【正文】 有法律監(jiān)督權的法定國家機關實行的，保證法律統(tǒng)一執(zhí)行與普遍遵守的一項法律制度；其廣義是指社會各級層組織和個人，為保障法制的實現(xiàn)，依據客觀事實和國家法律對法律的制定、執(zhí)行、適用和遵守進行的監(jiān)察和督促活動。它是現(xiàn)實物業(yè)管理社會關系的法律形式，是受國家強制力保護的人與人之間社會關系之一種，體現(xiàn)物業(yè)管理關系當事人、參與者的行為目的的主觀意志與國家意志的結合程度，在形式上表現(xiàn)為特定物業(yè)管理關系系統(tǒng)中居于各境位并以特定社會角色身份存在的主體享受權利和承擔義務的法定狀態(tài)，是按照物業(yè)管理法律規(guī)范建立的法律關系。因此，物業(yè)管理法律關系是物業(yè)管理法規(guī)調整約束、組控物業(yè)管理 關系和活動最直接的基本性方法，是物業(yè)管理法規(guī)發(fā)揮功能的始點，又是歸結點。 　　二、物業(yè)管理法律關系的要素　　物業(yè)管理法律關系的要素是指該種關系必要的構成因素或條件，缺了要素之一則不能構成物業(yè)管理法律關系。法學中和法律中的人，不僅包括有肉體構造和生命力的自然人，還包括將社會組織甚至某類財產通過法律擬制成的“人”，通稱“團體人”，如可以享受權利承擔義務的法人、非法人團體和國家?！　「鶕袊飿I(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理法律關系的主體主要是具有物業(yè)的業(yè)主身份、使用人身份的自然人(公民)和法人(包括物業(yè)管理企業(yè)法人、業(yè)主自治團體法人、物業(yè)管理 行政主管機關法人等)兩種，符合一定條件的非法人組織(如提供家政裝修服務的合伙企業(yè)和個人獨資企業(yè)、物業(yè)管理公司下設的物業(yè)管理處等)和特殊情況下國家，也可成為業(yè)事主體。民事權利可以按是否以財產利益為直接內容劃分為財產權(包括物權、售權)、人身權(包括身體權、人格權、身份權)、兼有財產權與人身權雙重性質的權利(包括知識產權、社員權、繼承權等)三類，商事權利主要包括商事組織方面的權利和商事交易方面的權利兩類，政事權利主要包括抽象行政職權、具體行政職權和行政相對人權利三類，政事權利不同于國事權 利(即參與和管理國家事務的權利)?！　?三)物業(yè)管理法律關系的客體　　物業(yè)管理法律關系的客體是指法律關系主體承受的權利、義務所指向的對象。權利維系著利益，也是利益的載現(xiàn)形式?！　?四)物業(yè)管理法律關系易化動因——法律事實　　物業(yè)管理法律事實是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認可的，能引起物業(yè)管理法律關系發(fā)生( 產生)、變更和終止(消滅)的客觀現(xiàn)象或原因條件?！　。覆恢苯影说囊庵镜目陀^現(xiàn)象。社會意外事件雖然也具有不以法律關系當事人意志為轉移的性質，但并不當然地免除受該事件影響而給對方當事人或他人造成損害所應負的合理賠償或補償法律責任。例如，法院的裁決、行政機關的行政處理決定即屬于能使物業(yè)管理關系當事人之間發(fā)生法律關系易化的第三人的行為?！　　　≈袊飿I(yè)管理事業(yè)起步較遲，1979年后萌芽，1994年開始運用政府行政力量和法規(guī)政策推廣物業(yè)管理，至2000年，中國物業(yè)管理已初具規(guī)模，并在新建住宅區(qū)的管理方面占據了絕對優(yōu)勢和主導地位。指存在經濟組織隸屬關系地位不平等的個人與其所在經濟組織之間、下級組織與其上級組織之間或者依法依合同結成經濟協(xié)作性隸屬關系的不同經濟組織之間，基于經濟利益關系和組織管理職責關系而發(fā)生的糾紛。指個人和法人單位的行為觸犯刑事法規(guī)而引起的糾紛。在一個物業(yè)管理糾紛中，解決好靜態(tài)的物業(yè)管理糾紛往往是解決動態(tài)的物業(yè)管理糾紛的前提。例如，違法建筑和違法搭建的行政確認與行政執(zhí)法強行拆除引起的糾紛等。受自治規(guī)范約束的業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會若有違反自治規(guī)范的行為，也就引發(fā)自治類糾紛?！　　　