【正文】 創(chuàng)新功能，指將自發(fā)形成或混亂的各種物業(yè)管理具體社會關(guān)系，用法律規(guī)范形式自覺組合成符合人民共同意志的有秩序的新型物業(yè)管理社會關(guān)系結(jié)構(gòu)，側(cè)重于建立物業(yè)管理法律秩序?！　《?、物業(yè)管理法規(guī)的功能和作用　　物業(yè)管理法規(guī)的功能是指該類法規(guī)自身特有的組控和影響物業(yè)管理的活動和發(fā)展的形式、方法和手段之綜合能力，體現(xiàn)法如何影響社會物業(yè)管理關(guān)系。法作為社會關(guān)系的組控方式和促進、保障社會主義建設事業(yè)發(fā)展的工具，自然要在改革過程中發(fā)揮必不可少的規(guī)范作用。因此，中國物業(yè)管理法規(guī)的本質(zhì)必然是反映人民對物業(yè)管理的共同意志和利益要求。法律是依據(jù)執(zhí)政集團成員的共同意志來綜合反映和協(xié)調(diào)社會各種組織和個人的利益要求和意志關(guān)系的。理解物業(yè)管理法規(guī)基本任務的表述內(nèi)容時，應注意兩點：　　(1)在法學中，“意志”是指社會各級層組織和個人根據(jù)一定的立場、觀念、信念和利益要求，自覺地策劃確定一定的行動方向、目標和行動方式方法的愿望性積極心理活動或心理狀態(tài)。物業(yè)管理法規(guī)的任務和立法意義　　一、物業(yè)管理法規(guī)的基本任務　　法的任務內(nèi)容通常通過立法文件中立法目的和依據(jù)條款來作出概括表述。因此，本書所用“物 業(yè)管理”術(shù)語，根據(jù)具體場合和闡述需要來分別適用于泛義、廣義、狹義的定義，但主要是適用于狹義的定義。物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容應當包括對物業(yè)管理行業(yè)的國家行政管理、業(yè)主自治管理(如制訂業(yè)主公約、組建業(yè)主委員會)和委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理以及物業(yè)管理行業(yè)組織的職責等方面，可見物業(yè)管理術(shù)語的泛義定義也能適用。將受托人的業(yè)務概括界定為兩類三個方面，一類是單純物業(yè)管理 的服務，包括對物(包括環(huán)境)和對人(包括物業(yè)的業(yè)主和使用人)兩方面，即對物業(yè)的維護( 具有維修、修繕、養(yǎng)護、保護的意義)、改良(包括對物業(yè)的質(zhì)量和環(huán)境通過整治獲得的改良 和使物業(yè)保值增值的其他各種改良)或用于經(jīng)營(以求實現(xiàn)委托人未自用或未單獨自用物業(yè)的經(jīng)濟價值和增進委托人的經(jīng)濟利益)和監(jiān)護公共秩序(監(jiān)督和維護基于托管物業(yè)產(chǎn)生的公共安全秩序、公共使用物業(yè)秩序、法律和社會公共利益要求的其他公共秩序)；另一類是提供經(jīng)營性和便民性的特約服務。這個狹義的定義，把專業(yè)服務性行為作為物業(yè)管理術(shù)語的鄰近種概念，點明了狹義物業(yè)管理的專業(yè)性和服務本質(zhì)?！　?2)廣義的物業(yè)管理，是指業(yè)主對自己擁有的物業(yè)依法實行個體、團體自治管理和受業(yè)主委托的物業(yè)管理企業(yè)法人專業(yè)性管理的結(jié)合?？梢詮姆毫x、廣義、狹義三個層次對“物業(yè)管理”術(shù)語作出法學定義：　　(1)泛義的物業(yè)管理，是指法定或政府授權(quán)的行政機關(guān)和行業(yè)組織、業(yè)主和合法接受業(yè)主及業(yè)主集體委托代管物業(yè)的人(包括法人、自然人)，對合法歸其管轄范圍內(nèi)的物業(yè)和利用物業(yè)的社會關(guān)系秩序，按照法定的或約定的技術(shù)規(guī)范、主體境位和行為規(guī)范進行治理、監(jiān)控、維護，并對物業(yè)產(chǎn)權(quán)、使用關(guān)系人(包括物業(yè)所有權(quán)人即業(yè)主、物業(yè)使用權(quán)人、物業(yè)受托管理人和其他物業(yè)臨時使用人等)提供法定或者約定服務的行為。”