法規(guī)的適用之基本要求是準(zhǔn)確、合法、及時(shí)?! ?3)物業(yè)管理法規(guī)的遵守  法的遵守簡(jiǎn)稱守法。指人們僅僅是或者主要是依法履行自己的義務(wù),卻沒(méi)有充分享用自己的合法權(quán)利。指人們既能嚴(yán)格履行自己的法律義務(wù),又能充分、有效地享用法規(guī)所賦予的廣泛權(quán)利。切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理法律當(dāng)事人的法律意識(shí)、權(quán)利意識(shí)和公民意識(shí)的開(kāi)發(fā)教育,培養(yǎng)人們對(duì)物業(yè)管理法規(guī)的充分認(rèn)識(shí)和認(rèn)同的良好態(tài)度,會(huì)極大地促進(jìn)人們積極遵守物業(yè)管理法規(guī),自覺(jué)維護(hù)物業(yè)管理法律秩序。物業(yè)管理法律監(jiān)督結(jié)構(gòu)也包括上述三大類九個(gè)要素,只是在社會(huì)團(tuán)體的監(jiān)督中更突出業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)和消費(fèi)者協(xié)會(huì)的監(jiān)督作用,在人民群眾的直接監(jiān)督中更突出業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)員工的監(jiān)督作用。物業(yè)管理法律關(guān)系概述  一、研究物業(yè)管理法律關(guān)系的意義  物業(yè)管理法律關(guān)系是指物業(yè)管理法規(guī)實(shí)際組控物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系和社會(huì)行為時(shí)所形成的法律上的物業(yè)管理特定境位中主體間權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。  物業(yè)管理法律關(guān)系在中國(guó)大陸是隨著改革開(kāi)放后房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和物業(yè)管理事業(yè)于1981年開(kāi)始起步推進(jìn)而出現(xiàn)的一種嶄新的法律關(guān)系,對(duì)其進(jìn)行研究具有十分重要的意義:  、調(diào)整物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系的產(chǎn)物(結(jié)果),是根據(jù)物業(yè)管理法律規(guī)范確立的以民事經(jīng)濟(jì)權(quán)利義務(wù)為主要內(nèi)容的社會(huì)關(guān)系,是用來(lái)直接規(guī)范現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理關(guān)系,使該關(guān)系在法律軌道上運(yùn)行的根本手段和法律模式。物業(yè)管理法律關(guān)系與作為物業(yè)管理法規(guī) 調(diào)整對(duì)象的社會(huì)關(guān)系實(shí)際上只是一個(gè)關(guān)系,換言之,受物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整的社會(huì)關(guān)系是以物業(yè)管理法律關(guān)系出現(xiàn)的?! 。飿I(yè)管理法規(guī)是通過(guò)物業(yè)管理法律關(guān)系實(shí)現(xiàn)其調(diào)整物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系的目的。因此,研究物業(yè)管理法律關(guān)系,有利于通過(guò)完善立法、嚴(yán)格執(zhí)法、加強(qiáng)司法、采用促進(jìn)自覺(jué)守法綜合措施等方式辦法,來(lái)有針對(duì)性地解決中國(guó)現(xiàn)實(shí)改革和發(fā)展過(guò)程中所產(chǎn)生的物業(yè)管理關(guān)系各類主體間居處境位所含利益、權(quán)利和義務(wù)的不平等、不公平、不協(xié)調(diào)等矛盾問(wèn)題,有效化解有關(guān)當(dāng)事人間的利益沖突,從而對(duì)建立和穩(wěn)定和諧的物業(yè)管理法律秩序起到積極影響效應(yīng)。由于變動(dòng)原因本 身屬于法律事實(shí)問(wèn)題,并不是法律關(guān)系本身的構(gòu)成因素,因此,我們采用三要素說(shuō),但是同時(shí)強(qiáng)調(diào)主體乃是指處于特定法律境位的具有法定身份的主體。  法律關(guān)系的主體是人。人格是隨主體的產(chǎn)生而產(chǎn)生,并與主體不可分離地共存,主體不存在了其人格也消失。