‘斍耙l(fā)物業(yè)管理糾紛的原因，有歷史的和現(xiàn)實的，有內部的和外部的，有社會的和個人的，有主觀的和客觀的，有管理體制上的和工作上的等各種具體原因。規(guī)范、制度和管理工作上的缺陷或漏洞，為糾紛的產生提供了人為環(huán)境條件。這主要表現(xiàn)在物業(yè)的管理服務收費糾紛和物業(yè)管理企業(yè)提供服務項目、種類、服務深度廣度不適應業(yè)主們需要變化的糾紛方面。 　　(2)維護合法的業(yè)主團體自治規(guī)約效力的原則。 　　(4)堅持權利與義務相一致的原則。對于以往已作出的處理決定或裁判，若確實有失誤，應本著實事求是、有錯必究的原則精神，依法予以糾正。 　　(6)嚴守法律政策與實事求是相結合的原則。只要誰能舉證證明自己是某項產權或某項債權的合法屬主且查證屬實，就應當予以確認和給予法律保護。中國《民法通則》第6條明確規(guī)定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策。一些物業(yè)管理糾紛的產生，與當事人主觀上的不講社會主義道德、商業(yè)道德、職業(yè)道德及個人品質缺陷相關，更重要的是與損人利己思想(甚至能發(fā)展為藐視法律的犯罪心理)、爾虞我詐、投機取巧、官商作風等舊社會腐朽習氣以及封建的“主仆”觀念等意識形態(tài)相關。由于中國的物業(yè)管理學術界對中國物業(yè)管理法學理論體系創(chuàng)建工作未能傾注更大精力，物業(yè)管理、業(yè)主團體自治管理都屬在20世紀90年代中期才納入國家規(guī)范化軌道的新生事物，對實踐經驗的追蹤調研總結或立法工作沒有制度化，使得有關法規(guī)的健全完善工作滯后于新生事物發(fā)展所提出的法制要求。由于物業(yè)管理所執(zhí)行的事務大多是涉及業(yè)主團體公共利益甚至社會公共利益、城市容貌和 形象的事務，因而在物業(yè)管理方面一旦發(fā)生問題，往往會引起業(yè)主們集體爭執(zhí)甚至集團訴訟，有的糾紛還有公共媒體介入。其他類房地產糾紛都不涉及自治規(guī)約的存在和違反問題?！　、畚飿I(yè)管理行政權類糾紛。指在物業(yè)管理的權利(產權、債權、行政權等)行使、運用過程中所發(fā)生的爭執(zhí)。例如對物業(yè)管理項目招投標過程中違法行為、物業(yè)管理企業(yè)不正當競爭行為和侵害消費者合法權益行為的行政查處引起的糾紛，對業(yè)主委員會組建合法性的行政否定甚至以行政命令收繳業(yè)主委員會公章的行政行為引起的糾紛等。　?、诮洕m紛。物業(yè)管理糾紛狀況分析　　物業(yè)管理糾紛是指自然人、法人、其他社會組織、國家有關行政管理部門相互之間在物業(yè)管理的民事、經濟、行政活動中，因對同一項與物業(yè)有關或與物業(yè)管理服務有關或與具體行政行為有關的權利和義務有相互矛盾(對立、對抗)的主張和請求，而發(fā)生的具有財產性質的爭執(zhí)。根據行為是否與當事人的意志有關，可以分為當事人的行為與他人行為兩種?！薄逗贤ā返?18條又要求：“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明?！　∥飿I(yè)管理法律事實具體種類很多。行為效果可以是 行為過程結束時顯形的(如修繕房屋行為和拆除違章搭建物行為的效果肉眼可見)，也可以是伴隨行為過程產生和存在但無形(隱形非物化)的效果。物業(yè)既是設置于物業(yè)上的物權法律關系的客體，又是物業(yè)所有權、共有權、自治共管權、使用權、共用空間權、共享環(huán)境權等物權關系的客體，還是物業(yè)管理公司代管物業(yè)權的客體?！　》ńM控物業(yè)管理社會關系，就是為了使法律規(guī)定的物業(yè)管理法律關系的內容在現(xiàn)實生活中實現(xiàn)，使得權利人能夠享有權利帶來的利益，使義務人作出服務權利的必為行為，并通過各種途徑和方式保障這種目的的實現(xiàn)。權利和義務相互對應地 存在于同一個法律關系中，同時約束著物業(yè)管理法律關系的當事人雙方。對“身份”一詞，《辭?！方忉尀椤叭说某錾恚匚换蛸Y格”，在法學和司法實務中，將“身份”理解為主體在特 定關系中所處的不可讓與的地位或社會角色關系狀態(tài)。由于物業(yè)管理法律關系按所屬組控的法律部門不同可劃 為民事法律關系、經濟法律關系、行政法律關系、刑事法律關系，相應地，業(yè)事主體又可因其參與的法律關系類別不同而稱為民事主體、商事主體、政事主體、刑事主體。