【正文】 有法律監(jiān)督權(quán)的法定國家機關(guān)實行的，保證法律統(tǒng)一執(zhí)行與普遍遵守的一項法律制度；其廣義是指社會各級層組織和個人，為保障法制的實現(xiàn)，依據(jù)客觀事實和國家法律對法律的制定、執(zhí)行、適用和遵守進行的監(jiān)察和督促活動。它是現(xiàn)實物業(yè)管理社會關(guān)系的法律形式，是受國家強制力保護的人與人之間社會關(guān)系之一種，體現(xiàn)物業(yè)管理關(guān)系當(dāng)事人、參與者的行為目的的主觀意志與國家意志的結(jié)合程度，在形式上表現(xiàn)為特定物業(yè)管理關(guān)系系統(tǒng)中居于各境位并以特定社會角色身份存在的主體享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的法定狀態(tài)，是按照物業(yè)管理法律規(guī)范建立的法律關(guān)系。因此，物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整約束、組控物業(yè)管理 關(guān)系和活動最直接的基本性方法，是物業(yè)管理法規(guī)發(fā)揮功能的始點，又是歸結(jié)點。 　　二、物業(yè)管理法律關(guān)系的要素　　物業(yè)管理法律關(guān)系的要素是指該種關(guān)系必要的構(gòu)成因素或條件，缺了要素之一則不能構(gòu)成物業(yè)管理法律關(guān)系。法學(xué)中和法律中的人，不僅包括有肉體構(gòu)造和生命力的自然人，還包括將社會組織甚至某類財產(chǎn)通過法律擬制成的“人”，通稱“團體人”，如可以享受權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的法人、非法人團體和國家?！　「鶕?jù)中國物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理法律關(guān)系的主體主要是具有物業(yè)的業(yè)主身份、使用人身份的自然人(公民)和法人(包括物業(yè)管理企業(yè)法人、業(yè)主自治團體法人、物業(yè)管理 行政主管機關(guān)法人等)兩種，符合一定條件的非法人組織(如提供家政裝修服務(wù)的合伙企業(yè)和個人獨資企業(yè)、物業(yè)管理公司下設(shè)的物業(yè)管理處等)和特殊情況下國家，也可成為業(yè)事主體。民事權(quán)利可以按是否以財產(chǎn)利益為直接內(nèi)容劃分為財產(chǎn)權(quán)(包括物權(quán)、售權(quán))、人身權(quán)(包括身體權(quán)、人格權(quán)、身份權(quán))、兼有財產(chǎn)權(quán)與人身權(quán)雙重性質(zhì)的權(quán)利(包括知識產(chǎn)權(quán)、社員權(quán)、繼承權(quán)等)三類，商事權(quán)利主要包括商事組織方面的權(quán)利和商事交易方面的權(quán)利兩類，政事權(quán)利主要包括抽象行政職權(quán)、具體行政職權(quán)和行政相對人權(quán)利三類，政事權(quán)利不同于國事權(quán) 利(即參與和管理國家事務(wù)的權(quán)利)。　　(三)物業(yè)管理法律關(guān)系的客體　　物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指法律關(guān)系主體承受的權(quán)利、義務(wù)所指向的對象。權(quán)利維系著利益，也是利益的載現(xiàn)形式?！　?四)物業(yè)管理法律關(guān)系易化動因——法律事實　　物業(yè)管理法律事實是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認(rèn)可的，能引起物業(yè)管理法律關(guān)系發(fā)生( 產(chǎn)生)、變更和終止(消滅)的客觀現(xiàn)象或原因條件。　　，指不直接包含人的意志的客觀現(xiàn)象。社會意外事件雖然也具有不以法律關(guān)系當(dāng)事人意志為轉(zhuǎn)移的性質(zhì)，但并不當(dāng)然地免除受該事件影響而給對方當(dāng)事人或他人造成損害所應(yīng)負(fù)的合理賠償或補償法律責(zé)任。例如，法院的裁決、行政機關(guān)的行政處理決定即屬于能使物業(yè)管理關(guān)系當(dāng)事人之間發(fā)生法律關(guān)系易化的第三人的行為?！　　　