【正文】 業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用和維修管理，促進(jìn)物業(yè)管理水平不斷提高，促進(jìn)整潔、安全、方便、舒適的文明生活環(huán)境的 持續(xù)創(chuàng)造與保持，促進(jìn)與物業(yè)相關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的同步增長(zhǎng)，維護(hù)物業(yè)管理范圍內(nèi)的公共秩序，用法律手段為社會(huì)主義的建設(shè)事業(yè)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活利益要求的滿 足創(chuàng)造良好的所需相應(yīng)條件。理解物業(yè)管理法規(guī)基本任務(wù)的表述內(nèi)容時(shí)，應(yīng)注意兩點(diǎn)：　　(1)在法學(xué)中，“意志”是指社會(huì)各級(jí)層組織和個(gè)人根據(jù)一定的立場(chǎng)、觀念、信念和利益要求，自覺(jué)地策劃確定一定的行動(dòng)方向、目標(biāo)和行動(dòng)方式方法的愿望性積極心理活動(dòng)或心理狀態(tài)。由于社會(huì)各級(jí)層組織和個(gè)人都有各自的利益要求和意志，這些利益要求和意志有的相同或近似,而有的相異甚至對(duì)立沖突。法律是依據(jù)執(zhí)政集團(tuán)成員的共同意志來(lái)綜合反映和協(xié)調(diào)社會(huì)各種組織和個(gè)人的利益要求和意志關(guān)系的。中國(guó)是人民民主專政的社會(huì)主義國(guó)家，人民是國(guó)家的主人,也是執(zhí)政集團(tuán)的構(gòu)成主體，人民的共同利益要求和意志通過(guò)國(guó)家立法形式上升為由各種規(guī)范性法律文件來(lái)表現(xiàn)的國(guó)家意志，從而得以憑借國(guó)家組織體系和國(guó)家強(qiáng)制力量推行法律規(guī)范的形式來(lái)以人民的共同意志約束社會(huì)各種組織、個(gè)人的個(gè)體性意志支配的行為，使整個(gè)社會(huì)關(guān)系秩序的建立、調(diào)整和維護(hù)符合人民的根本利益和共同意志要求。因此，中國(guó)物業(yè)管理法規(guī)的本質(zhì)必然是反映人民對(duì)物業(yè)管理的共同意志和利益要求?！　?2)中國(guó)現(xiàn)階段尚處于社會(huì)主義社會(huì)的初級(jí)階段，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化事業(yè)是初級(jí)階段社會(huì)主義建設(shè)事業(yè)的主干事業(yè)，改革既是促進(jìn)社會(huì)主義建設(shè)事業(yè)的必要手段和條件，又是社會(huì)主義建設(shè)事業(yè)本身的有機(jī)組成部分之一，是對(duì)中國(guó)各種社會(huì)關(guān)系制度的自覺(jué)調(diào)整、建設(shè)和完善。法作為社會(huì)關(guān)系的組控方式和促進(jìn)、保障社會(huì)主義建設(shè)事業(yè)發(fā)展的工具，自然要在改革過(guò)程中發(fā)揮必不可少的規(guī)范作用。因此，物業(yè)管理法規(guī)理應(yīng)且實(shí)際已擔(dān)負(fù)起促進(jìn)城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制和住房制度改革、鞏固改革成果的任務(wù)，這一任務(wù)包含在為社會(huì)主義的建設(shè)事業(yè)發(fā)展創(chuàng)造所需相應(yīng)條件這個(gè)大任務(wù)之中?！　《?、物業(yè)管理法規(guī)的功能和作用　　物業(yè)管理法規(guī)的功能是指該類法規(guī)自身特有的組控和影響物業(yè)管理的活動(dòng)和發(fā)展的形式、方法和手段之綜合能力，體現(xiàn)法如何影響社會(huì)物業(yè)管理關(guān)系。物業(yè)管理法規(guī)可以劃分為相互聯(lián)系的六種功能：①組合功能。又謂創(chuàng)新功能，指將自發(fā)形成或混亂的各種物業(yè)管理具體社會(huì)關(guān)系，用法律規(guī)范形式自覺(jué)組合成符合人民共同意志的有秩序的新型物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系結(jié)構(gòu)，側(cè)重于建立物業(yè)管理法律秩序。②轄治功能。