【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 產(chǎn)的事實(shí) （ 4）時(shí)間經(jīng)過的法律事實(shí) 2. 法律行為 （ 1）合法行為 （ 2）違法行為 物業(yè)管理違法行為的構(gòu)成要件： a 違法性 b 危害性 c 主體合格性 d 主觀過錯(cuò)性五、物業(yè)管理法律責(zé)任 (一 )物業(yè)管理法律責(zé)任的概念、特征　 　 ，是指物業(yè)管理活動(dòng)的民事主體、行政主體和行政相對(duì)人對(duì)自己違反物業(yè)管理法規(guī)的行為所應(yīng)依法承擔(dān)的具有國(guó)家強(qiáng)制性和不利性的法律報(bào)應(yīng) (法律后果 )。法律報(bào)應(yīng)的 具體承擔(dān)方式 即報(bào)應(yīng)的具體種類形式，除某些民事責(zé)任的認(rèn)定 (如違約責(zé)任、輕微的侵權(quán)責(zé)任 )可以由當(dāng)事人雙方協(xié)商確認(rèn)外，其他法律責(zé)任的認(rèn)定只能由法定的專門機(jī)關(guān)或經(jīng)合法授權(quán)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行。 ? 物業(yè)管理中發(fā)生的法律責(zé)任確定，除依據(jù)法律相關(guān)規(guī)定外，也要以合同或契約為根據(jù)。 ? 在確定物業(yè)管理技術(shù)操作活動(dòng)后果的法律責(zé)任時(shí)，必須充分注意有關(guān)法定技術(shù)規(guī)范和約定技術(shù)規(guī)范中關(guān)于技術(shù)問題和法律責(zé)任的規(guī)定。 ? 與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的法律責(zé)任種類繁多，民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任在物業(yè)管理法律責(zé)任制度中合并存在，并且出現(xiàn) “法律責(zé)任復(fù)合 ”的現(xiàn)象非常普遍，不少違反物業(yè)管理法規(guī)的行為都要依法由違法行為人承擔(dān)多種責(zé)任。這種法律責(zé)任的復(fù)雜性決定了在確定物業(yè)管理法律責(zé)任時(shí)，要周全考慮相關(guān)法律法規(guī)對(duì)某一種行為從不同角度所設(shè)定的責(zé)任規(guī)范。 (二 )物業(yè)管理法律責(zé)任的分類 物業(yè)管理法律責(zé)任 按內(nèi)容不同 ，一般分為 民事法律責(zé)任、經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任、行政法律責(zé)任、刑事法律責(zé)任四類 。違憲法律責(zé)任不在物業(yè)管理法律責(zé)任范圍。 指民事主體因違反民事法律義務(wù)而按照民法 (包括合同法 )規(guī)定必須承擔(dān)的民事法律不利報(bào)應(yīng) (法律后果 )。它主要表現(xiàn)為一種財(cái)產(chǎn)責(zé)任，而且民事責(zé)任的內(nèi)容可以由當(dāng)事人自行約定。民事法律責(zé)任可劃分為 違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任 兩大類。 承擔(dān)民事責(zé)任的方式： ① 停止侵害； ② 排除妨礙； ③ 消除危險(xiǎn)； ④ 返還財(cái)產(chǎn)； ⑤ 恢復(fù)原狀； ⑥ 修理、重作、更換； ⑦ 賠償損失； ⑧ 支付違約金； ⑨消除影響、恢復(fù)名譽(yù)； ⑩ 賠禮道歉 。 　 指行政主體或行政相對(duì)人的行為違反行政法律法規(guī)而依法必須承擔(dān)的行政法律不利報(bào)應(yīng) (法律后果 )。行政法律責(zé)任分為兩類： 一類稱 違法行政責(zé)任 ；另一類稱 行政違法責(zé)任 。 承擔(dān)行政責(zé)任的方式一般分為三類 ： ①行政處罰 。中國(guó)《行政處罰法》第二條明文規(guī)定行政處罰的種類包括：警告；罰款；沒收違法所得、沒收非法財(cái)物；責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照；行政拘留；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。 ②行政處分 。指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位依據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)或國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的規(guī)章制度的規(guī)定，按行政隸屬關(guān)系對(duì)其所屬人員中有輕微違法行為或違反紀(jì)律行為的一種內(nèi)部制裁，主要包括警告、記過、降職、降薪、撤職、留用察看、開除等。 ③勞動(dòng)教養(yǎng) 。是對(duì)有輕微違法行為，但尚不夠給予刑事處罰的違法行為人實(shí)行強(qiáng)制性教育改造的一種行政措施。– 　 　 指經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系主體的行為違反經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)而依法應(yīng)承擔(dān)的不利法律報(bào)應(yīng) (法律后果 )。由于經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系實(shí)際上是由行政管理法律關(guān)系和民事法律關(guān)系復(fù)合構(gòu)成的，因此， 其法律責(zé)任承擔(dān)方式同違反行政管理法律、民事法律應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的方式基本相同。– 指行為人 (包括自然人和法人 )的違法行為已構(gòu)成觸犯刑事法律的犯罪，而依法必須承擔(dān)的刑法不利報(bào)應(yīng) (法律后果 )。 承擔(dān)刑事責(zé)任的方式是刑事處罰 ，分為兩類： 一是主刑 ，包括管制拘役、有期徒刑、無(wú)期徒刑和死刑；二是附加刑 ，包括罰金、沒收財(cái)產(chǎn)和剝奪政治權(quán)利。