【正文】 應(法律后果)。法律責任是權利的保障機制，也是執(zhí)法嚴肅性的靈魂。指權利人的財產(chǎn)被行為人非法侵占時，權利人有權請求返還該財產(chǎn)。②行政處分。的實現(xiàn)。特殊侵權民事責任是指不具備一般侵權行為責任的全部構成要件，而法律規(guī)定當事人也須承擔民事責任的行為?！　?4)因建筑施工或物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權責任?！　?8)無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責任。此外，違約責任人一般僅限于違約行為人，其他人不負擔違約責任；而根據(jù)《民法通則》第133條規(guī)定，實施侵權行為 人以外的人——監(jiān)護人也可以經(jīng)轉承責任而成為侵權責任的主體。因侵權行為所產(chǎn)生的請求權，按《民法通則》第135條規(guī)定，訴訟時效期間一般為2年；但因身體受到傷害而產(chǎn)生的賠償損失請求權，按《民法通則》第136條第1款規(guī)定，訴訟時效期間為 1年。在某些情況下，一方當事人違反法定義務的行為，同時違反了合同擔保的義務。具體表現(xiàn)為三種情形：一是無證經(jīng)營?！　?4)不履行或不忠實履行受托管理義務的行為。例如《深圳市經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第42條第2款、第43條規(guī)定了業(yè)主等人對房屋等物業(yè)定期修繕、粉刷的義務，若不履行該項法定義務，按第56條第(三)項規(guī)定，市、區(qū)住宅管理部門應當責令其限期修繕或粉刷；逾期拒不修繕或粉刷的，可處以3000元以上5000元以下的罰款。指物業(yè)管理企業(yè)及其工作人員拒絕或阻礙業(yè)主團體組織及業(yè)主對物業(yè)管理工作實施正常監(jiān)督的行為。法律規(guī)定用特定形式的，應當依照法律規(guī)定。10周歲以上的未成年人和不能完全辨認自己行為的精神病人，是限制民事行為能力人，可以進行與他的年齡、智力和精神健康狀況相適應的民事活動，其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。民事行為的社會內(nèi)容應具有妥當性，即不得違背社會公共利益。這樣的行為，就是惡意串通?！　≡谖飿I(yè)管理實務中，可能被判斷為絕對無效的違背和損害社會公共利益的行為主要有五種類型：①危害國家公共秩序行為。當事人在民事行為(包括合同行為)目的、具體內(nèi)容和形式上都違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的，絕對無效?！　τ谙鄬o效的民事行為(合同行為)，《民法通則》第59條(只包括重大誤解和顯失公平)和《合同法》第54條都規(guī)定：當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。賠償范圍包括 直接損失和間接損失。當然，國際沖突法與區(qū)際沖突法并不能絕對等同，還是有一定差別的。換言之，外國人基于其在中國境內(nèi)所有或所使用的物業(yè)，依國民待遇原則而作為業(yè)主、物業(yè)使用人享有同具有中國國籍的業(yè)主、物業(yè)使用人一樣的、平等的物業(yè)管理自治權，當然地成為物業(yè)管理民事法律關系主體之一?！钡?83條：“當事人的住所不明或者不能確定的，以其經(jīng)常居住地為住所?！　?，不少國家規(guī)定傾向于應同時適用法院地法和侵權行為地法。涉外合同的當事人沒有選擇的，適用與合同有最密切聯(lián)系的國家的法律?！弊罡呷嗣穹ㄔ旱摹兑庖?試行)》第186條指出：“不動產(chǎn)的所有權、買賣、租賃、抵押、使用等民事關系，均應適用不動產(chǎn)所在地法律。與人的權利能力、行為能力和身份有關的法律關系為屬人法律關系?！痹撘?guī)定使外國人在私有房屋管理方面，享有同具有 中國國籍的中國人一樣的權利，當然也負有同樣的義務。element)中的“涉外”之“外”，不僅是指“外國國家”(foreign二是折價補償?！　?)乘人之危?！　?)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。按照中國民法立法的慣例，社會公共利益一詞相當于國外民法的公共秩序和善良風俗用語。