指對(duì)組合后的物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系，依法實(shí)施管轄和根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行治理，側(cè)重于對(duì)合法的物業(yè)管理行為予以保護(hù)和對(duì)違法的物業(yè)管理行為作出處理和施加懲罰，維護(hù)法定的現(xiàn)存物業(yè)管理社會(huì)秩序。③調(diào)整功能。指根據(jù)物 業(yè)管理社會(huì)關(guān)系隨社會(huì)生產(chǎn)力和社會(huì)生活力發(fā)展而變化的情況，用法來(lái)調(diào)節(jié)和整頓已變化了的物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，側(cè)重于將正在形成中的某種物業(yè)管理新型社會(huì)關(guān)系及時(shí)納入轄治 范圍和改良物業(yè)管理具體制度，平衡與物業(yè)管理相關(guān)各方主體間的利益矛盾關(guān)系，以緩解物業(yè)管理方面的社會(huì)沖突力對(duì)現(xiàn)存物業(yè)管理社會(huì)秩序的壓力。例如物業(yè)管理規(guī)范性文件對(duì)物業(yè) 管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)高或降低的規(guī)定，即是調(diào)整功能的體現(xiàn)。④指引功能。指物業(yè)管理法規(guī)所提供的各種模式化法律規(guī)范，指引人們?cè)谖飿I(yè)管理活動(dòng)及關(guān)系中，可以進(jìn)入何種法律境位，可以怎樣行為，應(yīng)當(dāng)怎樣行為和不得怎樣行為，側(cè)重于為物業(yè)管理的當(dāng)事人或介入者指導(dǎo)行為標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則。⑤評(píng)價(jià)功能。指物業(yè)管理法規(guī)提供了判斷衡量、評(píng)定物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人的 行為是合法還是違法的標(biāo)準(zhǔn)和尺度。⑥教育功能。指物業(yè)管理法規(guī)作為規(guī)范、國(guó)家意志化的社會(huì)意識(shí)存在形式，其實(shí)施于全社會(huì)勢(shì)必會(huì)影響人們對(duì)物業(yè)管理的思想意識(shí)和情感，啟發(fā)人們對(duì)物業(yè)管理事業(yè)的支持和合作的積極性?！　∥飿I(yè)管理法規(guī)的作用有兩層含義：一是指物業(yè)管理法規(guī)的功能發(fā)揮而在社會(huì)中的影響效果顯示，亦就是說(shuō)，與物業(yè)管理法規(guī)的功能分類一樣，該類法規(guī)的作用表現(xiàn)為組合、轄治、調(diào)整、指引、評(píng)價(jià)、教育六個(gè)方面；二是指物業(yè)管理法規(guī)及其具體規(guī)范對(duì)所組控的社會(huì)物業(yè)管理整體關(guān)系和物業(yè)管理諸種關(guān)系中的某項(xiàng)具體社會(huì)關(guān)系的規(guī)范化適宜程度，而導(dǎo)致的對(duì)物業(yè)管理事業(yè)整體和局部所起到的促進(jìn)性、限制性、破壞性的正面或負(fù)面影響。　　三、中國(guó)物業(yè)管理法規(guī)的立法意義和積極作用　　綜觀中國(guó)物業(yè)管理法規(guī)的立法和實(shí)施歷史過(guò)程，可以將其立法的意義和具體的積極作用概括表述為三大方面：　　(1)適應(yīng)了中國(guó)改革的內(nèi)在要求，使具有中國(guó)特色的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制雛形形成(或基本建成)?！　?978年開始的中國(guó)改革事業(yè)，在經(jīng)濟(jì)體制方面經(jīng)歷了由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制到有計(jì)劃商品經(jīng)濟(jì)體制再到1993年以后社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)的轉(zhuǎn)軌過(guò)程，在政治體制方面經(jīng)歷了由“黨治”加“人治”模式到1996年以后“黨導(dǎo)”(中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo))加“法治”模式推行的轉(zhuǎn)軌過(guò)程。與此革命性轉(zhuǎn)變相適應(yīng)，中國(guó)城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制和住房制度也逐漸轉(zhuǎn)入為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展、社會(huì)生活力提高服務(wù)和依法治“業(yè)”(事業(yè))的軌道。