【正文】 應(yīng)(法律后果)。法律責(zé)任是權(quán)利的保障機(jī)制，也是執(zhí)法嚴(yán)肅性的靈魂。指權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)被行為人非法侵占時(shí)，權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求返還該財(cái)產(chǎn)。②行政處分。的實(shí)現(xiàn)。特殊侵權(quán)民事責(zé)任是指不具備一般侵權(quán)行為責(zé)任的全部構(gòu)成要件，而法律規(guī)定當(dāng)事人也須承擔(dān)民事責(zé)任的行為?！　?4)因建筑施工或物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任?！　?8)無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任。此外，違約責(zé)任人一般僅限于違約行為人，其他人不負(fù)擔(dān)違約責(zé)任；而根據(jù)《民法通則》第133條規(guī)定，實(shí)施侵權(quán)行為 人以外的人——監(jiān)護(hù)人也可以經(jīng)轉(zhuǎn)承責(zé)任而成為侵權(quán)責(zé)任的主體。因侵權(quán)行為所產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)，按《民法通則》第135條規(guī)定，訴訟時(shí)效期間一般為2年；但因身體受到傷害而產(chǎn)生的賠償損失請(qǐng)求權(quán)，按《民法通則》第136條第1款規(guī)定，訴訟時(shí)效期間為 1年。在某些情況下，一方當(dāng)事人違反法定義務(wù)的行為，同時(shí)違反了合同擔(dān)保的義務(wù)。具體表現(xiàn)為三種情形：一是無證經(jīng)營(yíng)?！　?4)不履行或不忠實(shí)履行受托管理義務(wù)的行為。例如《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條第2款、第43條規(guī)定了業(yè)主等人對(duì)房屋等物業(yè)定期修繕、粉刷的義務(wù)，若不履行該項(xiàng)法定義務(wù)，按第56條第(三)項(xiàng)規(guī)定，市、區(qū)住宅管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期修繕或粉刷；逾期拒不修繕或粉刷的，可處以3000元以上5000元以下的罰款。指物業(yè)管理企業(yè)及其工作人員拒絕或阻礙業(yè)主團(tuán)體組織及業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作實(shí)施正常監(jiān)督的行為。法律規(guī)定用特定形式的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定。10周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人，是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的年齡、智力和精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。民事行為的社會(huì)內(nèi)容應(yīng)具有妥當(dāng)性，即不得違背社會(huì)公共利益。這樣的行為，就是惡意串通。　　在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中，可能被判斷為絕對(duì)無效的違背和損害社會(huì)公共利益的行為主要有五種類型：①危害國(guó)家公共秩序行為。當(dāng)事人在民事行為(包括合同行為)目的、具體內(nèi)容和形式上都違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，絕對(duì)無效?！　?duì)于相對(duì)無效的民事行為(合同行為)，《民法通則》第59條(只包括重大誤解和顯失公平)和《合同法》第54條都規(guī)定：當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。賠償范圍包括 直接損失和間接損失。當(dāng)然，國(guó)際沖突法與區(qū)際沖突法并不能絕對(duì)等同，還是有一定差別的。換言之，外國(guó)人基于其在中國(guó)境內(nèi)所有或所使用的物業(yè)，依國(guó)民待遇原則而作為業(yè)主、物業(yè)使用人享有同具有中國(guó)國(guó)籍的業(yè)主、物業(yè)使用人一樣的、平等的物業(yè)管理自治權(quán)，當(dāng)然地成為物業(yè)管理民事法律關(guān)系主體之一?！钡?83條：“當(dāng)事人的住所不明或者不能確定的，以其經(jīng)常居住地為住所。　　，不少國(guó)家規(guī)定傾向于應(yīng)同時(shí)適用法院地法和侵權(quán)行為地法。涉外合同的當(dāng)事人沒有選擇的，適用與合同有最密切聯(lián)系的國(guó)家的法律?！