【正文】 履行，債務(wù)人首先應(yīng)向債權(quán)人負(fù)責(zé)，然后才能向第三人賠償；在侵權(quán)責(zé)任中，貫徹了對自己行為負(fù)責(zé)的原則，行為僅對因自己的過錯致他人損害的后果負(fù)責(zé)。 (6)賠償范圍不同。違 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 22 頁 共 58 頁 約責(zé)任的內(nèi)容也僅僅具有財產(chǎn)內(nèi)容，如支付違約金等。侵權(quán)責(zé)任的內(nèi)容，既有財產(chǎn)性也有非財產(chǎn)性。根據(jù)中國《民事訴訟法》第 24 條規(guī)定，因合同糾紛提起的訴訟由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。其第 29 條規(guī)定，因侵權(quán)行為提起的訴訟，由侵權(quán)行為地或者被告住所地人民法院管轄。因違約而產(chǎn)生的請求違約方承擔(dān)責(zé)任的權(quán)利，按《民法通則》第 135 條規(guī)定，訴訟時效期間一般為 2 年；但在延付或拒付租金、寄存財物被丟失或者損毀的情況下，按《民法通則》第 136 條第 2 款至第 4 款規(guī)定，訴訟時效期間為 1 年。因侵權(quán)行為所產(chǎn)生的請求權(quán)，按《民法通則》第 135 條規(guī)定，訴訟時效期間一般為 2 年；但因身體受到傷害而產(chǎn)生的賠償損失請求權(quán)，按《民法通則》第 136 條第 1 款規(guī)定，訴訟時效期間為 1 年。訴訟時效是指權(quán)利人于一定期 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 23 頁 共 58 頁 間內(nèi)不行使請求人民法院保護 其民事權(quán)利的權(quán)利即喪失實體法上的勝訴權(quán)益，法院對其民事權(quán)利不再予以保護的法律制度。法律一般不允許當(dāng)事人以協(xié)議排除或限制其未來的責(zé)任，但對某些免責(zé)條款也承認(rèn)其效力。 (10)責(zé)任方式不同。 違約行為侵害的是債權(quán) (相對權(quán) )，侵權(quán)行為侵害的是所有權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)、人身權(quán)等絕對性權(quán)利。 責(zé)任競合是指同一行為符合民法規(guī)定的數(shù)種責(zé)任要件的情形。在民法中，違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競合是最為常見的。責(zé)任競合的存在既體現(xiàn)了違法行為的復(fù)雜性和多重性，又反映了合同法與侵權(quán)法既相互獨立、又相互滲透的狀況。在某些情況下，一方當(dāng)事人違反法定義務(wù)的行為，同時違反了合同擔(dān)保的義務(wù)。如物業(yè)管理中的停車場看管人員作為車輛保管員，依保管合同占有某業(yè)主的小轎車并非法使用，造成轎車毀損、丟失。 (3)侵權(quán)關(guān)系當(dāng)事人之間事先存在著一種合同關(guān)系，一方實施故意侵害對方權(quán)利并造成對方損害的侵權(quán)行為時，該加害行為不僅可作為侵權(quán)行為，也可以作為違反了當(dāng)事人事先規(guī)定的義務(wù)的違約行為對待。 早在 1989 年，在中國最高人民法院下發(fā)的《全國沿海地區(qū)涉外、涉港澳經(jīng)濟審判工作座談會紀(jì)要》中，就明確承認(rèn)責(zé)任競合，并允許當(dāng)事人選擇有利于自己的一種訴因提起訴訟?！逗贤ā返?122 條規(guī)定： “因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任 或者依照其他法律要求承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。應(yīng)注意，當(dāng)事人不能同時以兩個訴 由起訴，即不能取得雙倍賠償。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 25 頁 共 58 頁 但當(dāng)事人的任何一個請求權(quán)未能實現(xiàn)的 (其原因可能是已過訴訟時效或敗訴等 )，當(dāng)事人仍可基于另一請求權(quán)提起訴訟。在物業(yè)管理過程中需追究行政責(zé)任的行政違法行為可以歸納為以下四類： 違法行為 (1)非法經(jīng)營行為。具體表現(xiàn)為三種情形：一是無證經(jīng)營。二是超越資質(zhì)能力經(jīng)營。三是超越營業(yè)執(zhí)照登載的經(jīng)營范圍而從事與其設(shè)立目的相違背的其他經(jīng)營活動。第三種情形由工商行政管理部門依法處理，予以相應(yīng)處罰。指物業(yè)管理企業(yè)在市場交易中違反公平競爭的法律規(guī)定和公認(rèn)的商業(yè)道德，采用不正當(dāng)手段損害其他經(jīng)營者的合法權(quán)益，擾亂社會經(jīng)濟秩序的行為。對不正當(dāng)競爭行為，一般由縣級以上工商行政管理部門 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 26 頁 共 58 頁 依據(jù)中國《反不正當(dāng)競爭法》及配套法規(guī)、規(guī)章進行查處。 (3)擅自作為行為。