≈袊飿I(yè)管理事業(yè)起步較遲，1979年后萌芽，1994年開始運用政府行政力量和法規(guī)政策推廣物業(yè)管理，至2000年，中國物業(yè)管理已初具規(guī)模，并在新建住宅區(qū)的管理方面占據(jù)了絕對優(yōu)勢和主導(dǎo)地位。指存在經(jīng)濟組織隸屬關(guān)系地位不平等的個人與其所在經(jīng)濟組織之間、下級組織與其上級組織之間或者依法依合同結(jié)成經(jīng)濟協(xié)作性隸屬關(guān)系的不同經(jīng)濟組織之間，基于經(jīng)濟利益關(guān)系和組織管理職責(zé)關(guān)系而發(fā)生的糾紛。指個人和法人單位的行為觸犯刑事法規(guī)而引起的糾紛。在一個物業(yè)管理糾紛中，解決好靜態(tài)的物業(yè)管理糾紛往往是解決動態(tài)的物業(yè)管理糾紛的前提。例如，違法建筑和違法搭建的行政確認(rèn)與行政執(zhí)法強行拆除引起的糾紛等。受自治規(guī)范約束的業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會若有違反自治規(guī)范的行為，也就引發(fā)自治類糾紛?！　　　‘?dāng)前引發(fā)物業(yè)管理糾紛的原因，有歷史的和現(xiàn)實的，有內(nèi)部的和外部的，有社會的和個人的，有主觀的和客觀的，有管理體制上的和工作上的等各種具體原因。規(guī)范、制度和管理工作上的缺陷或漏洞，為糾紛的產(chǎn)生提供了人為環(huán)境條件。這主要表現(xiàn)在物業(yè)的管理服務(wù)收費糾紛和物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)項目、種類、服務(wù)深度廣度不適應(yīng)業(yè)主們需要變化的糾紛方面。 　　(2)維護合法的業(yè)主團體自治規(guī)約效力的原則。 　　(4)堅持權(quán)利與義務(wù)相一致的原則。對于以往已作出的處理決定或裁判，若確實有失誤，應(yīng)本著實事求是、有錯必究的原則精神，依法予以糾正。 　　(6)嚴(yán)守法律政策與實事求是相結(jié)合的原則。只要誰能舉證證明自己是某項產(chǎn)權(quán)或某項債權(quán)的合法屬主且查證屬實，就應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)和給予法律保護。中國《民法通則》第6條明確規(guī)定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。一些物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生，與當(dāng)事人主觀上的不講社會主義道德、商業(yè)道德、職業(yè)道德及個人品質(zhì)缺陷相關(guān)，更重要的是與損人利己思想(甚至能發(fā)展為藐視法律的犯罪心理)、爾虞我詐、投機取巧、官商作風(fēng)等舊社會腐朽習(xí)氣以及封建的“主仆”觀念等意識形態(tài)相關(guān)。由于中國的物業(yè)管理學(xué)術(shù)界對中國物業(yè)管理法學(xué)理論體系創(chuàng)建工作未能傾注更大精力，物業(yè)管理、業(yè)主團體自治管理都屬在20世紀(jì)90年代中期才納入國家規(guī)范化軌道的新生事物，對實踐經(jīng)驗的追蹤調(diào)研總結(jié)或立法工作沒有制度化，使得有關(guān)法規(guī)的健全完善工作滯后于新生事物發(fā)展所提出的法制要求。由于物業(yè)管理所執(zhí)行的事務(wù)大多是涉及業(yè)主團體公共利益甚至社會公共利益、城市容貌和 形象的事務(wù)，因而在物業(yè)管理方面一旦發(fā)生問題，往往會引起業(yè)主們集體爭執(zhí)甚至集團訴訟，有的糾紛還有公共媒體介入。其他類房地產(chǎn)糾紛都不涉及自治規(guī)約的存在和違反問題?！　、畚飿I(yè)管理行政權(quán)類糾紛。指在物業(yè)管理的權(quán)利(產(chǎn)權(quán)、債權(quán)、行政權(quán)等)行使、運用過程中所發(fā)生的爭執(zhí)。例如對物業(yè)管理項目招投標(biāo)過程中違法行為、物業(yè)管理企業(yè)不正當(dāng)競爭行為和侵害消費者合法權(quán)益行為的行政查處引起的糾紛，對業(yè)主委員會組建合法性的行政否定甚至以行政命令收繳業(yè)主委員會公章的行政行為引起的糾紛等。　?、诮?jīng)濟糾紛。