弊罡呷嗣穹ㄔ旱摹兑庖?試行)》第186條指出：“不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、買賣、租賃、抵押、使用等民事關(guān)系，均應(yīng)適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法律。與人的權(quán)利能力、行為能力和身份有關(guān)的法律關(guān)系為屬人法律關(guān)系?！痹撘?guī)定使外國(guó)人在私有房屋管理方面，享有同具有 中國(guó)國(guó)籍的中國(guó)人一樣的權(quán)利，當(dāng)然也負(fù)有同樣的義務(wù)。element)中的“涉外”之“外”，不僅是指“外國(guó)國(guó)家”(foreign二是折價(jià)補(bǔ)償。　　3)乘人之危?！　?)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。按照中國(guó)民法立法的慣例，社會(huì)公共利益一詞相當(dāng)于國(guó)外民法的公共秩序和善良風(fēng)俗用語。脅迫是指行為人故意采用恐嚇(即以將來發(fā)生的禍害)或者挾迫(即當(dāng)場(chǎng)直接實(shí)施不法行為相威脅)手段，使另一方當(dāng)事人產(chǎn)生心理上的恐怖或者對(duì)其直接造成損害，迫使對(duì)方當(dāng)事人作出某種民事行為(如與脅迫人訂立合同)的行為。從事物業(yè)管理中民事活動(dòng)的行為人，其行為形式應(yīng)當(dāng)符合法定形式，其行為內(nèi)容應(yīng)具有合法性和其社會(huì)內(nèi)容的妥當(dāng)性。根據(jù)中國(guó)《民法通則》第55條關(guān)于民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備的要件和《合同法》第三章關(guān)于合同的效力之規(guī)定，物業(yè)管理中民事法律行為的有效必須具備下述三個(gè)要件 ：　　(1)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力，此稱為當(dāng)事人合格要件?！　∥飿I(yè)管理法律行為的形式是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體作為行為人表示意思的方式。大致分為兩類：　　(1)妨礙執(zhí)行公務(wù)的行為。例如，業(yè)主委員會(huì)違反不得從事各種投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的禁令而擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可以并處罰款?！　?3)擅自作為行為。但當(dāng)事人的任何一個(gè)請(qǐng)求權(quán)未能實(shí)現(xiàn)的(其原因可能是已過訴訟時(shí)效或敗訴等)，當(dāng)事人仍可基于另一請(qǐng)求權(quán)提起訴訟。在民法中，違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合是最為常見的。其第29條規(guī)定，因侵權(quán)行為提起的訴訟，由侵權(quán)行為地或者被告住所地人民法院管轄。因此，當(dāng)事人以違約責(zé)任為訴由的，無需舉證對(duì)方有過錯(cuò)；如以侵權(quán)責(zé)任為訴由的，常需證明對(duì)方有過錯(cuò)?！薄　?7)破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任?！?000年1月10日國(guó)務(wù)院發(fā)布施行的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第3條規(guī)定：“建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)?！　　　∏謾?quán)行為是指民事主體違法實(shí)施侵犯公、私財(cái)產(chǎn)權(quán)或人身權(quán)的行為。強(qiáng)制是指迫使違法者履行原有的法定義務(wù)或新追加的作為懲戒的必為義務(wù)?！　　　≈感姓黧w或行政相對(duì)人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔(dān)的行政法律不利報(bào)應(yīng) (法律后果)。指權(quán)利人行使其權(quán)利受到他人不法阻礙或妨害時(shí)，有權(quán)請(qǐng)求行為人排除或請(qǐng)求人民法院強(qiáng)制排除妨礙。它最基本的功能體現(xiàn)在三個(gè)方面：處罰違法行為、補(bǔ)償受害損失、教育人們守法。　　各地物業(yè)管理規(guī)范性文件對(duì)行政管理部門的具體行政行為大都規(guī)定了法律救濟(jì)途徑。例如中國(guó)《行政處罰法》第51條中規(guī)定，當(dāng)事人到期不繳納罰款的，作出行政處罰決定的行政機(jī)關(guān)可以采取滯納金形式的加罰措施，即每日按罰款數(shù)額的3％加處罰款。