【正文】 律意識(shí)、權(quán)利意識(shí)和公民意識(shí)的開(kāi)發(fā)教育，培養(yǎng)人們對(duì)物業(yè)管理法規(guī)的充分認(rèn)識(shí)和認(rèn)同的良好態(tài)度，會(huì)極大地促進(jìn)人們積極遵守物業(yè)管理法規(guī)，自覺(jué)維護(hù)物業(yè)管理法律秩序。法律監(jiān)督的主體同時(shí)也是被監(jiān)督者，監(jiān)督的客體是違法行為。物業(yè)管理法律監(jiān)督結(jié)構(gòu)也包括上述三大類(lèi)九個(gè)要素，只是在社會(huì)團(tuán)體的監(jiān)督中更突出業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)和消費(fèi)者協(xié)會(huì)的監(jiān)督作用，在人民群眾的直接監(jiān)督中更突出業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)員工的監(jiān)督作用。其第8條規(guī)定的物業(yè)管理的義務(wù)中，也有接受管委會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督之規(guī)定。物業(yè)管理法律關(guān)系概述　　一、研究物業(yè)管理法律關(guān)系的意義　　物業(yè)管理法律關(guān)系是指物業(yè)管理法規(guī)實(shí)際組控物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系和社會(huì)行為時(shí)所形成的法律上的物業(yè)管理特定境位中主體間權(quán)利、義務(wù)關(guān)系?！　∥飿I(yè)管理法律關(guān)系論，是關(guān)于物業(yè)管理法規(guī)發(fā)揮組控功能，直接規(guī)范具體物業(yè)管理民事、經(jīng)濟(jì)、行政、刑事關(guān)系的模式的概括理論?！　∥飿I(yè)管理法律關(guān)系在中國(guó)大陸是隨著改革開(kāi)放后房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和物業(yè)管理事業(yè)于1981年開(kāi)始起步推進(jìn)而出現(xiàn)的一種嶄新的法律關(guān)系，對(duì)其進(jìn)行研究具有十分重要的意義：　　、調(diào)整物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系的產(chǎn)物(結(jié)果)，是根據(jù)物業(yè)管理法律規(guī)范確立的以民事經(jīng)濟(jì)權(quán)利義務(wù)為主要內(nèi)容的社會(huì)關(guān)系，是用來(lái)直接規(guī)范現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理關(guān)系，使該關(guān)系在法律軌道上運(yùn)行的根本手段和法律模式。法律規(guī)范是抽象的，因?yàn)榉梢?guī)定是并且只能是針對(duì)受其規(guī)范的時(shí)空之內(nèi)不特定的一切人和生活事實(shí)而發(fā)。物業(yè)管理法律關(guān)系與作為物業(yè)管理法規(guī) 調(diào)整對(duì)象的社會(huì)關(guān)系實(shí)際上只是一個(gè)關(guān)系，換言之，受物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整的社會(huì)關(guān)系是以物業(yè)管理法律關(guān)系出現(xiàn)的。所以，物業(yè)管理法律關(guān)系論在物業(yè)管理法學(xué)理論中居于核心地位?！　?，物業(yè)管理法規(guī)是通過(guò)物業(yè)管理法律關(guān)系實(shí)現(xiàn)其調(diào)整物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系的目的?！　?，以有關(guān)當(dāng)事人的境位權(quán)利、義務(wù)為主要內(nèi)容。因此，研究物業(yè)管理法律關(guān)系，有利于通過(guò)完善立法、嚴(yán)格執(zhí)法、加強(qiáng)司法、采用促進(jìn)自覺(jué)守法綜合措施等方式辦法，來(lái)有針對(duì)性地解決中國(guó)現(xiàn)實(shí)改革和發(fā)展過(guò)程中所產(chǎn)生的物業(yè)管理關(guān)系各類(lèi)主體間居處境位所含利益、權(quán)利和義務(wù)的不平等、不公平、不協(xié)調(diào)等矛盾問(wèn)題，有效化解有關(guān)當(dāng)事人間的利益沖突，從而對(duì)建立和穩(wěn)定和諧的物業(yè)管理法律秩序起到積極影響效應(yīng)。