【正文】 個社會關系秩序的建立、調整和維護符合人民的根本利益和共同意志要求。指物業(yè)管理法規(guī)提供了判斷衡量、評定物業(yè)管理活動當事人的 行為是合法還是違法的標準和尺度。 　?、凼袌龌奈飿I(yè)管理運行機制。到1999 年底，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模，就業(yè)人數(shù)與日俱增，整體素質相對提高。法治原則內(nèi)容的實現(xiàn)離不開法制，法治是健全的民主性法制要達到的結果，而法制功能作用的充分發(fā)揮又依靠法治原則的真正貫徹執(zhí)行。行政性法規(guī)中的有關物業(yè)管理的法律規(guī)范是物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式?！督K省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第4條中規(guī)定：省人民政府建設行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，市、縣(市)建設( 房產(chǎn))行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，其具體職責由同級人民政府確定。其中準確認定事實是用法的最初步驟，也是正確用法的關鍵，對后面兩階段的工作產(chǎn)生直接影響?！　∮绊懭藗兪胤ǖ囊蛩厥清e綜復雜的，可分為守法者自身素質因素和守法環(huán)境因素。法律規(guī)范是抽象的，因為法律規(guī)定是并且只能是針對受其規(guī)范的時空之內(nèi)不特定的一切人和生活事實而發(fā)。法律關系是一種人與人之間的社會關系，所以必須有參加這種關系的主體。任何法律關系都包含權利和義務兩方面的內(nèi)容，權利內(nèi)容是通過相應的義務來表現(xiàn)的，義務內(nèi)容又用相應的權利來限定?，F(xiàn)代意義的物業(yè)屬物類客體范疇，它包括傳統(tǒng)法律規(guī)定的不動產(chǎn)或房地產(chǎn)之實物及其圍括的空間和環(huán)境。例如，業(yè)主方與物業(yè)管理公司因為簽訂委托管理物業(yè)合同的行為而發(fā)生一個合同之債的法律關系，之后雙方補簽增加物業(yè)管理服務項目合同的行為而使原委托管理物業(yè)合同關系的客體發(fā)生相應變化，最后因為雙方的完全和適當履行的行為及合同期滿的事實 而消滅了這種債的關系。　　，指由人有意識地進行與一定法律關系易化有關活動的客觀現(xiàn)象。物業(yè)管理糾紛大部分屬于民事糾紛，主要表現(xiàn)為：服務合同糾紛(違約糾紛)、侵權糾紛、不動產(chǎn)相鄰關系糾紛、無因管理糾紛等?！　、趧討B(tài)的物業(yè)管理糾紛。其特點可以大體概括表述為以下三點：　　(1)物業(yè)管理糾紛釀成不僅基于違法或違背社會公共利益行為，而且基本違反業(yè)主團體自治規(guī)約的行為?！　?2)對新生事物的法律規(guī)范不健全和行政管理工作欠得力。物業(yè)管理糾紛的處理原則 　　對物業(yè)管理糾紛，無論是人民調解組織、物業(yè)管理行政主管機關、仲裁機關、人民法院處理時，還是當事人之間協(xié)商解決時，都應遵守下列原則： 　　(1)嚴格執(zhí)行法規(guī)和政策的原則。因此，在處理具體物業(yè)管理糾紛時，既要保護當事人的合法財產(chǎn)權益，又要教育當事人顧全大局，個人利益應當服從公共利益，不得破壞業(yè)主團體自治事業(yè)，不得妨礙物業(yè)管理企業(yè)和有關行政機關合法行使管理權。物業(yè)管理糾紛的本質不是單純的“物”(物業(yè))或“服務”的糾紛，而是這些物業(yè)上和服務過程中的人與人的社會關系的糾紛,當這種社會關系被物業(yè)管理法規(guī)所組控和調整時,它就表現(xiàn)為法律上的權利義務關系上的糾紛。例如，有些人拖欠自己應交的物業(yè)管理服務費，確實是因為自己經(jīng)濟陷入十分艱難的困境，但收費方不容緩期，就可能發(fā)生糾紛。歸納起來，大致有下列五個主要原因：　　(1)物業(yè)管理專業(yè)優(yōu)質服務供不應求?！　、芪飿I(yè)管理自治權類糾紛。有些物業(yè)管理糾紛首先表現(xiàn)為民事經(jīng)濟糾紛或行政糾紛，但由于未得到及時的解決或未得到公正、公平、合理的解決，就很容易使當事人矛盾沖突尖銳化、劇烈化，使糾紛擴大化，演變成刑事糾紛，這樣也就使物業(yè)管理糾紛的性質發(fā)生了質的變化。相應的物業(yè)管理民事、經(jīng)濟行政愈益頻繁，物業(yè)管理糾紛也因種種原因不斷出現(xiàn)。情勢變更法律原則可適用于因社會意外事件引發(fā)的法律關系易化糾紛。它具有客觀性(不是主觀想象的“事實”)、能動性(能夠影響當事人之間法律關系易化狀態(tài))、法定性(何種客觀現(xiàn)象為法律事實?？腕w亦稱為“標的”，是主體所需合法利益(法益)的外在表現(xiàn)載體，它直接反映了人們社會關系中最核心的利益關系?！　