【文章內(nèi)容簡介】 通則》第124條規(guī)定：“違反國家保護(hù)環(huán)境防止污染的規(guī)定，污染環(huán)境造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。”環(huán)境保護(hù)和持續(xù)改善是物業(yè)管理的重要任務(wù)之一。在物業(yè)管理域界內(nèi)，一些住戶裝修住房，將裝修垃圾隨意傾倒在綠化地或公共場所，由此造成物業(yè)管理公司增加恢復(fù)綠地原狀和清運(yùn)垃圾的費(fèi)用，應(yīng)由違章 傾倒垃圾者賠償或支付?！　?8)無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任。在住宅小區(qū)內(nèi)，常發(fā)生孩童損壞公用設(shè)施、設(shè)備等行為，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)《民法通則》第133條規(guī)定，要求其監(jiān)護(hù)人承擔(dān)民事賠償責(zé)任?！　?9)因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。這主要是指因違反《民法通則》第133條規(guī)定的不動產(chǎn)相鄰關(guān)系義務(wù)而引起的停止侵害、排除妨礙、賠償損失民事責(zé)任?！　　　∵`約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任二者不僅基本概念定義不同，而且在構(gòu)成要件等方面有重大差別。這直接影響到當(dāng)事人以何種訴由起訴及可能獲得的結(jié)果。違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的具體區(qū)別概括如下：　　(1)違反原有義務(wù)不同。違約責(zé)任是在雙方當(dāng)事人自己約定的合同基礎(chǔ)上發(fā)生的，所以違約的一方補(bǔ)償對方當(dāng)事人因此而造成的損失，實(shí)際上是他所承擔(dān)合同義務(wù)的繼續(xù)；侵權(quán)責(zé)任是法定的，侵權(quán)責(zé)任人違反的不是自己約定的義務(wù)，而是違反了法律的直接規(guī)定，當(dāng)造成損害時(shí)才發(fā)生法律責(zé)任。　　(2)保護(hù)的權(quán)利性質(zhì)不同。違約行為所侵犯的是債權(quán)關(guān)系，即相對的權(quán)利，因此違約責(zé)任要保護(hù)的也是這種相對的債權(quán)及債關(guān)系；侵權(quán)行為是侵害所有權(quán)、人身權(quán)等絕對權(quán)利而發(fā)生的責(zé)任，因此侵權(quán)責(zé)任的目的是保護(hù)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和與經(jīng)濟(jì)利益有關(guān)的人身權(quán)等絕對性權(quán)利?！　?3)構(gòu)成要件不同。中國《合同法》規(guī)定的是無過錯(cuò)責(zé)任；而侵權(quán)行為一般是過錯(cuò)責(zé)任。因此，當(dāng)事人以違約責(zé)任為訴由的，無需舉證對方有過錯(cuò)；如以侵權(quán)責(zé)任為訴由的，常需證明對方有過錯(cuò)。另外，一般情況下，只有存在損害后果才能構(gòu)成侵權(quán)行為，所引起的侵權(quán)責(zé)任也當(dāng)然以損害為構(gòu)成要件；違約行為不以損害為一般構(gòu)成要件，因此違約責(zé)任的成立不一定以損害為要件，只有賠償損失人損害為成立要件，而違約金責(zé)任、強(qiáng)制實(shí)際履行責(zé)任均不以損害為構(gòu)成要件。　　(4)對責(zé)任人的要求不同。根據(jù)房地產(chǎn)合同法律制度的要求，不具有完全行為能力的人沒有簽訂物業(yè)管理合同、房地產(chǎn)合同、業(yè)主公約的行為能力，因而也沒有承擔(dān)此類合同責(zé)任的責(zé)任能力；在侵權(quán)行為關(guān)系主體中，無行為能力和限制行為能力的人同樣可以實(shí)施侵害房地產(chǎn)(物業(yè))所有權(quán)和人身權(quán)的行為，造成損害的，也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，從本人財(cái)產(chǎn)中支付賠償費(fèi)用，不足部分，由監(jiān)護(hù)人適當(dāng)賠償，但單位擔(dān)任監(jiān)護(hù)人的除外。此外，違約責(zé)任人一般僅限于違約行為人，其他人不負(fù)擔(dān)違約責(zé)任；而根據(jù)《民法通則》第133條規(guī)定，實(shí)施侵權(quán)行為 人以外的人——監(jiān)護(hù)人也可以經(jīng)轉(zhuǎn)承責(zé)任而成為侵權(quán)責(zé)任的主體。　　