關(guān)于何為法律關(guān)系的要素，有不同的觀點(diǎn)。由于變動(dòng)原因本 身屬于法律事實(shí)問(wèn)題，并不是法律關(guān)系本身的構(gòu)成因素，因此，我們采用三要素說(shuō)，但是同時(shí)強(qiáng)調(diào)主體乃是指處于特定法律境位的具有法定身份的主體。法律關(guān)系是一種人與人之間的社會(huì)關(guān)系，所以必須有參加這種關(guān)系的主體?！　》申P(guān)系的主體是人。成為法律關(guān)系主體的資格，稱(chēng)為法律上的“人格”，只有具有法律“人格”的，才為法律上的人，才能成為法律關(guān)系主體。人格是隨主體的產(chǎn)生而產(chǎn)生，并與主體不可分離地共存，主體不存在了其人格也消失。身份是主體所入居的境位和角色的反映，屬于社會(huì)性人的要素。如民法調(diào)整的人身關(guān)系包括身體關(guān)系、人格關(guān)系與身份關(guān)系三類(lèi)?！　∥飿I(yè)管理法律關(guān)系的基本主體是業(yè)主及其自治管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的行政監(jiān)管機(jī)關(guān)。權(quán)利是指法律根據(jù)現(xiàn)實(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化生活條件，賦予一定法律關(guān) 系主體在獲取及維護(hù)某種合法利益的事務(wù)范圍內(nèi)按照自己意思或意志自由行為的能力。任何法律關(guān)系都包含權(quán)利和義務(wù)兩方面的內(nèi)容，權(quán)利內(nèi)容是通過(guò)相應(yīng)的義務(wù)來(lái)表現(xiàn)的，義務(wù)內(nèi)容又用相應(yīng)的權(quán)利來(lái)限定?！　∥飿I(yè)管理關(guān)系的權(quán)利種類(lèi)是多樣的，主要包括民事權(quán)利、商事權(quán)利和政事權(quán)利三大類(lèi)。　　物業(yè)管理法律關(guān)系的義務(wù)種類(lèi)是多樣的。根據(jù)義務(wù)與義務(wù)主體間的關(guān)系，義務(wù)可分為專(zhuān)屬義務(wù)(指不得轉(zhuǎn)移其他主體負(fù)擔(dān)的義務(wù))和非專(zhuān)屬義務(wù)(指可以依法平等轉(zhuǎn)移給他人承受的義務(wù))兩類(lèi)。鑒于義務(wù)與權(quán)利密不可分的共生關(guān)系，它們的可操作內(nèi)容都是對(duì)主體的行為要求和規(guī)范，因此，研究物業(yè)管理法律關(guān)系內(nèi)容應(yīng)自覺(jué)運(yùn)用法律規(guī)范分類(lèi)中的行為程式規(guī)范法理。關(guān)于物業(yè)管理的各種具體權(quán)利和義務(wù)詳見(jiàn)本書(shū)有關(guān)章節(jié)的專(zhuān)門(mén)介紹和論述?？腕w亦稱(chēng)為“標(biāo)的”，是主體所需合法利益(法益)的外在表現(xiàn)載體，它直接反映了人們社會(huì)關(guān)系中最核心的利益關(guān)系。按利益載現(xiàn)形式的不同，可劃分為物業(yè)、權(quán)利、行為效果三類(lèi)。現(xiàn)代意義的物業(yè)屬物類(lèi)客體范疇，它包括傳統(tǒng)法律規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)或房地產(chǎn)之實(shí)物及其圍括的空間和環(huán)境?！　?。權(quán)利作為物業(yè)法律關(guān)系的客體，主要是指基于法律規(guī)定或當(dāng)事人約定所設(shè)定的債權(quán)，與物業(yè)所有權(quán)相關(guān)的場(chǎng)地使用權(quán)、物業(yè)相鄰權(quán)、公共秩序維護(hù)權(quán)、物業(yè)代管權(quán)、與物業(yè)管理行為相關(guān)的一些人身性或精神性權(quán)利(如人身自由權(quán)、人格尊嚴(yán)權(quán)、住宅安全權(quán)、精神文明建設(shè)參與和享受權(quán)等)。　　