黃河編著并作為高 等政法院校規(guī)劃教材的《房地產(chǎn)法》認為：“物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司受物業(yè)所有人(或稱之為“業(yè)主”)的委托，運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修、養(yǎng)護技術(shù)，經(jīng)營并為使用人提 供多方面服務的行為。房地產(chǎn)法學界對“物業(yè)管理”術(shù)語的學術(shù)性定義表述見解也不統(tǒng)一?！备鞯胤筋C布執(zhí)行的規(guī)范性文件中對“物業(yè)管理”術(shù)語大都是從狹義的角度，即從專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)業(yè)主及使用人委托從事物業(yè)管理活 動角度來給出定義(例如1998年9月21日發(fā)布施行的《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第2 條第2款中所稱“物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同的約定對物業(yè)所進行的養(yǎng)護、維 修管理和為業(yè)主、房屋使用人提供的服務”)，但具體表述仍有差異。該定義中，“已建成”是形成可供使用、需加管理的物業(yè)的前提；已“確定業(yè)主權(quán)益”表明已建成的物業(yè)是經(jīng)過法定竣工驗收程序驗收合格并對該物業(yè)的屬主已依法作了確定(一般以頒發(fā)了產(chǎn)權(quán)證為標志) ，而業(yè)主即物業(yè)所有物業(yè)管理”術(shù)語的法學定義　　迄今為止，國家立法中尚未對“物業(yè)管理”術(shù)語作出一般性的定義。物業(yè)構(gòu)成的空間和環(huán)境，是一種客觀存在，也是物業(yè)業(yè)主權(quán) 益維系的重要對象，是物業(yè)管理不可忽視的重要方面。　　(3)空間和環(huán)境性　　構(gòu)成物業(yè)主要內(nèi)容的房地，其基本功能是圍界和提供一定的有四至范圍的空間，便于人們在其中進行生活、生產(chǎn)等活動，房地為人們提供了生存和活動空間服務。故一物業(yè)可大可小，大物業(yè)又可分割為小物業(yè)。香港李宗鍔所著《香港房地產(chǎn)法》一書中指出：“物業(yè)是單元性地產(chǎn)。物業(yè)從實物體方面和財產(chǎn)分類方面屬于不動產(chǎn)，但應注意的是，“物業(yè)管理”術(shù)語中的“物業(yè)”，并不包括不動產(chǎn)中的農(nóng)用地和未利用地，僅僅是指建設用地范圍內(nèi)的物業(yè)?！敝袊冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第2條第2 款又將房屋解釋為是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。1988年1月26日中國最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》第186條對《民法通則》第83條確定的“不動產(chǎn)”用語作出了司法解釋，明確指出不動產(chǎn)的范圍包括“土地、附著于土地上的建筑物及其他定著物、建筑物 的固定附屬設備”?！　姆▽W角度探討對“物業(yè)”一詞如何下一個科學、周密的定義，首先必須了解中國所稱“物業(yè)管理”術(shù)語中“物業(yè)”的自身特性。與之相配套的設備、設施和場地，是指房屋室內(nèi)外各類設備、公共市政設施及相鄰的場地、庭院、干道。”建設部房地產(chǎn)司物業(yè)管理處在1994年6 月《簡述物業(yè)管理》一文中認為：“物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。