如民法調(diào)整的人身關(guān)系包括身體關(guān)系、人格關(guān)系與身份關(guān)系三類。權(quán)利是指法律根據(jù)現(xiàn)實(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化生活條件,賦予一定法律關(guān) 系主體在獲取及維護(hù)某種合法利益的事務(wù)范圍內(nèi)按照自己意思或意志自由行為的能力?! ∥飿I(yè)管理關(guān)系的權(quán)利種類是多樣的,主要包括民事權(quán)利、商事權(quán)利和政事權(quán)利三大類。根據(jù)義務(wù)與義務(wù)主體間的關(guān)系,義務(wù)可分為專屬義務(wù)(指不得轉(zhuǎn)移其他主體負(fù)擔(dān)的義務(wù))和非專屬義務(wù)(指可以依法平等轉(zhuǎn)移給他人承受的義務(wù))兩類。關(guān)于物業(yè)管理的各種具體權(quán)利和義務(wù)詳見(jiàn)本書(shū)有關(guān)章節(jié)的專門(mén)介紹和論述。按利益載現(xiàn)形式的不同,可劃分為物業(yè)、權(quán)利、行為效果三類?! ?。  。如物業(yè)管理保安人員巡邏行為過(guò)程中所產(chǎn)生的對(duì)有犯罪意圖者無(wú)形鎮(zhèn)懾其不敢輕舉妄動(dòng)的保安效果,又如物業(yè)管理行政主管部門(mén)對(duì)業(yè)主委員會(huì)組建的行為給予指導(dǎo)有效地使其順利組建成功的指導(dǎo)行為效果?!耙谆币辉~具有事物關(guān)系形成和產(chǎn)生、變更、轉(zhuǎn)化、終止、消滅含義。根據(jù)法律事實(shí)是否與物業(yè)管理法律關(guān)系主體的意志有關(guān)可以劃分為自然事實(shí)與行為事實(shí)兩大類??蛇M(jìn)一步分為不可抗力事件和社會(huì)意外事件兩種情況?!辈豢煽沽κ录ǔV缸匀粸?zāi)害性的事件(如地震、風(fēng)暴等)和社會(huì)性的戰(zhàn)爭(zhēng)等。例如,業(yè)主的下落不明,約定或法定的時(shí)間經(jīng)過(guò)。他人行為是指由非當(dāng)事人實(shí)施的而能使當(dāng)事人之間發(fā)生一定法律關(guān)系易化的行為。人的行為依其合法性可分為合法行為和違法行為(包括違約行為、侵權(quán)行為等)。  物業(yè)管理糾紛是一種歷史的社會(huì)現(xiàn)象,反映了人們社會(huì)財(cái)產(chǎn)關(guān)系中的一種矛盾狀況,體現(xiàn)18世紀(jì)60年代以來(lái)社會(huì)三種基本矛盾(社會(huì)生產(chǎn)力與生產(chǎn)關(guān)系的矛盾、社會(huì)生活力與生態(tài)環(huán)境的矛盾、社會(huì)主體的個(gè)體利益與公共利益的矛盾)運(yùn)動(dòng)對(duì)物業(yè)的管理和對(duì)業(yè)主服務(wù)社會(huì)關(guān)系產(chǎn)生的深刻影響。  (1)按糾紛所屬法律部門(mén)不同的法律關(guān)系性質(zhì)差異,可以將物業(yè)管理糾紛劃分四大類:  ?、倜袷录m紛。正確地說(shuō)是經(jīng)濟(jì)管理和協(xié)作糾紛?! 、坌姓m紛?! 、苄淌录m紛?! ?2)按糾紛與權(quán)益連帶關(guān)系狀態(tài)的不同,可以將物業(yè)管理糾紛劃分為兩個(gè)方面: ?、凫o態(tài)的物業(yè)管理糾紛。例如物業(yè)管理事務(wù)處理權(quán)行使過(guò)程中引起的無(wú)權(quán)爭(zhēng)議、越權(quán)爭(zhēng)議、抗拒爭(zhēng)議等糾紛。 ?、谖飿I(yè)管理債權(quán)類糾紛。主要是物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)和其他有關(guān)行政部門(mén)在行使職權(quán)的具體行政行為中與行政相對(duì)人之間發(fā)生的行政權(quán)限和行政權(quán)行使是否違法、是否得當(dāng)、是否顯失公正的爭(zhēng)執(zhí)。例如業(yè)主不執(zhí)行業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定或不執(zhí)行業(yè)主會(huì)議續(xù)籌物業(yè)維修基金的分?jǐn)倹Q定而引起的糾紛。物業(yè)管理法規(guī)賦予業(yè)主團(tuán)體自治的組織權(quán)力和保護(hù)業(yè)主團(tuán)體自治運(yùn)行秩序,承認(rèn)業(yè)主公約的自治規(guī)范約束力。在各種物業(yè)管理糾紛中,有的還因含有涉外因素而成為涉外糾紛。