【文章內(nèi)容簡介】 物業(yè)的保修責(zé)任 D. 承擔(dān)已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費用 1《中華人民共和國合同法》的總則中明確規(guī)定了（ ABCDE ）合同法的基本原則。 實信用原則 1依據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，有（ ABCDEF ）情形之一的，合同無效。 A. 以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益 14 B. 損害社會公共利益 C. 惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益 D. 以合法形式掩蓋非法目的 E. 違反法律的強制性規(guī)定 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，在下列（ AC）情況下，經(jīng)批準(zhǔn)可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 A．投標(biāo)人少于 3 個 B．投標(biāo)人少于 5 個 C．住宅規(guī)模較小 D．物業(yè)建設(shè)單位認(rèn)為沒有必要 2通過招 標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下（ ABC ）規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作。 A. 新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前 30 日完成 B. 預(yù)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成 C. 非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用前 90 日完成 D. 非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用前 60 日完成 2合同附隨義務(wù)是因締約關(guān)系而產(chǎn)生的（ ABC ）以及其他誠實用原則或交易慣例產(chǎn)生的義務(wù)。 A．協(xié)助 B．通知 C．保密 D．保護 2依據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定，當(dāng)事人不履行合同 義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)該承擔(dān)（ ACDEF ）的違約責(zé)任。 15 2有下列（ ABCD ）情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同 A. 因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的 B. 在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表示不履行主要債務(wù) C. 當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行 D. 當(dāng)事人一遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。 2以下說法正確的是（ A B ）。 A. 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格 ，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會辦理物業(yè)驗收手續(xù) 。未經(jīng)業(yè)主委員會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。 2以下說法錯誤的是（ B C） A、從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格 B、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主不再負(fù)連帶責(zé)任 C、前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，且該期限未滿，業(yè)主委員會不得終止 前期物業(yè)服務(wù)合同 D、住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，必須告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。 2以下屬于行政處罰的是（ ABCD ）。 16 A. 警告 B. 罰款 C. 沒收非法所得和非法財物 D. 行政拘留 E．罰金 2物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以（ ACD） A. 責(zé)令限期改正 B. 處委托合同價款 20%以上 50%以下的罰款 C. 處委托合同價款 30%以上 50%以下的罰款 D. 情節(jié)嚴(yán)重的，由 頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書 2物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以（ ABD） A. 責(zé)令限期改正 B. 給予警告 C. 沒收違法所得，并處 10 萬元以上 30 萬元以下的罰款 D. 沒收違法所得，并處 10 萬元以上 50 萬元以下的罰款 依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十三條的規(guī)定，處理相鄰關(guān)系應(yīng)遵循（ ABCD ）的原則。 四、論述題 試述《物業(yè)管理條例》頒布實施的意 義 ? 17 答：第一， 規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于促進經(jīng)濟增長。住房消費是今后相當(dāng)長一段時期居民消費的熱點，住宅與房地產(chǎn)業(yè)是全面建設(shè)小康社會時期國民經(jīng)濟增長的持續(xù)推動力。因此物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房積極性，其本身也對擴大消費拉動經(jīng)濟增長有重要作用。隨著我國城市化進程的加快，物業(yè)管理所創(chuàng)造的國內(nèi)生產(chǎn)總值將會越來越多。 第二， 規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。經(jīng)濟發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平，隨著第一步和第二步戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實現(xiàn)，人民生活實現(xiàn)了解決溫飽和從溫飽到小康的兩大歷史性跨越，居民消費由追求基 本生活資料的滿足向注重生活質(zhì)量轉(zhuǎn)變。 第三， 規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。我國正處于城市化高速發(fā)展時期，農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，加之我國正處于經(jīng)濟調(diào)整時期，就業(yè)結(jié)構(gòu)處于調(diào)整期中，大量的下崗失業(yè)問題，就業(yè)形勢極為嚴(yán)峻和復(fù)雜，必須增加就業(yè)機會，物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴大就業(yè)有重要的作用。 