【正文】 涉外物業(yè)的管理合同屬于涉外物業(yè)財(cái)產(chǎn)關(guān)系方面的合同，適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法原則，不能由當(dāng)事人選擇處理合同爭(zhēng)議所適用的法律。中國(guó)《民法通則》第146條第2款規(guī)定：“中華人民共和國(guó)法律不認(rèn)為在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域外發(fā)生的行為是侵 權(quán)行為的，不作為侵權(quán)行為處理?！　?，國(guó)際私法通行與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的一切法律問(wèn)題受不動(dòng)產(chǎn)所在地法支配的原則。”第181條；“無(wú)國(guó)籍人 的民事行為能力，一般適用其定居國(guó)法律；如未定居的，適用其住所地國(guó)法律。中國(guó)法律中的法律適用規(guī)定內(nèi)容較多，從與涉外物業(yè)管理民事關(guān)系直接相關(guān)性角度，主要有下列一些規(guī)定應(yīng)在實(shí)務(wù)工作中予以重視。沖突規(guī)范的結(jié)構(gòu)，以“人的能力，依其本國(guó)法”、“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依物之所在地法”這兩個(gè)沖突規(guī)范為例：“人的能力”、“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”，是民事法律關(guān)系或待解決的法律問(wèn)題，被稱為“范疇”(categorioes)；“本國(guó)”、“所在地”，是將范疇和某一個(gè)特定的法域法制連結(jié)起來(lái)，指出這個(gè)法律關(guān)系應(yīng)適用的法律的因素，被稱為“連結(jié)因素”(connecting國(guó)民待遇是指某國(guó)給予外國(guó)人的待遇和給予該國(guó)本國(guó)人的待遇相同，也即外國(guó)人和國(guó)內(nèi)人在同樣條件下所享有的權(quán)利和義務(wù)基本相同。其中，應(yīng)該根據(jù)什么原則或標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定一個(gè)國(guó)家或地區(qū)有權(quán)或無(wú)權(quán)管 理某一涉外民事案件和決定該事件所牽涉的各種問(wèn)題選擇適用何種法律，這是將涉外民事法律關(guān)系單獨(dú)劃出而與純國(guó)內(nèi)本法域直轄民事法律關(guān)系并列的根本原因。沖突法上講的“涉外因素”(foreign的，就應(yīng)依法采取書(shū)面形式。當(dāng)事人因該行為(合同)取得占有的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給對(duì)方。被撤銷的民事行為從行為開(kāi)始起無(wú)效。是指當(dāng)事人一方在情況緊迫而有迫切需要或缺乏經(jīng)驗(yàn)或一時(shí)疏忽的情況下，與對(duì)方當(dāng)事人訂立對(duì)自己明顯有重大不利的合同，造成行為內(nèi)容的權(quán)利和義務(wù)在雙方當(dāng)事人之間明顯不對(duì)等的行為?！　∠鄬?duì)無(wú)效的民事行為包括重大誤解、顯失公平、乘人之危、欺詐和脅迫訂立的合同行為。如業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司制定由該公司壟斷管區(qū)內(nèi)一切裝修服務(wù)活動(dòng)，業(yè)主不得越過(guò)該公司自行找人裝修的規(guī)約。如規(guī)避課稅行為，將從事犯罪或者幫助犯罪的行為作為內(nèi)容的合同。隱匿行為與規(guī)避法律行為有相通之處，也有不同之處，關(guān)鍵的區(qū)別在于，隱匿行為重在“掩蓋”，而規(guī)避法律行為則是赤裸裸地進(jìn)行規(guī)避。對(duì)惡意串通所訂立的合同，不能按照一 般的絕對(duì)無(wú)效合同的原則處理，而是要按照《合同法》第59條的規(guī)定，將雙方當(dāng)事人因該合同所取得的財(cái)產(chǎn)，收歸國(guó)有或者返還集體、第三人。在《民法通則》第58條中將欺詐和脅迫規(guī)定為絕對(duì)無(wú)效，而《合同法》中將欺詐和脅迫作了一次分解，劃分標(biāo)準(zhǔn)是：損害公法意義上的國(guó)家利益的欺詐、脅迫，為絕對(duì)無(wú)效；其他的欺詐、脅迫，為相對(duì)無(wú)效。　　具備上列民事法律行為的生效條件，行為自成立或作出時(shí)發(fā)生效力即產(chǎn)生法律拘束力，在行為當(dāng)事人之間發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系效果，使當(dāng)事人所預(yù)期的民事權(quán)利和民事義務(wù)發(fā)生、變更或終止，若當(dāng)事人不履行義務(wù)，就得依法承擔(dān)民事責(zé)任，強(qiáng)制其履行義務(wù)及賠償債權(quán)人的損失；同時(shí)，對(duì)第三人也發(fā)生一定的效果，約束第三人負(fù)有不得侵犯當(dāng)事人權(quán)利和不得妨礙當(dāng)事人履行義務(wù)的義務(wù)。