物業(yè)管理糾紛狀況分析　　物業(yè)管理糾紛是指自然人、法人、其他社會組織、國家有關(guān)行政管理部門相互之間在物業(yè)管理的民事、經(jīng)濟、行政活動中，因?qū)ν豁椗c物業(yè)有關(guān)或與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)或與具體行政行為有關(guān)的權(quán)利和義務(wù)有相互矛盾(對立、對抗)的主張和請求，而發(fā)生的具有財產(chǎn)性質(zhì)的爭執(zhí)。根據(jù)行為是否與當(dāng)事人的意志有關(guān)，可以分為當(dāng)事人的行為與他人行為兩種。”《合同法》第118條又要求：“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明?！　∥飿I(yè)管理法律事實具體種類很多。行為效果可以是 行為過程結(jié)束時顯形的(如修繕房屋行為和拆除違章搭建物行為的效果肉眼可見)，也可以是伴隨行為過程產(chǎn)生和存在但無形(隱形非物化)的效果。物業(yè)既是設(shè)置于物業(yè)上的物權(quán)法律關(guān)系的客體，又是物業(yè)所有權(quán)、共有權(quán)、自治共管權(quán)、使用權(quán)、共用空間權(quán)、共享環(huán)境權(quán)等物權(quán)關(guān)系的客體，還是物業(yè)管理公司代管物業(yè)權(quán)的客體。　　法組控物業(yè)管理社會關(guān)系，就是為了使法律規(guī)定的物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容在現(xiàn)實生活中實現(xiàn)，使得權(quán)利人能夠享有權(quán)利帶來的利益，使義務(wù)人作出服務(wù)權(quán)利的必為行為，并通過各種途徑和方式保障這種目的的實現(xiàn)。權(quán)利和義務(wù)相互對應(yīng)地 存在于同一個法律關(guān)系中，同時約束著物業(yè)管理法律關(guān)系的當(dāng)事人雙方。對“身份”一詞，《辭?！方忉尀椤叭说某錾?，地位或資格”，在法學(xué)和司法實務(wù)中，將“身份”理解為主體在特 定關(guān)系中所處的不可讓與的地位或社會角色關(guān)系狀態(tài)。由于物業(yè)管理法律關(guān)系按所屬組控的法律部門不同可劃 為民事法律關(guān)系、經(jīng)濟法律關(guān)系、行政法律關(guān)系、刑事法律關(guān)系，相應(yīng)地，業(yè)事主體又可因其參與的法律關(guān)系類別不同而稱為民事主體、商事主體、政事主體、刑事主體。在具體的物業(yè)管理實務(wù)活動中，有關(guān)當(dāng)事人的行為應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理法律關(guān)系內(nèi)容的具體要求，在充分享有權(quán)利的同時全面履行自己承擔(dān)的合法義務(wù)，若其行為違反義務(wù)規(guī)則，就要依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任(懲戒性報應(yīng))。而法律關(guān)系卻是具體的。這里規(guī)定的監(jiān)督不是僅指對工作或服務(wù)質(zhì)量、業(yè)績的監(jiān)督，更重要的是對遵守物業(yè)管理法律規(guī)范情況的監(jiān)督。守法或違法的心理機制即對法律的認(rèn)識和態(tài)度以及態(tài)度與行為的協(xié)調(diào)狀況，也直接影響著人們的守法程度?！　∥飿I(yè)管理法規(guī)的遵守有兩種模式：①消極守法模式。對事實認(rèn)識錯誤必然導(dǎo)致案件定性錯誤，容易造成冤假錯案。law)亦稱“司法”，是指司法機關(guān)及其工作人員依照法定職權(quán)和程序，運用法律規(guī)范審理案件的專門活動?！渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理條例》第5條第1款規(guī)定：上海市房屋土地管理局是本市物業(yè)管 理的行政主管部門?！　?1)物業(yè)管理的行政執(zhí)法體制　　物業(yè)管理的行政執(zhí)法是指行政機關(guān)及其公職人員在法定職權(quán)范圍內(nèi)，依法對物業(yè)管理行政事務(wù)進行組織和管理的專門活動。 　　