【正文】 法效的國(guó)家、地方規(guī)范性文件和委托合同?！　「鞯胤轿飿I(yè)管理規(guī)范性文件都規(guī)定物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)(或業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù))相結(jié)合的原則，可見(jiàn)物業(yè)管理術(shù)語(yǔ)的廣義定義還是適用的。從強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的根本區(qū)別和物業(yè)管理專業(yè)運(yùn)作方式，可見(jiàn)物業(yè)管理術(shù)語(yǔ)的狹義定義適用。權(quán)人要對(duì)物業(yè)的管理負(fù)責(zé)。根據(jù)中國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理規(guī)范性文件的規(guī)定，可以將物業(yè)管理法規(guī)的基本任務(wù)表述為：體現(xiàn)人民對(duì)物業(yè)管理的共同意志和利益要求，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)用地上以住宅區(qū)為主的各類物業(yè)的依法管理，以法規(guī)形式確立業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化物業(yè)管理新體制，明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)及其他有關(guān)管理部門和組織的權(quán)利、義務(wù)的法律關(guān)系，規(guī)范 物業(yè)管理行為，保護(hù)物業(yè)的業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用和維修管理，促進(jìn)物業(yè)管理水平不斷提高，促進(jìn)整潔、安全、方便、舒適的文明生活環(huán)境的 持續(xù)創(chuàng)造與保持，促進(jìn)與物業(yè)相關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的同步增長(zhǎng)，維護(hù)物業(yè)管理范圍內(nèi)的公共秩序，用法律手段為社會(huì)主義的建設(shè)事業(yè)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活利益要求的滿 足創(chuàng)造良好的所需相應(yīng)條件。由于社會(huì)各級(jí)層組織和個(gè)人都有各自的利益要求和意志，這些利益要求和意志有的相同或近似,而有的相異甚至對(duì)立沖突。中國(guó)是人民民主專政的社會(huì)主義國(guó)家，人民是國(guó)家的主人,也是執(zhí)政集團(tuán)的構(gòu)成主體，人民的共同利益要求和意志通過(guò)國(guó)家立法形式上升為由各種規(guī)范性法律文件來(lái)表現(xiàn)的國(guó)家意志，從而得以憑借國(guó)家組織體系和國(guó)家強(qiáng)制力量推行法律規(guī)范的形式來(lái)以人民的共同意志約束社會(huì)各種組織、個(gè)人的個(gè)體性意志支配的行為，使整個(gè)社會(huì)關(guān)系秩序的建立、調(diào)整和維護(hù)符合人民的根本利益和共同意志要求?！　?2)中國(guó)現(xiàn)階段尚處于社會(huì)主義社會(huì)的初級(jí)階段，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化事業(yè)是初級(jí)階段社會(huì)主義建設(shè)事業(yè)的主干事業(yè)，改革既是促進(jìn)社會(huì)主義建設(shè)事業(yè)的必要手段和條件，又是社會(huì)主義建設(shè)事業(yè)本身的有機(jī)組成部分之一，是對(duì)中國(guó)各種社會(huì)關(guān)系制度的自覺(jué)調(diào)整、建設(shè)和完善。因此，物業(yè)管理法規(guī)理應(yīng)且實(shí)際已擔(dān)負(fù)起促進(jìn)城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制和住房制度改革、鞏固改革成果的任務(wù)，這一任務(wù)包含在為社會(huì)主義的建設(shè)事業(yè)發(fā)展創(chuàng)造所需相應(yīng)條件這個(gè)大任務(wù)之中。物業(yè)管理法規(guī)可以劃分為相互聯(lián)系的六種功能：①組合功能。②轄治功能。③調(diào)整功能。例如物業(yè)管理規(guī)范性文件對(duì)物業(yè) 管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)高或降低的規(guī)定，即是調(diào)整功能的體現(xiàn)。指物業(yè)管理法規(guī)所提供的各種模式化法律規(guī)范，指引人們?cè)谖飿I(yè)管理活動(dòng)及關(guān)系中，可以進(jìn)入何種法律境位，可以怎樣行為，應(yīng)當(dāng)怎樣行為和不得怎樣行為，側(cè)重于為物業(yè)管理的當(dāng)事人或介入者指導(dǎo)行為標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則。指物業(yè)管理法規(guī)提供了判斷衡量、評(píng)定物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人的 行為是合法還是違法的標(biāo)準(zhǔn)和尺度。