例如，1994年6月通過并于1999年6月修改的《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第2條第2款規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類 房屋及相配套的公用設施、設備及公共場地。但此無大礙，只是需要一個明確的定義界定清楚其涵義。estate在明知其意義的特定范圍內(nèi)，可省掉real，只提property或estate，仍譯為不動產(chǎn)或不動產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)(產(chǎn)權(quán))。property和real概括地說，realright)，包括自物權(quán)即所有權(quán)和他物權(quán)即用益物權(quán)和擔保物權(quán))概念是不同的。property這種“產(chǎn)權(quán)”觀念被英美法系國家繼承和發(fā)展下來，成為英美法系的財產(chǎn)權(quán)法律制度最獨特的概念，與大陸法系的“物權(quán)”(a持有土地所受的條件限制總稱“土地保有條件”(tenures)，持有人所保有的有關(guān)他的土地的土地權(quán)利的總和，就叫做他的產(chǎn)業(yè)權(quán)(estate)。estate概念源自英國早年的封建土地制度。property包括土地及其附著物和附設其上的財產(chǎn)權(quán)利；realty原意是屬物的財產(chǎn))。property)，包括可實際占有的有體物和可 依法主張的無體物；personality原意是屬人的財產(chǎn))和不動產(chǎn)(real按照英國法律，財產(chǎn)分為兩類：動產(chǎn)(personal　　“物業(yè)管理”術(shù)語中的“物業(yè)”一詞是從英語詞匯property及estate翻譯而來，在20世紀70年代末中國大陸實行改革開放政策后由香港傳入大陸。食貨》卷六一中有“應有已經(jīng)正典物業(yè)… …”之規(guī)定。名例律》規(guī)定：“器物(動產(chǎn))之屬，須移徙其地……地(不動產(chǎn))即不離常處，理 與財物有殊”)，一般稱動產(chǎn)為物、財或財物，稱不動產(chǎn)為業(yè)、產(chǎn)或產(chǎn)業(yè)?！皹I(yè)”作為名詞主要有 兩種含義：一是指人們所從事勞作的社會經(jīng)濟部門、職務領(lǐng)域或需付出勞動的崗位，如工業(yè)、物業(yè)管理事業(yè)、就業(yè)；二是指歸屬于一定主體所有的、體力勞動和智力勞動的成果，亦即財產(chǎn)，如業(yè)主、家業(yè)。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第57頁 共57頁物業(yè)管理法規(guī)大講壇(三)“物業(yè)”概念的法學定義　　漢語中的“物”、“業(yè)”二字是多義詞?！拔铩弊鳛槊~主要有兩種含義：一是指東西，即由自然生成和人工形成、占有一定空間、可被人感觸的有形體和有內(nèi)容的客觀存在體；二是指“我”以外的人、事物或環(huán)境，即特定主體以外的周圍客體。但在中國古代法律中，自從宋代立法中對動產(chǎn)與不動產(chǎn)作了區(qū)分后(《宋刑統(tǒng)宋代不僅稱動產(chǎn)所有權(quán)為物主權(quán)，稱不動產(chǎn)所有權(quán)為業(yè)主權(quán)，而且已經(jīng)將“物”、“業(yè)”二字連用形成統(tǒng)稱 動產(chǎn)和不動產(chǎn)的“物業(yè)”一詞，如《宋會要輯稿因此，就漢語“物業(yè)”一詞本意而言，物業(yè)是指人們居住勞作活動所依賴和所 利用的地理環(huán)境條件及歸屬人們個體或群體的、包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)在內(nèi)的財產(chǎn)?！皃roperty”一詞通譯為“ 財產(chǎn)”，有兩種含義，一是指能成為所有權(quán)對象的各種有價物，二是指對有價物的所有權(quán)?！癳state”一詞通譯為“ 產(chǎn)權(quán)”，又譯產(chǎn)業(yè)權(quán)、財產(chǎn)。