(5)地方性法規(guī) 　　地方省、直轄市、經(jīng)國務(wù)院確定的較大城市和經(jīng)濟特區(qū)的人民代表大會及其常委會在不與憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下，可以制定地方性法規(guī)，民族自治地方的人民代表大會有權(quán)制定自治條例和單行條例。法律的效力僅次于憲法。 　　我國物業(yè)管理法制應(yīng)當(dāng)是體現(xiàn)法治原則的社會主義法制，其基本要求或者說物業(yè)管理法制建設(shè)的基本方針可以概括為48個字：民主法務(wù)、尊法至上、立法求良、變法適宜、有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必糾、用法必準(zhǔn)、司法必公、督法有力、守法自覺。物業(yè)管理法規(guī)依據(jù)民法基本原則，平等地保護物業(yè)管理活動當(dāng)事人各方的合法權(quán)益，同時貫徹財產(chǎn)所有者主權(quán)原則，法定和保障業(yè)主團體和物業(yè)使用權(quán)人對物業(yè)管理的民主權(quán)利，促進了社會主義民主在社會管理、經(jīng)濟管理事務(wù)中的發(fā)展，也增強了人民特別是城市居民依法辦事、信守合同的法律觀念。根據(jù)房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的長期性和將中國城市化發(fā)展、住房折舊拆除重建、提高居住水平按低速測算這三項預(yù) 測相加，可知21世紀(jì)的前20年，～，后30年每年需建住房 ～。傳統(tǒng)的房屋管理是實行計劃經(jīng)濟體制的結(jié)果，雖然它反映了特定歷史時期中國房地產(chǎn)管理體制的特點，但這不是真正反映社會主義優(yōu)越性的成果，而是對社會主義初級階段國情估計失誤而人為壓抑商品經(jīng)濟發(fā)展和盲目追求公有化的產(chǎn)物。傳統(tǒng)的房屋管理是房管單位按照自己單方意志和行政性手段去管理用房戶，用房戶處于被動被管地位而無法選擇管房單位，雙方地位不平等，各用戶的維修用房的需要也難得到公平的滿足。傳統(tǒng)的房屋管理是與計劃經(jīng)濟體制相配套的，由政府和各行政部門、企事業(yè)單位按城市公有的各產(chǎn)業(yè)房屋和職工住房統(tǒng)建統(tǒng)配統(tǒng)管原則，采用行政手段，直接地進行行政福利型的封閉式管理，政企不分，行政干預(yù)色彩濃厚。⑥教育功能。指對組合后的物業(yè)管理社會關(guān)系，依法實施管轄和根據(jù)實際需要進行治理，側(cè)重于對合法的物業(yè)管理行為予以保護和對違法的物業(yè)管理行為作出處理和施加懲罰，維護法定的現(xiàn)存物業(yè)管理社會秩序。因此，中國物業(yè)管理法規(guī)的本質(zhì)必然是反映人民對物業(yè)管理的共同意志和利益要求。因此，本書所用“物 業(yè)管理”術(shù)語，根據(jù)具體場合和闡述需要來分別適用于泛義、廣義、狹義的定義，但主要是適用于狹義的定義?！　?2)廣義的物業(yè)管理，是指業(yè)主對自己擁有的物業(yè)依法實行個體、團體自治管理和受業(yè)主委托的物業(yè)管理企業(yè)法人專業(yè)性管理的結(jié)合。物業(yè)構(gòu)成的空間和環(huán)境，是一種客觀存在，也是物業(yè)業(yè)主權(quán) 益維系的重要對象，是物業(yè)管理不可忽視的重要方面。物業(yè)從實物體方面和財產(chǎn)分類方面屬于不動產(chǎn)，但應(yīng)注意的是，“物業(yè)管理”術(shù)語中的“物業(yè)”，并不包括不動產(chǎn)中的農(nóng)用地和未利用地，僅僅是指建設(shè)用地范圍內(nèi)的物業(yè)。與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地，是指房屋室內(nèi)外各類設(shè)備、公共市政設(shè)施及相鄰的場地、庭院、干道。estate在明知其意義的特定范圍內(nèi)，可省掉real，只提property或estate，仍譯為不動產(chǎn)或不動產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)(產(chǎn)權(quán))。持有土地所受的條件限制總稱“土地保有條件”(tenures)，持有人所保有的有關(guān)他的土地的土地權(quán)利的總和，就叫做他的產(chǎn)業(yè)權(quán)(estate)。