【文章內容簡介】 物業(yè)管理法規(guī)依據民法基本原則，平等地保護物業(yè)管理活動當事人各方的合法權益，同時貫徹財產所有者主權原則，法定和保障業(yè)主團體和物業(yè)使用權人對物業(yè)管理的民主權利，促進了社會主義民主在社會管理、經濟管理事務中的發(fā)展，也增強了人民特別是城市居民依法辦事、信守合同的法律觀念。物業(yè)管理的開展，有利于物業(yè)的保值和增值，使住宅區(qū)和廠 商辦公區(qū)的環(huán)境以及城市形象都獲得很大改觀，進而吸引更多的外來投資，發(fā)展城市經濟和社會生產力物業(yè)管理法制概念和基本要求 　　“法制”概念是一個多義詞：①是作為法律制度的簡稱，與政治制度、經濟制度、文化制度等相對應；②是指執(zhí)政集團按照民主和守法原則，把國家事務制度化、法律化，并嚴格依法進行社會管理、依法行政的一種方式；③是指法及法律規(guī)范確立和實施體系，包括立法、執(zhí)法、司法、督法組織制度體系和法的表現形式體系；④是指一個國家有法律和法律制度而又得到普遍遵守和嚴格執(zhí)行所形成法律秩序的狀態(tài)。本節(jié)所用“法制”概念是采用上述法制的第三種詞義。 　　物業(yè)管理法制的概念定義可以表述為：物業(yè)管理法制是指物業(yè)管理法規(guī)的確立和實施組織制度及其形式體系。中國物業(yè)管理法制具有中國特色，受制于國家的整體法制，主要包括立法、法的實施和法律監(jiān)督三方面法律制度。 　　根據中國共產黨十五大報告提出的依法治國綱領和全國人民共同愿望，1996年3月第八屆全國人民代表大會第四次會議以通過決議的形式正式以法律確立了“依法治國，建立社會主義法治國家”的指導方針和奮斗目標，“法治”原則從此成為我國法制的根本性原則。作為現代一種治國方略和政治原則的“法治”，其內容要求可以概括表述為：國家政權機關應在充分民主的基礎上創(chuàng)立一整套良好的法律并賦予其至高無上的權威而用以組控社會和國家，以法律界定和制約國家權力，以法律確認和保障公民的民主權利，使廣大人民群眾能依照憲法和法律的規(guī)定，通過各種途徑和形式管理國家事務，管理經濟文化事業(yè)，管理社會事務，使國家各項工作都依法進行，使政權各類各級機關及其工作人員同公民、社會組織一樣平等地受法律的約束，只能在法定境位上按法定行為程式依法從事各自的職能業(yè)務并承受自己行為的法律后果或報應，由法定機關監(jiān)督法律的實施，用法律手段促進國家機關特別是政府有效地維護法律秩序，防止和制止行政權等國家權力的濫用，反對不平等的特權和專制“人治”，尊重和保護人權，保障人民依法享有廣泛的權利和法未禁限的自由，從而保證人民應有的社會、經濟和政治生活的條件，最大限度地實現人民的利益要求、社會正義和國家長治久安。法治原則內容的實現離不開法制，法治是健全的民主性法制要達到的結果，而法制功能作用的充分發(fā)揮又依靠法治原則的真正貫徹執(zhí)行。 　　我國物業(yè)管理法制應當是體現法治原則的社會主義法制，其基本要求或者說物業(yè)管理法制建設的基本方針可以概括為48個字：民主法務、尊法至上、立法求良、變法適宜、有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必糾、用法必準、司法必公、督法有力、守法自覺。物業(yè)管理法規(guī)的表現形式和立法體制 　　立法是物業(yè)管理法制建設的首要環(huán)節(jié)，依法治業(yè)(物業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)、事業(yè))首先要“有法可依”且應有“良法”可依。物業(yè)管理立法是指由法定的國家機關依據一定程序，運用一定技術所進行的制定、認可、修改、補充和廢止用以組控物業(yè)管理社會關系的，具有普遍性的法律規(guī)范及其系統(tǒng)文件的活動。物業(yè)管理法規(guī)的表現形式由國家的立法體制所決定。中國現行物業(yè)管理立法體制是一個以國家立法權為核心，兩級(中央和省)并重、多類結合的立法體制。與此相適應，物業(yè)管理法規(guī)的表現形式也是多樣的，并形成下列法規(guī)體系： 　　(1)憲法 　　是國家的根本法，經特別程序制定，具有最高的法律效力。憲法中有關土地公有、土地使用權轉讓、保護公民的房屋和其他合法財產權以及社會主義的公共財產、公民的人身自由和住宅不受侵犯，國家保護和改善生活環(huán)境和生態(tài)環(huán)境、防治污染和其他公害，公民必須愛護公共財產、遵守公共秩序、遵守社會公德，公民在行使自由和權利時不得損害國家的、社會的、集體的利益和其他公民的合法的自由和權利等規(guī)定，是制定物業(yè)管理法規(guī)和從事物業(yè)管理活動必須遵循的憲法性準則，也是物業(yè)管理法規(guī)的表現形式。 　　