(5)對第三人的責(zé)任不同。在違約責(zé)任中，如果因第三人的過錯(cuò)致合同債務(wù)不能履行，債務(wù)人首先應(yīng)向債權(quán)人負(fù)責(zé)，然后才能向第三人賠償；在侵權(quán)責(zé)任中，貫徹了對自己行為負(fù)責(zé)的原則，行為僅對因自己的過錯(cuò)致他人損害的后果負(fù)責(zé)。在違約責(zé)任中，債務(wù)人的代理人，對于不履行債務(wù)有故意或過失時(shí)，債務(wù)人應(yīng)依自己的故意或過失，負(fù)同樣的責(zé)任。　　(6)賠償范圍不同。違約責(zé)任的范圍或賠償損失額可由當(dāng)事人預(yù)先在合同中約定，如果沒有這種約定，依《合同法》的規(guī)定，賠償損失額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于受害人因違約而受的損失，一般包括直接損失和間接損失。違約責(zé)任的內(nèi)容也僅僅具有財(cái)產(chǎn)內(nèi)容，如支付違約金等。按《民法通則》第117條和第119條規(guī)定，侵權(quán)責(zé)任的賠償范圍原則上包括直接和間接損失，在侵害人格權(quán)時(shí)，按《民法通則》第120條規(guī)定，還可進(jìn)行精神損害賠償；不法行為造成他人死亡的，按《民法通則》第119條規(guī)定，賠償范圍還要擴(kuò)張至死者生前撫養(yǎng)的人必要的生活費(fèi)用等。侵權(quán)責(zé)任的內(nèi)容，既有財(cái)產(chǎn)性也有非財(cái)產(chǎn)性?！　?7)訴訟管轄不同。根據(jù)中國《民事訴訟法》第24條規(guī)定，因合同糾紛提起的訴訟由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。該法第25條還規(guī)定，合同的雙方當(dāng)事人可以在書面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標(biāo)的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定。其第29條規(guī)定，因侵權(quán)行為提起的訴訟，由侵權(quán)行為地或者被告住所地人民法院管轄?！　?8)訴訟時(shí)效不同。因違約而產(chǎn)生的請求違約方承擔(dān)責(zé)任的權(quán)利，按《民法通則》第135 條規(guī)定，訴訟時(shí)效期間一般為2年；但在延付或拒付租金、寄存財(cái)物被丟失或者損毀的情況下，按《民法通則》第136條第2款至第4款規(guī)定，訴訟時(shí)效期間為1年。按《合同法》第129 條規(guī)定因國際貨物買賣合同和技術(shù)進(jìn)出口合同爭議提起訴訟或者申請仲裁的期限為4年。因侵權(quán)行為所產(chǎn)生的請求權(quán)，按《民法通則》第135條規(guī)定，訴訟時(shí)效期間一般為2年；但因身體受到傷害而產(chǎn)生的賠償損失請求權(quán)，按《民法通則》第136條第1款規(guī)定，訴訟時(shí)效期間為 1年。時(shí)效在民法中是指一定的事實(shí)狀態(tài)經(jīng)過一定的時(shí)間導(dǎo)致一定民事法律后果(報(bào)應(yīng))的制度，包括取得時(shí)效和訴訟時(shí)效。訴訟時(shí)效是指權(quán)利人于一定期間內(nèi)不行使請求人民法院保護(hù) 其民事權(quán)利的權(quán)利即喪失實(shí)體法上的勝訴權(quán)益，法院對其民事權(quán)利不再予以保護(hù)的法律制度?！　?9)免除條款的效力不同。法律一般不允許當(dāng)事人以協(xié)議排除或限制其未來的責(zé)任，但對某些免責(zé)條款也承認(rèn)其效力。相對地說，免除違約責(zé)任的條款，較免除侵權(quán)責(zé)任的條款更易被法律所承認(rèn)?！　?10)責(zé)任方式不同。違約責(zé)任主要是財(cái)產(chǎn)責(zé)任，包括強(qiáng)制實(shí)際履行、支付違約金、賠償損失、價(jià)格制裁，僅有合同解除為非財(cái)產(chǎn)責(zé)任；侵權(quán)責(zé)任既包括財(cái)產(chǎn)責(zé)任(如賠償損失)，也包括非財(cái)產(chǎn)責(zé)任，如消除影響、恢復(fù)名譽(yù)、賠禮道歉?！　　　∵`約行為侵害的是債權(quán)(相對權(quán))，侵權(quán)行為侵害的是所有權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)、人身權(quán)等絕對性權(quán)利。兩者在一般情況下不會發(fā)生競合，但在特殊情況下卻有可能競合。　　責(zé)任競合是指同一行為符合民法規(guī)定的數(shù)種責(zé)任要件的情形。從同一行為產(chǎn)生的請求權(quán)角度看，則為請求權(quán)之競合。