物業(yè)管理法律法規(guī)-資料下載頁
2025-04-18 13:32本頁面
【正文】 及違反了業(yè)主公約為由，要求業(yè)主張某限期改正。張某以陽臺(tái)屬自有部位，物業(yè)企業(yè)無權(quán)干涉為由，仍拒不改正。于是，物業(yè)管理企業(yè)即依據(jù)《業(yè)主公約》的規(guī)定，對(duì)業(yè)主張某采取了停水停電措施。三個(gè)月過后，業(yè)主張某以物業(yè)管理企業(yè)停水停電侵害了其房屋使用權(quán)為由，向人民法院起訴，要求物業(yè)企業(yè)賠償因停水停電導(dǎo)致其物業(yè)無法使用的經(jīng)濟(jì)損失。法律要點(diǎn)：。(水電等)相關(guān)部門的關(guān)系。分析：161。 1．業(yè)主張某的行為違反了《業(yè)主公約》及相關(guān)法律規(guī)定，其行為已構(gòu)成違約；161。 2．《業(yè)主公約》中有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取停水停電的方法來要求業(yè)主改正違章裝修行為的約定因違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效；161。 3．物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償?shù)臄?shù)額以停水停電期間政府指導(dǎo)租金為限；161。 4．根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第46條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主的違章裝修行為應(yīng)當(dāng)制止并及時(shí)向關(guān)行政管理部門報(bào)告。補(bǔ)充：裝修管理中應(yīng)采取的措施 ：管理人員定時(shí)定點(diǎn)定項(xiàng)目對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行巡視，并把施工進(jìn)度記錄下來，然后編制施工日志，不給違章裝修創(chuàng)造條件。 1）巡視:每天進(jìn)行巡視，在于發(fā)現(xiàn)問題； 2）制止：發(fā)現(xiàn)了問題就要制止； 3）下緊急整改通知書； 4）扣除違約金； 5）公告； 6）告訴業(yè)主委員會(huì)或行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)。：在夜間10點(diǎn)半后，把所有施工人員清出去，不允許在小區(qū)過夜；；： 1）不要讓竣工驗(yàn)收一次通過，只簽初驗(yàn)合格； 2）裝修保證金保留3—6個(gè)月，3—6個(gè)月后再復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)合格后再退保證金； 3）初驗(yàn)合格后，清除所有的施工人員，不允許在其他住戶中去攬活； 4）簽好保修事宜。 5） 裝修檔案存入業(yè)主檔案，長期保持下來。（四）日常管理階段232。物業(yè)的維修責(zé)任與費(fèi)用糾紛 1）在業(yè)主房屋可能危及毗連房屋和公共安全、小區(qū)觀瞻時(shí)，業(yè)主不及時(shí)修繕。 2）異產(chǎn)毗連房屋（即區(qū)分所有權(quán)的建筑物）經(jīng)房屋安全鑒定結(jié)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋的 ，房屋共有人不按有關(guān)規(guī)定及時(shí)治理。 3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)房屋公用設(shè)施、設(shè)備不按期檢查，不及時(shí)修繕或修繕未達(dá)到合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和國家標(biāo)準(zhǔn)的。案例： 路雪與陳紅是同一住宅樓上下層的鄰居，陳紅住在樓下。“五一”旅游后回到家，發(fā)現(xiàn)家里積滿污水，經(jīng)查是與樓上相連接處的下水道（管）漫出。事后，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)稱：下水管道是暢通的，因此不負(fù)管理責(zé)任；物業(yè)建設(shè)單位則稱：此樓已經(jīng)通過綜合驗(yàn)收，是合格的，所以也無責(zé)任。請(qǐng)問本案的責(zé)任應(yīng)由誰業(yè)承擔(dān)，為什么？ 案例分析 (1)首先應(yīng)當(dāng)進(jìn)行事故原因鑒定。(2)如果是管道質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任；(3)如果是人為損壞，由責(zé)任人承擔(dān)；(4)如果屬于自然破損,應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)用維修基金維護(hù)；(5)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有定期檢查維修的義務(wù)，如有違反，應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。1）運(yùn)用原則（通過案例明確） (1) 建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，從明確專有部分的界限著手，進(jìn)行維修責(zé)任的區(qū)分。 (2) 運(yùn)用過錯(cuò)原則。 (3) 在保修期內(nèi)，無論補(bǔ)漏及賠償相鄰業(yè)主均由開發(fā)商承擔(dān)。 在保修期內(nèi)：無論補(bǔ)漏及賠償相鄰業(yè)主均由開發(fā)商承擔(dān)； 在保修期后：建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，從明確專有部分的界限著手，進(jìn)行維修責(zé)任的區(qū)分。 2）處理 A誰過錯(cuò)，誰承擔(dān) B由樓下業(yè)主單獨(dú)承擔(dān)（樓下是補(bǔ)漏修繕后的受益者） C樓上樓下共同承擔(dān) D物業(yè)公司承擔(dān)（視作共用管道） →房屋使用糾紛 1）在建筑物和住宅小區(qū)的共用部分違章堆物、搭建、占用。 2）踐踏、破壞共用部分的綠地，攀折花木。 3）損毀住宅小區(qū)的共用設(shè)施及設(shè)備。 4）挪用或移動(dòng)共用場(chǎng)地中的溝井坎穴的覆蓋物。 5）在行人通過處放置覆蓋物。6）在室外吊掛物品，在陽臺(tái)上不適當(dāng)放置花盆、拖把等物件。 7）不及時(shí)維修危害公共安全的設(shè)施及設(shè)備，不及時(shí)更新共用設(shè)施及設(shè)備。 8）侵占公共設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。 專有部分與共有部分 共有部分，全體業(yè)主是否同意 。不可割性不可分割性 12 / 12
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