三是行為罰。因此，除法律行政法規(guī)另有規(guī)定外，法效行政行為和對(duì)行政相對(duì)人權(quán)利義務(wù)發(fā)生實(shí)際利害影響的準(zhǔn)行政行為都是可訴的。例如《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第56條規(guī)定的對(duì)物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為之罰款幅度為1000元以上30000元以下，《重慶市物業(yè)管理辦法》第35條規(guī)定的對(duì)物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為之罰款幅度為1000元以上10000元以下。編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第55頁 共55頁物業(yè)管理法規(guī)大講壇（二）物業(yè)管理具體行政行為及其效力　　一、物業(yè)管理具體行政行為的概念和分類　　行政作為國(guó)家的基本職能之一，是依法對(duì)國(guó)家事務(wù)實(shí)行的一種組織的管理活動(dòng)。具體罰1001元或1999元或2900元等全由處罰機(jī)關(guān)自主決定。事實(shí)行為并非都不影響行政相對(duì)人的權(quán)利義務(wù)，比如執(zhí)法人員在調(diào)查過程中無意碰壞了業(yè)主的電視機(jī)這個(gè)事實(shí)行為損害了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。又稱能力罰，即剝奪或限制違法者原有的從事某種行為的能力，如暫扣或吊銷許可證，暫扣或吊銷資質(zhì)、資格證書或執(zhí)照，責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)，責(zé)令暫停發(fā)放建設(shè)單位的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、降低物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)等。執(zhí)行罰的罰款，僅為促使被罰人履行義務(wù)的手段，因而只要義務(wù)人履行了義務(wù)，執(zhí)行罰就停止了。例如《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第61條、《重慶市物業(yè)管理辦法》第39條、《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第43條都作出了規(guī)定。法律責(zé)任具體種類很多，但都有一個(gè)共同特點(diǎn)即具有必為性：責(zé)任人必須按法律責(zé)任確定的特殊義務(wù)內(nèi)容要求去做，即使是被判處死刑的法律責(zé)任承擔(dān)者，也必須履行去死的特殊受罰義務(wù)。③消除危險(xiǎn)。行政法律責(zé)任分為兩類：一類稱違法行政責(zé)任，是指行政機(jī)關(guān)及其工作人員在實(shí)施行政管理行為中的違法失職行為而引發(fā)的依法應(yīng)承擔(dān)的不利法律報(bào)應(yīng)，一般表現(xiàn)為給予直接責(zé)任人或單位主管負(fù)責(zé)人員行政處分；另一類稱行政違法責(zé)任，是指行政相對(duì)人的行為違反行政管理法規(guī)而應(yīng)依法承擔(dān)的不利法律報(bào)應(yīng)。法律責(zé)任的實(shí)施和制裁的實(shí)現(xiàn)都以強(qiáng)制為后盾，從這一點(diǎn)來說，強(qiáng)制又是使違法者承擔(dān)法律責(zé)任的最后手段。侵權(quán)責(zé)任是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，民事主體因違法實(shí)施侵犯國(guó)家、集體、公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)和公民、法人人身權(quán)的行為而應(yīng)依法承受的不利性民事法律報(bào)應(yīng)。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第16條第2項(xiàng)規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。《民法通則》第124條規(guī)定：“違反國(guó)家保護(hù)環(huán)境防止污染的規(guī)定，污染環(huán)境造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。另外，一般情況下，只有存在損害后果才能構(gòu)成侵權(quán)行為，所引起的侵權(quán)責(zé)任也當(dāng)然以損害為構(gòu)成要件；違約行為不以損害為一般構(gòu)成要件，因此違約責(zé)任的成立不一定以損害為要件，只有賠償損失人損害為成立要件，而違約金責(zé)任、強(qiáng)制實(shí)際履行責(zé)任均不以損害為構(gòu)成要件?！　