【正文】 或特殊的懲戒性追加義務負擔；從狹義上理解，是指物業(yè)管理活動的民事主體、行政主體和行政相對人對自己違反物業(yè)管理法規(guī)的行為所應依法承擔的具有國家強制性和不利性的法律 報應(法律后果)。本節(jié)采用狹義的概念。法律責任是由于主體不履行法律義務或侵犯受法律保護權利的違法行為或特定的法律事實出現(xiàn)而引起的，對違法人權益有一定合法損害的不利 性法律報應(法律后果)，法律報應的具體承擔方式即報應的具體種類形式。除某些民事責任的認定(如違約責任、輕微的侵權責任)可以由當事人雙方協(xié)商確認外，其他法律責任的認定 只能由法定的專門機關或經(jīng)合法授權的機構進行?！　∥飿I(yè)管理法律責任的主要特征是：　　　　物業(yè)管理活動基于業(yè)主與物業(yè)管理公司的委托合同而發(fā)生。自法國民法典開創(chuàng)“合同即為當事人之間的法律”之民法傳統(tǒng)之始，合同的法律效力就是來源于國家對當事人之間的合同的認可和予以國家強制力保護。因此，物業(yè)管理中發(fā)生的法律責任確定，除依據(jù)法律相關規(guī)定外，也要以合同或契約為根據(jù)?！　　　∥飿I(yè)管理業(yè)務工作大部分涉及物業(yè)維護、房屋修繕、機電設備和市政設施維修養(yǎng)護、人居環(huán)境和工作環(huán)境改良、白蟻防治、危房管理和鑒定等許多專業(yè)性技術，國家往往有相關技術標準和技術規(guī)程，業(yè)主方也會提出技術標準方面的要約而被物業(yè)管理公司承諾。因此，在確定物業(yè)管理技術操作活動后果的法律責任時，必須充分注意有關法定技術規(guī)范和約定技術規(guī)范中關于技術問題和法律責任的規(guī)定?！　　　∨c物業(yè)管理活動有關的法律責任種類繁多，民事責任、行政責任和刑事責任在物業(yè)管理法律責任制度中合并存在，并且出現(xiàn)“法律責任復合”的現(xiàn)象非常普遍，不少違反物業(yè)管理法規(guī)的行為都要依法由違法行為人承擔多種責任。這種法律責任的復雜性決定了在確定物業(yè)管理法律責任時，要周全考慮相關法律法規(guī)對某一種行為從不同角度所設定的責任規(guī)范?！　∥飿I(yè)管理法律責任制度是國家對物業(yè)管理社會關系進行法律組控的一種形式，以保護合法權益、促使有關義務履行為中心環(huán)節(jié)，而在法律責任追究方與法律責任承擔者之間建立起一種特殊的與國家強制性處罰措施相聯(lián)系的權利義務關系。它最基本的功能體現(xiàn)在三個方面：處罰違法行為、補償受害損失、教育人們守法。法律責任具體種類很多，但都有一個共同特點即具有必為性：責任人必須按法律責任確定的特殊義務內(nèi)容要求去做，即使是被判處死刑的法律責任承擔者，也必須履行去死的特殊受罰義務。這與行為規(guī)范中義務格具有的應為性即應當如何行為不同。法律設定法律責任的目的是直接顯示國家強制力量的存在和威力，使被破壞而失衡了的原有合法權利義務關系恢復平衡，從而保障有關法律規(guī)范的貫徹執(zhí)行和有效地維護社會法律秩序。法律責任是權利的保障機制，也是執(zhí)法嚴肅性的靈魂。要使責任人真正不能逃避應承擔的法律責任，關鍵是執(zhí)法機關的執(zhí)法到不到位，就此而言，完善法律責任制度就是完善執(zhí)法機制，這是法制建設的一項極其艱巨的任務。正是由于法律責任的重要功能和意義，現(xiàn)行專門的系統(tǒng)化的物業(yè)管理規(guī)范性文件都專設“法律責任”或“罰則”章節(jié)，以確保立法目的二、物業(yè)管理法律責任的分類　　物業(yè)管理法律責任有多種分類，包括：公法責任和私法責任；過錯責任、無過錯責任和公平責任；職務責任和個人責任；財產(chǎn)責任和非財產(chǎn)責任等等。按法律責任的內(nèi)容不同，一般分為民事法律責任、經(jīng)濟法律責任、行政法律責任、刑事法律責任四類。違憲法律責任不 在物業(yè)管理法律責任范圍。各種法律責任可以單獨發(fā)生，也可能與其他法律責任同時發(fā)生，換言之，一種違法行為不一定只承擔一種法律責任，許多場合違法行為人要承擔兩種以上法律責任，即出現(xiàn)所謂“法律責任復合(或競合)”現(xiàn)象?！　　　≈该袷轮黧w因違反民事法律義務而按照民法(包括合同法)規(guī)定必須承擔的民事法律不利報應(法律后果)。