民事行為(包括合同)的內(nèi)容本質(zhì)上是依當(dāng)事人所為的意思表示的內(nèi)容而定，如果意思表示雖然真實(shí)，但其內(nèi)容不能確定，不可能實(shí)現(xiàn)，則該民事行為也是無(wú)效的?！　?yīng)注意以下兩點(diǎn)：一是限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人雖然不能作為部分或者全部合同的訂約主體，特別是不能作為不動(dòng)產(chǎn)或物業(yè)性的合同訂約主體，但是卻可以成為合同主體，只不過(guò)合同行為需要由其代理人進(jìn)行；二是中國(guó)《合同法》第47條第1款規(guī)定：“限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認(rèn)。例如，凡是物業(yè)管理規(guī)范性文件規(guī)定應(yīng)當(dāng)送行政主管部門備案的物業(yè)委托管理服務(wù)合同、業(yè)主委員會(huì)組成名單、業(yè)主公約等文本，當(dāng)事人依法送呈備案的，只要行政主管部門不提出文本有違法之處的異議，就可視為行政主管部門以默示形式同意或認(rèn)可所送文本合法有效?！薄胺尚姓ㄒ?guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。若意思表示不明確，則應(yīng)通過(guò)對(duì)意思表示內(nèi)容的解釋使之變得明確；當(dāng)意思表示不完整時(shí)，則應(yīng)通過(guò)對(duì)意思表示內(nèi)容的補(bǔ)充方式而使之臻于完備。但現(xiàn)行物業(yè)管理規(guī)范性文件對(duì)這類行為還沒(méi)有明文規(guī)定相應(yīng)的行政責(zé)任，只是視為違約行為，今后應(yīng)通過(guò)立法加強(qiáng)和完善物業(yè)管理監(jiān)督法制，增加規(guī)定與監(jiān)督相配套的行政責(zé)任?！　￠_(kāi)發(fā)建設(shè)單位、售房單位表現(xiàn)出上列違法行為的，由市級(jí)或區(qū)、縣級(jí)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其改正、限期履行，可以并處罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以暫停開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位作為新建房屋出售單位以及公有住宅出售前的管理單位，違反物業(yè)管理法規(guī)關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，不履行或不完全履行自己在物業(yè)管理方面依法應(yīng)作為的義務(wù)之行為。　　(2)擅自作為行為。對(duì)該種行為，物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)可以責(zé)令其限期改正和賠償委托方損失，并視情節(jié)給予警告或者處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的也可以降低其物 業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)，直至吊銷其資質(zhì)證書(shū)。對(duì)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，一般由縣級(jí)以上工商行政管理部門依據(jù)中國(guó)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》及配套法規(guī)、規(guī)章進(jìn)行查處。二是超越資質(zhì)能力經(jīng)營(yíng)。應(yīng)注意，當(dāng)事人不能同時(shí)以兩個(gè)訴 由起訴，即不能取得雙倍賠償。如物業(yè)管理中的停車場(chǎng)看管人員作為車輛保管員，依保管合同占有某業(yè)主的小轎車并非法使用，造成轎車毀損、丟失。　　責(zé)任競(jìng)合是指同一行為符合民法規(guī)定的數(shù)種責(zé)任要件的情形。訴訟時(shí)效是指權(quán)利人于一定期間內(nèi)不行使請(qǐng)求人民法院保護(hù) 其民事權(quán)利的權(quán)利即喪失實(shí)體法上的勝訴權(quán)益，法院對(duì)其民事權(quán)利不再予以保護(hù)的法律制度。根據(jù)中國(guó)《民事訴訟法》第24條規(guī)定，因合同糾紛提起的訴訟由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。