∥飿I(yè)管理法律關系的基本主體是業(yè)主及其自治管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和對物業(yè)管理活動的行政監(jiān)管機關。關于何為法律關系的要素，有不同的觀點?！　∥飿I(yè)管理法律關系論，是關于物業(yè)管理法規(guī)發(fā)揮組控功能，直接規(guī)范具體物業(yè)管理民事、經(jīng)濟、行政、刑事關系的模式的概括理論。消極被動的守法模式不是一種理 想的守法模式。仲裁機構的仲裁活動也是一種準司法活動。根據(jù)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第3條規(guī)定和國家有關規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門負責物業(yè)管理的歸口管理工作；建設、規(guī)劃、市政、公用、綠化、環(huán)境、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱、郵電、電業(yè)、物價等行政主管部門和物業(yè)所在地人民政府按職責分工，負責物業(yè)管理中有關工作的監(jiān)督和指導?！吨腥A人民共和國物業(yè)管理條例》(正在擬定中)就是由中國建設部牽頭起草、報經(jīng)國務院審議通過后成為物業(yè)管理行政法規(guī)。 　　物業(yè)管理法制的概念定義可以表述為：物業(yè)管理法制是指物業(yè)管理法規(guī)的確立和實施組織制度及其形式體系。具體點說，物業(yè)管理法律關系是以區(qū)分清晰的被管物業(yè)產(chǎn)權(專有權、共有權、共用共管權、使用權)關系為基礎，圍繞業(yè)主公約、管理規(guī)約、物業(yè)管理服務委托合同的訂立和履行來建立起物業(yè)管理運行系統(tǒng)；克服過去建管脫節(jié)、多頭參管、無人負責的弊病，將房地產(chǎn)生產(chǎn)期的開發(fā)建設和消費使用期的物業(yè)管理緊密聯(lián)系成一體，從房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設計到房地產(chǎn)竣工驗收和交付使用等環(huán)節(jié)都以法律手段保證物業(yè)管理因素發(fā)揮作用，由受委托物業(yè)管理企業(yè)對管區(qū)內(nèi)已建成并使用的全部物業(yè)及其功能系統(tǒng)實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理；物業(yè)管理的組織和運作，實行業(yè)主自治管理與專業(yè)管理相結合，重大物業(yè)管理措施的采用由業(yè)主團體經(jīng)科學論證作出民主決策，物業(yè)管理企業(yè)發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，積極采用先 進適用的科學技術以提高和保障物業(yè)管理的成效；整個物業(yè)管理運行過程要符合市場經(jīng)濟規(guī)律和平等互利、等價有償、誠實信用等市場運作原則的要求，物業(yè)管理的行為要規(guī)范化，有法規(guī)依據(jù)、合同依據(jù)、管理規(guī)約依據(jù)，物業(yè)管理的服務內(nèi)容全面化，業(yè)主們根據(jù)競爭優(yōu)勝劣汰規(guī)則并通過招投標活動擇優(yōu)聘用受托管理人，有權辭退履行物業(yè)管理服務合同義務不積極、有重大過錯和造成嚴重不良社會后果的受托管理人；政府以各種優(yōu)惠政策、補貼整治舊住宅區(qū)等積極措施扶持物業(yè)管理事業(yè)發(fā)展；有關各行政職能部門和公用事業(yè)企業(yè)也依法、依職責、依義務對物業(yè)管理中所遇困難的解決，給予支持和協(xié)作配合；對于物業(yè)管理區(qū)界內(nèi)的物質文明建設、精神文明建設、制度文明建設和生態(tài)文明建設的發(fā)展與保持，業(yè)主、業(yè)主團體、物業(yè)管理企業(yè)、居委會、政府及有關職能部門都要共同努力發(fā)揮促進作用；物業(yè)管理追求的目標不是單一的，而是以社會效益為核心，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的共同提高。“社會化”突出社會中的業(yè)主對物業(yè)管理的主導地位和自治作用，“國家化”強調政府對房屋管理的統(tǒng)管地位和包管作用。例如物業(yè)管理規(guī)范性文件對物業(yè) 管理收費標準的調高或降低的規(guī)定，即是調整功能的體現(xiàn)。