?8)訴訟時(shí)效不同。產(chǎn)生責(zé)任競(jìng)合的原因是由于從不同角度針對(duì)某類社會(huì)行為關(guān)系作出的數(shù)個(gè)平行的法律規(guī)范發(fā)生競(jìng)合，這使同一行為可能符合數(shù)個(gè)法律規(guī)范要求的條件，且這些規(guī)范均能夠適用，從而發(fā)生責(zé)任競(jìng)合。四、物業(yè)管理行政違法行為及其行政責(zé)任　　物業(yè)管理行政違法行為的法律責(zé)任是指在物業(yè)管理過程中，行政相對(duì)人的行為違反有關(guān)物業(yè)管理行政法規(guī)而應(yīng)當(dāng)依法承受的不利性法律報(bào)應(yīng)。指物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理過程中，違反物業(yè)管理法規(guī)的禁為規(guī)范或者違反物業(yè)委托管理服務(wù)合同中的禁為約定，而擅自作出的犯禁行為。又如業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用房屋過程中，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途等，物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)和有關(guān)行政部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，恢復(fù)原狀，可以并處罰款。指物業(yè)管理公司及其員工和物業(yè)的業(yè)主、使用人以非法手段，無理阻撓、妨礙國(guó)家有關(guān)行政管理部門執(zhí)行公務(wù)的活動(dòng)，如阻礙對(duì)自己所為的違章建筑行為所進(jìn)行的行政查處公務(wù)活動(dòng)，妨礙刁難環(huán)境衛(wèi)生園林部門、消防部門等的檢查活動(dòng)。這種表意方式，可以分為法定的形式和行為當(dāng)事人協(xié)商自主決定的約定形式兩類。民事行為能力是指民事主體通過自己的行為，取得民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)的能力或資格。法規(guī)條文中標(biāo)有“不得”、“應(yīng)”或“須”字樣的，一般是強(qiáng)行法，不問當(dāng)事人的意思如何，必須遵照?qǐng)?zhí)行強(qiáng)行法，即必須適用法規(guī)的規(guī)定?！　?)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益。1986年頒布的中國(guó)《民法通則》使“社會(huì)公共利益”成為一項(xiàng)正式的民法概念，其第7條規(guī)定的基本原則中強(qiáng)調(diào)“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得損害社會(huì)公共利益”。民事行為所違反的法律規(guī)定只包括國(guó)家合法機(jī)關(guān)通過頒布的法律和中央政府即國(guó)務(wù)院制訂、頒布的行政法規(guī)，不包括地方法規(guī)、行政規(guī)章和司法解釋。是指行為人故意利用他人的危難處境或緊迫需要，強(qiáng)迫對(duì)方當(dāng)事人違背自己的真實(shí)意愿而作出接受某種明顯不公平、在通常情況下不可能接受的條件之意思表示的行為。這是《合同法》新規(guī)定的以金錢的方式進(jìn)行補(bǔ)償?shù)呢?zé)任形式，即不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。該《規(guī)定》還規(guī)定：“外國(guó)人私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理其房屋時(shí)，可以在房屋所在地委托代理人代為管理。在沖突法學(xué)中，對(duì)屬人法有兩種理解，即當(dāng)事人的本國(guó)法(當(dāng)事人國(guó)籍所屬國(guó)的法律)和當(dāng)事人的住所地法?！蔽飿I(yè)是不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)之物，在物業(yè)委托代管情況下，物業(yè)的統(tǒng)一管理權(quán)從物業(yè)所有權(quán)中分離出來而成為相對(duì)獨(dú)立的他物權(quán)，依委托合同的約定歸受托的物業(yè)管理公司持有和行使?！痹谥袊?guó)物業(yè)管理實(shí)踐中，由。對(duì)于在中國(guó)境內(nèi)發(fā)生的涉外物業(yè)的管理、使用等物權(quán)性問題和糾紛的處理，依中國(guó)沖突規(guī)范必然是適用中國(guó)的有關(guān)法律、法規(guī)。”第182條：“有雙重國(guó)籍或者多重國(guó)籍的外國(guó)人，以其有住所或者與其有最密切聯(lián)系的國(guó)家的法律為其本國(guó) 法?！