【正文】 ）業(yè)主委員會章程； “ （二）籌備業(yè)主委員會和召開業(yè)主大會的有關原始資料； “ （三）業(yè)主委員會主任、副主任及委員名單。 第一章 總 則 第一條 為加強物業(yè)管理，提高物業(yè)管理的服務水平，規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理公司的合法權益，提供整潔、文明、舒適、安全的居住環(huán)境，根據(jù)國家有關法律、法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。 本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。 第四條 省人民政府建設行政主管部門對全省的物業(yè)管理進行管理、監(jiān)督和指導。 第六條 業(yè)主享有對住宅區(qū)物業(yè)共有部分和共同事務進行管理的權利，并承擔相應的義務。 具備成立業(yè)主委員會條件而 3 個月內沒有成立的，物業(yè)管理行政主管部門應當在具備條件的 6 個月內組織召開 首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 業(yè)主大會必須有持過半數(shù)投票權的業(yè)主（或委托代理人） 出席才能舉行。 第十條 業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召集。業(yè)主委員會應當在接到該項提議后 15 日內召開臨時業(yè)主大會。 第十二條 業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生。 業(yè)主委員會成員一般不領取報酬。業(yè)主委員會履行下列職責： 9 （一）召集和主持業(yè)主大會； （二）提出業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程的草案或修訂草案； （三）選聘或解聘物業(yè)管理公司，簽訂、變更或解除物業(yè)管理委托合同； （四）審議物業(yè)管理公司提出的本住宅區(qū)物業(yè)管理年度計劃和財務收支情況； （五）審議住宅區(qū)配套工程、重大維修工程項目及其他物業(yè)管理服務的重大措施； （六）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督、檢查物業(yè)管理公司的工作； （七）教育、督促業(yè)主和 使用人遵守物業(yè)管理法律法規(guī)和業(yè)主公約； （八）履行業(yè)主大會賦予的其他職責。會議必須有過半數(shù)委員出10 席，作出的決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)通過，并以書面的形式由業(yè)主委員會委員簽字認可，存檔備查。 第三章 物業(yè)專業(yè)管理 第十九條 物業(yè)專業(yè)管理由業(yè)主委員會聘請具有資質的物業(yè)管理公司進行管理。具體辦法由省物業(yè)管理行政主管部門報省人民政府批準后實施。物業(yè)管理收費應當與物業(yè)管理服務水平相適應。 為業(yè)主、使用人個別需求提供特約服務的服務收費，由物業(yè)管理公司與業(yè)主、使用人協(xié)商議定。未成立業(yè)主委員會的住宅區(qū)，普通住宅物 業(yè)管理收費不得超過政府指導價的基準價標準。 物業(yè)管理費的收費項目、收費標準等應當向業(yè)主、使用人公開并加以說明，業(yè)主和使用人有權查詢。 第二十八條 業(yè)主共有的公用設施、設備、場地以及房屋，可以由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司經(jīng)營，其收益歸全體業(yè)主共有，并入維修基金。分期建設的，配套設施滿足使用功能要求時，經(jīng)分期驗收合格的，可以移交物業(yè)管理權。 第三十二條 售房單位在物業(yè)綜合驗收或分期驗收時，應當向業(yè)主委員會提供物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有。 14 第三十三條 售房單位向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權時，應當將屬于全體業(yè)主共有的房屋及其他財產(chǎn)以及下列所涉及的物業(yè)文件資料同時移交： （一）物業(yè)建設項目的各項批準文件； （二）項目工程規(guī)劃圖、總平面圖、單位工程竣工圖和公用設施設備竣工圖； （三）單位工程竣工驗收資料和物業(yè)綜合驗收或分期驗收資料； （四）其他必要資料。 凡涉及拆改房屋主體結構或明顯加大房屋荷載的裝飾裝修工程，業(yè)主或使用人必須按照國家有關規(guī)定報經(jīng)有關主管部門批準。因物業(yè)管理公司沒有建立健全治安管理制度或保安人員違反保安崗位責任制度，造成業(yè)主或使用人損失的，物業(yè)管理公司應當承擔相應的法律責任。 第四十條 住宅區(qū)內業(yè)主或使用人的用水、用電，應當分戶 裝表，供水、供電企業(yè)收費應當直接抄表到戶。維修基金專項用于物業(yè)共用部位、共用設施、設備保修期滿后的大修、更新、改造。所收維修基金不計入銷售成本。 維修基金由物業(yè)管理行政主管部門代管的，物業(yè)管理行政主管部門不得干涉維修 基金的正常使用。 維修基金不足時，應當按照業(yè)主委員會的決定和所擁有的房屋建筑面積比例，繳納物業(yè)維修基金。 第六章 法律責任 第四 十八條 物業(yè)管理公司違反本條例第二十條規(guī)定，未取得物業(yè)管理資質證書從事物業(yè)管理經(jīng)營的，或者所經(jīng)營物業(yè)與其資質等級不相符18 合的，由物業(yè)管理行政主管部門責令停止經(jīng)營，沒收違法所得，并可處以 5000 元以上 20210 元以下的罰款。 第五十二條 業(yè)主違反本條例和物業(yè)管理委托合同，不按照約定繳納物業(yè)管理費的，物業(yè)管理公司可以依照合同約定收取違約金或滯納金；合同沒有約定的，可以在追繳期限屆滿后每日加收 1‰ 的 滯納金。 