根據(jù)中國現(xiàn)行物業(yè)管理規(guī)范性文件的規(guī)定，可以將物業(yè)管理法規(guī)的基本任務表述為：體現(xiàn)人民對物業(yè)管理的共同意志和利益要求，加強對建設用地上以住宅區(qū)為主的各類物業(yè)的依法管理，以法規(guī)形式確立業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結合的社會化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理新體制，明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)及其他有關管理部門和組織的權利、義務的法律關系，規(guī)范 物業(yè)管理行為，保護物業(yè)的業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，保障物業(yè)的合理使用和維修管理，促進物業(yè)管理水平不斷提高，促進整潔、安全、方便、舒適的文明生活環(huán)境的 持續(xù)創(chuàng)造與保持，促進與物業(yè)相關的社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的同步增長，維護物業(yè)管理范圍內(nèi)的公共秩序，用法律手段為社會主義的建設事業(yè)、市場經(jīng)濟發(fā)展和人民生活利益要求的滿 足創(chuàng)造良好的所需相應條件。management)，是指專業(yè)機構和專業(yè)人員受物業(yè)所有人的委托，依照國家有關法律法規(guī)和合同，運用現(xiàn)代管理科學和先進的技術，對已投入使用的物業(yè)以經(jīng)營方式統(tǒng)一管理，并對物業(yè)周圍的環(huán)境、清潔綠化、安全保衛(wèi)、道路養(yǎng)護等實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理，向業(yè)主或租戶提供全方位服務。一住宅單位是一物業(yè)，一工廠樓宇是一物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)?！　∧壳?，中國房地產(chǎn)法學界和物業(yè)管理規(guī)范性文件，對“物業(yè)”概念內(nèi)涵和外延的見解是基本一致的，只是具體表述各有細微差別。宋代不僅稱動產(chǎn)所有權為物主權，稱不動產(chǎn)所有權為業(yè)主權，而且已經(jīng)將“物”、“業(yè)”二字連用形成統(tǒng)稱 動產(chǎn)和不動產(chǎn)的“物業(yè)”一詞，如《宋會要輯稿按照英國法律，財產(chǎn)分為兩類：動產(chǎn)(personal與之相配套的設備、設施和場地，是指房屋室內(nèi)外各類設備、公共市政設施及相鄰的場地、庭院、干道。物業(yè)構成的空間和環(huán)境，是一種客觀存在，也是物業(yè)業(yè)主權 益維系的重要對象，是物業(yè)管理不可忽視的重要方面。　　(2)廣義的物業(yè)管理，是指業(yè)主對自己擁有的物業(yè)依法實行個體、團體自治管理和受業(yè)主委托的物業(yè)管理企業(yè)法人專業(yè)性管理的結合。因此，中國物業(yè)管理法規(guī)的本質必然是反映人民對物業(yè)管理的共同意志和利益要求。⑥教育功能。傳統(tǒng)的房屋管理是房管單位按照自己單方意志和行政性手段去管理用房戶，用房戶處于被動被管地位而無法選擇管房單位，雙方地位不平等，各用戶的維修用房的需要也難得到公平的滿足。根據(jù)房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的長期性和將中國城市化發(fā)展、住房折舊拆除重建、提高居住水平按低速測算這三項預 測相加，可知21世紀的前20年，～，后30年每年需建住房 ～。 　　我國物業(yè)管理法制應當是體現(xiàn)法治原則的社會主義法制，其基本要求或者說物業(yè)管理法制建設的基本方針可以概括為48個字：民主法務、尊法至上、立法求良、變法適宜、有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必糾、用法必準、司法必公、督法有力、守法自覺。 　　(5)地方性法規(guī) 　　地方省、直轄市、經(jīng)國務院確定的較大城市和經(jīng)濟特區(qū)的人民代表大會及其常委會在不與憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下，可以制定地方性法規(guī)，民族自治地方的人民代表大會有權制定自治條例和單行條例?！渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理條例》第5條第1款規(guī)定：上海市房屋土地管理局是本市物業(yè)管 理的行政主管部門。對事實認識錯誤必然導致案件定性錯誤，容易造成冤假錯案。守法或違法的心理機制即對法律的認識和態(tài)度以及態(tài)度與行為的協(xié)調狀況，也直接影響著人們的守法程度。而法律關系卻是具體的。