【正文】 由于物業(yè)管理糾紛的情況比較復(fù)雜，牽涉面廣，引發(fā)原因多樣，因而在具體處理糾紛時(shí)，既要嚴(yán)格依法處理，也要奉行“以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩”的法律原則，從實(shí)際出發(fā)，尊重歷史事實(shí)，兼顧社會(huì)妥當(dāng)效果。產(chǎn)權(quán)和債權(quán)是民事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的兩項(xiàng)維系經(jīng)濟(jì)利益的基本權(quán)利，是民事經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)關(guān)系的重要權(quán)利紐結(jié)，關(guān)系社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行秩序，歷來(lái)是國(guó)家法律保護(hù)的重點(diǎn)對(duì)象?！彼^“嚴(yán)格執(zhí)行”包含兩層意思：凡是法規(guī)政策有明文規(guī)定的應(yīng)照文嚴(yán)格執(zhí)行；凡是法規(guī)政策沒有明確規(guī)定或規(guī)定不同樣的，就應(yīng)嚴(yán)格按照法規(guī)政策的原本精神和基本原則，公正地作出處理或裁決?！　?5)有些糾紛的當(dāng)事人確有實(shí)際困難。這就使得物業(yè)管理和業(yè)主自治管理實(shí)施過(guò)程中所發(fā)生的新型糾紛失范，沒有可依據(jù)的對(duì)應(yīng)規(guī)范來(lái)對(duì)新型糾紛作出處理，從而造成一些糾紛長(zhǎng)期難以解決，困擾當(dāng)事人和行政主管機(jī)關(guān)。就是業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部，有時(shí)也會(huì)發(fā)生利益要求有分歧的不同團(tuán)組的涉眾糾紛，例如前期已入住業(yè)主們和后期才入住業(yè)主們對(duì)已成立的業(yè)主委員會(huì)的改組爭(zhēng)斗糾紛，大業(yè)主和小業(yè)主們的利益矛盾糾紛，少壯業(yè)主們與老年業(yè)主們?cè)诟慕?、增建公共設(shè)施和將部分綠地、公共場(chǎng)地改變?yōu)闋I(yíng)業(yè)性場(chǎng)所的決議方面所作的斗爭(zhēng)糾紛等等。物業(yè)管理法規(guī)賦予業(yè)主團(tuán)體自治的組織權(quán)力和保護(hù)業(yè)主團(tuán)體自治運(yùn)行秩序，承認(rèn)業(yè)主公約的自治規(guī)范約束力。主要是物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)和其他有關(guān)行政部門在行使職權(quán)的具體行政行為中與行政相對(duì)人之間發(fā)生的行政權(quán)限和行政權(quán)行使是否違法、是否得當(dāng)、是否顯失公正的爭(zhēng)執(zhí)。例如物業(yè)管理事務(wù)處理權(quán)行使過(guò)程中引起的無(wú)權(quán)爭(zhēng)議、越權(quán)爭(zhēng)議、抗拒爭(zhēng)議等糾紛?！　、苄淌录m紛。正確地說(shuō)是經(jīng)濟(jì)管理和協(xié)作糾紛。　　物業(yè)管理糾紛是一種歷史的社會(huì)現(xiàn)象，反映了人們社會(huì)財(cái)產(chǎn)關(guān)系中的一種矛盾狀況，體現(xiàn)18世紀(jì)60年代以來(lái)社會(huì)三種基本矛盾(社會(huì)生產(chǎn)力與生產(chǎn)關(guān)系的矛盾、社會(huì)生活力與生態(tài)環(huán)境的矛盾、社會(huì)主體的個(gè)體利益與公共利益的矛盾)運(yùn)動(dòng)對(duì)物業(yè)的管理和對(duì)業(yè)主服務(wù)社會(huì)關(guān)系產(chǎn)生的深刻影響。他人行為是指由非當(dāng)事人實(shí)施的而能使當(dāng)事人之間發(fā)生一定法律關(guān)系易化的行為?！辈豢煽沽κ录ǔＶ缸匀粸?zāi)害性的事件(如地震、風(fēng)暴等)和社會(huì)性的戰(zhàn)爭(zhēng)等。