第四， 規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定，維護社會安定是全國建設(shè)小康社會的重要保證。隨著社會經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)形，社區(qū)建設(shè)越來越受到各界的關(guān)注，成為城市建設(shè)與管理的基礎(chǔ)性工作，物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，對于維護社區(qū)環(huán)境和秩序具有重要作用。 試述《物業(yè)管理條例》的立法原則？ 答：《條例》在堅持民法基本原則和立法法規(guī)定的立法原則的前提下，主要遵循了以下基本原則。 一是，物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則。 在我國《物權(quán)法》尚未出臺的情況下，《條例》吸收了發(fā)達國家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，對業(yè)主權(quán)利 義務(wù)的規(guī)定，其實就是明 18 確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。對業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)的規(guī)定，是基于業(yè)主擁有的財產(chǎn)權(quán)份額，將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應(yīng)建立在對自有房屋擁有的財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。 二是，維護全體業(yè)主合法權(quán)益的原則。 為維護全體業(yè)主的合法利益，《條例》既對物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會的職責(zé)及其對涉及業(yè)主共同利益事項的表決、個別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用損害全體業(yè)主利益的行為、有關(guān)政府部門的行政監(jiān)督管理責(zé)任等作了明確規(guī)定，也對建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)作了 詳盡規(guī)定。在處理行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任關(guān)系方面，《條例》設(shè)定的法律責(zé)任充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。 三是，現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原則。 《條例》注重保持法規(guī)、政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，對被實踐證明是行之有效的制度，如業(yè)主自律、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等制度，予以保留。《條例》注重肯定實踐成果，將在實踐中積累的良好經(jīng)驗，如主管部門加強對業(yè)主大會的指導(dǎo)和監(jiān)督、物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗收等，確立為法律規(guī)范。對于如何解決現(xiàn)實中存在的問題，如開發(fā)企業(yè)不交納未售出物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費用、任意擴大物業(yè)管理企業(yè)的治安責(zé)任 、公用事業(yè)單位向物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)嫁責(zé)任等，《條例》作出了明確規(guī)定?！稐l例》貫穿發(fā)展的指導(dǎo)思想，設(shè)立的業(yè)主大會、強制性維修養(yǎng)護等制度，符合市場經(jīng)濟的基本規(guī)律，符合未來立法趨勢。 四是，從實際出發(fā)，實事求是的原則。 我國各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡，沿海地區(qū)與中西部地區(qū)、大城市與中小城市，在物業(yè)管理市場發(fā)育程度、市場環(huán)境、管理服務(wù)水平等方面差異較大。《條例》在堅持法律制度統(tǒng)一性的前提下，充分考慮各地區(qū)的實際情況，對房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營、物業(yè) 19 管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定，有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法，授權(quán)省 、自治區(qū)、直轄市制定。 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理當(dāng)事人的合法權(quán)益，《條例》突出建章立制的重要作用，確立了哪七項物業(yè)管理的基本制度？并就其中一項制度進行詳細(xì)論述。 答： 一是 業(yè)主大會制度。 各地在物業(yè)管理實踐中，大多采用業(yè)主委員會制度，即由業(yè)主召開會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主行使有關(guān)物業(yè)管理的權(quán)利。從實踐效果來看，業(yè)主委員會制度對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起到過一定的促進作用。但由于該制度集決策和執(zhí)行于一體，缺乏有效的監(jiān)督機制，難以體現(xiàn)全體業(yè)主的意愿，有違權(quán)責(zé)一致的原則。在實踐中，有少數(shù)業(yè) 主委員會成員侵害大多數(shù)業(yè)主的利益，也有的住宅小區(qū)發(fā)生業(yè)主委員會作出換聘物業(yè)管理企業(yè)或同意利用公共設(shè)施經(jīng)營的決定，但遭到大多數(shù)業(yè)主反對，導(dǎo)致矛盾產(chǎn)生。鑒于以上認(rèn)識，《條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。同時，明確了業(yè)主大會的成立方式、職責(zé)、會議形式、表決原則以及議事規(guī)則的主要事項，規(guī)定了業(yè)主委員會的產(chǎn)生方式、委員條件、職責(zé)、備案等。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，可以在業(yè)主大會的 授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項作出決定，但重大的物業(yè)管理事項的決定只能由業(yè)主大會作出。這一制度有利于維護大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動的順利進行。 為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作，加強監(jiān)督管理，《條例