在具體的物業(yè)管理實務活動中，有關當事人的行為應當遵守物業(yè)管理法律關系內容的具體要求，在充分享有權利的同時全面履行自己承擔的合法義務，若其行為違反義務規(guī)則，就要依法承擔相應的法律責任(懲戒性報應)。而法律關系卻是具體的。這里規(guī)定的監(jiān)督不是僅指對工作或服務質量、業(yè)績的監(jiān)督，更重要的是對遵守物業(yè)管理法律規(guī)范情況的監(jiān)督。守法或違法的心理機制即對法律的認識和態(tài)度以及態(tài)度與行為的協(xié)調狀況，也直接影響著人們的守法程度。　　物業(yè)管理法規(guī)的遵守有兩種模式：①消極守法模式。對事實認識錯誤必然導致案件定性錯誤，容易造成冤假錯案。law)亦稱“司法”，是指司法機關及其工作人員依照法定職權和程序，運用法律規(guī)范審理案件的專門活動?！渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理條例》第5條第1款規(guī)定：上海市房屋土地管理局是本市物業(yè)管 理的行政主管部門?！　?1)物業(yè)管理的行政執(zhí)法體制　　物業(yè)管理的行政執(zhí)法是指行政機關及其公職人員在法定職權范圍內，依法對物業(yè)管理行政事務進行組織和管理的專門活動。 　　(5)地方性法規(guī) 　　地方省、直轄市、經國務院確定的較大城市和經濟特區(qū)的人民代表大會及其常委會在不與憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下，可以制定地方性法規(guī)，民族自治地方的人民代表大會有權制定自治條例和單行條例。法律的效力僅次于憲法。 　　我國物業(yè)管理法制應當是體現(xiàn)法治原則的社會主義法制，其基本要求或者說物業(yè)管理法制建設的基本方針可以概括為48個字：民主法務、尊法至上、立法求良、變法適宜、有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必糾、用法必準、司法必公、督法有力、守法自覺。物業(yè)管理法規(guī)依據民法基本原則，平等地保護物業(yè)管理活動當事人各方的合法權益，同時貫徹財產所有者主權原則，法定和保障業(yè)主團體和物業(yè)使用權人對物業(yè)管理的民主權利，促進了社會主義民主在社會管理、經濟管理事務中的發(fā)展，也增強了人民特別是城市居民依法辦事、信守合同的法律觀念。根據房地產消費環(huán)節(jié)的長期性和將中國城市化發(fā)展、住房折舊拆除重建、提高居住水平按低速測算這三項預 測相加，可知21世紀的前20年，～，后30年每年需建住房 ～。傳統(tǒng)的房屋管理是實行計劃經濟體制的結果，雖然它反映了特定歷史時期中國房地產管理體制的特點，但這不是真正反映社會主義優(yōu)越性的成果，而是對社會主義初級階段國情估計失誤而人為壓抑商品經濟發(fā)展和盲目追求公有化的產物。傳統(tǒng)的房屋管理是房管單位按照自己單方意志和行政性手段去管理用房戶，用房戶處于被動被管地位而無法選擇管房單位，雙方地位不平等，各用戶的維修用房的需要也難得到公平的滿足。傳統(tǒng)的房屋管理是與計劃經濟體制相配套的，由政府和各行政部門、企事業(yè)單位按城市公有的各產業(yè)房屋和職工住房統(tǒng)建統(tǒng)配統(tǒng)管原則，采用行政手段，直接地進行行政福利型的封閉式管理，政企不分，行政干預色彩濃厚。⑥教育功能。指對組合后的物業(yè)管理社會關系，依法實施管轄和根據實際需要進行治理，側重于對合法的物業(yè)管理行為予以保護和對違法的物業(yè)管理行為作出處理和施加懲罰，維護法定的現(xiàn)存物業(yè)管理社會秩序。因此，中國物業(yè)管理法規(guī)的本質必然是反映人民對物業(yè)管理的共同意志和利益要求。因此，本書所用“物 業(yè)管理”術語，根據具體場合和闡述需要來分別適用于泛義、廣義、狹義的定義，但主要是適用于狹義的定義?！　?2)廣義的物業(yè)管理，是指業(yè)主對自己擁有的物業(yè)依法實行個體、團體自治管理和受業(yè)主委托的物業(yè)管理企業(yè)法人專業(yè)性管理的結合。物業(yè)構成的空間和環(huán)境，是一種客觀存在，也是物業(yè)業(yè)主權 益維系的重要對象，是物業(yè)管理不可忽視的重要方面。