脅迫是指行為人故意采用恐嚇(即以將來發(fā)生的禍害)或者挾迫(即當場直接實施不法行為相威脅)手段，使另一方當事人產(chǎn)生心理上的恐怖或者對其直接造成損害，迫使對方當事人作出某種民事行為(如與脅迫人訂立合同)的行為。從事物業(yè)管理中民事活動的行為人，其行為形式應當符合法定形式，其行為內(nèi)容應具有合法性和其社會內(nèi)容的妥當性。根據(jù)中國《民法通則》第55條關于民事法律行為應當具備的要件和《合同法》第三章關于合同的效力之規(guī)定，物業(yè)管理中民事法律行為的有效必須具備下述三個要件 ：　　(1)行為人具有相應的民事行為能力，此稱為當事人合格要件。　　物業(yè)管理法律行為的形式是指物業(yè)管理法律關系主體作為行為人表示意思的方式。大致分為兩類：　　(1)妨礙執(zhí)行公務的行為。例如，業(yè)主委員會違反不得從事各種投資和經(jīng)營活動的禁令而擅自進行經(jīng)營的，物業(yè)管理行政主管部門應當責令限期改正，可以并處罰款?！　?3)擅自作為行為。但當事人的任何一個請求權未能實現(xiàn)的(其原因可能是已過訴訟時效或敗訴等)，當事人仍可基于另一請求權提起訴訟。在民法中，違約責任與侵權責任的競合是最為常見的。其第29條規(guī)定，因侵權行為提起的訴訟，由侵權行為地或者被告住所地人民法院管轄。因此，當事人以違約責任為訴由的，無需舉證對方有過錯；如以侵權責任為訴由的，常需證明對方有過錯。”　　(7)破壞、污染環(huán)境的侵權責任。”2000年1月10日國務院發(fā)布施行的《建設工程質量管理條例》第3條規(guī)定：“建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對建設工程質量負責?！　　　∏謾嘈袨槭侵该袷轮黧w違法實施侵犯公、私財產(chǎn)權或人身權的行為。強制是指迫使違法者履行原有的法定義務或新追加的作為懲戒的必為義務?！　　　≈感姓黧w或行政相對人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔的行政法律不利報應 (法律后果)。指權利人行使其權利受到他人不法阻礙或妨害時，有權請求行為人排除或請求人民法院強制排除妨礙。它最基本的功能體現(xiàn)在三個方面：處罰違法行為、補償受害損失、教育人們守法?！　「鞯匚飿I(yè)管理規(guī)范性文件對行政管理部門的具體行政行為大都規(guī)定了法律救濟途徑。例如中國《行政處罰法》第51條中規(guī)定，當事人到期不繳納罰款的，作出行政處罰決定的行政機關可以采取滯納金形式的加罰措施，即每日按罰款數(shù)額的3％加處罰款。三是行為罰。因此，除法律行政法規(guī)另有規(guī)定外，法效行政行為和對行政相對人權利義務發(fā)生實際利害影響的準行政行為都是可訴的。例如《上海市居住物業(yè)管理條例》第56條規(guī)定的對物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為之罰款幅度為1000元以上30000元以下，《重慶市物業(yè)管理辦法》第35條規(guī)定的對物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為之罰款幅度為1000元以上10000元以下。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第55頁 共55頁物業(yè)管理法規(guī)大講壇（二）物業(yè)管理具體行政行為及其效力　　一、物業(yè)管理具體行政行為的概念和分類　　行政作為國家的基本職能之一，是依法對國家事務實行的一種組織的管理活動。具體罰1001元或1999元或2900元等全由處罰機關自主決定。事實行為并非都不影響行政相對人的權利義務，比如執(zhí)法人員在調查過程中無意碰壞了業(yè)主的電視機這個事實行為損害了業(yè)主的財產(chǎn)權益。又稱能力罰，即剝奪或限制違法者原有的從事某種行為的能力，如暫扣或吊銷許可證，暫扣或吊銷資質、資格證書或執(zhí)照，責令停產(chǎn)停業(yè)，責令暫停發(fā)放建設單位的房地產(chǎn)開發(fā)資質、降低物業(yè)管理資質等級等。執(zhí)行罰的罰款，僅為促使被罰人履行義務的手段，因而只要義務人履行了義務，執(zhí)行罰就停止了。