從1980年以來(lái)在中國(guó)大陸逐漸展開的物業(yè)管理事業(yè)，以其自身優(yōu)點(diǎn)和符合中國(guó)改革趨勢(shì)的 優(yōu)勢(shì)，獲得了社會(huì)各界和國(guó)家的肯定，并在1994年及以后通過(guò)國(guó)家建設(shè)部的行政規(guī)章和地方性法規(guī)、政府規(guī)章確立了其正式法律境位，納入了法制化軌道，在法律手段的促進(jìn)和保障下，逐漸形成了在全國(guó)范圍內(nèi)取代傳統(tǒng)房屋管理、鞏固房改成果、改善城市管理體制的，具有中國(guó)特色的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制。　　從國(guó)家和地方關(guān)于物業(yè)管理的規(guī)范性文件的規(guī)定內(nèi)容，可以看出規(guī)范化的物業(yè)管理具有與傳統(tǒng)房屋管理截然不同的五個(gè)主要法律特征：　?、偕鐣?huì)化的物業(yè)管理體制。傳統(tǒng)的房屋管理是與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制相配套的，由政府和各行政部門、企事業(yè)單位按城市公有的各產(chǎn)業(yè)房屋和職工住房統(tǒng)建統(tǒng)配統(tǒng)管原則，采用行政手段，直接地進(jìn)行行政福利型的封閉式管理，政企不分，行政干預(yù)色彩濃厚。物業(yè)管理使房屋管 理特別是區(qū)分所有的住宅樓宇和公有房屋的管理脫離政府房產(chǎn)管理部門統(tǒng)管軌道，而由業(yè)主通過(guò)自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合方式實(shí)現(xiàn)了房屋等物業(yè)的管理社會(huì)化，建立起國(guó)家法規(guī)組控、政府行政指導(dǎo)監(jiān)督、業(yè)主自治管理和物業(yè)管理企業(yè)依合同受托實(shí)施專業(yè)化管理的新型物業(yè)管理體制。物業(yè)管理的“社會(huì)化”特點(diǎn)是相對(duì)于傳統(tǒng)房屋的管理“國(guó)家化”特征而言的?！吧鐣?huì)化”突出社會(huì)中的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的主導(dǎo)地位和自治作用，“國(guó)家化”強(qiáng)調(diào)政府對(duì)房屋管理的統(tǒng)管地位和包管作用?！　、趯I(yè)化的物業(yè)管理組織。傳統(tǒng)的房屋管理組織是房地產(chǎn)管理部門所屬的房管所、站，雖然也具有一定的專業(yè)性，但因其業(yè)務(wù)只局限在收取低房租、簡(jiǎn)單維護(hù)房屋和不復(fù)雜的附屬設(shè)備方面，專業(yè)水平并不高，已不能適應(yīng)改革開放后科技進(jìn)步成果大量用于新建房屋樓宇，和人們隨社會(huì)生活力提高對(duì)生活環(huán)境質(zhì)量要求嚴(yán)格化，而使物業(yè)管理內(nèi)容增加了很多需專業(yè)人才才能管好的項(xiàng)目這種新形勢(shì)，并且隨著房改深化使公有住房日益減少和房地產(chǎn)管理體制 改革深化使政企分開，房管所、站的生存基礎(chǔ)轉(zhuǎn)為市場(chǎng)，最終也必將通過(guò)轉(zhuǎn)制蛻變成企業(yè)法人型的物業(yè)管理組織。物業(yè)管理組織的專業(yè)化是指符合法定資質(zhì)條件且依《公司法》成立的 物業(yè)管理企業(yè)，有專門的組織機(jī)構(gòu)、有專業(yè)的人員配備、有專門的管理設(shè)備和工具、有專業(yè)的軟件性管理技術(shù)和服務(wù)技術(shù)，從而能夠承擔(dān)起對(duì)科技含量日益提高的物業(yè)及其功能系統(tǒng)的統(tǒng)一性、專業(yè)性的管理維護(hù)，和對(duì)社會(huì)生活力日益提高的業(yè)主們提供優(yōu)質(zhì)周到服務(wù)之任務(wù)。 　?、凼袌?chǎng)化的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制。傳統(tǒng)的房屋管理是房管單位按照自己?jiǎn)畏揭庵竞托姓允侄稳ス芾碛梅繎簦梅繎籼幱诒粍?dòng)被管地位而無(wú)法選擇管房單位，雙方地位不平等，各用戶的維修用房的需要也難得到公平的滿足。物業(yè)管理是一種以市場(chǎng)為運(yùn)行基礎(chǔ)，以需求為運(yùn)行動(dòng)能，以合同為運(yùn)行紐帶，以法制為運(yùn)行保障的新型運(yùn)行機(jī)制。