根據(jù)法律事實(shí)是否與物業(yè)管理法律關(guān)系主體的意志有關(guān)可以劃分為自然事實(shí)與行為事實(shí)兩大類。如物業(yè)管理保安人員巡邏行為過(guò)程中所產(chǎn)生的對(duì)有犯罪意圖者無(wú)形鎮(zhèn)懾其不敢輕舉妄動(dòng)的保安效果，又如物業(yè)管理行政主管部門對(duì)業(yè)主委員會(huì)組建的行為給予指導(dǎo)有效地使其順利組建成功的指導(dǎo)行為效果?！　　ｊP(guān)于物業(yè)管理的各種具體權(quán)利和義務(wù)詳見本書有關(guān)章節(jié)的專門介紹和論述?！　∥飿I(yè)管理關(guān)系的權(quán)利種類是多樣的，主要包括民事權(quán)利、商事權(quán)利和政事權(quán)利三大類。如民法調(diào)整的人身關(guān)系包括身體關(guān)系、人格關(guān)系與身份關(guān)系三類?！　》申P(guān)系的主體是人。因此，研究物業(yè)管理法律關(guān)系，有利于通過(guò)完善立法、嚴(yán)格執(zhí)法、加強(qiáng)司法、采用促進(jìn)自覺守法綜合措施等方式辦法，來(lái)有針對(duì)性地解決中國(guó)現(xiàn)實(shí)改革和發(fā)展過(guò)程中所產(chǎn)生的物業(yè)管理關(guān)系各類主體間居處境位所含利益、權(quán)利和義務(wù)的不平等、不公平、不協(xié)調(diào)等矛盾問(wèn)題，有效化解有關(guān)當(dāng)事人間的利益沖突，從而對(duì)建立和穩(wěn)定和諧的物業(yè)管理法律秩序起到積極影響效應(yīng)。物業(yè)管理法律關(guān)系與作為物業(yè)管理法規(guī) 調(diào)整對(duì)象的社會(huì)關(guān)系實(shí)際上只是一個(gè)關(guān)系，換言之，受物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整的社會(huì)關(guān)系是以物業(yè)管理法律關(guān)系出現(xiàn)的。物業(yè)管理法律關(guān)系概述　　一、研究物業(yè)管理法律關(guān)系的意義　　物業(yè)管理法律關(guān)系是指物業(yè)管理法規(guī)實(shí)際組控物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系和社會(huì)行為時(shí)所形成的法律上的物業(yè)管理特定境位中主體間權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理法律當(dāng)事人的法律意識(shí)、權(quán)利意識(shí)和公民意識(shí)的開發(fā)教育，培養(yǎng)人們對(duì)物業(yè)管理法規(guī)的充分認(rèn)識(shí)和認(rèn)同的良好態(tài)度，會(huì)極大地促進(jìn)人們積極遵守物業(yè)管理法規(guī)，自覺維護(hù)物業(yè)管理法律秩序。指人們僅僅是或者主要是依法履行自己的義務(wù)，卻沒有充分享用自己的合法權(quán)利?！　∥覈?guó)物業(yè)管理法規(guī)的適用之基本要求是準(zhǔn)確、合法、及時(shí)。物業(yè)管理的法律適用是指在物業(yè)管理中發(fā)生涉法糾紛和違法犯罪時(shí)，由專門機(jī)關(guān)(人民法院)以第三者公裁人角色依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)和有關(guān)法律對(duì)案件當(dāng)事人各方(民事、經(jīng)濟(jì)、行政案件中的原告和被告，刑事案件中的公訴人與犯罪嫌疑人)作出裁決的行為?！　∈屑?jí)以上物業(yè)管理的歸口主管機(jī)關(guān)的主要職責(zé)是：①貫徹執(zhí)行國(guó)家和本地方有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，研究制定物業(yè)管理的有關(guān)行政措施；②管理本地方物業(yè)管理行業(yè)，促進(jìn)管理專業(yè)化、服務(wù)社會(huì)化、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制的建立和健全；③負(fù)責(zé)物 業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查和管理工作；④負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理人員的上崗培訓(xùn)；⑤制定和修改物業(yè)管理合同、業(yè)主公約等示范文本；⑥參與制定和調(diào)整物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的工作；⑦監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)管理；⑧依法查處物業(yè)管理中發(fā)生的違法行為，對(duì)違法行為依法實(shí)施處罰。