例如《上海市居住物業(yè)管理條例》第61條、《重慶市物業(yè)管理辦法》第39條、《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第43條都作出了規(guī)定。法律責任具體種類很多，但都有一個共同特點即具有必為性：責任人必須按法律責任確定的特殊義務內(nèi)容要求去做，即使是被判處死刑的法律責任承擔者，也必須履行去死的特殊受罰義務。③消除危險。行政法律責任分為兩類：一類稱違法行政責任，是指行政機關及其工作人員在實施行政管理行為中的違法失職行為而引發(fā)的依法應承擔的不利法律報應，一般表現(xiàn)為給予直接責任人或單位主管負責人員行政處分；另一類稱行政違法責任，是指行政相對人的行為違反行政管理法規(guī)而應依法承擔的不利法律報應。法律責任的實施和制裁的實現(xiàn)都以強制為后盾，從這一點來說，強制又是使違法者承擔法律責任的最后手段。侵權責任是指在物業(yè)管理活動中，民事主體因違法實施侵犯國家、集體、公民的財產(chǎn)權和公民、法人人身權的行為而應依法承受的不利性民事法律報應?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第16條第2項規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質量承擔責任?！睹穹ㄍ▌t》第124條規(guī)定：“違反國家保護環(huán)境防止污染的規(guī)定，污染環(huán)境造成他人損害的，應當依法承擔民事責任。另外，一般情況下，只有存在損害后果才能構成侵權行為，所引起的侵權責任也當然以損害為構成要件；違約行為不以損害為一般構成要件，因此違約責任的成立不一定以損害為要件，只有賠償損失人損害為成立要件，而違約金責任、強制實際履行責任均不以損害為構成要件?！　?8)訴訟時效不同。產(chǎn)生責任競合的原因是由于從不同角度針對某類社會行為關系作出的數(shù)個平行的法律規(guī)范發(fā)生競合，這使同一行為可能符合數(shù)個法律規(guī)范要求的條件，且這些規(guī)范均能夠適用，從而發(fā)生責任競合。四、物業(yè)管理行政違法行為及其行政責任　　物業(yè)管理行政違法行為的法律責任是指在物業(yè)管理過程中，行政相對人的行為違反有關物業(yè)管理行政法規(guī)而應當依法承受的不利性法律報應。指物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理過程中，違反物業(yè)管理法規(guī)的禁為規(guī)范或者違反物業(yè)委托管理服務合同中的禁為約定，而擅自作出的犯禁行為。又如業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用房屋過程中，擅自改變房屋結構、外貌和用途等，物業(yè)管理行政主管機關和有關行政部門應當責令其限期改正，恢復原狀，可以并處罰款。指物業(yè)管理公司及其員工和物業(yè)的業(yè)主、使用人以非法手段，無理阻撓、妨礙國家有關行政管理部門執(zhí)行公務的活動，如阻礙對自己所為的違章建筑行為所進行的行政查處公務活動，妨礙刁難環(huán)境衛(wèi)生園林部門、消防部門等的檢查活動。這種表意方式，可以分為法定的形式和行為當事人協(xié)商自主決定的約定形式兩類。民事行為能力是指民事主體通過自己的行為，取得民事權利，承擔民事義務的能力或資格。法規(guī)條文中標有“不得”、“應”或“須”字樣的，一般是強行法，不問當事人的意思如何，必須遵照執(zhí)行強行法，即必須適用法規(guī)的規(guī)定?！　?)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益。1986年頒布的中國《民法通則》使“社會公共利益”成為一項正式的民法概念，其第7條規(guī)定的基本原則中強調“民事活動應當尊重社會公德，不得損害社會公共利益”。民事行為所違反的法律規(guī)定只包括國家合法機關通過頒布的法律和中央政府即國務院制訂、頒布的行政法規(guī)，不包括地方法規(guī)、行政規(guī)章和司法解釋。是指行為人故意利用他人的危難處境或緊迫需要，強迫對方當事人違背自己的真實意愿而作出接受某種明顯不公平、在通常情況下不可能接受的條件之意思表示的行為。這是《合同法》新規(guī)定的以金錢的方式進行補償?shù)呢熑涡问剑床荒芊颠€或者沒有必要返還的，應當折價補償。