【正文】 個社會關(guān)系秩序的建立、調(diào)整和維護(hù)符合人民的根本利益和共同意志要求。指物業(yè)管理法規(guī)提供了判斷衡量、評定物業(yè)管理活動當(dāng)事人的 行為是合法還是違法的標(biāo)準(zhǔn)和尺度。 　　③市場化的物業(yè)管理運行機制。到1999 年底，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模，就業(yè)人數(shù)與日俱增，整體素質(zhì)相對提高。法治原則內(nèi)容的實現(xiàn)離不開法制，法治是健全的民主性法制要達(dá)到的結(jié)果，而法制功能作用的充分發(fā)揮又依靠法治原則的真正貫徹執(zhí)行。行政性法規(guī)中的有關(guān)物業(yè)管理的法律規(guī)范是物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式?！督K省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第4條中規(guī)定：省人民政府建設(shè)行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，市、縣(市)建設(shè)( 房產(chǎn))行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，其具體職責(zé)由同級人民政府確定。其中準(zhǔn)確認(rèn)定事實是用法的最初步驟，也是正確用法的關(guān)鍵，對后面兩階段的工作產(chǎn)生直接影響?！　∮绊懭藗兪胤ǖ囊蛩厥清e綜復(fù)雜的，可分為守法者自身素質(zhì)因素和守法環(huán)境因素。法律規(guī)范是抽象的，因為法律規(guī)定是并且只能是針對受其規(guī)范的時空之內(nèi)不特定的一切人和生活事實而發(fā)。法律關(guān)系是一種人與人之間的社會關(guān)系，所以必須有參加這種關(guān)系的主體。任何法律關(guān)系都包含權(quán)利和義務(wù)兩方面的內(nèi)容，權(quán)利內(nèi)容是通過相應(yīng)的義務(wù)來表現(xiàn)的，義務(wù)內(nèi)容又用相應(yīng)的權(quán)利來限定?，F(xiàn)代意義的物業(yè)屬物類客體范疇，它包括傳統(tǒng)法律規(guī)定的不動產(chǎn)或房地產(chǎn)之實物及其圍括的空間和環(huán)境。例如，業(yè)主方與物業(yè)管理公司因為簽訂委托管理物業(yè)合同的行為而發(fā)生一個合同之債的法律關(guān)系，之后雙方補簽增加物業(yè)管理服務(wù)項目合同的行為而使原委托管理物業(yè)合同關(guān)系的客體發(fā)生相應(yīng)變化，最后因為雙方的完全和適當(dāng)履行的行為及合同期滿的事實 而消滅了這種債的關(guān)系?！　。赣扇擞幸庾R地進(jìn)行與一定法律關(guān)系易化有關(guān)活動的客觀現(xiàn)象。物業(yè)管理糾紛大部分屬于民事糾紛，主要表現(xiàn)為：服務(wù)合同糾紛(違約糾紛)、侵權(quán)糾紛、不動產(chǎn)相鄰關(guān)系糾紛、無因管理糾紛等。　?、趧討B(tài)的物業(yè)管理糾紛。其特點可以大體概括表述為以下三點：　　(1)物業(yè)管理糾紛釀成不僅基于違法或違背社會公共利益行為，而且基本違反業(yè)主團(tuán)體自治規(guī)約的行為?！　?2)對新生事物的法律規(guī)范不健全和行政管理工作欠得力。物業(yè)管理糾紛的處理原則 　　對物業(yè)管理糾紛，無論是人民調(diào)解組織、物業(yè)管理行政主管機關(guān)、仲裁機關(guān)、人民法院處理時，還是當(dāng)事人之間協(xié)商解決時，都應(yīng)遵守下列原則： 　　(1)嚴(yán)格執(zhí)行法規(guī)和政策的原則。因此，在處理具體物業(yè)管理糾紛時，既要保護(hù)當(dāng)事人的合法財產(chǎn)權(quán)益，又要教育當(dāng)事人顧全大局，個人利益應(yīng)當(dāng)服從公共利益，不得破壞業(yè)主團(tuán)體自治事業(yè)，不得妨礙物業(yè)管理企業(yè)和有關(guān)行政機關(guān)合法行使管理權(quán)。物業(yè)管理糾紛的本質(zhì)不是單純的“物”(物業(yè))或“服務(wù)”的糾紛，而是這些物業(yè)上和服務(wù)過程中的人與人的社會關(guān)系的糾紛,當(dāng)這種社會關(guān)系被物業(yè)管理法規(guī)所組控和調(diào)整時,它就表現(xiàn)為法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系上的糾紛。