執(zhí)法是法律執(zhí)行的簡(jiǎn)稱，是國(guó)家機(jī)關(guān)的一種職權(quán)，對(duì)于行使職權(quán)的機(jī)關(guān)而言，這種權(quán)力既是一種權(quán)利，又是一種必須履行的義務(wù)。此外，地方各級(jí)人民代表大會(huì)有權(quán)發(fā)布決議，縣級(jí)以上地方各級(jí)人民政府有權(quán)發(fā)布決定和命令，這些地方性法規(guī)、決議、決定和命令所包含有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)范性內(nèi)容，雖然只在本地方行政區(qū)域內(nèi)有效，但都是物業(yè)管理法規(guī)體系的組成部分。目前我國(guó)尚未制定以《物業(yè)管理法》為名的專門物業(yè)管理法律(若制定當(dāng)屬普通法律類)，但《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法 》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《環(huán)境保護(hù)法》和正在研討擬定的《物權(quán)法》、《住宅法》等法律中可適用于物業(yè)管理的活動(dòng)和糾紛處理的法律規(guī)范，都是物業(yè)管理法規(guī)的組成部分和表現(xiàn)形式。物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式和立法體制 　　立法是物業(yè)管理法制建設(shè)的首要環(huán)節(jié)，依法治業(yè)(物業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)、事業(yè))首先要“有法可依”且應(yīng)有“良法”可依。物業(yè)管理的開展，有利于物業(yè)的保值和增值，使住宅區(qū)和廠 商辦公區(qū)的環(huán)境以及城市形象都獲得很大改觀，進(jìn)而吸引更多的外來(lái)投資，發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生產(chǎn)力物業(yè)管理法制概念和基本要求 　　“法制”概念是一個(gè)多義詞：①是作為法律制度的簡(jiǎn)稱，與政治制度、經(jīng)濟(jì)制度、文化制度等相對(duì)應(yīng)；②是指執(zhí)政集團(tuán)按照民主和守法原則，把國(guó)家事務(wù)制度化、法律化，并嚴(yán)格依法進(jìn)行社會(huì)管理、依法行政的一種方式；③是指法及法律規(guī)范確立和實(shí)施體系，包括立法、執(zhí)法、司法、督法組織制度體系和法的表現(xiàn)形式體系；④是指一個(gè)國(guó)家有法律和法律制度而又得到普遍遵守和嚴(yán)格執(zhí)行所形成法律秩序的狀態(tài)。僅新建成住宅，每年至少需要2萬(wàn)人以上從業(yè)于物業(yè)管理，為社會(huì)提 供了大量的專業(yè)化勞務(wù)就業(yè)機(jī)會(huì)。物業(yè)管理在中國(guó)大陸誕生初期雖然是在傳統(tǒng)的房屋管理體制和城市管理體制的夾縫中利用住房制度改革和商品房外銷的機(jī)遇而逐步發(fā)展的，但從一開始就表現(xiàn)出了適合和體現(xiàn)中國(guó)國(guó)情和城市與房地產(chǎn)管理體制改革發(fā)展趨勢(shì)的優(yōu)點(diǎn)，這些優(yōu)點(diǎn)經(jīng)過(guò)發(fā)展充實(shí)并在1994年以后得到國(guó)家 物業(yè)管理法規(guī)的肯定和規(guī)范化，形成了具有豐富內(nèi)容并在法規(guī)中體現(xiàn)出來(lái)的物業(yè)管理中國(guó)特色。