在違約責(zé)任中，如果因第三人的過(guò)錯(cuò)致合同債務(wù)不能履行，債務(wù)人首先應(yīng)向債權(quán)人負(fù)責(zé)，然后才能向第三人賠償；在侵權(quán)責(zé)任中，貫徹了對(duì)自己行為負(fù)責(zé)的原則，行為僅對(duì)因自己的過(guò)錯(cuò)致他人損害的后果負(fù)責(zé)?！　?3)構(gòu)成要件不同。　　(9)因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。在居住區(qū)內(nèi)，有許多業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)各種寵物，由于管理不當(dāng)，寵物咬傷人或踐踏其他業(yè)主的財(cái)物的事常有發(fā)生?！睂?duì)這條規(guī)定，經(jīng)常從事物業(yè)維修施工的物業(yè)管理公司應(yīng)高度重視。關(guān)于建筑工程質(zhì)量不合格的民事索賠問(wèn)題，有關(guān)法律、法規(guī)已有明文規(guī)定。根據(jù)中國(guó)《憲法》第4 1條和《民法通則》第12條規(guī)定，由于國(guó)家機(jī)關(guān)或者國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在執(zhí)行職務(wù)中，侵犯公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，由有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)賠償?！　∥飿I(yè)管理活動(dòng)是建立在物業(yè)委托管理合同、服務(wù)合同和業(yè)主公約基礎(chǔ)上的，因而違約責(zé)任是物業(yè)管理活動(dòng)最容易引致的法律責(zé)任。三、物業(yè)管理中的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任　　違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任構(gòu)成物業(yè)管理民事責(zé)任的兩大基干，兩者相互配合，形成了民事主體的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)在民事領(lǐng)域內(nèi)的基本保障機(jī)制。　　物業(yè)管理法律責(zé)任根據(jù)擔(dān)責(zé)方式性質(zhì)不同還可以分為制裁性、強(qiáng)制性、補(bǔ)救性三類法律責(zé)任。③勞動(dòng)教養(yǎng)。⑩賠禮道歉。指在財(cái)產(chǎn)被不法損害或性能狀 態(tài)被改變而有復(fù)原的可能時(shí)，受害人有權(quán)請(qǐng)求恢復(fù)到財(cái)產(chǎn)未受損壞或未改變時(shí)的狀態(tài)。指對(duì)行為人正在實(shí)施的侵權(quán)行為，受害人有權(quán)請(qǐng)求其停止實(shí)施或請(qǐng)求人民法院制止實(shí)施。正是由于法律責(zé)任的重要功能和意義，現(xiàn)行專門的系統(tǒng)化的物業(yè)管理規(guī)范性文件都專設(shè)“法律責(zé)任”或“罰則”章節(jié)，以確保立法目的二、物業(yè)管理法律責(zé)任的分類　　物業(yè)管理法律責(zé)任有多種分類，包括：公法責(zé)任和私法責(zé)任；過(guò)錯(cuò)責(zé)任、無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任和公平責(zé)任；職務(wù)責(zé)任和個(gè)人責(zé)任；財(cái)產(chǎn)責(zé)任和非財(cái)產(chǎn)責(zé)任等等。這種法律責(zé)任的復(fù)雜性決定了在確定物業(yè)管理法律責(zé)任時(shí)，要周全考慮相關(guān)法律法規(guī)對(duì)某一種行為從不同角度所設(shè)定的責(zé)任規(guī)范。法律責(zé)任是由于主體不履行法律義務(wù)或侵犯受法律保護(hù)權(quán)利的違法行為或特定的法律事實(shí)出現(xiàn)而引起的，對(duì)違法人權(quán)益有一定合法損害的不利 性法律報(bào)應(yīng)(法律后果)，法律報(bào)應(yīng)的具體承擔(dān)方式即報(bào)應(yīng)的具體種類形式。中國(guó)已分別于1989年4月4日公布《行政訴訟法》、1990年12月24日發(fā)布《行政復(fù)議條例》、1994年5月12日公布《國(guó)家賠償法》，為保障行政相對(duì)人的合法權(quán)益開(kāi)辟了法律救濟(jì)途徑。②約束力。代執(zhí)行的程序一般分為告誡責(zé)令、代執(zhí)行、費(fèi)用征收三個(gè)階段?！　∥飿I(yè)管理行政強(qiáng)制執(zhí)行，指物業(yè)管理的行政主管機(jī)關(guān)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)，依據(jù)法定職權(quán)和物業(yè)管理行政法規(guī)，在行使行政管理職權(quán)過(guò)程中，對(duì)不履行法律義務(wù)的行政相對(duì)人，直接或依法申請(qǐng)法院采取強(qiáng)制措施強(qiáng)迫行政相對(duì)人履行義務(wù)的行政行為。