指物業(yè)管理法規(guī)作為規(guī)范、國(guó)家意志化的社會(huì)意識(shí)存在形式，其實(shí)施于全社會(huì)勢(shì)必會(huì)影響人們對(duì)物業(yè)管理的思想意識(shí)和情感，啟發(fā)人們對(duì)物業(yè)管理事業(yè)的支持和合作的積極性。　　三、中國(guó)物業(yè)管理法規(guī)的立法意義和積極作用　　綜觀中國(guó)物業(yè)管理法規(guī)的立法和實(shí)施歷史過(guò)程，可以將其立法的意義和具體的積極作用概括表述為三大方面：　　(1)適應(yīng)了中國(guó)改革的內(nèi)在要求，使具有中國(guó)特色的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制雛形形成(或基本建成)。與此革命性轉(zhuǎn)變相適應(yīng)，中國(guó)城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制和住房制度也逐漸轉(zhuǎn)入為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展、社會(huì)生活力提高服務(wù)和依法治“業(yè)”(事業(yè))的軌道?！　膰?guó)家和地方關(guān)于物業(yè)管理的規(guī)范性文件的規(guī)定內(nèi)容，可以看出規(guī)范化的物業(yè)管理具有與傳統(tǒng)房屋管理截然不同的五個(gè)主要法律特征：　?、偕鐣?huì)化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理使房屋管 理特別是區(qū)分所有的住宅樓宇和公有房屋的管理脫離政府房產(chǎn)管理部門統(tǒng)管軌道，而由業(yè)主通過(guò)自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合方式實(shí)現(xiàn)了房屋等物業(yè)的管理社會(huì)化，建立起國(guó)家法規(guī)組控、政府行政指導(dǎo)監(jiān)督、業(yè)主自治管理和物業(yè)管理企業(yè)依合同受托實(shí)施專業(yè)化管理的新型物業(yè)管理體制?！吧鐣?huì)化”突出社會(huì)中的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的主導(dǎo)地位和自治作用，“國(guó)家化”強(qiáng)調(diào)政府對(duì)房屋管理的統(tǒng)管地位和包管作用。傳統(tǒng)的房屋管理組織是房地產(chǎn)管理部門所屬的房管所、站，雖然也具有一定的專業(yè)性，但因其業(yè)務(wù)只局限在收取低房租、簡(jiǎn)單維護(hù)房屋和不復(fù)雜的附屬設(shè)備方面，專業(yè)水平并不高，已不能適應(yīng)改革開(kāi)放后科技進(jìn)步成果大量用于新建房屋樓宇，和人們隨社會(huì)生活力提高對(duì)生活環(huán)境質(zhì)量要求嚴(yán)格化，而使物業(yè)管理內(nèi)容增加了很多需專業(yè)人才才能管好的項(xiàng)目這種新形勢(shì)，并且隨著房改深化使公有住房日益減少和房地產(chǎn)管理體制 改革深化使政企分開(kāi)，房管所、站的生存基礎(chǔ)轉(zhuǎn)為市場(chǎng)，最終也必將通過(guò)轉(zhuǎn)制蛻變成企業(yè)法人型的物業(yè)管理組織。 　　③市場(chǎng)化的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制。物業(yè)管理是一種以市場(chǎng)為運(yùn)行基礎(chǔ)，以需求為運(yùn)行動(dòng)能，以合同為運(yùn)行紐帶，以法制為運(yùn)行保障的新型運(yùn)行機(jī)制?！　、苋婊奈飿I(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理是實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，企業(yè)通過(guò)向物業(yè)的業(yè)主和使用人以及向社會(huì)提供全方位有償服務(wù)來(lái)營(yíng)建和維持“造血功能”，使物業(yè)管理逐步走入良性循環(huán)，并減輕政府補(bǔ)貼包袱。　?、葜袊?guó)化的物業(yè)管理特色。物業(yè)管理在中國(guó)大陸誕生初期雖然是在傳統(tǒng)的房屋管理體制和城市管理體制的夾縫中利用住房制度改革和商品房外銷的機(jī)遇而逐步發(fā)展的，但從一開(kāi)始就表現(xiàn)出了適合和體現(xiàn)中國(guó)國(guó)情和城市與房地產(chǎn)管理體制改革發(fā)展趨勢(shì)的優(yōu)點(diǎn)，這些優(yōu)點(diǎn)經(jīng)過(guò)發(fā)展充實(shí)并在1994年以后得到國(guó)家 物業(yè)管理法規(guī)的肯定和規(guī)范化，形成了具有豐富內(nèi)容并在法規(guī)中體現(xiàn)出來(lái)的物業(yè)管理中國(guó)特色。