(2)法律 　　分為由全國人民代表大會制定、修改的基本法律和由全國人大常委會制定、修改的普通法律兩種類型。法律的效力僅次于憲法。目前我國尚未制定以《物業(yè)管理法》為名的專門物業(yè)管理法律(若制定當屬普通法律類)，但《民法通則》、《合同法》、《城市房地產管理法 》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《環(huán)境保護法》和正在研討擬定的《物權法》、《住宅法》等法律中可適用于物業(yè)管理的活動和糾紛處理的法律規(guī)范，都是物業(yè)管理法規(guī)的組成部分和表現形式。 　　(3)行政法規(guī) 　　由國務院制定、批準和發(fā)布?！吨腥A人民共和國物業(yè)管理條例》(正在擬定中)就是由中國建設部牽頭起草、報經國務院審議通過后成為物業(yè)管理行政法規(guī)。行政法規(guī)的效力次于法律。 　　(4)國務院部、委發(fā)布的行政規(guī)章 　　國務院所屬各部、委有權根據法律和國務院發(fā)布的行政法規(guī)、決定、命令，在本部門的權限范圍內，發(fā)布命令、指示和規(guī)章，其發(fā)布的規(guī)章其地位屬于高于地方性法規(guī)的廣義的行政性法規(guī)。此外，國務院及其所屬部、委發(fā)布的決議、命令、指示具有規(guī)范性內容的，也屬于廣義的行政性法規(guī)。行政性法規(guī)中的有關物業(yè)管理的法律規(guī)范是物業(yè)管理法規(guī)的表現形式。 　　(5)地方性法規(guī) 　　地方省、直轄市、經國務院確定的較大城市和經濟特區(qū)的人民代表大會及其常委會在不與憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下，可以制定地方性法規(guī)，民族自治地方的人民代表大會有權制定自治條例和單行條例。此外，地方各級人民代表大會有權發(fā)布決議，縣級以上地方各級人民政府有權發(fā)布決定和命令，這些地方性法規(guī)、決議、決定和命令所包含有關物業(yè)管理的規(guī)范性內容，雖然只在本地方行政區(qū)域內有效，但都是物業(yè)管理法規(guī)體系的組成部分。至1999年底，全國各地方均已出臺了物業(yè)管理地方性法規(guī)或地方政府的行政規(guī)章。香港、澳門行政特區(qū)和臺灣的物業(yè)管理立法亦屬于地方立法。 　　(6)立法解釋、司法解釋 　　立法機關、行政機關對自己所制定的規(guī)范性文件中涉及物業(yè)管理內容的規(guī)定所作出的立法解釋、行政解釋，以及最高人民法院發(fā)布的對地方各級人民法院有約束力的指導性文件和關于某些具體案件適用法律的批復中與物業(yè)管理相關的司法解釋，都是有權解釋，也是物業(yè)管理法規(guī)的表現形式。 　　憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、國務院部委和地方政府的行政規(guī)章，有權解釋各級人大和政府發(fā)布的決議、決定、命令、指示中包含的與物業(yè)管理有關的法律規(guī)范都是物業(yè)管理法規(guī)的淵源，共同有機組成物業(yè)管理法規(guī)體系。物業(yè)管理法規(guī)的實施和監(jiān)督體制　　物業(yè)管理法規(guī)的實施包括行政機關執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)活動、司法機關適用物業(yè)管理法規(guī)活動和社會各級層主體遵守物業(yè)管理法規(guī)活動三個方面。物業(yè)管理法規(guī)監(jiān)督是一種國家專門法律監(jiān)督機關和社會各級層主體的共同活動?！　?1)物業(yè)管理的行政執(zhí)法體制　　物業(yè)管理的行政執(zhí)法是指行政機關及其公職人員在法定職權范圍內，依法對物業(yè)管理行政事務進行組織和管理的專門活動。執(zhí)法是法律執(zhí)行的簡稱，是國家機關的一種職權，對于行使職權的機關而言，這種權力既是一種權利，又是一種必須履行的義務。　　物業(yè)管理的行政執(zhí)法機關，可分為歸口主管機關和分工管理機關兩類。