民事法律責任與其他法律責任不同的主要特點是它主要表現(xiàn)為一種財產(chǎn)責任，而且民事責任的內(nèi)容可以由當事人自行約定。民事法律責任可劃分為違約責任和侵權責任兩大類。承擔民事責任的方式，中國《民法通則》第134條規(guī)定了主要有10種形式，可以單獨適用，也可以合并適用：　?、偻Ｖ骨趾ΑＶ笇π袨槿苏趯嵤┑那謾嘈袨?，受害人有權請求其停止實施或請求人民法院制止實施。②排除妨礙。指權利人行使其權利受到他人不法阻礙或妨害時，有權請求行為人排除或請求人民法院強制排除妨礙。③消除危險。指在有造成財產(chǎn)或人身損害之虞時，權利人有權請求行為人消除或請求人民法院強制其消除。④返還財產(chǎn)。指權利人的財產(chǎn)被行為人非法侵占時，權利人有權請求返還該財產(chǎn)。⑤恢復原狀。指在財產(chǎn)被不法損害或性能狀 態(tài)被改變而有復原的可能時，受害人有權請求恢復到財產(chǎn)未受損壞或未改變時的狀態(tài)。⑥修理、重作、更換。⑦賠償損失。指行為人以其財產(chǎn)填補受害人的損失。⑧支付違約金。指依 法律規(guī)定或當事人約定，違約方向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的金錢。⑨消除影響、恢復名譽。指公民或者法人的人格權受到不法侵害時，有權通過人民法院要求行為人以公開形式承認過錯，澄清事實，或者辟謠，消除所造成的不良影響，以恢復未受損害時社會對其品行、才能或信用的良好評價。⑩賠禮道歉。指公民或法人的人格權受到不法侵害時，權利人可請求行為人當面承認錯誤，表示歉意，以保護其人格尊嚴?！　　　≈感姓黧w或行政相對人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔的行政法律不利報應 (法律后果)。行政法律責任分為兩類：一類稱違法行政責任，是指行政機關及其工作人員在實施行政管理行為中的違法失職行為而引發(fā)的依法應承擔的不利法律報應，一般表現(xiàn)為給予直接責任人或單位主管負責人員行政處分；另一類稱行政違法責任，是指行政相對人的行為違反行政管理法規(guī)而應依法承擔的不利法律報應?！　〕袚姓熑蔚姆绞揭话惴譃槿悾孩傩姓幜P。中國《行政處罰法》第二條明文規(guī)定行政處罰的種類包括：警告；罰款；沒收違法所得、沒收非法財物；責令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照；行政拘留；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。②行政處分。指國家機關、企事業(yè)單位依據(jù)國家法律、法規(guī)或國家機關、企事業(yè)單位的規(guī)章制度的規(guī)定，按行政隸屬關系對其所屬人員中有輕微違法行為或違反紀律行為的一種內(nèi)部制裁，主要包括警告、記過、降職、降薪、撤職、留用察看、開除等。③勞動教養(yǎng)。是對有輕微違法行為，但尚不夠給予刑事處罰的違法行為人實行強制性教育改造的一種行政措施?！　　　≈附?jīng)濟法律關系主體行為違反經(jīng)濟法律法規(guī)而依法應承擔的不利法律報應(法律后果)。由于經(jīng)濟法律關系實際上是由行政管理法律關系和民事法律關系復合構成的，因此，其法律責任承擔方式同違反行政管理法律、民事法律應承擔責任的方式基本相同，但按承包等責權利相結合的經(jīng)濟責任制追究違反經(jīng)濟責任制行為的責任時，帶有類似行政合同的責任追究方式特點。　　　　指行為人(包括自然人和法人)的違法行為已構成觸犯刑事法律的犯罪，而依法必須承擔的刑法不利報應(法律后果)。它是制裁最為嚴厲的一種報應。承擔刑事責任的方式是刑事處罰，分為兩類：一是主刑，包括管制拘役、有期徒刑、無期徒刑和死刑；二是附加刑，包括罰金、沒收財產(chǎn)和剝奪政治權利。在各地專門的物業(yè)管理規(guī)范性文件中，一般不規(guī)定民事主體、行政相對人的違法行為構成犯罪的依法追究刑事責任(江蘇省的規(guī)定中有此內(nèi)容)，大多數(shù)都明文規(guī)定：物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、貪污受賄的，由其上級主管部門或所在單位給予行政處分；構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任?！　