【正文】 確定收費(fèi)金額。建設(shè)單位向全體業(yè)主移交物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，建設(shè)單位和全體業(yè)主共同委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)交接的，由建設(shè)單位承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用。068．在物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理活動(dòng)過程中，評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)當(dāng)事人有哪些義務(wù)？答：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘，如實(shí)向評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)提供必要的資料，并對其所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和合同約定的要求從事評(píng)估監(jiān)理活動(dòng)，并按照市房屋行政主管部門制定的評(píng)估出具評(píng)估監(jiān)理報(bào)告。評(píng)估監(jiān)理報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估監(jiān)理目的、依據(jù)和方法，評(píng)估監(jiān)理日期和基準(zhǔn)日，評(píng)估監(jiān)理查勘數(shù)據(jù)，評(píng)估監(jiān)理結(jié)果及有效期限，評(píng)估監(jiān)理人員簽章等內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)保持評(píng)估監(jiān)理檔案資料的齊全完整，物業(yè)項(xiàng)目交接驗(yàn)收評(píng)估報(bào)告相關(guān)資料保管期限不得低于5年；物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估報(bào)告相關(guān)資料保管期限不得低于3年（第十一條、第十二條、第十三條）。（七）《北京市物業(yè)項(xiàng)目交接管理辦法》070．物業(yè)項(xiàng)目交接的含義？答：本辦法所稱物業(yè)項(xiàng)目交接，是指建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主之間對物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn)交接以及對物業(yè)管理相關(guān)資料進(jìn)行移交和承接的行為（第三條）。*074．應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的適用情形和具體要求？答：有下列情形之一，住宅物業(yè)項(xiàng)目不能維持正常物業(yè)管理秩序的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門組織提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)：（一）物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，建設(shè)單位或原物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法撤出物業(yè)管理區(qū)域，全體業(yè)主未能依法確定物業(yè)管理方式的；（二）物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反約定單方解除物業(yè)服務(wù)合同，撤出物業(yè)管理區(qū)域，全體業(yè)主未能依法確定物業(yè)管理方式的；（三）物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)因破產(chǎn)、資質(zhì)被注銷等是原因致使其法律上或者事實(shí)上不能履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)的。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的方式根據(jù)邊區(qū)實(shí)際情況確定，可以專門成立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)隊(duì)或者指定、聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。組織應(yīng)急物業(yè)服務(wù)前，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)交服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費(fèi)、服務(wù)期限等到相關(guān)內(nèi)容提要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)內(nèi)容僅限于垃圾、秩序維護(hù)、二次供水、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活的服務(wù)事項(xiàng)。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助收取。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限一般不超過3個(gè)月。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)指導(dǎo)和協(xié)助全體成員業(yè)主依法共同決定物業(yè)管理方式和內(nèi)容。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)共用部分的毀損責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，應(yīng)急服務(wù)單位故意千百萬的除外（第十八條、第十九條、第二十條、第二十一條、第二十二條、第二十三條、第二十四條）。*076．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)哪些事項(xiàng)可以使用決策平臺(tái)表決？答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)需由業(yè)主共同決定的下列事項(xiàng)，可以使用決策平臺(tái)表決：；；；、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；（含決定不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的事實(shí)服務(wù)）；、管理和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；；；；、重建建筑物及其附屬設(shè)施；；；（住宅改商用）；、收益分配等方案；、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度；、管理、收費(fèi)等事項(xiàng)；；；、本單元共同決定事項(xiàng)；。*079．業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以發(fā)起的共同決定事項(xiàng)分別有哪些？答：業(yè)主決定事項(xiàng)的發(fā)起人可以是業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。、1119項(xiàng)決定事項(xiàng)；、11111120項(xiàng)共同決定事項(xiàng)；，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以發(fā)起本通知第一條所列決策事項(xiàng)中第三步項(xiàng)共同決定事項(xiàng)；084.《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》出售公有住房的交存住宅專項(xiàng)維修資金的規(guī)定？答：，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為購房當(dāng)年房改成本價(jià)的2%。%、高層住宅售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。*085. 《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定住宅瓣維修更新、改選范圍？ 答：，頂層房間滲漏的；，引起外墻內(nèi)表面浸濕；、積水的；、脫落或空鼓率超過國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范規(guī)定值的；、建筑保溫層出現(xiàn)破損或脫落，或建筑保溫不良引起外墻內(nèi)表面出現(xiàn)潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或霉變的；、公共走廊涂飾開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的；、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維圍護(hù)墻、院門等到出現(xiàn)破損的；；。 *086.《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定住宅共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造范圍？ 