【正文】 公司惹的禍。 　　北京本土最老牌的均豪物業(yè)有關(guān)負責(zé)人柴先生說，盡管近年來消費者的消費心理已日趨成熟，但面對發(fā)展時間較短的物業(yè)管理還顯稚嫩。大部分業(yè)主的物業(yè)管理意識還停留在福利性用房的階段，對有償服務(wù)，交納物業(yè)管理費，抵觸情緒較大。 　　另外，中國物業(yè)管理協(xié)會宣傳處主任李小虎先生表示，現(xiàn)在也不能一味地說物業(yè)管理公司不好。有些業(yè)主利用業(yè)主委員會的權(quán)力把小集團利益凌駕于整個社區(qū)業(yè)主的利益之上，利用業(yè)主委員會的權(quán)力牟取私利。工作經(jīng)費及業(yè)委會委員的報酬的承擔方式由業(yè)主大會決定，一般有2種情況：由全體業(yè)主按照房屋建筑面積比例湊集、分擔，具體的湊集方法在業(yè)主公約或業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。第三章 前期物業(yè)管理一 前期物業(yè)管理問題的產(chǎn)生1問題的產(chǎn)生2 物業(yè)管理早期介入的必要性3 前期物業(yè)管理法律制度1999年10月14日，為規(guī)范物業(yè)管理行為，保障前期物業(yè)管理活動當事人的合法權(quán)益，減少物業(yè)管理糾紛，建設(shè)部頒布了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的示范文本。非法人的企業(yè)不能從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。二、物業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)資格制度 職業(yè)資格的概念：是對從事某一職業(yè)所必備的學(xué)識、技術(shù)和能力的基本要求。從業(yè)資格則是指從事某一專業(yè)學(xué)識、技術(shù)和能力的起點標準。職業(yè)資格分別由國務(wù)院勞動、人事行政部門通過學(xué)歷認定、資格考試、專家評定、職業(yè)技能鑒定等方式進行評價，對合格者授予國家職業(yè)資格證書。《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗實施辦法》的目的：使三者的專業(yè)知識與工作能力達到崗位的要求，基本勝任本崗位工作。內(nèi)容：物業(yè)管理理論、實務(wù)、法規(guī)等知識。2001年，勞動和社會保障部培訓(xùn)就業(yè)司下發(fā)文件；2002年3月勞動和社會保障部職業(yè)技能鑒定中心下發(fā)文件，對物業(yè)管理人員統(tǒng)一鑒定作了詳細規(guī)定。 內(nèi)容：五個方面 第一方面：物業(yè)管理事項及其質(zhì)量第二方面：物業(yè)服務(wù)費用第三方面：雙方的權(quán)利和義務(wù)第四方面：專項維修第五方面：合同期限第五章 常見物業(yè)管理糾紛及其解決一、概念物業(yè)管理糾紛是指在物業(yè)使用、管理過程中，物業(yè)管理主體之間所發(fā)生的爭端，是一種較為普遍的民事糾紛。 物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；（4）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛；（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財務(wù)損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；（7）業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權(quán)糾紛。、代理關(guān)系、承包關(guān)系）、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是否合法。 物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不 三、物業(yè)管理糾紛常見類型由于房地產(chǎn)開商遺留的問題而產(chǎn)生的投訴（1）物業(yè)沒通過驗收，業(yè)主仍要承擔繳費義務(wù)。2003年3月張先生收樓入住，住了一段時間后，張先生和其他業(yè)主發(fā)現(xiàn)房子沒有通綜合驗收。