∥飿I(yè)管理法律責任根據(jù)擔責方式性質(zhì)不同還可以分為制裁性、強制性、補救性三類法律責任。制裁就是懲戒、處罰，制裁實際上是一種對違法者的某種權利的合法損害或者使違法者承擔一項新的不利義務，其目的是使違法者引以為戒，今后不再犯。強制是指迫使違法者履行原有的法定義務或新追加的作為懲戒的必為義務。法律責任的實施和制裁的實現(xiàn)都以強制為后盾，從這一點來說，強制又是使違法者承擔法律責任的最后手段。補救一般是指行為人的侵權行為或違約行為使對方的合法權益蒙受損害時依法應予以的法律救濟，可分為行政補救、司法補救兩類。補救性法律責任主要是賠償、恢復原狀、返還財產(chǎn)、賠禮道歉、履行職務等。的實現(xiàn)。行政 訴訟法交*重復規(guī)定的考慮。三、物業(yè)管理中的違約責任和侵權責任　　違約責任與侵權責任構成物業(yè)管理民事責任的兩大基干，兩者相互配合，形成了民事主體的生存權和發(fā)展權在民事領域內(nèi)的基本保障機制。因此，掌握違約責任和侵權責任的內(nèi)容、法理及二者的區(qū)別，是研究物業(yè)管理民事責任規(guī)范的重點。　　　　違約責任是指當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，依法應當承擔的繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等財產(chǎn)性法律責任?！　∵`約責任的基本法律特征有二：一是基于能以金錢來衡量、計算的合同當事人一定經(jīng)濟利益而產(chǎn)生的財產(chǎn)責任；二是可由當事人在法律允許的范圍內(nèi)自行約定，這也是合同自愿(自由)原則的基本要求。其他由法律直接規(guī)定的民事責任如侵權責任、締約過失責任、因無因管理債務產(chǎn)生的民事責任等原則上不允許當事人自由約定。　　在合同法領域，違約責任居于核心地位，它實質(zhì)上是債務人所負合同債務的轉(zhuǎn)化形態(tài)，是當事人不履行或不正確履行合同債務的法律報應，其目的在于督促當事人遵守自己作出的承諾。基于合同相對性原則，合同產(chǎn)生的債權是相對權，在一方違約時，債權人僅能向債務 人請求損害補救或賠償，債務人亦僅對債權人承擔責任。違約責任與合同責任不能混同，合同責任包括因合同而產(chǎn)生的各種責任，如因合同無效可能產(chǎn)生的行政責任，因合同詐騙而產(chǎn)生的刑事責任等。　　物業(yè)管理活動是建立在物業(yè)委托管理合同、服務合同和業(yè)主公約基礎上的，因而違約責任是物業(yè)管理活動最容易引致的法律責任。關于物業(yè)管理違約行為和違約責任的具體分析見本書第6章關于物業(yè)管理合同法制的專論?！　　　∏謾嘈袨槭侵该袷轮黧w違法實施侵犯公、私財產(chǎn)權或人身權的行為。侵權責任是指在物業(yè)管理活動中，民事主體因違法實施侵犯國家、集體、公民的財產(chǎn)權和公民、法人人身權的行為而應依法承受的不利性民事法律報應?！　「鶕?jù)對構成侵權責任的條件的不同要求，可分出一般侵權行為的民事責任和特殊侵權的民事責任兩類。同時具備損害事實和違法行為(造成損害的侵犯是違法的行為)、違法行為和害事實之間有因果關系、違法行為人有過錯這四個構成要件(條件)，就能發(fā)生一般侵權行為的民事責任。特殊侵權民事責任是指不具備一般侵權行為責任的全部構成要件，而法律規(guī)定當事人也須承擔民事責任的行為?！　∥飿I(yè)管理中的侵權行為及民事責任主要有下列幾種：　　(1)國家機關或其工作人員因執(zhí)行職務造成侵權損害的民事責任。根據(jù)中國《憲法》第4 1條和《民法通則》第12條規(guī)定，由于國家機關或者國家機關工作人員在執(zhí)行職務中，侵犯公民、法人和其他組織的合法權益，造成損害的，應當承擔民事責任，由有關國家機關負責賠償。例如，中國建設部《城市危險房屋管理規(guī)定》第25條規(guī)定了房地產(chǎn)管理部門的危房鑒 定機構在哪些情況下應承擔民事責任。　　(2)法人對其工作人員執(zhí)行職務造成侵權損害的民事責任。物業(yè)管理公司是企業(yè)法人，法人的活動是通過其法定代表人和員工執(zhí)行職務(管理)的行為來實現(xiàn)的，他們的職務活動也 就是法人的行為，法人對自己的法定代表人和其他工作人員執(zhí)行職務中超越權限(如濫用管理職權)或違反法定義務(如玩忽職守)的侵權行為應依法承擔民事責任。