該《規(guī)定》還規(guī)定：“外國人私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理其房屋時，可以在房屋所在地委托代理人代為管理。在沖突法學中，對屬人法有兩種理解，即當事人的本國法(當事人國籍所屬國的法律)和當事人的住所地法?！蔽飿I(yè)是不動產(chǎn)性質之物，在物業(yè)委托代管情況下，物業(yè)的統(tǒng)一管理權從物業(yè)所有權中分離出來而成為相對獨立的他物權，依委托合同的約定歸受托的物業(yè)管理公司持有和行使?！痹谥袊飿I(yè)管理實踐中，由。對于在中國境內(nèi)發(fā)生的涉外物業(yè)的管理、使用等物權性問題和糾紛的處理，依中國沖突規(guī)范必然是適用中國的有關法律、法規(guī)?！钡?82條：“有雙重國籍或者多重國籍的外國人，以其有住所或者與其有最密切聯(lián)系的國家的法律為其本國 法。”中國現(xiàn)行國家和地方物業(yè)管理規(guī)范性法律文件中，均未將外國人(包括外國的自然人、法人和無國籍人)擁有的物業(yè)以及外銷商品房排除在物業(yè)管理實行范圍之外，也未單獨作出特別規(guī)定，由此可以推見出物業(yè)管理立法者是默示適用國民待遇原則的。在英國沖突法看來，“涉外”涉及的“國家”一詞不是指憲法或國際公法意義上的國家，而只是一個具有獨特法律制度的“法域”(law district)的代名詞。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任?！　?)不是損害國家利益的一般欺詐和脅迫。民事行為違反倡導性和任意性的法律規(guī)定不存在違法問題，只有違反強制性的規(guī)定，才能判定為違法。它只是為法官自由裁量權的行使指出了一個方向，實際授權法官于個案中依其價 值判斷予以具體化，以求兼顧法律安定性及個案的社會妥當性。例如，某一國有房地產(chǎn)開發(fā)公司將自己下屬的一個資產(chǎn)總額1000萬元的物業(yè)管 理部，以200萬元的對價，出讓給對方當事人某民營企業(yè)，雙方當事人均得到好處，但是卻損害了資產(chǎn)所有者即國家的利益。中國的 民法承認意思自治原則，合同法承認合同自愿(自由)原則，但并不是承認個人意思的絕對自由。完全民事行為能力人可以獨立作出包括合同行為在內(nèi)的民事法律行為?！　≈袊睹穹ㄍ▌t》第57條規(guī)定：“民事法律行為可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式。　　(2)妨礙實施監(jiān)督行為。指違反物業(yè)管理法規(guī)的作為義務規(guī)范而不作出法規(guī)所要求的行為。對擅自作為行為，物業(yè)管理行政主管機關和有關物價等行政管理部門應當責令其限期改正，并可處以罰款；情節(jié)嚴重的，物業(yè)管理行政主管部門可以降低其物業(yè)管理資質等級，直至吊銷其資質證書，并可建議工商行政管理機關依法注銷其物業(yè)管理這一經(jīng)營項目。指不具備從事物業(yè)管理的資質和能力的企業(yè)，以物業(yè)管理公司的名義違法從事物業(yè)管理經(jīng)營活動?！　∵`約責任與侵權責任的競合主要發(fā)生在如下情形：　　(1)合同當事人的違約行為，同時侵犯了法律規(guī)定的強行性義務，包括保護、照顧、通知、忠實等附隨義務或其他法定不作為義務。按《合同法》第129 條規(guī)定因國際貨物買賣合同和技術進出口合同爭議提起訴訟或者申請仲裁的期限為4年。根據(jù)房地產(chǎn)合同法律制度的要求，不具有完全行為能力的人沒有簽訂物業(yè)管理合同、房地產(chǎn)合同、業(yè)主公約的行為能力，因而也沒有承擔此類合同責任的責任能力；在侵權行為關系主體中，無行為能力和限制行為能力的人同樣可以實施侵害房地產(chǎn)(物業(yè))所有權和人身權的行為，造成損害的，也應承擔責任，從本人財產(chǎn)中支付賠償費用，不足部分，由監(jiān)護人適當賠償，但單位擔任監(jiān)護人的除外。在物業(yè)管理域界內(nèi)，一些住戶裝修住房，將裝修垃圾隨意傾倒在綠化地或公共場所，由此造成物業(yè)管理公司增加恢復綠地原狀和清運垃圾的費用，應由違章 傾倒垃圾者賠償或支付。應注意產(chǎn)品質量責任即屬于一種無過錯的嚴格責任，與屬于疏忽責任的服務責任