物業(yè)管理一方面增強(qiáng)了業(yè)主自主自治權(quán)，業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和價(jià)格等機(jī)制選聘物業(yè)管理企業(yè)，也有權(quán)解聘辭退業(yè)績(jī)差的原聘物業(yè)管理企業(yè)，同時(shí)體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等價(jià)有償原則和滿足有支付能力需求原則，業(yè)主應(yīng)按質(zhì)依約定支付物業(yè)管理服務(wù)報(bào)酬；另一方面確保了物業(yè)管理當(dāng)事人民事法律關(guān)系地位的平等，業(yè)主或業(yè)主團(tuán)體與物業(yè)管理企業(yè)，在平等、自愿、公平、互利原則下依法通過(guò)委托管理服務(wù)合同的雙向選擇簽訂，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，作為實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理的主 要依據(jù)，這種合同具有法律效力，其履行有國(guó)家法制予以保障。　?、苋婊奈飿I(yè)管理服務(wù)。傳統(tǒng)的房屋管理以“收租養(yǎng)房”為主要內(nèi)容，缺乏“造血功能”，而低租金的住房福利制度使租金收入與養(yǎng)房所需費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)差距太大，無(wú)法維持房屋的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)，需要政府給予大量財(cái)政補(bǔ)貼，更不可能將改善美化人民居住環(huán)境擺上工作日程。物業(yè)管理是實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，企業(yè)通過(guò)向物業(yè)的業(yè)主和使用人以及向社會(huì)提供全方位有償服務(wù)來(lái)營(yíng)建和維持“造血功能”，使物業(yè)管理逐步走入良性循環(huán)，并減輕政府補(bǔ)貼包袱。物業(yè)管理的“全方位性”，不僅體現(xiàn)在對(duì)房屋、設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地、空間和環(huán)境等物業(yè)實(shí)行全方位的經(jīng)營(yíng)管理，而且表現(xiàn)為對(duì)人即對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人的涉及公共秩序行為的監(jiān)管，表現(xiàn)為盡量滿足人們多樣物質(zhì)和精神需求而提供系列化的多種便民性服務(wù)，表現(xiàn)為積極配合政府推進(jìn)社會(huì)主義物質(zhì)文明建設(shè)、精神文明建設(shè)、制度文明建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)的落實(shí)行動(dòng)。　?、葜袊?guó)化的物業(yè)管理特色。傳統(tǒng)的房屋管理是實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的結(jié)果，雖然它反映了特定歷史時(shí)期中國(guó)房地產(chǎn)管理體制的特點(diǎn)，但這不是真正反映社會(huì)主義優(yōu)越性的成果，而是對(duì)社會(huì)主義初級(jí)階段國(guó)情估計(jì)失誤而人為壓抑商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展和盲目追求公有化的產(chǎn)物。物業(yè)管理在中國(guó)大陸誕生初期雖然是在傳統(tǒng)的房屋管理體制和城市管理體制的夾縫中利用住房制度改革和商品房外銷的機(jī)遇而逐步發(fā)展的，但從一開始就表現(xiàn)出了適合和體現(xiàn)中國(guó)國(guó)情和城市與房地產(chǎn)管理體制改革發(fā)展趨勢(shì)的優(yōu)點(diǎn)，這些優(yōu)點(diǎn)經(jīng)過(guò)發(fā)展充實(shí)并在1994年以后得到國(guó)家 物業(yè)管理法規(guī)的肯定和規(guī)范化，形成了具有豐富內(nèi)容并在法規(guī)中體現(xiàn)出來(lái)的物業(yè)管理中國(guó)特色?！　∥覀兛梢詫⑽飿I(yè)管理的主要中國(guó)特色概括為48個(gè)字：產(chǎn)權(quán)明晰，約治為軸，建管銜接，統(tǒng)一管理，民主決策，科技保障，市場(chǎng)運(yùn)作，行為規(guī)范，服務(wù)全面，競(jìng)爭(zhēng)擇汰，政府扶持，多方協(xié)作，文明共建，效益綜合。