【正文】 過(guò)錯(cuò)推定原則的特殊性在于舉證責(zé)任倒置，即損害事實(shí)發(fā)生后，受害人無(wú)需提供加害人有過(guò)錯(cuò)的證據(jù)，如果提不出理由，或理由不成立，即推定其有過(guò)錯(cuò)，并因此承擔(dān)民事責(zé)任。 （十） 2020 年 12 月，重慶一青年下樓時(shí)，被樓上突然掉下的泡菜壇子砸成重 傷致死。 答案： 本案一審、二審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)合同的附隨義務(wù)。兩年后，作為刑事案件兩罪犯均已被判除死刑。后來(lái)業(yè)主就向該物業(yè)管理企業(yè)提出了要求賠償?shù)囊?。停車?chǎng)的值班人員查閱了車輛登記本，沒有發(fā)現(xiàn)該車前一天在停車場(chǎng)停放的任何記錄，說(shuō)明車輛并未實(shí)際交付給物業(yè)管理企業(yè)保管。停車場(chǎng)的值班人員查閱了車輛登記本，沒有發(fā)現(xiàn)該車前一天在停車場(chǎng)停放的任何記錄，于是就讓車主自行去公安機(jī)關(guān)報(bào)案。 （ 2）不屬于不可抗力。為此，黃佳的父母向人民法院起訴，要求王軍賠償損失，并以管理不善為由將物業(yè)管理企業(yè)告上法庭。中午臺(tái)風(fēng)來(lái)臨，住在同樓的黃佳放學(xué)回家，恰好走到王軍家的樓下，被臺(tái)風(fēng)刮落的花盆砸中頭部，當(dāng)即昏倒在地，物業(yè)管理企業(yè)的巡邏保安員見狀，忙把其送往醫(yī)院搶救。當(dāng)然也可以請(qǐng)物業(yè)企業(yè)維修，但這種維修屬特約服務(wù)的范圍，不屬物 業(yè)管理綜合服務(wù)的范圍，物業(yè)管理企業(yè)并無(wú)法定維修的義務(wù)，所以陶小姐的主張是沒有法律依據(jù)的。因?yàn)閺V告牌是由市政府要求設(shè)立的，具有公益性。 （四）為了配合政府的市容美化和夜景燈光工程，經(jīng)政府主管部門的批準(zhǔn)，物業(yè)管理企業(yè)在其所管理的大廈的三樓平臺(tái)上，設(shè)置了一座大型的燈光廣告招牌出租。 （三）路雪與陳紅是同一住宅樓上下層的鄰居，陳紅住在樓下。 答案要點(diǎn)： 26 業(yè)主委員會(huì)違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 15 條的規(guī)定，其收費(fèi)行為沒有法律依據(jù)。 （二）某業(yè)主委員會(huì)成立后即發(fā)出通知要求物業(yè)管理企業(yè)在七天內(nèi)公布物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)及支出賬目，物業(yè)管理企業(yè)未在此期限內(nèi)公布。三個(gè)月過(guò)后，業(yè)主張某以物業(yè)管理企業(yè)停水停電侵害了其房屋使用權(quán)為由，向人民法院起訴，要求物業(yè)企業(yè)賠償因停水停電導(dǎo)致其物業(yè)無(wú)法使用的經(jīng)濟(jì)損失。條例還明確了物業(yè)管理用房的所有權(quán)歸業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)不能擅自改變其用途；物業(yè)管理企業(yè)在代收有關(guān)公用事業(yè)費(fèi)用時(shí)，不得收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的 用途等。二是規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理中的共同利益，決定物業(yè)管理中的重大事項(xiàng)，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)公共日常事務(wù)，為保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益提供組織上的保障。這充分體現(xiàn)了保護(hù)業(yè)主權(quán)益的立法精神。凡是依附于財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的法律關(guān)系，均遵循了民事法律關(guān)系的基本原則，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，保證業(yè)主充分行使財(cái)產(chǎn)權(quán)。選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理只是 業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一，業(yè)主還可以根據(jù)實(shí)際情況決定采用其他方式，比如自我管理，或者將保潔、綠化等各項(xiàng)事務(wù)直接委托專業(yè)企業(yè)。同時(shí)規(guī)定：專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。為了解決在住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化情形下，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生大修、中修及更新、改造時(shí)，如何在多個(gè)業(yè)主之間及時(shí)籌集所需費(fèi)用的問題，《國(guó)務(wù)院關(guān) 于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā) [1998]23 號(hào)）規(guī)定：“ 加強(qiáng)住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè) 23 施專項(xiàng)維修資金，并健全業(yè)主對(duì)專項(xiàng)維修資金管理和使用的監(jiān)督制度 ” 。因此，《條例》規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。物業(yè)管理專業(yè)人員如物業(yè)管理處主任（項(xiàng)目經(jīng)理）等，作為物業(yè)管理活動(dòng)的直接組織者，其業(yè)務(wù)能力和素 質(zhì)高低，直接關(guān)系物業(yè)的承接驗(yàn)收、維修養(yǎng)護(hù)以及物業(yè)管理服務(wù)水平，直接影響物業(yè)的保值增值，關(guān)系到業(yè)主共同利益和社會(huì)公共利益?；谝陨险J(rèn)識(shí)，并為了有利于整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，《條例》規(guī)定：國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。物業(yè)管理服務(wù)實(shí)質(zhì)上是對(duì)業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種活動(dòng)，帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。對(duì)業(yè)主的投訴，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物 業(yè)管理企業(yè)相互推諉。 21 物業(yè)承接驗(yàn)收是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作。為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自管、因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動(dòng)局面，保障業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，同時(shí)也為物業(yè)管理企業(yè)參與平等競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造機(jī)會(huì)，《條例》突出了推行招投標(biāo)對(duì)于促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的重要作用，提倡業(yè)主通過(guò)公平、公開、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主 公約是多個(gè)業(yè)主之間形成的共同意志，是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準(zhǔn)則。