根據《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第3條規(guī)定和國家有關規(guī)定，房地產行政主管部門負責物業(yè)管理的歸口管理工作；建設、規(guī)劃、市政、公用、綠化、環(huán)境、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱、郵電、電業(yè)、物價等行政主管部門和物業(yè)所在地人民政府按職責分工，負責物業(yè)管理中有關工作的監(jiān)督和指導。各地的地方性物業(yè)管理法規(guī)或規(guī)章在歸口主管機關的規(guī)定方面不盡一致，這與各地方政府的房地產管理部門設置和職責劃分存在差別有關?！　±?，《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第6條第1款規(guī)定：市政府住宅行政管理部門是特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門?！吨貞c市物業(yè)管理辦法》第5條第1款規(guī)定：市房地產行政主管部門主管全市物業(yè)管理工作?！督K省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第4條中規(guī)定：省人民政府建設行政主管部門是本行政區(qū)域內的物業(yè)管理行政主管部門，市、縣(市)建設( 房產)行政主管部門是本行政區(qū)域內的物業(yè)管理行政主管部門，其具體職責由同級人民政府確定?！渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理條例》第5條第1款規(guī)定：上海市房屋土地管理局是本市物業(yè)管 理的行政主管部門。　　市級以上物業(yè)管理的歸口主管機關的主要職責是：①貫徹執(zhí)行國家和本地方有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，研究制定物業(yè)管理的有關行政措施；②管理本地方物業(yè)管理行業(yè)，促進管理專業(yè)化、服務社會化、經營市場化的物業(yè)管理機制的建立和健全；③負責物 業(yè)管理企業(yè)的資質審查和管理工作；④負責組織物業(yè)管理人員的上崗培訓；⑤制定和修改物業(yè)管理合同、業(yè)主公約等示范文本；⑥參與制定和調整物業(yè)管理收費標準的工作；⑦監(jiān)督、指導物業(yè)管理；⑧依法查處物業(yè)管理中發(fā)生的違法行為，對違法行為依法實施處罰。　　區(qū)縣(自治縣、縣級市)級物業(yè)管理的歸口主管機關的主要職責除上述第①、⑥、⑦、⑧項外，還應履行三項職責：指導組建業(yè)主委員會，并實施登記備案管理；對物業(yè)管理合同和業(yè)主公約的簽訂、中止、變更、終止進行備案管理；受理對違反物業(yè)管理法規(guī)行為的投訴。 　　至1999年底，我國從國家建設部到地方的省、市、區(qū)縣人民政府都已設立、指定了物業(yè)管理的歸口主管機構，具體負責對本行政轄區(qū)內的物業(yè)管理行業(yè)和活動依法進行指導和監(jiān)督，積極開展物業(yè)管理行政執(zhí)法活動。　　(2)物業(yè)管理的法律適用　　法律適用applianceoflaw)亦稱“司法”，是指司法機關及其工作人員依照法定職權和程序，運用法律規(guī)范審理案件的專門活動。物業(yè)管理的法律適用是指在物業(yè)管理中發(fā)生涉法糾紛和違法犯罪時，由專門機關(人民法院)以第三者公裁人角色依據物業(yè)管理法規(guī)和有關法律對案件當事人各方(民事、經濟、行政案件中的原告和被告，刑事案件中的公訴人與犯罪嫌疑人)作出裁決的行為。法律適用具有嚴格的程序性、司法的強制性、被動性(任何案件的審理都必須以一定的訴訟或仲裁請求為前提)。仲裁機構的仲裁活動也是一種準司法活動。法律適用是以法律責任方式來阻塞違法或犯罪渠道，推動法律的正常實施?！　栏駡?zhí)行法律、正確適用法律是依法治國的中心環(huán)節(jié)，用法必準是對執(zhí)法和司法的共同要求。用法大體上可分為準確認定事實、選擇恰當規(guī)范、作出適用法律的適宜決定三個階段。其中準確認定事實是用法的最初步驟，也是正確用法的關鍵，對后面兩階段的工作產生直接影響。對事實認識錯誤必然導致案件定性錯誤，容易造成冤假錯案。　　我國物業(yè)管理法規(guī)的適用之基本要求是準確、合法、及時。