具體點(diǎn)說(shuō)，物業(yè)管理法律關(guān)系是以區(qū)分清晰的被管物業(yè)產(chǎn)權(quán)(專有權(quán)、共有權(quán)、共用共管權(quán)、使用權(quán))關(guān)系為基礎(chǔ)，圍繞業(yè)主公約、管理規(guī)約、物業(yè)管理服務(wù)委托合同的訂立和履行來(lái)建立起物業(yè)管理運(yùn)行系統(tǒng)；克服過(guò)去建管脫節(jié)、多頭參管、無(wú)人負(fù)責(zé)的弊病，將房地產(chǎn)生產(chǎn)期的開發(fā)建設(shè)和消費(fèi)使用期的物業(yè)管理緊密聯(lián)系成一體，從房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)到房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收和交付使用等環(huán)節(jié)都以法律手段保證物業(yè)管理因素發(fā)揮作用，由受委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管區(qū)內(nèi)已建成并使用的全部物業(yè)及其功能系統(tǒng)實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)化管理；物業(yè)管理的組織和運(yùn)作，實(shí)行業(yè)主自治管理與專業(yè)管理相結(jié)合，重大物業(yè)管理措施的采用由業(yè)主團(tuán)體經(jīng)科學(xué)論證作出民主決策，物業(yè)管理企業(yè)發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，積極采用先 進(jìn)適用的科學(xué)技術(shù)以提高和保障物業(yè)管理的成效；整個(gè)物業(yè)管理運(yùn)行過(guò)程要符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和平等互利、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用等市場(chǎng)運(yùn)作原則的要求，物業(yè)管理的行為要規(guī)范化，有法規(guī)依據(jù)、合同依據(jù)、管理規(guī)約依據(jù)，物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容全面化，業(yè)主們根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勝劣汰規(guī)則并通過(guò)招投標(biāo)活動(dòng)擇優(yōu)聘用受托管理人，有權(quán)辭退履行物業(yè)管理服務(wù)合同義務(wù)不積極、有重大過(guò)錯(cuò)和造成嚴(yán)重不良社會(huì)后果的受托管理人；政府以各種優(yōu)惠政策、補(bǔ)貼整治舊住宅區(qū)等積極措施扶持物業(yè)管理事業(yè)發(fā)展；有關(guān)各行政職能部門和公用事業(yè)企業(yè)也依法、依職責(zé)、依義務(wù)對(duì)物業(yè)管理中所遇困難的解決，給予支持和協(xié)作配合；對(duì)于物業(yè)管理區(qū)界內(nèi)的物質(zhì)文明建設(shè)、精神文明建設(shè)、制度文明建設(shè)和生態(tài)文明建設(shè)的發(fā)展與保持，業(yè)主、業(yè)主團(tuán)體、物業(yè)管理企業(yè)、居委會(huì)、政府及有關(guān)職能部門都要共同努力發(fā)揮促進(jìn)作用；物業(yè)管理追求的目標(biāo)不是單一的，而是以社會(huì)效益為核心，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的共同提高?！　?2)促使物業(yè)管理行業(yè)的形成和發(fā)展，促進(jìn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)管理市場(chǎng)秩序?！　∥飿I(yè)管理屬于國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分類中的第三產(chǎn)業(yè)，從專業(yè)性上看，它是房地產(chǎn)業(yè)的分支行業(yè)。