在民法中，違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競合是最為常見的。產(chǎn)生責(zé)任競合的原因是由于從不同角度針對某類社會行為關(guān)系作出的數(shù)個(gè)平行的法律規(guī)范發(fā)生競合，這使同一行為可能符合數(shù)個(gè)法律規(guī)范要求的條件，且這些規(guī)范均能夠適用，從而發(fā)生責(zé)任競合。責(zé)任競合的存在既體現(xiàn)了違法行為的復(fù)雜性和多重性，又反映了合同法與侵權(quán)法既相互獨(dú)立、又相互滲透的狀況?！　∵`約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競合主要發(fā)生在如下情形：　　(1)合同當(dāng)事人的違約行為，同時(shí)侵犯了法律規(guī)定的強(qiáng)行性義務(wù)，包括保護(hù)、照顧、通知、忠實(shí)等附隨義務(wù)或其他法定不作為義務(wù)。在某些情況下，一方當(dāng)事人違反法定義務(wù)的行為，同時(shí)違反了合同擔(dān)保的義務(wù)?！　?2)在某些情況下，侵權(quán)行為直接構(gòu)成違約的原因，所謂“侵權(quán)性的違約行為”。如物業(yè)管理中的停車場看管人員作為車輛保管員，依保管合同占有某業(yè)主的小轎車并非法使用，造成轎車毀損、丟失。違約行為也可能造成侵權(quán)的后果，此謂“違約性的侵權(quán)行為”，如供電部門因違約中止供電，致用電對方當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)和人身遭受損害?！　?3)侵權(quán)關(guān)系當(dāng)事人之間事先存在著一種合同關(guān)系，一方實(shí)施故意侵害對方權(quán)利并造成對方損害的侵權(quán)行為時(shí)，該加害行為不僅可作為侵權(quán)行為，也可以作為違反了當(dāng)事人事先規(guī)定的義務(wù)的違約行為對待。　　(4)一種違約行為雖然只符合一種責(zé)任要件，但是，法律從保護(hù)受害人的利益出發(fā)，要求合同當(dāng)事人根據(jù)侵權(quán)行為制度提出請求或提起訴訟，或者將侵權(quán)行為責(zé)任納入合同責(zé)任的適用范圍。　　早在1989年，在中國最高人民法院下發(fā)的《全國沿海地區(qū)涉外、涉港澳經(jīng)濟(jì)審判工作座談會紀(jì)要》中，就明確承認(rèn)責(zé)任競合，并允許當(dāng)事人選擇有利于自己的一種訴因提起訴訟。中國《合同法》使責(zé)任競合有了普遍法律意義?！逗贤ā返?22條規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任 或者依照其他法律要求承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！边@條規(guī)定表明，在違約行為與侵權(quán)行為發(fā)生競合時(shí)，當(dāng)事人可選擇行使違約責(zé)任請求權(quán)或侵權(quán)責(zé)任請求權(quán)。應(yīng)注意，當(dāng)事人不能同時(shí)以兩個(gè)訴 由起訴，即不能取得雙倍賠償。當(dāng)事人的任何一個(gè)請求權(quán)滿足后，另一個(gè)請求權(quán)因此而終止。但當(dāng)事人的任何一個(gè)請求權(quán)未能實(shí)現(xiàn)的(其原因可能是已過訴訟時(shí)效或敗訴等)，當(dāng)事人仍可基于另一請求權(quán)提起訴訟。四、物業(yè)管理行政違法行為及其行政責(zé)任　　物業(yè)管理行政違法行為的法律責(zé)任是指在物業(yè)管理過程中，行政相對人的行為違反有關(guān)物業(yè)管理行政法規(guī)而應(yīng)當(dāng)依法承受的不利性法律報(bào)應(yīng)。在物業(yè)管理過程中需追究行政責(zé)任的行政違法行為可以歸納為以下四類：　　　　(1)非法經(jīng)營行為。指不具備從事物業(yè)管理的資質(zhì)和能力的企業(yè)，以物業(yè)管理公司的名義違法從事物業(yè)管理經(jīng)營活動。具體表現(xiàn)為三種情形：一是無證經(jīng)營。指未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書而從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的營業(yè)行為。二是超越資質(zhì)能力經(jīng)營。指低資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)超越自身資質(zhì)能力等級從事高資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)才能受托管理的業(yè)務(wù)，使所管理物業(yè)與其所 持資質(zhì)證書等級不相符合的營業(yè)行為。