物業(yè)管理是一種以市場(chǎng)為運(yùn)行基礎(chǔ)，以需求為運(yùn)行動(dòng)能，以合同為運(yùn)行紐帶，以法制為運(yùn)行保障的新型運(yùn)行機(jī)制。物業(yè)管理使房屋管 理特別是區(qū)分所有的住宅樓宇和公有房屋的管理脫離政府房產(chǎn)管理部門統(tǒng)管軌道，而由業(yè)主通過(guò)自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合方式實(shí)現(xiàn)了房屋等物業(yè)的管理社會(huì)化，建立起國(guó)家法規(guī)組控、政府行政指導(dǎo)監(jiān)督、業(yè)主自治管理和物業(yè)管理企業(yè)依合同受托實(shí)施專業(yè)化管理的新型物業(yè)管理體制。指物業(yè)管理法規(guī)作為規(guī)范、國(guó)家意志化的社會(huì)意識(shí)存在形式，其實(shí)施于全社會(huì)勢(shì)必會(huì)影響人們對(duì)物業(yè)管理的思想意識(shí)和情感，啟發(fā)人們對(duì)物業(yè)管理事業(yè)的支持和合作的積極性。③調(diào)整功能。　　(2)中國(guó)現(xiàn)階段尚處于社會(huì)主義社會(huì)的初級(jí)階段，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化事業(yè)是初級(jí)階段社會(huì)主義建設(shè)事業(yè)的主干事業(yè)，改革既是促進(jìn)社會(huì)主義建設(shè)事業(yè)的必要手段和條件，又是社會(huì)主義建設(shè)事業(yè)本身的有機(jī)組成部分之一，是對(duì)中國(guó)各種社會(huì)關(guān)系制度的自覺調(diào)整、建設(shè)和完善。權(quán)人要對(duì)物業(yè)的管理負(fù)責(zé)?！　?3)狹義的物業(yè)管理，是指依法成立的物業(yè)管理企業(yè)法人通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制作用接受特定業(yè)主或業(yè)主集體的委托，依據(jù)物業(yè)管理法律法規(guī)、行政規(guī)章的規(guī)定和按照委托合同的約定，對(duì)受托管理的物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、改良或用于經(jīng)營(yíng)，對(duì)基于受托管理物業(yè)發(fā)生的公共秩序?qū)嵤┍O(jiān)護(hù)，對(duì)物業(yè)的業(yè)主和使用人提供特約服務(wù)，并依約定合理收取單純物業(yè)管理勞務(wù)報(bào)酬和特約服 務(wù)報(bào)酬的專業(yè)服務(wù)性行為。property　　根據(jù)上述分析，可將“物業(yè)”一詞的一般法學(xué)定義表述為：物業(yè)是指一定建設(shè)用地范圍內(nèi)已建成和確定業(yè)主權(quán)益，有特定四至界限的各類房屋等建筑物及相配套的固定附屬設(shè)備、公用設(shè)施、公共場(chǎng)地和其他定著物，以及用地和房屋包容的空間環(huán)境。　　(2)單元性　　物業(yè)的單元性是指人們可根據(jù)經(jīng)濟(jì)上或管理上的需要，將有特定四至范圍的建設(shè)用地和房屋及其固定附著物確定為一宗獨(dú)立(單獨(dú)、個(gè)別化)財(cái)產(chǎn)，以便確權(quán)、交易、使用或管理?！眲⑴d桂主編的《物業(yè)管理法》(中山大學(xué)出版社1999年5月第1版，第7頁(yè))關(guān)于“物業(yè)”的定義表述與上引房地產(chǎn)業(yè)司物業(yè)管理處的表述內(nèi)容是一致的。聯(lián)系前述中國(guó)宋代法律上區(qū)分物主權(quán)和業(yè)主權(quán)，所用“物業(yè)”一詞 意義包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，因此，將省略real定語(yǔ)的property和estate譯為“物業(yè)”似有些不太精確。property)和不動(dòng)產(chǎn)(immovable換言之，私人不能享有土地本身的所有權(quán)，而只能擁有土地上的各種“產(chǎn)權(quán)”。