敝袊?guó)現(xiàn)行國(guó)家和地方物業(yè)管理規(guī)范性法律文件中，均未將外國(guó)人(包括外國(guó)的自然人、法人和無國(guó)籍人)擁有的物業(yè)以及外銷商品房排除在物業(yè)管理實(shí)行范圍之外，也未單獨(dú)作出特別規(guī)定，由此可以推見出物業(yè)管理立法者是默示適用國(guó)民待遇原則的。在英國(guó)沖突法看來，“涉外”涉及的“國(guó)家”一詞不是指憲法或國(guó)際公法意義上的國(guó)家，而只是一個(gè)具有獨(dú)特法律制度的“法域”(law district)的代名詞。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。　　4)不是損害國(guó)家利益的一般欺詐和脅迫。民事行為違反倡導(dǎo)性和任意性的法律規(guī)定不存在違法問題，只有違反強(qiáng)制性的規(guī)定，才能判定為違法。它只是為法官自由裁量權(quán)的行使指出了一個(gè)方向，實(shí)際授權(quán)法官于個(gè)案中依其價(jià) 值判斷予以具體化，以求兼顧法律安定性及個(gè)案的社會(huì)妥當(dāng)性。例如，某一國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)公司將自己下屬的一個(gè)資產(chǎn)總額1000萬元的物業(yè)管 理部，以200萬元的對(duì)價(jià)，出讓給對(duì)方當(dāng)事人某民營(yíng)企業(yè)，雙方當(dāng)事人均得到好處，但是卻損害了資產(chǎn)所有者即國(guó)家的利益。中國(guó)的 民法承認(rèn)意思自治原則，合同法承認(rèn)合同自愿(自由)原則，但并不是承認(rèn)個(gè)人意思的絕對(duì)自由。完全民事行為能力人可以獨(dú)立作出包括合同行為在內(nèi)的民事法律行為?！　≈袊?guó)《民法通則》第57條規(guī)定：“民事法律行為可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式?！　?2)妨礙實(shí)施監(jiān)督行為。指違反物業(yè)管理法規(guī)的作為義務(wù)規(guī)范而不作出法規(guī)所要求的行為。對(duì)擅自作為行為，物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)和有關(guān)物價(jià)等行政管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，并可處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，物業(yè)管理行政主管部門可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)，直至吊銷其資質(zhì)證書，并可建議工商行政管理機(jī)關(guān)依法注銷其物業(yè)管理這一經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。指不具備從事物業(yè)管理的資質(zhì)和能力的企業(yè)，以物業(yè)管理公司的名義違法從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?！　∵`約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合主要發(fā)生在如下情形：　　(1)合同當(dāng)事人的違約行為，同時(shí)侵犯了法律規(guī)定的強(qiáng)行性義務(wù)，包括保護(hù)、照顧、通知、忠實(shí)等附隨義務(wù)或其他法定不作為義務(wù)。按《合同法》第129 條規(guī)定因國(guó)際貨物買賣合同和技術(shù)進(jìn)出口合同爭(zhēng)議提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的期限為4年。根據(jù)房地產(chǎn)合同法律制度的要求，不具有完全行為能力的人沒有簽訂物業(yè)管理合同、房地產(chǎn)合同、業(yè)主公約的行為能力，因而也沒有承擔(dān)此類合同責(zé)任的責(zé)任能力；在侵權(quán)行為關(guān)系主體中，無行為能力和限制行為能力的人同樣可以實(shí)施侵害房地產(chǎn)(物業(yè))所有權(quán)和人身權(quán)的行為，造成損害的，也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，從本人財(cái)產(chǎn)中支付賠償費(fèi)用，不足部分，由監(jiān)護(hù)人適當(dāng)賠償，但單位擔(dān)任監(jiān)護(hù)人的除外。在物業(yè)管理域界內(nèi)，一些住戶裝修住房，將裝修垃圾隨意傾倒在綠化地或公共場(chǎng)所，由此造成物業(yè)管理公司增加恢復(fù)綠地原狀和清運(yùn)垃圾的費(fèi)用，應(yīng)由違章 傾倒垃圾者賠償或支付。應(yīng)注意產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任即屬于一種無過錯(cuò)的嚴(yán)格責(zé)任，與屬于疏忽責(zé)任的服務(wù)責(zé)任