在物業(yè)管理法規(guī)實(shí)施的促進(jìn)下，物業(yè)管理企業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)的產(chǎn)生和發(fā)展，必然導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)，早在1993年就成立的“深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)”反映了這一趨向。到1999 年底，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模，就業(yè)人數(shù)與日俱增，整體素質(zhì)相對(duì)提高。根據(jù)房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的長(zhǎng)期性和將中國(guó)城市化發(fā)展、住房折舊拆除重建、提高居住水平按低速測(cè)算這三項(xiàng)預(yù) 測(cè)相加，可知21世紀(jì)的前20年，～，后30年每年需建住房 ～。僅新建成住宅，每年至少需要2萬(wàn)人以上從業(yè)于物業(yè)管理，為社會(huì)提 供了大量的專業(yè)化勞務(wù)就業(yè)機(jī)會(huì)。物業(yè)管理行業(yè)完全可能發(fā)展成為房地產(chǎn)業(yè)中的最大的分支行業(yè)。　　物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)過(guò)程的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到物業(yè)的業(yè)主和使用人的切身利益。如果沒(méi)有良好的物業(yè)管理，開發(fā)商建造的房屋品質(zhì)再好也可能出現(xiàn)銷售問(wèn)題，業(yè)主買的嶄新的房屋不久就會(huì)破舊不堪，人們的生活和工作環(huán)境也會(huì)日趨惡化。因此，物業(yè)管理的有無(wú)和好壞，是直接關(guān)系到住宅與房地產(chǎn)業(yè)能否實(shí)現(xiàn)社會(huì)再生產(chǎn)良性循環(huán)的大問(wèn)題?！　∥飿I(yè)管理法規(guī)一方面，明確要求房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)就應(yīng)全盤考慮以后的物業(yè)管理問(wèn)題，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)中認(rèn)真聽取物業(yè)管理公司或物業(yè)管理咨詢服務(wù)單位的意見，預(yù)先完善物業(yè)的配套設(shè)施和預(yù)留物業(yè)管理所需用房，賦予物業(yè)管理公司在開發(fā)的房地產(chǎn)竣工時(shí)參與驗(yàn) 收權(quán)，從而保障物業(yè)管理良性運(yùn)行的必要前提條件；另一方面，明確房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主和物業(yè)使用人三方面在物業(yè)管理方面的各自境位、權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任關(guān)系，鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)擇聘物業(yè)管理企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理行為，推行《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《物業(yè)管理服務(wù)委托合同》、《業(yè)主公約》及其他種類物業(yè)管理規(guī)約的示范文本，加強(qiáng)歸口主要管理 部門的行政指導(dǎo)和監(jiān)督，從而保證物業(yè)管理效果符合法規(guī)、合同、規(guī)約的要求，最終產(chǎn)生增強(qiáng)人們放心購(gòu)房、寬心用房、歡迎物業(yè)管理解除后顧之憂的信念等有利于貨幣化分房政策實(shí) 施、閑置房銷售、物業(yè)管理普遍化的社會(huì)效應(yīng)，促進(jìn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其第三級(jí)消費(fèi)環(huán)節(jié)市場(chǎng)——物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的正常穩(wěn)定。　　(3)物業(yè)所有權(quán)人、使用權(quán)人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益得到依法保障，有利于社會(huì)主義民主進(jìn)一步發(fā)展，有利于人民的法制觀念和法律意識(shí)水平的提高，有利于城市投資環(huán)境和人民生活環(huán)境的顯著改善。