。行為效果作為物業(yè)管理法律關(guān)系的客體，主要包括國(guó)家機(jī)關(guān)在對(duì)物業(yè)管理方面提供管理性行政服務(wù)之行為效果、物業(yè)管理公司按委托管理服務(wù)公司提供有償服務(wù)之行為效果、業(yè)主繳納物業(yè)維修金而建立和補(bǔ)充物業(yè)維修基金之行為效果等。如物業(yè)管理保安人員巡邏行為過(guò)程中所產(chǎn)生的對(duì)有犯罪意圖者無(wú)形鎮(zhèn)懾其不敢輕舉妄動(dòng)的保安效果，又如物業(yè)管理行政主管部門(mén)對(duì)業(yè)主委員會(huì)組建的行為給予指導(dǎo)有效地使其順利組建成功的指導(dǎo)行為效果。它具有客觀性(不是主觀想象的“事實(shí)”)、能動(dòng)性(能夠影響當(dāng)事人之間法律關(guān)系易化狀態(tài))、法定性(何種客觀現(xiàn)象為法律事實(shí)?！耙谆币辉~具有事物關(guān)系形成和產(chǎn)生、變更、轉(zhuǎn)化、終止、消滅含義。例如，業(yè)主方與物業(yè)管理公司因?yàn)楹炗單泄芾砦飿I(yè)合同的行為而發(fā)生一個(gè)合同之債的法律關(guān)系，之后雙方補(bǔ)簽增加物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目合同的行為而使原委托管理物業(yè)合同關(guān)系的客體發(fā)生相應(yīng)變化，最后因?yàn)殡p方的完全和適當(dāng)履行的行為及合同期滿的事實(shí) 而消滅了這種債的關(guān)系。根據(jù)法律事實(shí)是否與物業(yè)管理法律關(guān)系主體的意志有關(guān)可以劃分為自然事實(shí)與行為事實(shí)兩大類(lèi)。例如，某個(gè)物業(yè)被焚毀現(xiàn)象的出現(xiàn)是由人的意志引起的(有人故意縱火)，但就物業(yè)焚毀這一客觀現(xiàn)象本身而言，其并無(wú)意志性，與人的意志無(wú)關(guān)，屬于自然事實(shí)。可進(jìn)一步分為不可抗力事件和社會(huì)意外事件兩種情況。”中國(guó)《合同法》第117條第2款關(guān)于“不可抗力”的立法解釋與《民法通則》的解釋相同，并在該條第1款規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外?！辈豢煽沽κ录ǔＶ缸匀粸?zāi)害性的事件(如地震、風(fēng)暴等)和社會(huì)性的戰(zhàn)爭(zhēng)等。情勢(shì)變更法律原則可適用于因社會(huì)意外事件引發(fā)的法律關(guān)系易化糾紛。例如，業(yè)主的下落不明，約定或法定的時(shí)間經(jīng)過(guò)?！　。赣扇擞幸庾R(shí)地進(jìn)行與一定法律關(guān)系易化有關(guān)活動(dòng)的客觀現(xiàn)象。他人行為是指由非當(dāng)事人實(shí)施的而能使當(dāng)事人之間發(fā)生一定法律關(guān)系易化的行為。當(dāng)事人的行為是指由一定法律關(guān)系當(dāng)事人實(shí)施的能引發(fā)法律關(guān)系易化的行為。人的行為依其合法性可分為合法行為和違法行為(包括違約行為、侵權(quán)行為等)。相互結(jié)合才能引起法律關(guān)系易化的法律事實(shí)的關(guān)聯(lián)總和，法學(xué)稱(chēng)之為法律事實(shí)構(gòu)成。　　物業(yè)管理糾紛是一種歷史的社會(huì)現(xiàn)象，反映了人們社會(huì)財(cái)產(chǎn)關(guān)系中的一種矛盾狀況，體現(xiàn)18世紀(jì)60年代以來(lái)社會(huì)三種基本矛盾(社會(huì)生產(chǎn)力與生產(chǎn)關(guān)系的矛盾、社會(huì)生活力與生態(tài)環(huán)境的矛盾、社會(huì)主體的個(gè)體利益與公共利益的矛盾)運(yùn)動(dòng)對(duì)物業(yè)的管理和對(duì)業(yè)主服務(wù)社會(huì)關(guān)系產(chǎn)生的深刻影響。相應(yīng)的物業(yè)管理民事、經(jīng)濟(jì)行政愈益頻繁，物業(yè)管理糾紛也因種種原因不斷出現(xiàn)?！　?1)按糾紛所屬法律部門(mén)不同的法律關(guān)系性質(zhì)差異，可以將物業(yè)管理糾紛劃分四大類(lèi)： 　?、倜袷录m紛。物業(yè)管理糾紛大部分屬于民事糾紛，主要表現(xiàn)為：服務(wù)合同糾紛(違約糾紛)、侵權(quán)糾紛、不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系糾紛、無(wú)因管理糾紛等。