例如，有些人拖欠自己應(yīng)交的物業(yè)管理服務(wù)費，確實是因為自己經(jīng)濟(jì)陷入十分艱難的困境，但收費方不容緩期，就可能發(fā)生糾紛。歸納起來，大致有下列五個主要原因：　　(1)物業(yè)管理專業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)供不應(yīng)求。　?、芪飿I(yè)管理自治權(quán)類糾紛。有些物業(yè)管理糾紛首先表現(xiàn)為民事經(jīng)濟(jì)糾紛或行政糾紛，但由于未得到及時的解決或未得到公正、公平、合理的解決，就很容易使當(dāng)事人矛盾沖突尖銳化、劇烈化，使糾紛擴(kuò)大化，演變成刑事糾紛，這樣也就使物業(yè)管理糾紛的性質(zhì)發(fā)生了質(zhì)的變化。相應(yīng)的物業(yè)管理民事、經(jīng)濟(jì)行政愈益頻繁，物業(yè)管理糾紛也因種種原因不斷出現(xiàn)。情勢變更法律原則可適用于因社會意外事件引發(fā)的法律關(guān)系易化糾紛。它具有客觀性(不是主觀想象的“事實”)、能動性(能夠影響當(dāng)事人之間法律關(guān)系易化狀態(tài))、法定性(何種客觀現(xiàn)象為法律事實?？腕w亦稱為“標(biāo)的”，是主體所需合法利益(法益)的外在表現(xiàn)載體，它直接反映了人們社會關(guān)系中最核心的利益關(guān)系?！　∥飿I(yè)管理法律關(guān)系的基本主體是業(yè)主及其自治管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和對物業(yè)管理活動的行政監(jiān)管機關(guān)。關(guān)于何為法律關(guān)系的要素，有不同的觀點?！　∥飿I(yè)管理法律關(guān)系論，是關(guān)于物業(yè)管理法規(guī)發(fā)揮組控功能，直接規(guī)范具體物業(yè)管理民事、經(jīng)濟(jì)、行政、刑事關(guān)系的模式的概括理論。消極被動的守法模式不是一種理 想的守法模式。仲裁機構(gòu)的仲裁活動也是一種準(zhǔn)司法活動。根據(jù)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第3條規(guī)定和國家有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理的歸口管理工作；建設(shè)、規(guī)劃、市政、公用、綠化、環(huán)境、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱、郵電、電業(yè)、物價等行政主管部門和物業(yè)所在地人民政府按職責(zé)分工，負(fù)責(zé)物業(yè)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督和指導(dǎo)?！吨腥A人民共和國物業(yè)管理條例》(正在擬定中)就是由中國建設(shè)部牽頭起草、報經(jīng)國務(wù)院審議通過后成為物業(yè)管理行政法規(guī)。 　　物業(yè)管理法制的概念定義可以表述為：物業(yè)管理法制是指物業(yè)管理法規(guī)的確立和實施組織制度及其形式體系。具體點說，物業(yè)管理法律關(guān)系是以區(qū)分清晰的被管物業(yè)產(chǎn)權(quán)(專有權(quán)、共有權(quán)、共用共管權(quán)、使用權(quán))關(guān)系為基礎(chǔ)，圍繞業(yè)主公約、管理規(guī)約、物業(yè)管理服務(wù)委托合同的訂立和履行來建立起物業(yè)管理運行系統(tǒng)；克服過去建管脫節(jié)、多頭參管、無人負(fù)責(zé)的弊病，將房地產(chǎn)生產(chǎn)期的開發(fā)建設(shè)和消費使用期的物業(yè)管理緊密聯(lián)系成一體，從房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計到房地產(chǎn)竣工驗收和交付使用等環(huán)節(jié)都以法律手段保證物業(yè)管理因素發(fā)揮作用，由受委托物業(yè)管理企業(yè)對管區(qū)內(nèi)已建成并使用的全部物業(yè)及其功能系統(tǒng)實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理；物業(yè)管理的組織和運作，實行業(yè)主自治管理與專業(yè)管理相結(jié)合，重大物業(yè)管理措施的采用由業(yè)主團(tuán)體經(jīng)科學(xué)論證作出民主決策，物業(yè)管理企業(yè)發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，積極采用先 