但在中國(guó)古代法律中，自從宋代立法中對(duì)動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)作了區(qū)分后(《宋刑統(tǒng)名例律》規(guī)定：“器物(動(dòng)產(chǎn))之屬，須移徙其地……地(不動(dòng)產(chǎn))即不離常處，理 與財(cái)物有殊”)，一般稱動(dòng)產(chǎn)為物、財(cái)或財(cái)物，稱不動(dòng)產(chǎn)為業(yè)、產(chǎn)或產(chǎn)業(yè)。property)，包括可實(shí)際占有的有體物和可 依法主張的無(wú)體物；personality原意是屬人的財(cái)產(chǎn))和不動(dòng)產(chǎn)(real這種“產(chǎn)權(quán)”觀念被英美法系國(guó)家繼承和發(fā)展下來(lái)，成為英美法系的財(cái)產(chǎn)權(quán)法律制度最獨(dú)特的概念，與大陸法系的“物權(quán)”(a但此無(wú)大礙，只是需要一個(gè)明確的定義界定清楚其涵義。　　從法學(xué)角度探討對(duì)“物業(yè)”一詞如何下一個(gè)科學(xué)、周密的定義，首先必須了解中國(guó)所稱“物業(yè)管理”術(shù)語(yǔ)中“物業(yè)”的自身特性。香港李宗鍔所著《香港房地產(chǎn)法》一書中指出：“物業(yè)是單元性地產(chǎn)。該定義中，“已建成”是形成可供使用、需加管理的物業(yè)的前提；已“確定業(yè)主權(quán)益”表明已建成的物業(yè)是經(jīng)過(guò)法定竣工驗(yàn)收程序驗(yàn)收合格并對(duì)該物業(yè)的屬主已依法作了確定(一般以頒發(fā)了產(chǎn)權(quán)證為標(biāo)志) ，而業(yè)主即物業(yè)所有物業(yè)管理”術(shù)語(yǔ)的法學(xué)定義　　迄今為止，國(guó)家立法中尚未對(duì)“物業(yè)管理”術(shù)語(yǔ)作出一般性的定義。這個(gè)狹義的定義，把專業(yè)服務(wù)性行為作為物業(yè)管理術(shù)語(yǔ)的鄰近種概念，點(diǎn)明了狹義物業(yè)管理的專業(yè)性和服務(wù)本質(zhì)。物業(yè)管理法規(guī)的任務(wù)和立法意義　　一、物業(yè)管理法規(guī)的基本任務(wù)　　法的任務(wù)內(nèi)容通常通過(guò)立法文件中立法目的和依據(jù)條款來(lái)作出概括表述。法作為社會(huì)關(guān)系的組控方式和促進(jìn)、保障社會(huì)主義建設(shè)事業(yè)發(fā)展的工具，自然要在改革過(guò)程中發(fā)揮必不可少的規(guī)范作用。指根據(jù)物 業(yè)管理社會(huì)關(guān)系隨社會(huì)生產(chǎn)力和社會(huì)生活力發(fā)展而變化的情況，用法來(lái)調(diào)節(jié)和整頓已變化了的物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，側(cè)重于將正在形成中的某種物業(yè)管理新型社會(huì)關(guān)系及時(shí)納入轄治 范圍和改良物業(yè)管理具體制度，平衡與物業(yè)管理相關(guān)各方主體間的利益矛盾關(guān)系，以緩解物業(yè)管理方面的社會(huì)沖突力對(duì)現(xiàn)存物業(yè)管理社會(huì)秩序的壓力。　　物業(yè)管理法規(guī)的作用有兩層含義：一是指物業(yè)管理法規(guī)的功能發(fā)揮而在社會(huì)中的影響效果顯示，亦就是說(shuō)，與物業(yè)管理法規(guī)的功能分類一樣，該類法規(guī)的作用表現(xiàn)為組合、轄治、調(diào)整、指引、評(píng)價(jià)、教育六個(gè)方面；二是指物業(yè)管理法規(guī)及其具體規(guī)范對(duì)所組控的社會(huì)物業(yè)管理整體關(guān)系和物業(yè)管理諸種關(guān)系中的某項(xiàng)具體社會(huì)關(guān)系的規(guī)范化適宜程度，而導(dǎo)致的對(duì)物業(yè)管理事業(yè)整體和局部所起到的促進(jìn)性、限制性、破壞性的正面或負(fù)面影響。物業(yè)管理的“社會(huì)化”特點(diǎn)是相對(duì)于傳統(tǒng)房屋的管理“國(guó)家化”特征而言的。