這種責任按照民法理論屬轉(zhuǎn)承責任，即侵權損害雖然是由法人單位的員工造成的，但對損失的賠償應由其所在單位(物業(yè)管理公司)先行承擔，而對該員工如何追究其責任，則屬單位內(nèi)部管理責任制范圍。　　(3)因產(chǎn)品質(zhì)量不合格致人損害的民事責任。物業(yè)管理中常見的產(chǎn)品質(zhì)量不合格是房屋建筑工程質(zhì)量和物業(yè)維修質(zhì)量不合格。如商品房在交付使用后，發(fā)生了部分墻體裂縫、倒塌、致人傷亡，用戶財產(chǎn)被損壞，該房屋的開發(fā)建設方和銷售方應當承擔賠償損失的民事責任；如果物業(yè)管理公司將該房倒塌部分修復，但因維修質(zhì)量不合格又倒塌傷人損物的，則應由公司承擔賠償責任。關于建筑工程質(zhì)量不合格的民事索賠問題，有關法律、法規(guī)已有明文規(guī)定。例如《民法通則》第122條的原則規(guī)定，中國《建筑法》第80條規(guī)定：“在建筑物的合理使用壽命內(nèi)，因建筑工程質(zhì)量不合格受到損害的，有權向責任者賠償?！?000年1月10日國務院發(fā)布施行的《建設工程質(zhì)量管理條例》第3條規(guī)定：“建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對建設工程質(zhì)量負責。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第16條第2項規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任?！爆F(xiàn)行物業(yè)管理規(guī)范性文件一般把公用物業(yè)維修責任人確定為業(yè)主團體或住宅小區(qū)管委會，并沒有對物業(yè)管理公司實施維修行為結果質(zhì)量不合格的責任追究問題作出明文規(guī)定，應立法完善彌補。應注意產(chǎn)品質(zhì)量責任即屬于一種無過錯的嚴格責任，與屬于疏忽責任的服務責任不同，服務責任是有過錯責任，承擔責任的基礎是未盡合理注意義務?！　?4)因建筑施工或物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權責任。《民法通則》第125條規(guī)定：“在公共場所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設施等，沒有設置明顯標志和采取安全措施，造成他人損害的，施工人應當承擔民事責任?！睂@條規(guī)定，經(jīng)常從事物業(yè)維修施工的物業(yè)管理公司應高度重視?！　?5)建筑物等物所有人或管理人的侵權責任?！睹穹ㄍ▌t》第126條規(guī)定：“建筑物，或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理者應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。”該法條規(guī)定的是一種過錯推定原則，即物的所有人或管理人如舉不出證據(jù)證明自己沒有過錯，就推定其有過錯 ，須依法承擔相應的民事責任。如果能舉證證明受害方自己也有過錯，那么可根據(jù)《民法通則》第131條的規(guī)定，可相對減輕其責任。一些業(yè)主或物業(yè)使用人常在陽臺上、窗戶沿擺放 一些雜物或花盆，若不注意固定而發(fā)生脫落、墜落致人損害的，要負擔賠償責任。有的住宅小區(qū)籃球場上籃球架已朽壞欲倒，若物業(yè)管理公司不注意及時加固、維修或拆除，一旦倒塌下來致人傷害，則公司難免要自負或與業(yè)主團體負連帶賠償責任?！　?6)飼養(yǎng)的動物致人損害的民事責任。在居住區(qū)內(nèi)，有許多業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)各種寵物，由于管理不當，寵物咬傷人或踐踏其他業(yè)主的財物的事常有發(fā)生?！睹穹ㄍ▌t》第127條規(guī)定：“飼養(yǎng)的動物造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人和管理人應當承擔民事責任；由于受害人的過錯造成損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人不承擔民事