鑒于業(yè)主之間在物業(yè)管理過(guò)程中發(fā)生的關(guān)系屬于民事關(guān)系，不宜采取行政手段進(jìn)行管理，《條例》對(duì)各地實(shí)施物業(yè)管理中已具有一定實(shí)踐基礎(chǔ)的業(yè)主公約制度進(jìn)行了確認(rèn)，規(guī)定業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。 為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作，加強(qiáng)監(jiān)督管理，《條例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。從實(shí)踐效果來(lái)看，業(yè)主委員會(huì)制度對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起到過(guò)一定的促進(jìn)作用?！稐l例》在堅(jiān)持法律制度統(tǒng)一性的前提下，充分考慮各地區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè) 19 管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定，有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法，授權(quán)省 、自治區(qū)、直轄市制定。對(duì)于如何解決現(xiàn)實(shí)中存在的問題，如開發(fā)企業(yè)不交納未售出物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、任意擴(kuò)大物業(yè)管理企業(yè)的治安責(zé)任 、公用事業(yè)單位向物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)嫁責(zé)任等，《條例》作出了明確規(guī)定。在處理行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任關(guān)系方面，《條例》設(shè)定的法律責(zé)任充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則。 在我國(guó)《物權(quán)法》尚未出臺(tái)的情況下，《條例》吸收了發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，對(duì)業(yè)主權(quán)利 義務(wù)的規(guī)定，其實(shí)就是明 18 確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。 第四， 規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定，維護(hù)社會(huì)安定是全國(guó)建設(shè)小康社會(huì)的重要保證。 第二， 規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。 四、論述題 試述《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施的意 義 ? 17 答：第一， 規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。 A．協(xié)助 B．通知 C．保密 D．保護(hù) 2依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，當(dāng)事人不履行合同 義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)該承擔(dān)（ ACDEF ）的違約責(zé)任。 實(shí)信用原則 1依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，有（ ABCDEF ）情形之一的，合同無(wú)效。 A．物業(yè)的使用 B．物業(yè)的維護(hù)及管理 C．業(yè)主的共同利益 D．物業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù) 1實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括（ ABC） A．物業(yè)服務(wù)成本 B．稅費(fèi) C．物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn) D．物業(yè)管理企業(yè)的酬金 1依據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十三條的規(guī)定，（ AB ）可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定聘請(qǐng)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。 A. 物業(yè)區(qū)域內(nèi)經(jīng)持有 20%以上投票權(quán)業(yè)主提議的 B. 20%以上業(yè)主提議的 C. 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的 D. 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況 建筑物區(qū)分所有權(quán)是由區(qū)分所有建筑物（ AC ）所構(gòu)成。 A、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》 B、《物業(yè)管理?xiàng)l例》 C、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 D、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》 我國(guó)第一部以授權(quán)立法形式頒布的地方性物業(yè)管理法規(guī)是（ A ）。 A、 前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容 B、業(yè)主公約約定的內(nèi)容 C、業(yè)主臨時(shí)公約約定的內(nèi)容 D、物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容 3物業(yè)管理活動(dòng)內(nèi)容的依據(jù)是（ B ）。 A、全體業(yè)主合法權(quán)益的代表 B、物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)者 C、重大事項(xiàng)的決策者 D、業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu) 2對(duì)于管理運(yùn)作混亂、濫用職權(quán)、嚴(yán)重違反物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策的業(yè)主大會(huì)，（ D ）可以責(zé)令其整頓或暫停工作。 A、業(yè)主 B、最終用戶 C、業(yè)主委員會(huì) D、業(yè)主大會(huì) E、物業(yè)管理企業(yè) 2物業(yè)管理糾紛的處理，通常分為（ A ）三個(gè)層次。 A、 2 年 B、 5 年 C、 10 年 D、合同約定期間 在物業(yè)管理活動(dòng)中，以合同的格式條款侵害業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益（ C ）。 A、業(yè)主的人數(shù) B、入住時(shí)間長(zhǎng)短 C