三是超越營業(yè)執(zhí)照登載的經(jīng)營范圍而從事與其設(shè)立目的相違背的其他經(jīng)營活動。前兩種情形，由物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)依法責(zé)令其停止違法行為，沒收違法所得，并可處以罰款。第三種情形由工商行政管理部門依法處理，予以相應(yīng)處罰?！　?2)不正當(dāng)競爭行為。指物業(yè)管理企業(yè)在市場交易中違反公平競爭的法律規(guī)定和公認(rèn)的商業(yè)道德，采用不正當(dāng)手段損害其他經(jīng)營者的合法權(quán)益，擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序的行為。例如在物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，投標(biāo)者搞串通投標(biāo)、抬高標(biāo)價(jià)，或者投標(biāo)者和招標(biāo)者相互勾結(jié)，以排擠競爭對手的公平競爭。對不正當(dāng)競爭行為，一般由縣級以上工商行政管理部門依據(jù)中國《反不正當(dāng)競爭法》及配套法規(guī)、規(guī)章進(jìn)行查處。對招投標(biāo)活動中的不正當(dāng)競爭行為，中標(biāo)無效，監(jiān)督檢查部門可以根據(jù)情節(jié)處以10000元以上200000元以下的罰款?！　?3)擅自作為行為。指物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理過程中，違反物業(yè)管理法規(guī)的禁為規(guī)范或者違反物業(yè)委托管理服務(wù)合同中的禁為約定，而擅自作出的犯禁行為。例如擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，擅自改變公用設(shè)施專用基金和住宅維修基金的用途，擅自改變專用房屋的用途或未按規(guī)定使用，擅自不按規(guī)定定期公布收入賬目等。對擅自作為行為，物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)和有關(guān)物價(jià)等行政管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，并可處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，物業(yè)管理行政主管部門可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級，直至吊銷其資質(zhì)證書，并可建議工商行政管理機(jī)關(guān)依法注銷其物業(yè)管理這一經(jīng)營項(xiàng)目?！　?4)不履行或不忠實(shí)履行受托管理義務(wù)的行為。指物業(yè)管理企業(yè)不履行物業(yè)管理委托合同規(guī)定義務(wù)或者違反忠實(shí)義務(wù)，不盡心盡力履行管理義務(wù)，致使物業(yè)管理制度不健全、管理混亂、對物業(yè)管理和維修養(yǎng)護(hù)不善的行為。對該種行為，物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)可以責(zé)令其限期改正和賠償委托方損失，并視情節(jié)給予警告或者處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的也可以降低其物 業(yè)管理資質(zhì)等級，直至吊銷其資質(zhì)證書?！　?5)損害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為。指物業(yè)管理企業(yè)在向消費(fèi)者提供服務(wù)時(shí)，違反《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第3章關(guān)于經(jīng)營者的義務(wù)之規(guī)定，所作出的侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為。對此類行為，工商行政管理部門和其他有關(guān)部門在各自的職權(quán)范圍內(nèi)依法采取措施予以懲處。 　　(6)其他違反行政管理法規(guī)的行為?！　?、業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他單位、個(gè)人的行政違法行為　　(1)決定違法行為。指業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出違反國家、地方有關(guān)物業(yè)管理規(guī)范性文件的規(guī)定之決定行為。