正確地說(shuō)是經(jīng)濟(jì)管理和協(xié)作糾紛。其主要表現(xiàn)為：基于營(yíng)業(yè)性物業(yè)管理委托合同而在承發(fā)包當(dāng)事人(物業(yè)管理企業(yè)與特定業(yè)主及業(yè)主委員會(huì))之間發(fā)生的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)限糾紛；基于復(fù)有權(quán)和成員權(quán)而在業(yè)主個(gè)體與業(yè)主小組、業(yè)主會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)或住區(qū)管委會(huì)之間發(fā)生的經(jīng)濟(jì)事務(wù)自治權(quán)利義務(wù)糾紛；有關(guān)單位依物業(yè)管理法規(guī)應(yīng)當(dāng)相互協(xié)助而未盡協(xié)助職責(zé)糾紛等等?！　、坌姓m紛。在物業(yè)管理行政法律關(guān)系中，主要有在物業(yè)管理的行政主管機(jī)關(guān)的行政指導(dǎo)和行政監(jiān)督的具體行政行為糾紛，以及其他相關(guān)行政部門(mén)監(jiān)督管理或干預(yù)物業(yè)管理活動(dòng)引起的糾紛。　?、苄淌录m紛。有些物業(yè)管理糾紛首先表現(xiàn)為民事經(jīng)濟(jì)糾紛或行政糾紛，但由于未得到及時(shí)的解決或未得到公正、公平、合理的解決，就很容易使當(dāng)事人矛盾沖突尖銳化、劇烈化，使糾紛擴(kuò)大化，演變成刑事糾紛，這樣也就使物業(yè)管理糾紛的性質(zhì)發(fā)生了質(zhì)的變化?！　?2)按糾紛與權(quán)益連帶關(guān)系狀態(tài)的不同，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為兩個(gè)方面：　?、凫o態(tài)的物業(yè)管理糾紛?！　、趧?dòng)態(tài)的物業(yè)管理糾紛。例如物業(yè)管理事務(wù)處理權(quán)行使過(guò)程中引起的無(wú)權(quán)爭(zhēng)議、越權(quán)爭(zhēng)議、抗拒爭(zhēng)議等糾紛?！　?3)按糾紛中的基本權(quán)利性質(zhì)和特點(diǎn)不同，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為四大類(lèi)：　?、傥飿I(yè)管理產(chǎn)權(quán)類(lèi)糾紛?！　、谖飿I(yè)管理債權(quán)類(lèi)糾紛。例如物業(yè)管理服務(wù)違約糾紛、物業(yè)管理行為失誤致人損害的賠償糾紛、車(chē)輛保管糾紛、無(wú)因管理之債糾紛等。主要是物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)和其他有關(guān)行政部門(mén)在行使職權(quán)的具體行政行為中與行政相對(duì)人之間發(fā)生的行政權(quán)限和行政權(quán)行使是否違法、是否得當(dāng)、是否顯失公正的爭(zhēng)執(zhí)?！　、芪飿I(yè)管理自治權(quán)類(lèi)糾紛。例如業(yè)主不執(zhí)行業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定或不執(zhí)行業(yè)主會(huì)議續(xù)籌物業(yè)維修基金的分?jǐn)倹Q定而引起的糾紛。其特點(diǎn)可以大體概括表述為以下三點(diǎn)：　　(1)物業(yè)管理糾紛釀成不僅基于違法或違背社會(huì)公共利益行為，而且基本違反業(yè)主團(tuán)體自治規(guī)約的行為。物業(yè)管理法規(guī)賦予業(yè)主團(tuán)體自治的組織權(quán)力和保護(hù)業(yè)主團(tuán)體自治運(yùn)行秩序，承認(rèn)業(yè)主公約的自治規(guī)范約束力。　　(2)物業(yè)管理糾紛法律關(guān)系非常復(fù)雜。在各種物業(yè)管理糾紛中，有的還因含有涉外因素而成為涉外糾紛?；诜?wù)產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程與流通過(guò)程、消費(fèi)過(guò)程的交融性、服務(wù)大都直接面對(duì)消費(fèi)者的人事性、服務(wù)態(tài)度和業(yè)主等消費(fèi)者心理受個(gè)人情緒影響性，在物業(yè)管理服務(wù)的提供和交易過(guò)程中，容易發(fā)生對(duì)服務(wù)質(zhì)量好壞、滿意與否的爭(zhēng)執(zhí)。