就是業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部,有時(shí)也會(huì)發(fā)生利益要求有分歧的不同團(tuán)組的涉眾糾紛,例如前期已入住業(yè)主們和后期才入住業(yè)主們對(duì)已成立的業(yè)主委員會(huì)的改組爭(zhēng)斗糾紛,大業(yè)主和小業(yè)主們的利益矛盾糾紛,少壯業(yè)主們與老年業(yè)主們?cè)诟慕?、增建公共設(shè)施和將部分綠地、公共場(chǎng)地改變?yōu)闋I(yíng)業(yè)性場(chǎng)所的決議方面所作的斗爭(zhēng)糾紛等等。但是由于中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)起步較遲,大部分企業(yè)的專業(yè)水準(zhǔn)和員工綜合素質(zhì)不是很高,因而在專業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)供給上難以滿足眾多業(yè)主們的需要。這就使得物業(yè)管理和業(yè)主自治管理實(shí)施過(guò)程中所發(fā)生的新型糾紛失范,沒(méi)有可依據(jù)的對(duì)應(yīng)規(guī)范來(lái)對(duì)新型糾紛作出處理,從而造成一些糾紛長(zhǎng)期難以解決,困擾當(dāng)事人和行政主管機(jī)關(guān)。一些涉及業(yè)主團(tuán)體自治事務(wù)的糾紛當(dāng)事人,未能真正把握民主自治的精神和原則,不正當(dāng)行使或者濫用自己的成員權(quán),人為地在業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部制造派別對(duì)立糾紛和其他糾紛;一些糾紛當(dāng)事人缺乏起碼的法律常識(shí),特別缺乏合同法知識(shí),在訂立各種服務(wù)合同時(shí),連合同應(yīng)屬哪一類(如未分清停車場(chǎng) 地使用合同與車輛保管合同的區(qū)別,未明白委托合同與行紀(jì)合同、居間合同、買賣合同的差異)都搞不清,一些涉及自己切身利益的最主要的條款都未在合同中作出明確約定,以致在合同履行時(shí)發(fā)生糾紛;有的糾紛當(dāng)事人并不缺乏民主法律知識(shí),但民主法制觀念淡薄,訂了業(yè)主公約、服務(wù)合同之后不認(rèn)真履行,甚至故意侵犯對(duì)方當(dāng)事人的合法權(quán)益,無(wú)理取鬧,得理不讓人,從而釀成糾紛;有的糾紛當(dāng)事人有意或無(wú)意地將不同主體間的法律關(guān)系相混淆,把原本不屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的法律關(guān)系硬牽扯到物業(yè)管理企業(yè)身上而引發(fā)糾紛?! ?5)有些糾紛的當(dāng)事人確有實(shí)際困難?! 】傊?,造成當(dāng)前物業(yè)管理糾紛的原因是相當(dāng)復(fù)雜的,但是,就一件具體的物業(yè)管理糾紛而言,可能只有一兩個(gè)主要原因?!彼^“嚴(yán)格執(zhí)行”包含兩層意思:凡是法規(guī)政策有明文規(guī)定的應(yīng)照文嚴(yán)格執(zhí)行;凡是法規(guī)政策沒(méi)有明確規(guī)定或規(guī)定不同樣的,就應(yīng)嚴(yán)格按照法規(guī)政策的原本精神和基本原則,公正地作出處理或裁決。在解決物業(yè)管理糾紛涉及業(yè)主公約的正當(dāng)約定條款適用時(shí),應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其效力并予以維護(hù)和貫徹執(zhí)行。產(chǎn)權(quán)和債權(quán)是民事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的兩項(xiàng)維系經(jīng)濟(jì)利益的基本權(quán)利,是民事經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)關(guān)系的重要權(quán)利紐結(jié),關(guān)系社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行秩序,歷來(lái)是國(guó)家法律保護(hù)的重點(diǎn)對(duì)象。   (5)保障社會(huì)公益優(yōu)先實(shí)現(xiàn)和社會(huì)安定的原則。由于物業(yè)管理糾紛的情況比較復(fù)雜,牽涉面廣,引發(fā)原因多樣,因而在具體處理糾紛時(shí),既要嚴(yán)格依法處理,也要奉行“以事實(shí)為根據(jù),以法律為準(zhǔn)繩”的法律原則,從實(shí)際出發(fā),尊重歷史事實(shí),兼顧社會(huì)妥當(dāng)效果。業(yè)主團(tuán)體自治規(guī)范又分業(yè)主公約和其他自治規(guī)約(包括業(yè)主
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