進(jìn)適用的科學(xué)技術(shù)以提高和保障物業(yè)管理的成效；整個物業(yè)管理運行過程要符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律和平等互利、等價有償、誠實信用等市場運作原則的要求，物業(yè)管理的行為要規(guī)范化，有法規(guī)依據(jù)、合同依據(jù)、管理規(guī)約依據(jù)，物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容全面化，業(yè)主們根據(jù)競爭優(yōu)勝劣汰規(guī)則并通過招投標(biāo)活動擇優(yōu)聘用受托管理人，有權(quán)辭退履行物業(yè)管理服務(wù)合同義務(wù)不積極、有重大過錯和造成嚴(yán)重不良社會后果的受托管理人；政府以各種優(yōu)惠政策、補貼整治舊住宅區(qū)等積極措施扶持物業(yè)管理事業(yè)發(fā)展；有關(guān)各行政職能部門和公用事業(yè)企業(yè)也依法、依職責(zé)、依義務(wù)對物業(yè)管理中所遇困難的解決，給予支持和協(xié)作配合；對于物業(yè)管理區(qū)界內(nèi)的物質(zhì)文明建設(shè)、精神文明建設(shè)、制度文明建設(shè)和生態(tài)文明建設(shè)的發(fā)展與保持，業(yè)主、業(yè)主團(tuán)體、物業(yè)管理企業(yè)、居委會、政府及有關(guān)職能部門都要共同努力發(fā)揮促進(jìn)作用；物業(yè)管理追求的目標(biāo)不是單一的，而是以社會效益為核心，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的共同提高?！吧鐣蓖怀錾鐣械臉I(yè)主對物業(yè)管理的主導(dǎo)地位和自治作用，“國家化”強調(diào)政府對房屋管理的統(tǒng)管地位和包管作用。例如物業(yè)管理規(guī)范性文件對物業(yè) 管理收費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)高或降低的規(guī)定，即是調(diào)整功能的體現(xiàn)。根據(jù)中國現(xiàn)行物業(yè)管理規(guī)范性文件的規(guī)定，可以將物業(yè)管理法規(guī)的基本任務(wù)表述為：體現(xiàn)人民對物業(yè)管理的共同意志和利益要求，加強對建設(shè)用地上以住宅區(qū)為主的各類物業(yè)的依法管理，以法規(guī)形式確立業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理新體制，明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)及其他有關(guān)管理部門和組織的權(quán)利、義務(wù)的法律關(guān)系，規(guī)范 物業(yè)管理行為，保護(hù)物業(yè)的業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用和維修管理，促進(jìn)物業(yè)管理水平不斷提高，促進(jìn)整潔、安全、方便、舒適的文明生活環(huán)境的 持續(xù)創(chuàng)造與保持，促進(jìn)與物業(yè)相關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的同步增長，維護(hù)物業(yè)管理范圍內(nèi)的公共秩序，用法律手段為社會主義的建設(shè)事業(yè)、市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活利益要求的滿 足創(chuàng)造良好的所需相應(yīng)條件。management)，是指專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員受物業(yè)所有人的委托，依照國家有關(guān)法律法規(guī)和合同，運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的技術(shù)，對已投入使用的物業(yè)以經(jīng)營方式統(tǒng)一管理，并對物業(yè)周圍的環(huán)境、清潔綠化、安全保衛(wèi)、道路養(yǎng)護(hù)等實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理，向業(yè)主或租戶提供全方位服務(wù)。一住宅單位是一物業(yè)，一工廠樓宇是一物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)?！　∧壳?，中國房地產(chǎn)法學(xué)界和物業(yè)管理規(guī)范性文件，對“物業(yè)”概念內(nèi)涵和外延的見解是基本一致的，只是具體表述各有細(xì)微差別。