就是業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部，有時(shí)也會(huì)發(fā)生利益要求有分歧的不同團(tuán)組的涉眾糾紛，例如前期已入住業(yè)主們和后期才入住業(yè)主們對(duì)已成立的業(yè)主委員會(huì)的改組爭(zhēng)斗糾紛，大業(yè)主和小業(yè)主們的利益矛盾糾紛，少壯業(yè)主們與老年業(yè)主們?cè)诟慕ā⒃鼋ü苍O(shè)施和將部分綠地、公共場(chǎng)地改變?yōu)闋I(yíng)業(yè)性場(chǎng)所的決議方面所作的斗爭(zhēng)糾紛等等。歸納起來(lái)，大致有下列五個(gè)主要原因：　　(1)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)供不應(yīng)求。但是由于中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)起步較遲，大部分企業(yè)的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)和員工綜合素質(zhì)不是很高，因而在專(zhuān)業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)供給上難以滿足眾多業(yè)主們的需要?！　?2)對(duì)新生事物的法律規(guī)范不健全和行政管理工作欠得力。這就使得物業(yè)管理和業(yè)主自治管理實(shí)施過(guò)程中所發(fā)生的新型糾紛失范，沒(méi)有可依據(jù)的對(duì)應(yīng)規(guī)范來(lái)對(duì)新型糾紛作出處理，從而造成一些糾紛長(zhǎng)期難以解決，困擾當(dāng)事人和行政主管機(jī)關(guān)。加上一些物業(yè)管理的行政主管部門(mén)及其工作人員，對(duì)業(yè)主自治管理的自治道理認(rèn)識(shí)模糊，對(duì)自治管理與物 業(yè)管理的關(guān)系未能準(zhǔn)確理解，因而在具體行使行政指導(dǎo)和監(jiān)督職權(quán)時(shí)，未能及時(shí)有效地以行政手段保護(hù)業(yè)主團(tuán)體自治的合法權(quán)益，難以保證給予業(yè)主方、物業(yè)管理企業(yè)的指導(dǎo)具有社會(huì)妥當(dāng)性和合乎法學(xué)正義性，甚至不自覺(jué)地作出了以行政職權(quán)侵犯業(yè)主團(tuán)體自治權(quán)和物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理自主權(quán)的事情，引發(fā)行政糾紛。一些涉及業(yè)主團(tuán)體自治事務(wù)的糾紛當(dāng)事人，未能真正把握民主自治的精神和原則，不正當(dāng)行使或者濫用自己的成員權(quán)，人為地在業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部制造派別對(duì)立糾紛和其他糾紛；一些糾紛當(dāng)事人缺乏起碼的法律常識(shí)，特別缺乏合同法知識(shí)，在訂立各種服務(wù)合同時(shí)，連合同應(yīng)屬哪一類(lèi)(如未分清停車(chē)場(chǎng) 地使用合同與車(chē)輛保管合同的區(qū)別，未明白委托合同與行紀(jì)合同、居間合同、買(mǎi)賣(mài)合同的差異)都搞不清，一些涉及自己切身利益的最主要的條款都未在合同中作出明確約定，以致在合同履行時(shí)發(fā)生糾紛；有的糾紛當(dāng)事人并不缺乏民主法律知識(shí)，但民主法制觀念淡薄，訂了業(yè)主公約、服務(wù)合同之后不認(rèn)真履行，甚至故意侵犯對(duì)方當(dāng)事人的合法權(quán)益，無(wú)理取鬧，得理不讓人，從而釀成糾紛；有的糾紛當(dāng)事人有意或無(wú)意地將不同主體間的法律關(guān)系相混淆，把原本不屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的法律關(guān)系硬牽扯到物業(yè)管理企業(yè)身上而引發(fā)糾紛。　　(4)受剝削階級(jí)的損人利己主義、舊社會(huì)不良道德腐朽習(xí)氣的殘余影響?！　?5)有些糾紛的當(dāng)事人確有實(shí)際困難。