具體點(diǎn)說(shuō)，物業(yè)管理法律關(guān)系是以區(qū)分清晰的被管物業(yè)產(chǎn)權(quán)(專有權(quán)、共有權(quán)、共用共管權(quán)、使用權(quán))關(guān)系為基礎(chǔ)，圍繞業(yè)主公約、管理規(guī)約、物業(yè)管理服務(wù)委托合同的訂立和履行來(lái)建立起物業(yè)管理運(yùn)行系統(tǒng)；克服過(guò)去建管脫節(jié)、多頭參管、無(wú)人負(fù)責(zé)的弊病，將房地產(chǎn)生產(chǎn)期的開(kāi)發(fā)建設(shè)和消費(fèi)使用期的物業(yè)管理緊密聯(lián)系成一體，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)到房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收和交付使用等環(huán)節(jié)都以法律手段保證物業(yè)管理因素發(fā)揮作用，由受委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管區(qū)內(nèi)已建成并使用的全部物業(yè)及其功能系統(tǒng)實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)化管理；物業(yè)管理的組織和運(yùn)作，實(shí)行業(yè)主自治管理與專業(yè)管理相結(jié)合，重大物業(yè)管理措施的采用由業(yè)主團(tuán)體經(jīng)科學(xué)論證作出民主決策，物業(yè)管理企業(yè)發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，積極采用先 進(jìn)適用的科學(xué)技術(shù)以提高和保障物業(yè)管理的成效；整個(gè)物業(yè)管理運(yùn)行過(guò)程要符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和平等互利、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用等市場(chǎng)運(yùn)作原則的要求，物業(yè)管理的行為要規(guī)范化，有法規(guī)依據(jù)、合同依據(jù)、管理規(guī)約依據(jù)，物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容全面化，業(yè)主們根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勝劣汰規(guī)則并通過(guò)招投標(biāo)活動(dòng)擇優(yōu)聘用受托管理人，有權(quán)辭退履行物業(yè)管理服務(wù)合同義務(wù)不積極、有重大過(guò)錯(cuò)和造成嚴(yán)重不良社會(huì)后果的受托管理人；政府以各種優(yōu)惠政策、補(bǔ)貼整治舊住宅區(qū)等積極措施扶持物業(yè)管理事業(yè)發(fā)展；有關(guān)各行政職能部門和公用事業(yè)企業(yè)也依法、依職責(zé)、依義務(wù)對(duì)物業(yè)管理中所遇困難的解決，給予支持和協(xié)作配合；對(duì)于物業(yè)管理區(qū)界內(nèi)的物質(zhì)文明建設(shè)、精神文明建設(shè)、制度文明建設(shè)和生態(tài)文明建設(shè)的發(fā)展與保持，業(yè)主、業(yè)主團(tuán)體、物業(yè)管理企業(yè)、居委會(huì)、政府及有關(guān)職能部門都要共同努力發(fā)揮促進(jìn)作用；物業(yè)管理追求的目標(biāo)不是單一的，而是以社會(huì)效益為核心，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的共同提高。　　物業(yè)管理屬于國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分類中的第三產(chǎn)業(yè)，從專業(yè)性上看，它是房地產(chǎn)業(yè)的分支行業(yè)。到1999 年底，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模，就業(yè)人數(shù)與日俱增，整體素質(zhì)相對(duì)提高。僅新建成住宅，每年至少需要2萬(wàn)人以上從業(yè)于物業(yè)管理，為社會(huì)提 供了大量的專業(yè)化勞務(wù)就業(yè)機(jī)會(huì)?！　∥飿I(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)過(guò)程的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到物業(yè)的業(yè)主和使用人的切身利益。因此，物業(yè)管理的有無(wú)和好壞，是直接關(guān)系到住宅與房地產(chǎn)業(yè)能否實(shí)現(xiàn)社會(huì)再生產(chǎn)良性循環(huán)的大問(wèn)題?！　?3)物業(yè)所有權(quán)人、使用權(quán)人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益得到依法保障，有利于社會(huì)主義民主進(jìn)一步發(fā)展，有利于人民的法制觀念和法律意識(shí)水平的提高，有利于城市投資環(huán)境和人民生活環(huán)境的顯著改善。物業(yè)管理的開(kāi)展，有利于物業(yè)的保值和增值，使住宅區(qū)和廠 商辦公區(qū)的環(huán)境以及城市形象都獲得很大改觀，進(jìn)而吸引更多的外來(lái)投資，發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生產(chǎn)力物業(yè)管理法制概念和基本要求 　　“法制”概念是一個(gè)多義詞：①是作為法律制度的簡(jiǎn)稱，與政治制度、經(jīng)濟(jì)制度、文化制度等相對(duì)應(yīng)；②是指執(zhí)政集團(tuán)按照民主和守法原則，把國(guó)家事務(wù)制度化、法律化，并嚴(yán)格依法進(jìn)行社會(huì)管理、依法行政的一種方式；③是指法及法律規(guī)范確立和實(shí)施體系，包括立法、執(zhí)法、司法、督法組織制度體系和法的表現(xiàn)形式體系；④是指一個(gè)國(guó)家有法律和法律制度而又得到普遍遵守和嚴(yán)格執(zhí)行所形成法律秩序的狀態(tài)。 　　