例如擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)，擅自改變公用設(shè)施專用基金和住宅維修基金的用途，擅自改變專用房屋的用途或未按規(guī)定使用，擅自不按規(guī)定定期公布收入賬目等。 (4)不履行或不忠實履行受托管理義務(wù)的行為。對該種行為，物業(yè)管理行政主管機關(guān)可以責(zé)令其限期改正和賠償委托方損失，并視情節(jié)給予警告或者處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的也可以降低其物 業(yè)管理資質(zhì)等級，直至吊銷其資質(zhì)證書。指物業(yè)管理企業(yè)在向消費者提供服務(wù)時，違反《消費者權(quán)益保護法 》第 3 章關(guān)于經(jīng)營者的義務(wù)之規(guī)定，所作出的侵害消費者合法權(quán)益的行為。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 27 頁 共 58 頁 (6)其他違反行政管理法規(guī)的行為。指業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出違反國家、地方有關(guān)物業(yè)管理規(guī)范性文件的規(guī)定之決定行為。 (2)擅自作為行為。例如，業(yè)主委員會違反不得從事各種投資和經(jīng)營活動的禁令而擅自進行經(jīng)營的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可以并處罰款。 (3)不履行法定應(yīng)為義務(wù)行為。例如《深圳市經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第 42 條第 2 款、第 43 條規(guī)定了業(yè)主等人對房屋等物業(yè)定期修繕、粉刷的義務(wù)，若不履行該項法定義 務(wù)，按第 56 條第 (三 )項規(guī)定，市、區(qū)住宅管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期修繕或粉刷；逾期拒不修繕或粉刷的，可處以 3000 元以上 5000 元以下的罰款。指開發(fā)建設(shè)單位作為新建房屋出售單位以及公有住宅出售前的管理單位，違反物業(yè)管理法規(guī)關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，不履行或不完全履行自己在物業(yè)管理方面依法應(yīng) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 28 頁 共 58 頁 作為的義務(wù)之行為。指房屋出售單位在向業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)時，未按規(guī)定移交有關(guān)該宗物 業(yè)的工程建設(shè)資料和提供成本價物業(yè)管理用房、微利價部分商業(yè)用房的行為。主要指新建房屋出售單位在銷售時，未按規(guī)定代表物業(yè)管理方向購房者收取法定的應(yīng)繳交的物業(yè)維修專用基金，或者代收后不按規(guī)定及時交存入指定的銀行專用賬戶的行為。 (4)其他行政違法行為。 開發(fā)建設(shè)單位、售房單位表現(xiàn)出上列違法行為的，由市級或區(qū)、縣級房地產(chǎn)管理部門責(zé)令其改正、限期履行，可以并處罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以暫停開發(fā)建設(shè)單位的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。大致分為兩類： (1)妨礙執(zhí)行公務(wù)的行為。對這類行為，可依照《治安管理處罰條例》分別情況予以警告、罰款、行政拘留等行政處罰，必要時可對行為人實行勞動教養(yǎng)等行政措施。指物業(yè)管理企業(yè)及其工作人員拒絕或阻礙業(yè)主團體組織及業(yè)主對物業(yè)管理工作實施正常監(jiān)督的行為。但現(xiàn)行物業(yè)管理規(guī)范 性文件對這類行為還沒有明文規(guī)定相應(yīng)的行政責(zé)任，只是視為違約行為，今后應(yīng)通過立法加強和完善物業(yè)管理監(jiān)督法制，增加規(guī)定與監(jiān)督相配套的行政責(zé)任。法律行為是與行為人的意志相聯(lián)系的一種人為的法律事實，以行為人的意思表示為必要的要素，沒有意思表示就沒有法律行為。這種意思表示必須是為了引起一定的法律后果，即為了今后享受一定的權(quán)利和承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，或為了改變、結(jié)束原先存在的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。法律要求行為人的意思表示必須是真實的。若意思表示不明確，則應(yīng)通過對意思表示內(nèi)容的解釋使之變得明確；當(dāng)意思表示不完整時，則應(yīng)通過對意思表示內(nèi)容的補充方式而使之臻于完備。 物業(yè)管理法律行為的形式是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體作為行為人表示意思的方式。從物業(yè)管理實務(wù)看，物業(yè)管理法律行為的主要類型是民事行為和行政管理具體行政行為兩種。法律規(guī)定用特定形式的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定。 ”“法律行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。 ” “口頭形式 ”就是以口頭談話、口頭語言敘述的形式來進行行為人的意思表示。所以對于不能及時清結(jié)、標(biāo)的較大的合同 (包括涉外合同 )，不宜采用口頭形式。就合同書面形式而言，中國《合同法》第 11 條具體規(guī)定： “書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文 (包括電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件 )等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。例如，凡是物業(yè)管理規(guī)范性文件規(guī)定應(yīng)當(dāng)送行政主管部門備案的物業(yè)委托管理服務(wù)合同、業(yè)主委員會組成名單、業(yè)主公約等文本，當(dāng)事人依法送呈備案的，只要行政主管部門不提出文本有違法之處的異議，就可視為行政主管部門以默示形式同意或認(rèn)可所送文本合法有效。根據(jù)中國《民法通則》第 55 條關(guān)于民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備的要件和《合同法》第三章關(guān)于合同的效力之規(guī)定，物業(yè)管理中民事法律行為的有效必須具備下述三個要件 ： (1)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力，此稱為當(dāng)事人合格要件。依據(jù)《民法通則》第 1 1 13 條關(guān)于自然人的民事行 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 32 頁 共 58 頁 為能力的規(guī)定， 18 周歲以上的自然人是成年人，是完全民事行為能力人；16 周歲以上不滿 18周歲的自然人，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人 。 10 周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人，是限制民事行為能力人，可以進行與他的年齡、智力和精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動，其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。 應(yīng)注意以下兩點：一是限制民事行為能力人和無民事行為能力人雖然不能作為部分或者全部合同的訂約主體，特別是不能作為不動產(chǎn)或物業(yè)性的合同訂約主體，但是 卻可以成為合同主體，只不過合同行為需要由其代理人進行；二是中國《合同法》第 47 條第 1 款規(guī)定： “限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認(rèn)。與自然人的民事行為能力不同的是，法人和其他組織的民事行為能力與其民事權(quán)利能力同時產(chǎn)生、同時終止，它們的行為能力是由其法人 機關(guān)或者代表人、負(fù)責(zé)人來實現(xiàn)的，所以法人和其他組織的行為能力范圍 取決于核準(zhǔn)的登記范圍。中國《合同法》第 50 條規(guī)定： “法人或者其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，除相對人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效。 (2)行為人意思表示真實，即當(dāng)事 人所為的行為應(yīng)與其真實的自愿意志相符合。民事行為 (包括合同 )的內(nèi)容本質(zhì)上是依當(dāng)事人所為的意思表示的內(nèi)容而定，如果意思表示雖然真實，但其內(nèi)容不能確定，不可能實現(xiàn)，則該民事行為也是無效的。從事物業(yè)管理中民事活動的行為人，其行為形式應(yīng)當(dāng)符合法定形式，其行為內(nèi)容應(yīng)具有合法性和其社會內(nèi)容的妥當(dāng)性。民事行為內(nèi)容違反強行法，為不合法，無法律效力。民事行為的社會內(nèi)容應(yīng)具有妥當(dāng)性，即不得違背社會公共利益。 具備上列民事法律行為的生效條件，行為自成立或作出 時發(fā)生效力即產(chǎn)生法律拘束力，在行為當(dāng)事人之間發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系效果，使當(dāng)事人所預(yù)期的民事權(quán)利和民事義務(wù)發(fā)生、變更或終止，若當(dāng)事人不履行義務(wù)，就得依法承擔(dān)民事責(zé)任，強制其履行義務(wù)及賠償債權(quán)人的損失；同時，對第三人也發(fā)生一定的效果，約束第三人負(fù)有不得侵犯當(dāng)事人權(quán)利和不得妨礙當(dāng)事人履行義務(wù)的義務(wù)。認(rèn)定為無效的物業(yè)管理民事行為，從行為開始時就沒有法律約束力，稱為自始無效。民事行為的無效有兩種含義：狹義僅指絕對無效，對中國《合同法》第 52 條所規(guī)定的 5 種情形，是合同也是其他民事行為絕對無效的類型；廣義是指與民事行為有效相對應(yīng)的民事行為效力不是在民事行為依法作出時就發(fā)生的，而是包括 絕對無效、相對無效和效力待定三類情況。這類行為不需要任何人的主張即依法歸于無