【正文】 助，文明居住，關(guān)心孤寡老人、殘疾人；管理單位定期組織開展健康有益的社區(qū)文化活動等。(4)小區(qū)內(nèi)交通、消防和公共秩序等協(xié)助管理事項的服務(wù)。環(huán)境衛(wèi)生管理包括：小區(qū)內(nèi)環(huán) 境衛(wèi)生設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱、果皮葙、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備；實行標(biāo)準(zhǔn)化的清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日消；不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；房屋的公共樓梯、扶欄、走道、地下室等部位保持清潔，不得堆放雜物和占用；居民日常生活所需商業(yè)網(wǎng)點管理有序，無亂設(shè)攤點、廣告牌，亂貼、亂畫現(xiàn)象等。設(shè)備管理包 括：小區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)備圖紙、資料檔案齊全，管理完善；設(shè)備良好，運行正常，無事故隱患，保養(yǎng)、檢修制度完備；有每日運行記錄，運行人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；電梯按照規(guī)定時間運行；居民生活用水、高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)密的管理措施；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全；消防系統(tǒng)設(shè)備完好無損，可以隨時啟用；鍋爐供暖、煤氣、燃氣運行正常，北方地區(qū)冬季供暖室內(nèi)溫度不低于16度。房屋的維修管理包括：房 屋外觀完好、整潔；小區(qū)內(nèi)組團及棟號有明顯標(biāo)志及引路方向平面圖；房屋完好率達98％以上；無違反城市規(guī)劃的違章建筑；房屋零修及時率達98％以上，零修合格率達100％，并建立回訪制度和回訪記錄；房屋資料檔案齊全、管理完善，并建立住戶檔案等。 (一)常規(guī)性的公共服務(wù) “常規(guī)性的公共服務(wù)”，是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有業(yè)主、物業(yè)使用人提供的最基本的管理和服務(wù)，其目的是確保物業(yè)的完好與正常使用，維持人們正常的生活、工作秩序和良好的環(huán)境。任何一方所履行的義務(wù)，也恰恰是另一方所享有的權(quán)利，反之亦然。其“權(quán)利”，是指物業(yè)管理關(guān)系中，當(dāng)事人享有實現(xiàn)某種行為的可能性；其“義務(wù)”，是指物業(yè)管理關(guān)系中，當(dāng)事人所負有的職責(zé)。 物業(yè)管理的法律關(guān)系。 4）．物業(yè)管理是一種社會化、專業(yè)化和市場化韻管理活動，實質(zhì)上是一種綜合的經(jīng)營性管理服務(wù)，融管理、服務(wù)、經(jīng)營于一體，在服務(wù)中完善經(jīng)營與管理，在管理與經(jīng)營中為人服務(wù)，三者相互聯(lián)系、相互促進。 2）．物業(yè)管理企業(yè)必須按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，依法實施物業(yè)管理和服務(wù)。 4．“專項維修資金收取、使用售管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定”(本《條例》第五十四條第三款)。 3．“國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。 2．“業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。 （四）授權(quán)四項規(guī)定： 1．“物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、杜區(qū)建設(shè)等因素。 2．物業(yè)服務(wù)合同。 5．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途’(本《條例》第五十條第一款) 6．“業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益”(本《條例》第五十一條第一款) （三）兩項書面合同 1．前期物業(yè)服務(wù)合同。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房—的用途”《本《條例》第二十八條》。“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分”(本《條例》第二十七條)。 “物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定”(本《條例》第四十八條第一款)。 10．專項維修資金制度，“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金’(本《條例》第五十四條第一款)?！拔飿I(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。 9．報告制度?！拔飿I(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會?！皬氖挛飿I(yè)管理的人員應(yīng)．當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書”(本《條例》第三十三條)。“國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度”(本《條例》第三十二條第二款)。“物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任”(本《條例》第三十一條)。 “物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)”(本《條例》第三十七條第一款)。 4．承接驗收制度?！皣姨岢ㄔO(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！皹I(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案”(本《條例》第十六條第一款)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主”(本《條例》第五十三條)。 “業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)”(本《條例》第五十條第二款)。 “業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或著街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主”(本《條例》第十九條第二款)。 （一）十項基本制度： 1．告知制度。 （二）明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù)，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益。 目前，盡管有的省、市已出臺了有關(guān)物業(yè)管理方面的法規(guī)，如廣東、上海、北京等地都發(fā)布了物業(yè)管理條例和辦法，但全國缺乏統(tǒng)一的法律法規(guī)作為依據(jù)，眾多物業(yè)管理公司的管理行為千差萬別，樓宇買賣糾紛中，因“物業(yè)管理”引發(fā)的案件日漸上升。物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程的最后—個環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到業(yè)主和使用人的切身利益。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2000年底，全國絕大多數(shù)城市已經(jīng)引進和推廣了物業(yè)管理新體制。物業(yè)管理企業(yè)在全國范圍內(nèi)的產(chǎn)生和發(fā)展，必然導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)，早在1993年成立的“深圳市物業(yè)管理協(xié)會”就反映了這一趨向?！?制定條例的目的主要有以下兩個方面： (一)規(guī)范物業(yè)管理活動。2007年10月1日實施修訂版。因此，2003年6月8日國務(wù)院公布的《物業(yè)管理條例》(以下簡稱條例)的出臺就具有極為重要的意義。隨著物業(yè)管理在我國的迅速發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理中的問題也層出不窮。、物業(yè)管理法律規(guī)范 《物業(yè)管理條例》我國首次明確定義“物業(yè)”概念的立法是1994年制定的《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》“物業(yè)管理”是我國改革開放后的新名詞、新事物。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，物業(yè)管理正日益成為民生的一個議題。長期以來，我國沒有一部完整的、系統(tǒng)的物業(yè)管理法律規(guī)范，使得物業(yè)管理工作缺乏依據(jù)，業(yè)主的合法權(quán)益得不到有效保護，極大地阻礙了物業(yè)管理的進一步發(fā)展。七章，70條，2003年9月1日起實施。（對苐１０、１１、１２、１９條進行了修改）制定條例的目的該條例第一條規(guī)定：“為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。物業(yè)管理屬于國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分類中的第三產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的分支行業(yè)。到1999年底，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模，就業(yè)人數(shù)與日俱增，整體素質(zhì)相對提高。我國物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)有2萬多家，從業(yè)人員已經(jīng)超過200萬人；全國實行物業(yè)管理的覆蓋面已經(jīng)占物業(yè)總量的30%，經(jīng)濟發(fā)達的城市已經(jīng)達到50%以上，深圳等城市已經(jīng)超過95%。如果沒有良好的物業(yè)管理，開發(fā)建造的房屋品質(zhì)再好也可能出現(xiàn)銷售問題，因此，物業(yè)管理的有無和好壞，是直接關(guān)系到住宅與房地產(chǎn)業(yè)能否實現(xiàn)社會再生產(chǎn)良性循環(huán)的大問題。這就必須制定統(tǒng)一的法律、法規(guī)，明確物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范其管理行為，使其置于政府有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督之下?！段飿I(yè)管理條例》的主要內(nèi)容《物業(yè)管理條例》建立了十項基本制度；明令六項禁止行為；規(guī)范兩項書面合同；法規(guī)授權(quán)四項規(guī)定?！白≌^(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會”（本《條例》第十四條第二款）。 “住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議”(本《條例》第二十條第三款)。 “業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。 2．業(yè)主委員會備案制度。 3 招標(biāo)投標(biāo)制度。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”(本《條例》第二十四條第一款、第二款)。“物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗”(本《條例》第二十八條)。 5．保修責(zé)任制度。 “供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任”(本《條例》第五十二條第一款)。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責(zé)任人承擔(dān)”(本《條例》第五十六條) 6．資質(zhì)管理制度。 7．人員資格制度。 8．交接制度。物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作”(本《條例》第三十九條)?！皩ξ飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告”(本《條例》第四十六條第—款)。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作”(本《條例》第四十七條第一款)。（二）六項禁止行為： 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動”(本《條例》第十九條第一款)。 2。 3．“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。 4．“物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)城內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人”