物業(yè)從實物體方面和財產分類方面屬于不動產，但應注意的是，“物業(yè)管理”術語中的“物業(yè)”，并不包括不動產中的農用地和未利用地，僅僅是指建設用地范圍內的物業(yè)。與之相配套的設備、設施和場地，是指房屋室內外各類設備、公共市政設施及相鄰的場地、庭院、干道。estate在明知其意義的特定范圍內，可省掉real，只提property或estate，仍譯為不動產或不動產的財產權(產權)。持有土地所受的條件限制總稱“土地保有條件”(tenures)，持有人所保有的有關他的土地的土地權利的總和，就叫做他的產業(yè)權(estate)。按照英國法律，財產分為兩類：動產(personal“業(yè)”作為名詞主要有 兩種含義：一是指人們所從事勞作的社會經濟部門、職務領域或需付出勞動的崗位，如工業(yè)、物業(yè)管理事業(yè)、就業(yè)；二是指歸屬于一定主體所有的、體力勞動和智力勞動的成果，亦即財產，如業(yè)主、家業(yè)。宋代不僅稱動產所有權為物主權，稱不動產所有權為業(yè)主權，而且已經將“物”、“業(yè)”二字連用形成統(tǒng)稱 動產和不動產的“物業(yè)”一詞，如《宋會要輯稿property)?！　∧壳?，中國房地產法學界和物業(yè)管理規(guī)范性文件，對“物業(yè)”概念內涵和外延的見解是基本一致的，只是具體表述各有細微差別。物業(yè)具有三個獨特屬性：　　(1)不動產性　　民法學中的“不動產”概念是指不能移動位置或者移動位置后會引起性質、形狀改變或降低其經濟價值的物(財產)。一住宅單位是一物業(yè)，一工廠樓宇是一物業(yè)，一農莊也是一物業(yè)。中國建設部頒布于1994年4月1日起施行的《城市新建小區(qū)管理辦法》第2條第3款對“住宅小區(qū)管理”術語所作出的解釋實際上相當于物業(yè)管理的定義：“本辦法所稱住宅小區(qū)管理(以下簡稱小區(qū)管理)，是指對住宅小區(qū)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌 等管理項目進行維護、修繕和整治。management)，是指專業(yè)機構和專業(yè)人員受物業(yè)所有人的委托，依照國家有關法律法規(guī)和合同，運用現(xiàn)代管理科學和先進的技術，對已投入使用的物業(yè)以經營方式統(tǒng)一管理，并對物業(yè)周圍的環(huán)境、清潔綠化、安全保衛(wèi)、道路養(yǎng)護等實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理，向業(yè)主或租戶提供全方位服務。突出了狹義物業(yè)管理屬于市場性委托管理，委托關系應通過市場機制(價格、競爭等)作用來形成，受托人必須是依法成立的即符合法定資質條件且經合法登記注冊的企業(yè)法人，委托人必須對受托人提供的服務按類、按質、按約定付費；明確了從事物業(yè)管理專業(yè)活動的直接依據包括關于物業(yè)管理的有法效的國家、地方規(guī)范性文件和委托合同。根據中國現(xiàn)行物業(yè)管理規(guī)范性文件的規(guī)定，可以將物業(yè)管理法規(guī)的基本任務表述為：體現(xiàn)人民對物業(yè)管理的共同意志和利益要求，加強對建設用地上以住宅區(qū)為主的各類物業(yè)的依法管理，以法規(guī)形式確立業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結合的社會化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理新體制，明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)及其他有關管理部門和組織的權利、義務的法律關系，規(guī)范 物業(yè)管理行為，保護物業(yè)的業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，保障物業(yè)的合理使用和維修管理，促進物業(yè)管理水平不斷提高，促進整潔、安全、方便、舒適的文明生活環(huán)境的 持續(xù)創(chuàng)造與保持，促進與物業(yè)相關的社會、經濟、環(huán)境效益的同步增長，維護物業(yè)管理范圍內的公共秩序，用法律手段為社會主義的建設事業(yè)、市場經濟發(fā)展和人民生活利益要求的滿 足創(chuàng)造良好的所需相應條件。