二是財(cái)產(chǎn)罰。行政措施，依其目的和對(duì)行政相對(duì)人權(quán)利義務(wù)影響的不同，主要分為三大類：一是行政許可，指行政機(jī)關(guān)根據(jù)特定行政相對(duì)人的請(qǐng)求而決定是否賦予其某種權(quán)利能力、行為能力或使對(duì)一般人禁止的禁令對(duì)其解除的行政措施。例如調(diào)查行為、具有建議性或推薦性而非行政命令式的行政指導(dǎo)行為、對(duì)行政相對(duì)人的咨詢答復(fù)行為等。行政主 體所作出的具體行政行為，屬于自由裁量中過(guò)重或畸輕或顯失公正的，則只是是否適當(dāng)?shù)膯?wèn)題，“不當(dāng)”和“違法”兩者在性質(zhì)上有區(qū)別，因而在糾正或補(bǔ)救、賠償時(shí)做法也不相同。　　自由裁量的行政行為指行政管理法規(guī)雖有規(guī)定，但只規(guī)定一定幅度或可采取多種措施，在具體執(zhí)行時(shí)，行政主體可以有一定的選擇，根據(jù)實(shí)際情況相對(duì)自由地作出自主決定。抽象行政行為是指針對(duì)不確定的多數(shù)人(一般人)制定和發(fā)布的、可反復(fù)適用且不能直接進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程的行政管理規(guī)范性文件的行政行為，具有普及(普遍)性和后及性。這個(gè)定義在廣義行政行為基礎(chǔ)上又排除了抽象的行政行為，但仍包括事實(shí) 行為(對(duì)行政相對(duì)人不具有法律拘束力的行為，如工作檢查行為、事故調(diào)查行為等)、雙方行為(如行政合同行為)?！　∥飿I(yè)管理具體行政行為按受法律拘束程度不同可分為羈束裁量的行政行為和自由裁量的行政行為兩類。例如《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第40條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，對(duì)住宅區(qū)房屋及公用設(shè)施、設(shè)備管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善或者不履行物業(yè)管理委托合同規(guī)定義務(wù)的，業(yè)主和使用人有權(quán)投訴，物業(yè)管理行政主管部門可以責(zé)令其賠償損失，并視情節(jié)給予警告或者處5000 元以下罰款。準(zhǔn)行政行為是指行政主體所作出的行為本身并不直接發(fā)生法律的效力和后果，但對(duì)能直接產(chǎn)生法律效果的行政行為有直接影響的行為。　　物業(yè)管理具體行政行為還可以劃分出依職權(quán)的行政行為與依請(qǐng)求的行政行為、要式的行政行為與不要式的行政行為、獨(dú)立的行政行為與補(bǔ)充的行政行為、受領(lǐng)的行政行為與不需受領(lǐng)的行政行為等其他類型。物業(yè)管理行政處罰，指物業(yè)管理歸口行政主管機(jī)關(guān)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)根據(jù)物業(yè)管理行政管理法規(guī)及有關(guān)行政管理法規(guī)，對(duì)行為違反法規(guī)規(guī)定但社會(huì)危害程度較輕尚未構(gòu)成犯罪的行政相對(duì)人所作出的懲戒性法律制裁。即短期內(nèi)限制或剝奪人身自由(如行政拘留)的制裁，但在專門的物業(yè)管理法規(guī)中未規(guī)定人身罰，因而除涉及觸犯《治安管理處罰條例》的行為外，不能將人身罰作為物業(yè)管理行政處罰的形式?！　⌒姓?qiáng)制執(zhí)行可分為間接強(qiáng)制和直接強(qiáng)制(包括人身強(qiáng)制和財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制，如強(qiáng)制傳喚、強(qiáng)制拆除等)兩大類。　　有效的物業(yè)管理行政行為具有下述效力：　?、俅_定力。大致有兩種 情況：一是原則上不停止執(zhí)行；二是暫緩執(zhí)行(參見(jiàn)中國(guó)《行政復(fù)議條例》第39條和《行政訴訟法》第44條的規(guī)定)。當(dāng)事人在法定期限 內(nèi)不申請(qǐng)復(fù)議，不提起行政訴訟，又不履行具體行政行為所確定的義務(wù)的，作出具體行政行為的行政管理部門可以按照《行政訴訟法》第66條以及《行政處罰法》第51條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行?！　　　