例如，有些人拖欠自己應(yīng)交的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，確實(shí)是因?yàn)樽约航?jīng)濟(jì)陷入十分艱難的困境，但收費(fèi)方不容緩期，就可能發(fā)生糾紛?！　】傊斐僧?dāng)前物業(yè)管理糾紛的原因是相當(dāng)復(fù)雜的，但是，就一件具體的物業(yè)管理糾紛而言，可能只有一兩個(gè)主要原因。物業(yè)管理糾紛的處理原則 　　對(duì)物業(yè)管理糾紛，無(wú)論是人民調(diào)解組織、物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)關(guān)、人民法院處理時(shí)，還是當(dāng)事人之間協(xié)商解決時(shí)，都應(yīng)遵守下列原則： 　　(1)嚴(yán)格執(zhí)行法規(guī)和政策的原則。”所謂“嚴(yán)格執(zhí)行”包含兩層意思：凡是法規(guī)政策有明文規(guī)定的應(yīng)照文嚴(yán)格執(zhí)行；凡是法規(guī)政策沒(méi)有明確規(guī)定或規(guī)定不同樣的，就應(yīng)嚴(yán)格按照法規(guī)政策的原本精神和基本原則，公正地作出處理或裁決。業(yè)主團(tuán)體自治權(quán)和自治境位是法規(guī)確立的，在城鄉(xiāng)不同范圍的群眾中制定和執(zhí)行各種守則，公約是憲法(第24條)支持的。在解決物業(yè)管理糾紛涉及業(yè)主公約的正當(dāng)約定條款適用時(shí)，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其效力并予以維護(hù)和貫徹執(zhí)行。合法的產(chǎn)權(quán)通常有房地產(chǎn)權(quán)證為憑據(jù)，合法的債權(quán)通常有合同為憑據(jù)。產(chǎn)權(quán)和債權(quán)是民事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的兩項(xiàng)維系經(jīng)濟(jì)利益的基本權(quán)利，是民事經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)關(guān)系的重要權(quán)利紐結(jié)，關(guān)系社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行秩序，歷來(lái)是國(guó)家法律保護(hù)的重點(diǎn)對(duì)象。物業(yè)管理糾紛的本質(zhì)不是單純的“物”(物業(yè))或“服務(wù)”的糾紛，而是這些物業(yè)上和服務(wù)過(guò)程中的人與人的社會(huì)關(guān)系的糾紛,當(dāng)這種社會(huì)關(guān)系被物業(yè)管理法規(guī)所組控和調(diào)整時(shí),它就表現(xiàn)為法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系上的糾紛。 　　(5)保障社會(huì)公益優(yōu)先實(shí)現(xiàn)和社會(huì)安定的原則。因此，在處理具體物業(yè)管理糾紛時(shí)，既要保護(hù)當(dāng)事人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，又要教育當(dāng)事人顧全大局，個(gè)人利益應(yīng)當(dāng)服從公共利益，不得破壞業(yè)主團(tuán)體自治事業(yè)，不得妨礙物業(yè)管理企業(yè)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)合法行使管理權(quán)。由于物業(yè)管理糾紛的情況比較復(fù)雜，牽涉面廣，引發(fā)原因多樣，因而在具體處理糾紛時(shí)，既要嚴(yán)格依法處理，也要奉行“以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩”的法律原則，從實(shí)際出發(fā)，尊重歷史事實(shí)，兼顧社會(huì)妥當(dāng)效果。 此外，貫徹綜合治理的原則和堅(jiān)持糾紛處理的法定程序原則也應(yīng)屬于物業(yè)管理物業(yè)管理糾紛處理依據(jù)及業(yè)主公約　　物業(yè)管理糾紛的處理依據(jù)，也就是處理糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)適用的有關(guān)法律規(guī)范、政策規(guī)范和