宋代不僅稱動產(chǎn)所有權(quán)為物主權(quán)，稱不動產(chǎn)所有權(quán)為業(yè)主權(quán)，而且已經(jīng)將“物”、“業(yè)”二字連用形成統(tǒng)稱 動產(chǎn)和不動產(chǎn)的“物業(yè)”一詞，如《宋會要輯稿按照英國法律，財產(chǎn)分為兩類：動產(chǎn)(personal與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地，是指房屋室內(nèi)外各類設(shè)備、公共市政設(shè)施及相鄰的場地、庭院、干道。物業(yè)構(gòu)成的空間和環(huán)境，是一種客觀存在，也是物業(yè)業(yè)主權(quán) 益維系的重要對象，是物業(yè)管理不可忽視的重要方面?！　?2)廣義的物業(yè)管理，是指業(yè)主對自己擁有的物業(yè)依法實行個體、團(tuán)體自治管理和受業(yè)主委托的物業(yè)管理企業(yè)法人專業(yè)性管理的結(jié)合。因此，中國物業(yè)管理法規(guī)的本質(zhì)必然是反映人民對物業(yè)管理的共同意志和利益要求。⑥教育功能。傳統(tǒng)的房屋管理是房管單位按照自己單方意志和行政性手段去管理用房戶，用房戶處于被動被管地位而無法選擇管房單位，雙方地位不平等，各用戶的維修用房的需要也難得到公平的滿足。根據(jù)房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的長期性和將中國城市化發(fā)展、住房折舊拆除重建、提高居住水平按低速測算這三項預(yù) 測相加，可知21世紀(jì)的前20年，～，后30年每年需建住房 ～。 　　我國物業(yè)管理法制應(yīng)當(dāng)是體現(xiàn)法治原則的社會主義法制，其基本要求或者說物業(yè)管理法制建設(shè)的基本方針可以概括為48個字：民主法務(wù)、尊法至上、立法求良、變法適宜、有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必糾、用法必準(zhǔn)、司法必公、督法有力、守法自覺。 　　(5)地方性法規(guī) 　　地方省、直轄市、經(jīng)國務(wù)院確定的較大城市和經(jīng)濟(jì)特區(qū)的人民代表大會及其常委會在不與憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下，可以制定地方性法規(guī)，民族自治地方的人民代表大會有權(quán)制定自治條例和單行條例?！渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理條例》第5條第1款規(guī)定：上海市房屋土地管理局是本市物業(yè)管 理的行政主管部門。對事實認(rèn)識錯誤必然導(dǎo)致案件定性錯誤，容易造成冤假錯案。守法或違法的心理機制即對法律的認(rèn)識和態(tài)度以及態(tài)度與行為的協(xié)調(diào)狀況，也直接影響著人們的守法程度。而法律關(guān)系卻是具體的。由于物業(yè)管理法律關(guān)系按所屬組控的法律部門不同可劃 為民事法律關(guān)系、經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系、行政法律關(guān)系、刑事法律關(guān)系，相應(yīng)地，業(yè)事主體又可因其參與的法律關(guān)系類別不同而稱為民事主體、商事主體、政事主體、刑事主體。權(quán)利和義務(wù)相互對應(yīng)地 存在于同一個法律關(guān)系中，同時約束著物業(yè)管理法律關(guān)系的當(dāng)事人雙方。物業(yè)既是設(shè)置于物業(yè)上的物權(quán)法律關(guān)系的客體，又是物業(yè)所有權(quán)、共有權(quán)、自治共管權(quán)、使用權(quán)、共用空間權(quán)、共享環(huán)境權(quán)等物權(quán)關(guān)系的客體，還是物業(yè)管理公司代管物業(yè)權(quán)的客體。　　物業(yè)管理法律事實具體種類很多。根據(jù)行為是否與當(dāng)事人的意志有關(guān)，可以分為當(dāng)事人的行為與他人行為兩種。　?、诮?jīng)濟(jì)糾紛。指在物業(yè)管理的權(quán)利(產(chǎn)權(quán)、債權(quán)、行政權(quán)等)行使、運用過程中所發(fā)生的爭執(zhí)。其他類房地產(chǎn)糾紛都不涉及自治規(guī)約的存在和違反問題。由于中國的物業(yè)管理學(xué)術(shù)界對中國物業(yè)管理法學(xué)理論體系創(chuàng)建工作未能傾注更大精力，物業(yè)管理、業(yè)主團(tuán)體自治管理都屬在20世紀(jì)90年代中期才納入國家規(guī)范化軌道的新生事物，對實踐經(jīng)驗的追蹤調(diào)研總結(jié)或立法工作沒有制度化，使得有關(guān)法規(guī)的健全完善工作滯后于新生事物發(fā)展所提出的法制要求。