(三 )物業(yè)管理中的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任 ? 違約責(zé)任 　 　 違約責(zé)任是指當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等財(cái)產(chǎn)性法律責(zé)任。違約責(zé)任的基本法律特征有二：– 一是 基于能以金錢來(lái)衡量、計(jì)算的合同當(dāng)事人一定經(jīng)濟(jì)利益而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)責(zé)任；– 二是 可由當(dāng)事人在法律允許的范圍內(nèi)自行約定，這也是合同自愿 (自由 )原則的基本要求。其他由法律直接規(guī)定的民事責(zé)任如侵權(quán)責(zé)任、締約過失責(zé)任等原則上不允許當(dāng)事人自由約定。 在合同法領(lǐng)域，違約責(zé)任居于核心地位 ? 侵權(quán)責(zé)任 　 是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，民事主體因違法實(shí)施侵犯國(guó)家、集體、公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)和公民、法人人身權(quán)的行為而應(yīng)依法承受的不利性民事法律報(bào)應(yīng)。 根據(jù)對(duì)構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任的條件的不同要求，可分出 一般侵權(quán)行為 的民事責(zé)任和 特殊侵權(quán)的民事責(zé)任兩類。 物業(yè)管理中的侵權(quán)行為及民事責(zé)任主要有下列幾種：? (1)國(guó)家機(jī)關(guān)或其工作人員因執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任 。 根據(jù)中國(guó)《憲法》第 41條和《民法通則》第 12條規(guī)定，由于國(guó)家機(jī)關(guān)或者國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在執(zhí)行職務(wù)中，侵犯公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，由有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)賠償。? (2)法人對(duì)其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任 。 【案例】 員工違規(guī)操作造成的法律責(zé)任由誰(shuí)負(fù)？ 一天，某清潔公司的一名保潔員在公司實(shí)施物業(yè)管理的一棟高層住宅樓清掃樓道時(shí)，發(fā)現(xiàn)了一塊小木板，便順手將木板拋到窗外，正好將樓下路過的小區(qū)業(yè)主王某砸傷，王某為此要求清潔公司賠償他的醫(yī)療費(fèi)用和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。清潔公司認(rèn)為：公司曾經(jīng)多次教育員工在工作期間嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，嚴(yán)禁高空拋物，且事發(fā)后，清潔公司已將該保潔員辭退，王某的醫(yī)療費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由王某自己向該名保潔員索賠，與清潔公司無(wú)關(guān)。請(qǐng)問，員工違規(guī)操作帶來(lái)的損失，清潔公司是否應(yīng)當(dāng)賠償？ ? (3)因產(chǎn)品質(zhì)量不合格致人損害的民事責(zé)任 。物業(yè)管理中常見的產(chǎn)品質(zhì)量不合格是房屋建筑工程質(zhì)量和物業(yè)維修質(zhì)量不合格。 【案例】 外墻滲水，家具霉?fàn)€誰(shuí)負(fù)責(zé)？ 某住宅小區(qū)業(yè)主黃某位在三層樓，發(fā)現(xiàn)每逢遇有大雨天就會(huì)有水滲入房?jī)?nèi)，此情況已有兩年多了，為此他多次找過物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司也派人對(duì)外墻進(jìn)行修理，但滲水問題始終未解決。兩年多來(lái)業(yè)主黃某一直受到滲水問題的困擾，屋內(nèi)墻壁更因長(zhǎng)期滲水而剝落發(fā)霉，部分家具壁柜也因此而霉?fàn)€。業(yè)主黃某認(rèn)為內(nèi)墻的損壞是由于外墻滲水所致，因此，要求物業(yè)管理公司賠償其家具的損失。那么，物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)賠償呢？ (4)因建筑施工或物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任 ?！睹穹ㄍ▌t》第 125條規(guī)定： “在公共場(chǎng)所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施，造成他人損害的，施工人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。 ” (5)建筑物等物所有人或管理人的侵權(quán)責(zé)任 ?！睹穹ㄍ▌t》第 126條規(guī)定： “建筑物，或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。 ” 某大廈窗戶玻璃墜落致人傷害賠償糾紛案 某大廈是被告某實(shí)業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實(shí)業(yè)公司，該樓主要通過出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實(shí)業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管理。大廈共 16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生