自從1066年諾曼第人征服英國以來，所有土地都被認為屬于國王所有，英王一直是惟一的絕對的土地所有人，英王把土地附加一定的條件授予其他人，于是這些人就成了持有人或租借人。換言之，私人不能享有土地本身的所有權(quán)，而只能擁有土地上的各種“產(chǎn)權(quán)”。大陸法系也將財產(chǎn)區(qū)分為動產(chǎn)(movableproperty)和不動產(chǎn)(immovableproperty)。聯(lián)系前述中國宋代法律上區(qū)分物主權(quán)和業(yè)主權(quán)，所用“物業(yè)”一詞 意義包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)，因此，將省略real定語的property和estate譯為“物業(yè)”似有些不太精確?！　∧壳?，中國房地產(chǎn)法學界和物業(yè)管理規(guī)范性文件，對“物業(yè)”概念內(nèi)涵和外延的見解是基本一致的，只是具體表述各有細微差別?！?998年9月21日發(fā)布施行的《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第2條第2款規(guī)定：“本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并投入使用的住宅區(qū) 內(nèi)各類房屋及公共設備、公用設施、附屬場地等。各類房屋可以是住宅區(qū)，也可以是單體的其他建筑，還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫字樓、商貿(mào)大廈、工業(yè)廠房、倉庫等?！眲⑴d桂主編的《物業(yè)管理法》(中山大學出版社1999年5月第1版，第7頁)關(guān)于“物業(yè)”的定義表述與上引房地產(chǎn)業(yè)司物業(yè)管理處的表述內(nèi)容是一致的。物業(yè)具有三個獨特屬性：　　(1)不動產(chǎn)性　　民法學中的“不動產(chǎn)”概念是指不能移動位置或者移動位置后會引起性質(zhì)、形狀改變或降低其經(jīng)濟價值的物(財產(chǎn))。1995年6月30日頒布的《中華人民共和國擔保法》第92條規(guī)定：“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。中國民事法律尚未對地上“定著物 ”作出完整定義，但根據(jù)不動產(chǎn)法理學，可以認為房屋、林木以外的尚未與房地分離的固定 附屬物(如草坪、花圃等)都屬于“定著物”范圍?！　?2)單元性　　物業(yè)的單元性是指人們可根據(jù)經(jīng)濟上或管理上的需要，將有特定四至范圍的建設用地和房屋及其固定附著物確定為一宗獨立(單獨、個別化)財產(chǎn)，以便確權(quán)、交易、使用或管理。一住宅單位是一物業(yè)，一工廠樓宇是一物業(yè)，一農(nóng)莊也是一物業(yè)?！?商務印書館1988年版，第9頁)“物業(yè)”一詞一般用以指某宗個別化具體的地產(chǎn)、房產(chǎn) 或房地產(chǎn)，而中國大陸常用的“房地產(chǎn)”一詞，通常用于指一個國家、地區(qū)或特定區(qū)域建設用地范圍內(nèi)綜合化整體的地產(chǎn)與房產(chǎn)。實物性的物業(yè)本身就是人們生活、生產(chǎn)的物質(zhì)環(huán)境條件的構(gòu)成部分，既能在生態(tài)學意義上影響人們的生存質(zhì) 量和行為方式，又能在美學意義上體現(xiàn)人們可感觸的美丑潔臟序亂好差性文明景觀，是人類生態(tài)環(huán)境文明的有機組成部分?！　「鶕?jù)上述分析，可將“物業(yè)”一詞的一般法學定義表述為：物業(yè)是指一定建設用地范圍內(nèi)已建成和確定業(yè)主權(quán)益，有特定四至界限的各類房屋等建筑物及相配套的固定附屬設備、公用設施、公共場地和其他定著物，以及用地和房屋包容的空間環(huán)境。