物業(yè)管理法制的概念定義可以表述為：物業(yè)管理法制是指物業(yè)管理法規(guī)的確立和實(shí)施組織制度及其形式體系。 　　根據(jù)中國(guó)共產(chǎn)黨十五大報(bào)告提出的依法治國(guó)綱領(lǐng)和全國(guó)人民共同愿望，1996年3月第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議以通過(guò)決議的形式正式以法律確立了“依法治國(guó)，建立社會(huì)主義法治國(guó)家”的指導(dǎo)方針和奮斗目標(biāo)，“法治”原則從此成為我國(guó)法制的根本性原則。法治原則內(nèi)容的實(shí)現(xiàn)離不開(kāi)法制，法治是健全的民主性法制要達(dá)到的結(jié)果，而法制功能作用的充分發(fā)揮又依靠法治原則的真正貫徹執(zhí)行。物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式和立法體制 　　立法是物業(yè)管理法制建設(shè)的首要環(huán)節(jié)，依法治業(yè)(物業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)、事業(yè))首先要“有法可依”且應(yīng)有“良法”可依。物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式由國(guó)家的立法體制所決定。與此相適應(yīng)，物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式也是多樣的，并形成下列法規(guī)體系： 　　(1)憲法 　　是國(guó)家的根本法，經(jīng)特別程序制定，具有最高的法律效力。 　　(2)法律 　　分為由全國(guó)人民代表大會(huì)制定、修改的基本法律和由全國(guó)人大常委會(huì)制定、修改的普通法律兩種類型。目前我國(guó)尚未制定以《物業(yè)管理法》為名的專門物業(yè)管理法律(若制定當(dāng)屬普通法律類)，但《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法 》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《環(huán)境保護(hù)法》和正在研討擬定的《物權(quán)法》、《住宅法》等法律中可適用于物業(yè)管理的活動(dòng)和糾紛處理的法律規(guī)范，都是物業(yè)管理法規(guī)的組成部分和表現(xiàn)形式。《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》(正在擬定中)就是由中國(guó)建設(shè)部牽頭起草、報(bào)經(jīng)國(guó)務(wù)院審議通過(guò)后成為物業(yè)管理行政法規(guī)。 　　(4)國(guó)務(wù)院部、委發(fā)布的行政規(guī)章 　　國(guó)務(wù)院所屬各部、委有權(quán)根據(jù)法律和國(guó)務(wù)院發(fā)布的行政法規(guī)、決定、命令，在本部門的權(quán)限范圍內(nèi)，發(fā)布命令、指示和規(guī)章，其發(fā)布的規(guī)章其地位屬于高于地方性法規(guī)的廣義的行政性法規(guī)。行政性法規(guī)中的有關(guān)物業(yè)管理的法律規(guī)范是物業(yè)管理法規(guī)的表現(xiàn)形式。此外，地方各級(jí)人民代表大會(huì)有權(quán)發(fā)布決議，縣級(jí)以上地方各級(jí)人民政府有權(quán)發(fā)布決定和命令，這些地方性法規(guī)、決議、決定和命令所包含有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)范性內(nèi)容，雖然只在本地方行政區(qū)域內(nèi)有效，但都是物業(yè)管理法規(guī)體系的組成部分。香港、澳門行政特區(qū)和臺(tái)灣的物業(yè)管理立法亦屬于地方立法。 　　憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、國(guó)務(wù)院部委和地方政府的行政規(guī)章，有權(quán)解釋各級(jí)人大和政府發(fā)布的決議、決定、命令、指示中包含的與物業(yè)管理有關(guān)的法律規(guī)范都是物業(yè)管理法規(guī)的淵源，共同有機(jī)組成物業(yè)管理法規(guī)體系。物業(yè)管理法規(guī)監(jiān)督是一種國(guó)家專門法律監(jiān)督機(jī)關(guān)和社會(huì)各級(jí)層主體的共同活動(dòng)。執(zhí)法是法律執(zhí)行的簡(jiǎn)稱，是國(guó)家機(jī)關(guān)的一種職權(quán)，對(duì)于行使職權(quán)的機(jī)關(guān)而言，這種權(quán)力既是一種權(quán)利，又是一種必須履行的義務(wù)。根據(jù)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第3條規(guī)定和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理的歸口管理工作；建設(shè)、規(guī)劃、市政、公用、綠化、環(huán)境、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱、郵電、電業(yè)、物價(jià)等行政主管部門和物業(yè)所在地人民政府按職責(zé)分工，負(fù)責(zé)物業(yè)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督和指導(dǎo)?！　