∥飿I(yè)管理業(yè)務(wù)工作大部分涉及物業(yè)維護(hù)、房屋修繕、機(jī)電設(shè)備和市政設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、人居環(huán)境和工作環(huán)境改良、白蟻防治、危房管理和鑒定等許多專業(yè)性技術(shù)，國(guó)家往往有相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)程，業(yè)主方也會(huì)提出技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)方面的要約而被物業(yè)管理公司承諾。法律設(shè)定法律責(zé)任的目的是直接顯示國(guó)家強(qiáng)制力量的存在和威力，使被破壞而失衡了的原有合法權(quán)利義務(wù)關(guān)系恢復(fù)平衡，從而保障有關(guān)法律規(guī)范的貫徹執(zhí)行和有效地維護(hù)社會(huì)法律秩序。民事法律責(zé)任與其他法律責(zé)任不同的主要特點(diǎn)是它主要表現(xiàn)為一種財(cái)產(chǎn)責(zé)任，而且民事責(zé)任的內(nèi)容可以由當(dāng)事人自行約定。④返還財(cái)產(chǎn)。指依 法律規(guī)定或當(dāng)事人約定，違約方向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的金錢。中國(guó)《行政處罰法》第二條明文規(guī)定行政處罰的種類包括：警告；罰款；沒(méi)收違法所得、沒(méi)收非法財(cái)物；責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照；行政拘留；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。它是制裁最為嚴(yán)厲的一種報(bào)應(yīng)。補(bǔ)救性法律責(zé)任主要是賠償、恢復(fù)原狀、返還財(cái)產(chǎn)、賠禮道歉、履行職務(wù)等?！　≡诤贤I(lǐng)域，違約責(zé)任居于核心地位，它實(shí)質(zhì)上是債務(wù)人所負(fù)合同債務(wù)的轉(zhuǎn)化形態(tài)，是當(dāng)事人不履行或不正確履行合同債務(wù)的法律報(bào)應(yīng)，其目的在于督促當(dāng)事人遵守自己作出的承諾。同時(shí)具備損害事實(shí)和違法行為(造成損害的侵犯是違法的行為)、違法行為和害事實(shí)之間有因果關(guān)系、違法行為人有過(guò)錯(cuò)這四個(gè)構(gòu)成要件(條件)，就能發(fā)生一般侵權(quán)行為的民事責(zé)任。　　(3)因產(chǎn)品質(zhì)量不合格致人損害的民事責(zé)任。應(yīng)注意產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任即屬于一種無(wú)過(guò)錯(cuò)的嚴(yán)格責(zé)任，與屬于疏忽責(zé)任的服務(wù)責(zé)任不同，服務(wù)責(zé)任是有過(guò)錯(cuò)責(zé)任，承擔(dān)責(zé)任的基礎(chǔ)是未盡合理注意義務(wù)。一些業(yè)主或物業(yè)使用人常在陽(yáng)臺(tái)上、窗戶沿?cái)[放 一些雜物或花盆，若不注意固定而發(fā)生脫落、墜落致人損害的，要負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任。在物業(yè)管理域界內(nèi)，一些住戶裝修住房，將裝修垃圾隨意傾倒在綠化地或公共場(chǎng)所，由此造成物業(yè)管理公司增加恢復(fù)綠地原狀和清運(yùn)垃圾的費(fèi)用，應(yīng)由違章 傾倒垃圾者賠償或支付。違約責(zé)任是在雙方當(dāng)事人自己約定的合同基礎(chǔ)上發(fā)生的，所以違約的一方補(bǔ)償對(duì)方當(dāng)事人因此而造成的損失，實(shí)際上是他所承擔(dān)合同義務(wù)的繼續(xù)；侵權(quán)責(zé)任是法定的，侵權(quán)責(zé)任人違反的不是自己約定的義務(wù)，而是違反了法律的直接規(guī)定，當(dāng)造成損害時(shí)才發(fā)生法律責(zé)任。根據(jù)房地產(chǎn)合同法律制度的要求，不具有完全行為能力的人沒(méi)有簽訂物業(yè)管理合同、房地產(chǎn)合同、業(yè)主公約的行為能力，因而也沒(méi)有承擔(dān)此類合同責(zé)任的責(zé)任能力；在侵權(quán)行為關(guān)系主體中，無(wú)行為能力和限制行為能力的人同樣可以實(shí)施侵害房地產(chǎn)(物業(yè))所有權(quán)和人身權(quán)的行為，造成損害的，也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，從本人財(cái)產(chǎn)中支付賠償費(fèi)用，不足部分，由監(jiān)護(hù)人適當(dāng)賠償，但單位擔(dān)任監(jiān)護(hù)人的除外。按《民法通則》第117條和第119條規(guī)定，侵權(quán)責(zé)任的賠償范圍原則上包括直接和間接損失，在侵害人格權(quán)時(shí)，按《民法通則》第120條規(guī)定，還可進(jìn)行精神損害賠償