對此類行為，由物業(yè)管理行政主管部門依法責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定?！　?2)擅自作為行為。指違反物業(yè)合理法規(guī)的禁為義務(wù)規(guī)范而擅自作出的犯禁行為。例如，業(yè)主委員會違反不得從事各種投資和經(jīng)營活動的禁令而擅自進(jìn)行經(jīng)營的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可以并處罰款。又如業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用房屋過程中，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途等，物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)和有關(guān)行政部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，恢復(fù)原狀，可以并處罰款?！　?3)不履行法定應(yīng)為義務(wù)行為。指違反物業(yè)管理法規(guī)的作為義務(wù)規(guī)范而不作出法規(guī)所要求的行為。例如《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條第2款、第43條規(guī)定了業(yè)主等人對房屋等物業(yè)定期修繕、粉刷的義務(wù)，若不履行該項(xiàng)法定義務(wù)，按第56條第(三)項(xiàng)規(guī)定，市、區(qū)住宅管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期修繕或粉刷；逾期拒不修繕或粉刷的，可處以3000元以上5000元以下的罰款。　　、售房單位的行政違法行為　　(1)未履行法定前期物業(yè)管理義務(wù)的行為。指開發(fā)建設(shè)單位作為新建房屋出售單位以及公有住宅出售前的管理單位，違反物業(yè)管理法規(guī)關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，不履行或不完全履行自己在物業(yè)管理方面依法應(yīng)作為的義務(wù)之行為?！　?2)不履行物業(yè)移交法定義務(wù)的行為。指房屋出售單位在向業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)時(shí)，未按規(guī)定移交有關(guān)該宗物業(yè)的工程建設(shè)資料和提供成本價(jià)物業(yè)管理用房、微利價(jià)部分商業(yè)用房的行為?！　?3)不履行物業(yè)維修專用基金代收代存法定義務(wù)的行為。主要指新建房屋出售單位在銷售時(shí)，未按規(guī)定代表物業(yè)管理方向購房者收取法定的應(yīng)繳交的物業(yè)維修專用基金，或者代收后不按規(guī)定及時(shí)交存入指定的銀行專用賬戶的行為。此外，公有住房出售單位也可能作出不履行設(shè)立物業(yè)維修基金法定義務(wù)的義務(wù)?！　?4)其他行政違法行為。例如，新建房屋出售單位未按規(guī)定對建筑實(shí)行保修的行為；單獨(dú)轉(zhuǎn)讓房屋的共用部位、共用設(shè)備或公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)的行為；不履行對售出的房屋實(shí)行保修義務(wù)的行為等等?！　￠_發(fā)建設(shè)單位、售房單位表現(xiàn)出上列違法行為的，由市級或區(qū)、縣級房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其改正、限期履行，可以并處罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以暫停開發(fā)建設(shè)單位的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)?！　　　》恋K管理的違法行為是指行政相對人妨礙、阻擾國家物業(yè)管理行政主管部門等有關(guān)行政管理部門和其他享有物業(yè)管理監(jiān)督權(quán)的主體，依法對物業(yè)管理實(shí)施的客觀管理監(jiān)督事實(shí)行為。大致分為兩類：　　(1)妨礙執(zhí)行公務(wù)的行為。指物業(yè)管理公司及其員工和物業(yè)的業(yè)主、使用人以非法手段，無理阻撓、妨礙國家有關(guān)行政管理部門執(zhí)行公務(wù)的活動，如阻礙對自己所為的違章建筑行為所進(jìn)行的行政查處公務(wù)活動，妨礙刁難環(huán)境衛(wèi)生園林部門、消防部門等的檢查活動。對這類行為，可依照《治安管理處罰條例》分別情況予以警告、罰款、行政拘留等行政處罰，必要時(shí)可對行為人實(shí)行勞動教養(yǎng)等行政措施。　　(2)妨礙實(shí)施監(jiān)督行