±?，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第6條第1款規(guī)定：市政府住宅行政管理部門是特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門?！督K省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第4條中規(guī)定：省人民政府建設(shè)行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，市、縣(市)建設(shè)( 房產(chǎn))行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，其具體職責(zé)由同級(jí)人民政府確定?！　∈屑?jí)以上物業(yè)管理的歸口主管機(jī)關(guān)的主要職責(zé)是：①貫徹執(zhí)行國(guó)家和本地方有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，研究制定物業(yè)管理的有關(guān)行政措施；②管理本地方物業(yè)管理行業(yè)，促進(jìn)管理專業(yè)化、服務(wù)社會(huì)化、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制的建立和健全；③負(fù)責(zé)物 業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查和管理工作；④負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理人員的上崗培訓(xùn)；⑤制定和修改物業(yè)管理合同、業(yè)主公約等示范文本；⑥參與制定和調(diào)整物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的工作；⑦監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)管理；⑧依法查處物業(yè)管理中發(fā)生的違法行為，對(duì)違法行為依法實(shí)施處罰。 　　至1999年底，我國(guó)從國(guó)家建設(shè)部到地方的省、市、區(qū)縣人民政府都已設(shè)立、指定了物業(yè)管理的歸口主管機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)對(duì)本行政轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理行業(yè)和活動(dòng)依法進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，積極開(kāi)展物業(yè)管理行政執(zhí)法活動(dòng)。物業(yè)管理的法律適用是指在物業(yè)管理中發(fā)生涉法糾紛和違法犯罪時(shí)，由專門機(jī)關(guān)(人民法院)以第三者公裁人角色依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)和有關(guān)法律對(duì)案件當(dāng)事人各方(民事、經(jīng)濟(jì)、行政案件中的原告和被告，刑事案件中的公訴人與犯罪嫌疑人)作出裁決的行為。仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁活動(dòng)也是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)?！　?yán)格執(zhí)行法律、正確適用法律是依法治國(guó)的中心環(huán)節(jié)，用法必準(zhǔn)是對(duì)執(zhí)法和司法的共同要求。其中準(zhǔn)確認(rèn)定事實(shí)是用法的最初步驟，也是正確用法的關(guān)鍵，對(duì)后面兩階段的工作產(chǎn)生直接影響?！　∥覈?guó)物業(yè)管理法規(guī)的適用之基本要求是準(zhǔn)確、合法、及時(shí)。　　物業(yè)管理的法律適用也應(yīng)堅(jiān)持和遵循下列我國(guó)社會(huì)主義法的適用之基本原則：①以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩；②公民和社會(huì)組織在法律面前一律平等；③司法機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)依法獨(dú)立行使職權(quán)；④專門機(jī)關(guān)工作同依靠群眾相結(jié)合；⑤實(shí)事求是，有錯(cuò)必糾。　　(3)物業(yè)管理法規(guī)的遵守　　法的遵守簡(jiǎn)稱守法。任何人不能只享用權(quán)利而不履行義務(wù)，也不得濫用權(quán)利而損害他人的合法權(quán)益和社會(huì)公共利益。指人們僅僅是或者主要是依法履行自己的義務(wù)，卻沒(méi)有充分享用自己的合法權(quán)利。消極被動(dòng)的守法模式不是一種理 想的守法模式。指人們既能嚴(yán)格履行自己的法律義務(wù)，又能充分、有效地享用法規(guī)所賦予的廣泛權(quán)利。　　影響人們守法的因素是錯(cuò)綜復(fù)雜的，可分為守法者自身素質(zhì)因素和守法環(huán)境因素。切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理法律當(dāng)事人的法