第五十五條 業(yè)主、使 用人、業(yè)主委員會、售房單位及物業(yè)管理公司之間因物業(yè)管理發(fā)生糾紛的，可以向物業(yè)管理行政主管部門申請調解，也可以依法申請仲裁或向人民法院起訴。 第五十八條 省人民政府可以根據(jù)本條例制定實施細則。 一、市縣（區(qū)）物業(yè)主管部門要進一步規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務行為，依照《辦法》做好本轄區(qū)范圍內的物業(yè)管理區(qū)域主任的考核工作，督促其提高管理水平和服務質量，保護業(yè)主的合法權益，維護社會的穩(wěn)定。 第二條 本辦法所稱的物業(yè)管理區(qū)域主任（以下簡稱物管主任），是指取得建設部《 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位合格證書 》，或《物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理崗位合格證書》，或者物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)注冊證，被物業(yè)管理企業(yè)派駐物業(yè)管理區(qū)域負責經(jīng)營管理的人員。 物管主任對所任職的物業(yè)管理區(qū)域負有依照物業(yè)管理相關法律、法規(guī)及物業(yè)管理服務合同的約定，以及物業(yè)管理企業(yè)的授權實施管理和服務的責任。 （一）經(jīng)理崗位證書或執(zhí)業(yè)注冊證書復印件； （二）物管主任委派（任命）書復印件。 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、街道辦事處或者居民委員會、業(yè)主代表應當參與考核工作。 以每年年檢期限的 12 個月作為一個評分周期。 扣分存在競合的，按照較高扣分標準執(zhí)行。 第十三條 物管主任可查詢自己的評分情況。 第十四條 各級物業(yè)主管部門應當建立物管主任執(zhí)業(yè)信用檔案，并將物管主任的日常工作和管理服務實績在執(zhí)業(yè)信用檔案中予以記錄。 第十七條 本辦法自 2021 年 10 月 1 日起施行。 第二條 本辦法適用于本省范圍內物業(yè)服務收費管理。物業(yè)服務收費管理實行分級管理。 第五條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。 普通住宅區(qū)物業(yè)與高檔住宅區(qū)物業(yè)的具體標準，由省建設行政主管部門商省價格主管部門制定。 未成立業(yè)主委員會的普通住宅區(qū)物業(yè)服務收費不得超過政府指導價的基準價標準。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，贏余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分： 33 管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用； 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生 費用； 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 辦公費用； 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； 經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。 物業(yè)管理 企業(yè)應當按時將物業(yè)日常維修養(yǎng)護費使用情況向業(yè)主公示通報。 業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和 物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。 第十六條 物業(yè)管理企業(yè)報同級價格主管部門辦理備案登記應提交下列材料： （一）物業(yè)服務收費 備案登記表一式三份； （二）營業(yè)執(zhí)照復印件； （三）資質證書復印件； （四）物業(yè)服務委托管理合同復印件； （五）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會（或業(yè)主代表）關于商議物業(yè)服務收費標準的會議紀要； （六）批準成立業(yè)主委員會的相關材料； 第十七條 價格主管部門對備案材料進行審核，在十五個工作日內，辦結備案手續(xù)。不變動收費標準的，待備案期滿后重新報備。 物業(yè)服務收費標準不按規(guī)定備案的，不得作為收費依據(jù)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。 物業(yè)小區(qū)公共水電費用應由業(yè)主（使用人）分攤，分攤辦法另行規(guī)定。 第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)和政策，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。 第二 十八條 本辦法由海南省發(fā)展與改革廳會同海南省建設廳負責解釋。測評物業(yè)收費等級是確定物業(yè)管理收費標準的基礎，測評中如等級條件多數(shù)達不到的，應低定一級；如部分達不到的，按本級確定，收費標準一般不應超過 同等級的中準價標準；如達不到最低一級（四級）條件的，收費標準按最低一級標準下浮 20%的幅度內由雙方議定。 五、各類物業(yè)管理費中的日常維修養(yǎng)護費應單獨列帳，專戶存儲，?？顚Ｓ?。 九、新的物業(yè)收費標 準從 2021 年 1 月 1 日起執(zhí)行。 別墅區(qū)的管理費標準，參照高層住宅的三級標準議定。 附件二 海南省物業(yè)收費等級標準表（一） 物業(yè)等級 具 備 條 件 一 級 小區(qū)建筑規(guī)模達到 40000 平方米以上 ,布局合理 , 環(huán)境優(yōu)美舒適 ,綠化覆蓋率達 35％以上，有一定規(guī)模的園林小景，綠化物修剪整齊、美觀，管理維護良