準確是指在適用法規(guī)時要做到事實準確、是非清楚、證據充分確實，對案件定性要準確，調解要合理，處罰要得當；合法是指司法機關在處理案件時要做到嚴格依法辦事，不僅對案件的定性和處理要符合實體法，而且要嚴格依照法定程序進行辦案，合法辦案是準確用法的核心；及時是指辦案的效率原則，在準確、合法的前提下提高辦案效率，及時辦案、及時結案、高效率辦案是準確用法的重要條件?！　∥飿I(yè)管理的法律適用也應堅持和遵循下列我國社會主義法的適用之基本原則：①以事實為根據，以法律為準繩；②公民和社會組織在法律面前一律平等；③司法機關、仲裁機構依法獨立行使職權；④專門機關工作同依靠群眾相結合；⑤實事求是，有錯必糾。此外，還應注意特別法適用優(yōu)先于一般法、法院對行政規(guī)章是“參照”適用等適用法律的具體規(guī)則?！　?3)物業(yè)管理法規(guī)的遵守　　法的遵守簡稱守法。物業(yè)管理法規(guī)的遵守，是指受物業(yè)管理法規(guī)約束的自然人和社會組織在該法規(guī)允許的范圍內自由活動，依照該法規(guī)規(guī)定享用法律權利和履行法律義務的行為。任何人不能只享用權利而不履行義務，也不得濫用權利而損害他人的合法權益和社會公共利益?！　∥飿I(yè)管理法規(guī)的遵守有兩種模式：①消極守法模式。指人們僅僅是或者主要是依法履行自己的義務，卻沒有充分享用自己的合法權利。在現實生活中，許多業(yè)主、房屋使用人不完全清楚自己享有哪些物業(yè)管理的法律權利，因而不能自覺地享用和維護這些權利；有些知道者卻由于種種原因并不熱心享用這些權利；有些人知道并愿意享用自己的法律權利，但由于自身素質能力的限制，卻不會合理、有效地行使這些權利。消極被動的守法模式不是一種理 想的守法模式。②積極守法模式。指人們既能嚴格履行自己的法律義務，又能充分、有效地享用法規(guī)所賦予的廣泛權利。這是一種主動、全面、值得大力提倡的守法模式。　　影響人們守法的因素是錯綜復雜的，可分為守法者自身素質因素和守法環(huán)境因素。守法或違法的心理機制即對法律的認識和態(tài)度以及態(tài)度與行為的協調狀況，也直接影響著人們的守法程度。切實加強對物業(yè)管理法律當事人的法律意識、權利意識和公民意識的開發(fā)教育，培養(yǎng)人們對物業(yè)管理法規(guī)的充分認識和認同的良好態(tài)度，會極大地促進人們積極遵守物業(yè)管理法規(guī)，自覺維護物業(yè)管理法律秩序?！　?4)物業(yè)管理法律監(jiān)督　　法律監(jiān)督的狹義是指由享有法律監(jiān)督權的法定國家機關實行的，保證法律統(tǒng)一執(zhí)行與普遍遵守的一項法律制度；其廣義是指社會各級層組織和個人，為保障法制的實現，依據客觀事實和國家法律對法律的制定、執(zhí)行、適用和遵守進行的監(jiān)察和督促活動。法律監(jiān)督的主體同時也是被監(jiān)督者，監(jiān)督的客體是違法行為?！　∥覈膹V義法律監(jiān)督結構可分為三大類九個要素：①執(zhí)政黨的監(jiān)督；②國家監(jiān)督，其中包括權力機關的監(jiān)督、行政機關的監(jiān)督、檢察機關的監(jiān)督和審判機關的監(jiān)督；③社會監(jiān)督，其中包括民主黨派的監(jiān)督、社會團體的監(jiān)督、社會輿論的監(jiān)督和人民群眾的監(jiān)督。物業(yè)管理法律監(jiān)督結構也包括上述三大類九個要素，只是在社會團體的監(jiān)督中更突出業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)協會和消費者協會的監(jiān)督作用，在人民群眾的直接監(jiān)督中更突出業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)員工的監(jiān)督作用。在《城市新建住宅小區(qū)管 理辦法》第7條規(guī)定的住宅小區(qū)管理委員會的義務中，就有對物業(yè)管理公司的管理工作進行 檢查和監(jiān)督，接受住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人的監(jiān)督之明文規(guī)定。其第8條規(guī)定的物業(yè)管理的義務中，也有接受管委會和住宅小區(qū)內居民的監(jiān)督之規(guī)定。這里規(guī)定的監(jiān)督不是僅指對工作或服務質量、業(yè)績的監(jiān)督，更重要的是對遵守物業(yè)管理法律規(guī)范情況的監(jiān)督。物業(yè)管理法律關系概述　　一、研究物業(yè)管理法律關系的意義　　物