由于物業(yè)管理法律關系按所屬組控的法律部門不同可劃 為民事法律關系、經(jīng)濟法律關系、行政法律關系、刑事法律關系，相應地，業(yè)事主體又可因其參與的法律關系類別不同而稱為民事主體、商事主體、政事主體、刑事主體。權利和義務相互對應地 存在于同一個法律關系中，同時約束著物業(yè)管理法律關系的當事人雙方。物業(yè)既是設置于物業(yè)上的物權法律關系的客體，又是物業(yè)所有權、共有權、自治共管權、使用權、共用空間權、共享環(huán)境權等物權關系的客體，還是物業(yè)管理公司代管物業(yè)權的客體?！　∥飿I(yè)管理法律事實具體種類很多。根據(jù)行為是否與當事人的意志有關，可以分為當事人的行為與他人行為兩種?！　、诮?jīng)濟糾紛。指在物業(yè)管理的權利(產(chǎn)權、債權、行政權等)行使、運用過程中所發(fā)生的爭執(zhí)。其他類房地產(chǎn)糾紛都不涉及自治規(guī)約的存在和違反問題。由于中國的物業(yè)管理學術界對中國物業(yè)管理法學理論體系創(chuàng)建工作未能傾注更大精力，物業(yè)管理、業(yè)主團體自治管理都屬在20世紀90年代中期才納入國家規(guī)范化軌道的新生事物，對實踐經(jīng)驗的追蹤調研總結或立法工作沒有制度化，使得有關法規(guī)的健全完善工作滯后于新生事物發(fā)展所提出的法制要求。中國《民法通則》第6條明確規(guī)定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策。 　　(6)嚴守法律政策與實事求是相結合的原則。 　　(4)堅持權利與義務相一致的原則。這主要表現(xiàn)在物業(yè)的管理服務收費糾紛和物業(yè)管理企業(yè)提供服務項目、種類、服務深度廣度不適應業(yè)主們需要變化的糾紛方面。　　　　當前引發(fā)物業(yè)管理糾紛的原因，有歷史的和現(xiàn)實的，有內(nèi)部的和外部的，有社會的和個人的，有主觀的和客觀的，有管理體制上的和工作上的等各種具體原因。例如，違法建筑和違法搭建的行政確認與行政執(zhí)法強行拆除引起的糾紛等。指個人和法人單位的行為觸犯刑事法規(guī)而引起的糾紛。　　　　中國物業(yè)管理事業(yè)起步較遲，1979年后萌芽，1994年開始運用政府行政力量和法規(guī)政策推廣物業(yè)管理，至2000年，中國物業(yè)管理已初具規(guī)模，并在新建住宅區(qū)的管理方面占據(jù)了絕對優(yōu)勢和主導地位。社會意外事件雖然也具有不以法律關系當事人意志為轉移的性質，但并不當然地免除受該事件影響而給對方當事人或他人造成損害所應負的合理賠償或補償法律責任?！　?四)物業(yè)管理法律關系易化動因——法律事實　　物業(yè)管理法律事實是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認可的，能引起物業(yè)管理法律關系發(fā)生( 產(chǎn)生)、變更和終止(消滅)的客觀現(xiàn)象或原因條件。　　(三)物業(yè)管理法律關系的客體　　物業(yè)管理法律關系的客體是指法律關系主體承受的權利、義務所指向的對象?！　「鶕?jù)中國物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理法律關系的主體主要是具有物業(yè)的業(yè)主身份、使用人身份的自然人(公民)和法人(包括物業(yè)管理企業(yè)法人、業(yè)主自治團體法人、物業(yè)管理 行政主管機關法人等)兩種，符合一定條件的非法人組織(如提供家政裝修服務的合伙企業(yè)和個人獨資企業(yè)、物業(yè)管理公司下設的物業(yè)管理處等)和特殊情況下國家，也可成為業(yè)事主體。 　　二、物業(yè)管理法律關系的要素　　物業(yè)管理法律關系的要素是指該種關系必要的構成因素或條件，缺了要素之一則不能構成物業(yè)管理法律關系。它是現(xiàn)實物業(yè)管理社會關系的法律形式，是受國家強制力保護的人與人之間社會關系之一種，體現(xiàn)物業(yè)管理關系當事人、參與者的行為目的的主觀意志與國家意志的結合程度，在形式上表現(xiàn)為特定物業(yè)管理關系系統(tǒng)中居于各境位并以特定社會角色身份存在的主體享受權利和承擔義務的法定狀態(tài)，是按照物業(yè)管理法律規(guī)范建立的法律關系。在現(xiàn)實生活中，許多業(yè)主、房屋使用人不完全清楚自己享有哪些物業(yè)管理的法律權利，因而不能自覺地享用和維護這些權利；有些知道者卻由于種種原因并不熱心享用這些權利；有些人知道并愿意享用自己的法律權利，但由于自身素質能力的限制，卻不會合理、有效地行使這些權利。法律適用具有嚴格的程序性、司法的強制性、被動性(任何案件的審理都必須以一定的訴訟或仲裁請求為前提)?！　∥飿I(yè)管理的行政執(zhí)法機關，可分為歸口主管機關和分工管理機關兩類。 　　(3)行政法規(guī) 　　由國務院制定、批準和發(fā)布。本節(jié)所用“法制”概念是采用上述法制的第三種詞義?！　∥覀兛梢詫⑽飿I(yè)管理的主要中國特色概括為48個字：