按照英國法律，財產(chǎn)分為兩類：動產(chǎn)(personal“業(yè)”作為名詞主要有 兩種含義：一是指人們所從事勞作的社會經(jīng)濟部門、職務(wù)領(lǐng)域或需付出勞動的崗位，如工業(yè)、物業(yè)管理事業(yè)、就業(yè)；二是指歸屬于一定主體所有的、體力勞動和智力勞動的成果，亦即財產(chǎn)，如業(yè)主、家業(yè)。宋代不僅稱動產(chǎn)所有權(quán)為物主權(quán)，稱不動產(chǎn)所有權(quán)為業(yè)主權(quán)，而且已經(jīng)將“物”、“業(yè)”二字連用形成統(tǒng)稱 動產(chǎn)和不動產(chǎn)的“物業(yè)”一詞，如《宋會要輯稿property)?！　∧壳?，中國房地產(chǎn)法學(xué)界和物業(yè)管理規(guī)范性文件，對“物業(yè)”概念內(nèi)涵和外延的見解是基本一致的，只是具體表述各有細(xì)微差別。物業(yè)具有三個獨特屬性：　　(1)不動產(chǎn)性　　民法學(xué)中的“不動產(chǎn)”概念是指不能移動位置或者移動位置后會引起性質(zhì)、形狀改變或降低其經(jīng)濟價值的物(財產(chǎn))。一住宅單位是一物業(yè)，一工廠樓宇是一物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)。中國建設(shè)部頒布于1994年4月1日起施行的《城市新建小區(qū)管理辦法》第2條第3款對“住宅小區(qū)管理”術(shù)語所作出的解釋實際上相當(dāng)于物業(yè)管理的定義：“本辦法所稱住宅小區(qū)管理(以下簡稱小區(qū)管理)，是指對住宅小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌 等管理項目進行維護、修繕和整治。management)，是指專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員受物業(yè)所有人的委托，依照國家有關(guān)法律法規(guī)和合同，運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進的技術(shù)，對已投入使用的物業(yè)以經(jīng)營方式統(tǒng)一管理，并對物業(yè)周圍的環(huán)境、清潔綠化、安全保衛(wèi)、道路養(yǎng)護等實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理，向業(yè)主或租戶提供全方位服務(wù)。突出了狹義物業(yè)管理屬于市場性委托管理，委托關(guān)系應(yīng)通過市場機制(價格、競爭等)作用來形成，受托人必須是依法成立的即符合法定資質(zhì)條件且經(jīng)合法登記注冊的企業(yè)法人，委托人必須對受托人提供的服務(wù)按類、按質(zhì)、按約定付費；明確了從事物業(yè)管理專業(yè)活動的直接依據(jù)包括關(guān)于物業(yè)管理的有法效的國家、地方規(guī)范性文件和委托合同。根據(jù)中國現(xiàn)行物業(yè)管理規(guī)范性文件的規(guī)定，可以將物業(yè)管理法規(guī)的基本任務(wù)表述為：體現(xiàn)人民對物業(yè)管理的共同意志和利益要求，加強對建設(shè)用地上以住宅區(qū)為主的各類物業(yè)的依法管理，以法規(guī)形式確立業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理新體制，明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)及其他有關(guān)管理部門和組織的權(quán)利、義務(wù)的法律關(guān)系，規(guī)范 物業(yè)管理行為，保護物業(yè)的業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用和維修管理，促進物業(yè)管理水平不斷提高，促進整潔、安全、方便、舒適的文明生活環(huán)境的 持續(xù)創(chuàng)造與保持，促進與物業(yè)相關(guān)的社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的同步增長，維護物業(yè)管理范圍內(nèi)的公共秩序，用法律手段為社會主義的建設(shè)事業(yè)、市場經(jīng)濟發(fā)展和人民生活利益要求的滿 足創(chuàng)造良好的所需相應(yīng)條件。