中國《民法通則》第6條明確規(guī)定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。 　　(6)嚴(yán)守法律政策與實事求是相結(jié)合的原則。 　　(4)堅持權(quán)利與義務(wù)相一致的原則。這主要表現(xiàn)在物業(yè)的管理服務(wù)收費糾紛和物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)項目、種類、服務(wù)深度廣度不適應(yīng)業(yè)主們需要變化的糾紛方面?！　　　‘?dāng)前引發(fā)物業(yè)管理糾紛的原因，有歷史的和現(xiàn)實的，有內(nèi)部的和外部的，有社會的和個人的，有主觀的和客觀的，有管理體制上的和工作上的等各種具體原因。例如，違法建筑和違法搭建的行政確認(rèn)與行政執(zhí)法強行拆除引起的糾紛等。指個人和法人單位的行為觸犯刑事法規(guī)而引起的糾紛?！　　　≈袊飿I(yè)管理事業(yè)起步較遲，1979年后萌芽，1994年開始運用政府行政力量和法規(guī)政策推廣物業(yè)管理，至2000年，中國物業(yè)管理已初具規(guī)模，并在新建住宅區(qū)的管理方面占據(jù)了絕對優(yōu)勢和主導(dǎo)地位。社會意外事件雖然也具有不以法律關(guān)系當(dāng)事人意志為轉(zhuǎn)移的性質(zhì)，但并不當(dāng)然地免除受該事件影響而給對方當(dāng)事人或他人造成損害所應(yīng)負(fù)的合理賠償或補償法律責(zé)任?！　?四)物業(yè)管理法律關(guān)系易化動因——法律事實　　物業(yè)管理法律事實是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認(rèn)可的，能引起物業(yè)管理法律關(guān)系發(fā)生( 產(chǎn)生)、變更和終止(消滅)的客觀現(xiàn)象或原因條件?！　?三)物業(yè)管理法律關(guān)系的客體　　物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指法律關(guān)系主體承受的權(quán)利、義務(wù)所指向的對象?！　「鶕?jù)中國物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理法律關(guān)系的主體主要是具有物業(yè)的業(yè)主身份、使用人身份的自然人(公民)和法人(包括物業(yè)管理企業(yè)法人、業(yè)主自治團(tuán)體法人、物業(yè)管理 行政主管機關(guān)法人等)兩種，符合一定條件的非法人組織(如提供家政裝修服務(wù)的合伙企業(yè)和個人獨資企業(yè)、物業(yè)管理公司下設(shè)的物業(yè)管理處等)和特殊情況下國家，也可成為業(yè)事主體。 　　二、物業(yè)管理法律關(guān)系的要素　　物業(yè)管理法律關(guān)系的要素是指該種關(guān)系必要的構(gòu)成因素或條件，缺了要素之一則不能構(gòu)成物業(yè)管理法律關(guān)系。它是現(xiàn)實物業(yè)管理社會關(guān)系的法律形式，是受國家強制力保護(hù)的人與人之間社會關(guān)系之一種，體現(xiàn)物業(yè)管理關(guān)系當(dāng)事人、參與者的行為目的的主觀意志與國家意志的結(jié)合程度，在形式上表現(xiàn)為特定物業(yè)管理關(guān)系系統(tǒng)中居于各境位并以特定社會角色身份存在的主體享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的法定狀態(tài)，是按照物業(yè)管理法律規(guī)范建立的法律關(guān)系。在現(xiàn)實生活中，許多業(yè)主、房屋使用人不完全清楚自己享有哪些物業(yè)管理的法律權(quán)利，因而不能自覺地享用和維護(hù)這些權(quán)利；有些知道者卻由于種種原因并不熱心享用這些權(quán)利；有些人知道并愿意享用自己的法律權(quán)利，但由于自身素質(zhì)能力的限制，卻不會合理、有效地行使這些權(quán)利。法律適用具有嚴(yán)格的程序性、司法的強制性、被動性(任何案件的審理都必須以一定的訴訟或仲裁請求為前提)?！　∥飿I(yè)管理的行政執(zhí)法機關(guān)，可分為歸口主管機關(guān)和分工管理機關(guān)兩類。 　　(3)行政法規(guī) 　　由國務(wù)院制定、批準(zhǔn)和發(fā)布。本節(jié)所用“法制”概念是采用上述法制的第三種詞義?！　∥覀兛梢詫⑽飿I(yè)管理的主要中國特色概括為48個字：