物業(yè)管理一方面增強(qiáng)了業(yè)主自主自治權(quán)，業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和價(jià)格等機(jī)制選聘物業(yè)管理企業(yè)，也有權(quán)解聘辭退業(yè)績(jī)差的原聘物業(yè)管理企業(yè)，同時(shí)體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等價(jià)有償原則和滿足有支付能力需求原則，業(yè)主應(yīng)按質(zhì)依約定支付物業(yè)管理服務(wù)報(bào)酬；另一方面確保了物業(yè)管理當(dāng)事人民事法律關(guān)系地位的平等，業(yè)主或業(yè)主團(tuán)體與物業(yè)管理企業(yè)，在平等、自愿、公平、互利原則下依法通過(guò)委托管理服務(wù)合同的雙向選擇簽訂，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，作為實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理的主 要依據(jù)，這種合同具有法律效力，其履行有國(guó)家法制予以保障。　　我們可以將物業(yè)管理的主要中國(guó)特色概括為48個(gè)字：產(chǎn)權(quán)明晰，約治為軸，建管銜接，統(tǒng)一管理，民主決策，科技保障，市場(chǎng)運(yùn)作，行為規(guī)范，服務(wù)全面，競(jìng)爭(zhēng)擇汰，政府扶持，多方協(xié)作，文明共建，效益綜合。物業(yè)管理行業(yè)完全可能發(fā)展成為房地產(chǎn)業(yè)中的最大的分支行業(yè)。本節(jié)所用“法制”概念是采用上述法制的第三種詞義。物業(yè)管理立法是指由法定的國(guó)家機(jī)關(guān)依據(jù)一定程序，運(yùn)用一定技術(shù)所進(jìn)行的制定、認(rèn)可、修改、補(bǔ)充和廢止用以組控物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系的，具有普遍性的法律規(guī)范及其系統(tǒng)文件的活動(dòng)。 　　(3)行政法規(guī) 　　由國(guó)務(wù)院制定、批準(zhǔn)和發(fā)布。至1999年底，全國(guó)各地方均已出臺(tái)了物業(yè)管理地方性法規(guī)或地方政府的行政規(guī)章?！　∥飿I(yè)管理的行政執(zhí)法機(jī)關(guān)，可分為歸口主管機(jī)關(guān)和分工管理機(jī)關(guān)兩類?！　^(qū)縣(自治縣、縣級(jí)市)級(jí)物業(yè)管理的歸口主管機(jī)關(guān)的主要職責(zé)除上述第①、⑥、⑦、⑧項(xiàng)外，還應(yīng)履行三項(xiàng)職責(zé)：指導(dǎo)組建業(yè)主委員會(huì)，并實(shí)施登記備案管理；對(duì)物業(yè)管理合同和業(yè)主公約的簽訂、中止、變更、終止進(jìn)行備案管理；受理對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)行為的投訴。法律適用具有嚴(yán)格的程序性、司法的強(qiáng)制性、被動(dòng)性(任何案件的審理都必須以一定的訴訟或仲裁請(qǐng)求為前提)。準(zhǔn)確是指在適用法規(guī)時(shí)要做到事實(shí)準(zhǔn)確、是非清楚、證據(jù)充分確實(shí)，對(duì)案件定性要準(zhǔn)確，調(diào)解要合理，處罰要得當(dāng)；合法是指司法機(jī)關(guān)在處理案件時(shí)要做到嚴(yán)格依法辦事，不僅對(duì)案件的定性和處理要符合實(shí)體法，而且要嚴(yán)格依照法定程序進(jìn)行辦案，合法辦案是準(zhǔn)確用法的核心；及時(shí)是指辦案的效率原則，在準(zhǔn)確、合法的前提下提高辦案效率，及時(shí)辦案、及時(shí)結(jié)案、高效率辦案是準(zhǔn)確用法的重要條件。在現(xiàn)實(shí)生活中，許多業(yè)主、房屋使用人不完全清楚自己享有哪些物業(yè)管理的法律權(quán)利，因而不能自覺地享用和維護(hù)這些權(quán)利；有些知道者卻由于種種原因并不熱心享用這些權(quán)利；有些人知道并愿意享用自己的法律權(quán)利，但由于自身素質(zhì)能力的限制，卻不會(huì)合理、有效地行使這些權(quán)利?！　?4)物業(yè)管理法律監(jiān)督　　法律監(jiān)督的狹義是指由享