答：；、銹蝕嚴(yán)重的；；、電線、配電箱（柜）內(nèi)元件損壞的；，或部分設(shè)備、部件損壞嚴(yán)重的；（排污）設(shè)備出現(xiàn)故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴(yán)重、排污示銹蝕或其他設(shè)備損壞的；。087. 《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用的分?jǐn)偡绞?？答：、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁用物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂僖粋€(gè)單元業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由該單元全體業(yè)主按照各自擁用物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偅粚僖粋€(gè)樓層業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由該層全體業(yè)主按照各自擁用物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，涉及多個(gè)樓幢的，由各樓幢按照建筑面積的比例分?jǐn)?。每個(gè)樓幢的費(fèi)用，按照該項(xiàng)樓幢全體業(yè)主交存住宅專項(xiàng)維修資金總額與公有住房售房單位交存住宅專項(xiàng)維修資金總額的比例分?jǐn)?；其中，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的現(xiàn)由相關(guān)業(yè)主按照各自物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)；其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，再按照本條第（二）項(xiàng)的原則進(jìn)行分?jǐn)偂?，需要使用住宅專?xiàng)維修資金的辦理規(guī)定？答：，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金情況的處置辦法等；；；；，并報(bào)區(qū)、縣建委（房管局）房屋安全和設(shè)備管理部門審核同意；區(qū)、縣建委（房管局）房屋安全和設(shè)備管理部門、房改管理部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；；使用售后公有住房專項(xiàng)維修資金的，區(qū)、縣房改管理部門向市住房資金管理部門區(qū)縣管理部發(fā)出支付住宅專項(xiàng)維修資金的通知；。*090. 《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》對不得從住宅專項(xiàng)維修資金列支的費(fèi)用規(guī)定？ 答：、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用； 、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 、共用設(shè)施設(shè)備所修復(fù)費(fèi)用； *，屬于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。 *？ 答：審理追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)案件，法院應(yīng)依照現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。但在適用訴訟時(shí)效時(shí)不會(huì)過苛，除物業(yè)服務(wù)企業(yè)明顯怠于行使權(quán)利的，一般會(huì)認(rèn)定其在持續(xù)主張權(quán)利。 *？（簡述） 答：在以下兩種情形下，業(yè)主可以要求服務(wù)企業(yè)承擔(dān)財(cái)物丟失或毀損責(zé)任： ，在發(fā)生財(cái)物丟失或毀損時(shí)，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 ，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對財(cái)物丟失或毀損有過錯(cuò)的，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)與其過錯(cuò)相適應(yīng)的賠償責(zé)任。 * ？（簡述） 答：在以下兩種情形下，業(yè)主可以要求物業(yè)企業(yè)承擔(dān)車輛丟失或毀損責(zé)任： ，并對停放的車輛收取泊位維護(hù)費(fèi)用，在發(fā)生車輛丟失或毀損時(shí)，按照雙方簽訂的停車管理服務(wù)協(xié)議確定賠償責(zé)任。 ，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。（十二）《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》*《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》基本規(guī)定的理解？答：本標(biāo)準(zhǔn)中涉及的物業(yè)共用部分的維修養(yǎng)護(hù)為日常維修養(yǎng)護(hù)工作，不包括需要使用專項(xiàng)維修資金的維修、更新和改造工作。 物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分為五級(jí)，一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為最低標(biāo)準(zhǔn)，每一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)高于且包含相應(yīng)低一級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)。 簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，依據(jù)住宅物業(yè)實(shí)際情況確定物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，選定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)施行前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同的住宅物業(yè)按照約定執(zhí)行。 *？ 答：建設(shè)單位在制定臨時(shí)管理規(guī)約時(shí)，應(yīng)當(dāng)包括以下條款： ，建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，由建設(shè)單位享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。 ，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位領(lǐng)取所購房屋的“業(yè)主一卡通”，與銀行、建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)托收協(xié)議。 ，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《北京市物業(yè)管理辦法》的規(guī)定，與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接。、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用。 、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況。 第三部分 北京市其他相關(guān)法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件（一）《北京市電梯安全監(jiān)督管理辦法》*？ 答：電梯使用單位的安全管理人員應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：，做好電梯日常使用狀況記錄，落實(shí)電梯的定期檢驗(yàn)計(jì)劃；、機(jī)房鑰匙和電源鑰匙；、保養(yǎng)電梯；，有權(quán)作出停止使用的決定，并立即報(bào)告本單位負(fù)責(zé)人；、地震等影響電梯運(yùn)行和電梯乘客人身安全的突發(fā)性事件時(shí)，應(yīng)當(dāng)迅速采取措施，停止電梯運(yùn)行。*？答：生產(chǎn)經(jīng)營單位委托承包單位進(jìn)行有限作業(yè)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格承包管理，規(guī)范承包行為，不得將工程發(fā)包給不具備安全生產(chǎn)備件的單位和個(gè)人。 生產(chǎn)經(jīng)營單位將有限空間作業(yè)發(fā)包時(shí)，應(yīng)當(dāng)與承包工程單位簽訂專門的安全生產(chǎn)管理協(xié)議，或者在承包合同中約定各自的安全生產(chǎn)管理職責(zé)。存在多個(gè)承包單位時(shí)，生產(chǎn)經(jīng)營單位應(yīng)對承包安全生產(chǎn)工作進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)、管理。 承包單位應(yīng)嚴(yán)格遵守安全協(xié)議，遵守各項(xiàng)操作規(guī)程，嚴(yán)禁違章指揮、違章作業(yè)。第 19 頁 共 19 頁