中國建設部頒布于1994年4月1日起施行的《城市新建小區(qū)管理辦法》第2條第3款對“住宅小區(qū)管理”術(shù)語所作出的解釋實際上相當于物業(yè)管理的定義：“本辦法所稱住宅小區(qū)管理(以下簡稱小區(qū)管理)，是指對住宅小區(qū)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌 等管理項目進行維護、修繕和整治。由于對“物業(yè)管理” 作出一個周全妥貼的立法定義難度相當大，1997年5月28日通過并自同年7月1日起施行的《上海市居住物業(yè)管理條例》、1999年2月13日發(fā)布并于4月1日起施行的《重慶市物業(yè)管理辦法》和在1999年6月30日通過修改的《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》都未對“物業(yè)管 理”術(shù)語下定義，表現(xiàn)出立法者的慎重。例如，劉興桂主編并作為高等教育自學考試物業(yè)管理專業(yè)?？葡盗薪滩牡?《物業(yè)管理法》認為：“所謂的物業(yè)管理(realpropertymanagement)，是指專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員受物業(yè)所有人的委托，依照國家有關(guān)法律法規(guī)和合同，運用現(xiàn)代管理科學和先進的技術(shù)，對已投入使用的物業(yè)以經(jīng)營方式統(tǒng)一管理，并對物業(yè)周圍的環(huán)境、清潔綠化、安全保衛(wèi)、道路養(yǎng)護等實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理，向業(yè)主或租戶提供全方位服務。”　　要從法學和立法角度給“物業(yè)管理”術(shù)語作出科學嚴謹?shù)亩x，必須從中國物業(yè)管理實踐經(jīng)驗出發(fā)，并考慮到法所組控的對象(社會關(guān)系、社會性行為)的特點。這個泛義的定義，把對物業(yè)和基于物業(yè)利用發(fā)生的社會關(guān)系之國家行政管理(包括行業(yè)管理和屬地管理)、業(yè)主自治管 理和委托管理三種不同管理主體的情形考慮了進來，把對物業(yè)的管理性服務、對公共秩序管理性服務和滿足物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、使用關(guān)系人需求的特定服務三類不同的物業(yè)管理業(yè)務類型包括了進來，把物業(yè)管理的法治模式、約治模式和業(yè)主個體“人治”模式三種不同管理模式容納了進來，指明了物業(yè)管理的主要對象(即物業(yè)本體、利用物業(yè)的社會關(guān)系秩序、提供服務的 行為)、管理行為主要依據(jù)(法定的或合法約定的技術(shù)規(guī)范、主體境位和行為規(guī)范)、管理行為的主要內(nèi)容(即治理、監(jiān)控、維護、服務)，并將“行為”作為“物業(yè)管理”術(shù)語的鄰近種概念(給概念下定義的一個基本邏輯方法就是屬差加鄰近種概念)，表明法學定義側(cè)重物業(yè)管理的行為關(guān)系和行為程式方面，而不是管理的具體組織、技術(shù)內(nèi)容方面和過程?！　?3)狹義的物業(yè)管理，是指依法成立的物業(yè)管理企業(yè)法人通過市場機制作用接受特定業(yè)主或業(yè)主集體的委托，依據(jù)物業(yè)管理法律法規(guī)、行政規(guī)章的規(guī)定和按照委托合同的約定，對受托管理的物業(yè)進行維護、改良或用于經(jīng)營，對基于受托管理物業(yè)發(fā)生的公共秩序?qū)嵤┍O(jiān)護，對物業(yè)的業(yè)主和使用人提供特約服務，并依約定合理收取單純物業(yè)管理勞務報酬和特約服 務報酬的專業(yè)服務性行為。突出了狹義物業(yè)管理屬于市場性委托管理，委托關(guān)系應通過市場機制(價格、競爭等)作用來形成，受托人必須是依法成立的即符合法定資質(zhì)條件且經(jīng)合法登記注冊的企業(yè)法人，委托人必須對受托人提供的服務按類、按質(zhì)、按約定付費；明確了從事物業(yè)管理專業(yè)活動的直接依據(jù)包括關(guān)于物業(yè)管理的有