物管公司將張先生告上法庭，張先生被判敗訴。《民法通則》是由全國人大制定的，屬于法律；《廣東省物業(yè)管理條例》是由廣東省人大常委會制定的，屬于地方性法規(guī)。所以雖然物業(yè)沒有通過驗收，但業(yè)主享受了物業(yè)公司的服務(wù)，就應(yīng)當承擔繳費義務(wù)。（2）修基金久未落實，業(yè)主叫板開發(fā)商案例：周小姐在2002年7月以近42萬元的價格購置了五山花園的一套面積90多平方米的房子。但入住后，這筆維修基金一直沒有著落，經(jīng)相互打聽才知道開發(fā)商表示埋單的維修基金都沒到帳。業(yè)主深感開發(fā)商失去了誠信，于2004年12月與開發(fā)商對簿公堂，要求補足剩余的維修資金及利息。分析：1998年7月廣東省人大頒布《廣東省物業(yè)管理條例》，于同年10月1日起生效。在廣州市房管局2003年的592號文件中特別注明，開發(fā)商的預(yù)售證在1998年10月1日后核發(fā)的，購房者與建設(shè)單位在2003年8月31日前簽訂購房合同的，并且建設(shè)單位與購房者沒在合同里約定由購房者交納的，維修基金由開發(fā)商交。從上述規(guī)定可以看出，雖然國家大條例已經(jīng)明確：從此以后，維修基金由業(yè)主埋單，但在此之前的而且符合廣東省房地產(chǎn)市場實際的本地規(guī)定則指出：應(yīng)由開發(fā)商埋單。認真研究國家有關(guān)這方面的法規(guī)是眾業(yè)主維護自已合法權(quán)益的首要任務(wù)。（1）欠物業(yè)管理費就不能裝修新鋪？案例：10年前，市民梁先生通過簽預(yù)售合同，買下荔灣廣場的一個地下商鋪。去年2月，開發(fā)商請建筑公司對商鋪作了修理，3月梁先生將修繕一新的商鋪租給了李某做生意。雙方協(xié)商不成，物業(yè)公司被告上法庭。分析：物業(yè)管理者只是對房屋及配套設(shè)施提供維修、養(yǎng)護和管理等有償服務(wù)；業(yè)主卻對所購物業(yè)有完全所在權(quán)。弄不好，還要像本案的荔灣廣場物業(yè)公司那樣，輸了官司又賠錢。由于計劃用于投資謝先生買房后沒有入住，也沒有向物業(yè)公司足額交付物業(yè)管理費和分攤共用電費。房客黃某進場進行簡單裝修時，卻發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)停電，沒法開工。兩天后，物業(yè)公司向謝先生發(fā)出正式通知，稱由于謝先生長期欠交管理費并欠部分購房款，物業(yè)公司對其停電。日前，法院判決物業(yè)公司恢復(fù)對謝先生房屋的供電；并賠給他650元租金損失。謝先生購房后雖無入住，但作為業(yè)主仍應(yīng)每月按期繳交物業(yè)管理費及分攤的共用電費。上述兩案例均是由于拖欠物業(yè)管理費而引起的糾紛，毫無疑問，業(yè)主欠費是現(xiàn)階段物業(yè)管理公司最頭痛的工作，在廣州市約有九成的物業(yè)管理公司都曾遇到這個問題，但斷電、斷水、阻止裝修等都不是解決欠費問題的方法。上述案例中，物業(yè)公司本來是受害者，深受拖欠管理費之苦，但由于管理者缺乏法律意識，沒有及時拿起法律的武器來維護自已正當?shù)臋?quán)益，反而做出過激的行為，最終受苦的仍然是自己。（1）物業(yè)管理費的確定問題。根據(jù)商品房預(yù)售合同附件約定，當業(yè)主入住該小區(qū)后，拒付物業(yè)費并投訴到物價管理部門。 　　分析：物業(yè)管理公司收取服務(wù)費，其性質(zhì)上是以向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供服務(wù)為條件，收取相應(yīng)的服務(wù)費用，系平等主體之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定：物業(yè)管理收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。當前，有關(guān)因物業(yè)管理收費標準問題而發(fā)生的糾紛成為了老生常談的話題?？偟膩碚f，物業(yè)管理作為市場化的產(chǎn)物則應(yīng)完全由市場來決定價格。案例：2004年5月，陳某與某物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書。今年10月，陳某起訴至法院，請求法院判令物業(yè)公司賠償摩托車的損失。雙方并未就陳某的財產(chǎn)由物業(yè)公司保管簽訂過保管合同或有其他約定，物業(yè)公司無保管陳某摩托車的義務(wù)。當前，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛不少已經(jīng)開始轉(zhuǎn)移到家庭財產(chǎn)的失竊方面。實踐中，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人常常因其財產(chǎn)被盜，而向物業(yè)管理公司請求賠償，物業(yè)管理公司常以其對財產(chǎn)不負有看管義務(wù)為由進行抗辯。三、物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因（1）物業(yè)管理法規(guī)不夠完善。在退而求其次的情況下，國內(nèi)第一部地方性物業(yè)法規(guī)即《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的出臺時間是1994年，而深圳成立第一家物業(yè)管理公司的時間是1981年，中間有13年地方法規(guī)空白期。由于缺乏符合中國國情的、系統(tǒng)而科學(xué)的物業(yè)管理理論體系的指導(dǎo)，各地在制訂地方性法規(guī)的過程中，也往往局限于對境內(nèi)外成功經(jīng)驗的模仿或就事論事的解決方案上，因此存在不少漏洞。（2）物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。給物業(yè)管理造成了很多困難。（3）物業(yè)管理收費不夠規(guī)范。當前出現(xiàn)的問題主要有兩個方面：—是收費難度大。還有一些業(yè)主經(jīng)常外出或由于購房僅僅為了增值而長期閑置，也造成物業(yè)管理收費困難。國家計委、建設(shè)部早于1996年2月就頒發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》將物業(yè)管理服務(wù)收費作了明確規(guī)定。由于建設(shè)和管理脫節(jié)，物業(yè)開發(fā)建設(shè)中遺留的工程質(zhì)量問題，很多都是在物業(yè)使用中暴露出來的，使得物業(yè)管理企業(yè)承擔了本應(yīng)由開發(fā)商承擔的一部分責(zé)任，加劇了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的矛盾。物業(yè)管理、與開發(fā)商的結(jié)合不但從表面上由商品房、寫字樓、工業(yè)廠房向所有建筑、公共場所擴展，而且在理念上從規(guī)劃設(shè)計、施工到銷售、管理都要求物業(yè)管理的參與。物業(yè)管理的重要性和前瞻性正日益提高，物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系既互相獨立，又密不可分。由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標準和從業(yè)人員行為規(guī)范，從業(yè)人員良莠不齊。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不好，甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。（1）協(xié)商。這一方式簡單易行，能夠及時解決糾紛，關(guān)鍵是在運用過程中注意合法性和自愿性。調(diào)解是由發(fā)生糾紛的當事人申請，本著實事求是、互讓互諒的原則，經(jīng)過有關(guān)行政部門、社會組織和法院的疏導(dǎo)而解決糾紛的一種手段。（3）、行政裁決和行政復(fù)議。如果當事人對處理決定不服，可在一定期限內(nèi)依法向上級行政管理機關(guān)提出重新處理的申請，上級行政機關(guān)依法進行復(fù)議，維持、變更或撤消、部分撤消原處理決定。（4）、仲裁。仲裁這一方式是有自愿的一面，也有強制的一面。（5）訴訟。物業(yè)管理糾紛的訴訟主要是民事訴訟和行政訴訟。當用戶對這些服務(wù)質(zhì)量基本要素的評估低于其期望值時，就會因不滿而投訴。當物業(yè)管理公司對某項服務(wù)“失?！睍r，如工作人員態(tài)度惡劣，日常運作出現(xiàn)小故障、信報未及時送達，維修人員未能盡快完成作業(yè)等，用戶容易以投訴來傾訴自己的不滿；當物業(yè)管理公司的服務(wù)承諾過高時，業(yè)主也易因期望值落差而投