【正文】 意思表示就沒(méi)有法律行為。這種意思表示必須是為了引起一定的法律后果，即為了今后享受一定的權(quán)利和承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，或?yàn)榱烁淖儭⒔Y(jié)束原先存在的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。法律要求行為人的意思表示必須是真實(shí)的。若意思表示不明確，則應(yīng)通過(guò)對(duì)意思表示內(nèi)容的解釋使之變得明確；當(dāng)意思表示不完整時(shí)，則應(yīng)通過(guò)對(duì)意思表示內(nèi)容的補(bǔ)充方式而使之臻于完備?！　∥飿I(yè)管理法律行為的形式是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體作為行為人表示意思的方式。從物業(yè)管理實(shí)務(wù)看，物業(yè)管理法律行為的主要類(lèi)型是民事行為和行政管理具體行政行為兩種。法律規(guī)定用特定形式的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定?！薄胺尚姓ㄒ?guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式?！薄　　翱陬^形式”就是以口頭談話(huà)、口頭語(yǔ)言敘述的形式來(lái)進(jìn)行行為人的意思表示。所以對(duì)于不能及時(shí)清結(jié)、標(biāo)的較大的合同(包括涉外合同)，不宜采用口頭形式。就合同書(shū)面形式而言，中國(guó)《合同法》第11條具體規(guī)定：“書(shū)面形式是指合同書(shū)、信件和數(shù)據(jù)電文(包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件)等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。例如，凡是物業(yè)管理規(guī)范性文件規(guī)定應(yīng)當(dāng)送行政主管部門(mén)備案的物業(yè)委托管理服務(wù)合同、業(yè)主委員會(huì)組成名單、業(yè)主公約等文本，當(dāng)事人依法送呈備案的，只要行政主管部門(mén)不提出文本有違法之處的異議，就可視為行政主管部門(mén)以默示形式同意或認(rèn)可所送文本合法有效。根據(jù)中國(guó)《民法通則》第55條關(guān)于民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備的要件和《合同法》第三章關(guān)于合同的效力之規(guī)定，物業(yè)管理中民事法律行為的有效必須具備下述三個(gè)要件 ：　　(1)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力，此稱(chēng)為當(dāng)事人合格要件。依據(jù)《民法通則》第1113條關(guān)于自然人的民事行為能力的規(guī)定，18周歲以上的自然人是成年人，是完全民事行為能力人；16周歲以上不滿(mǎn)18周歲的自然人，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的，視為完全民事行為能力人。10周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人，是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的年齡、智力和精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意?！　?yīng)注意以下兩點(diǎn)：一是限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人雖然不能作為部分或者全部合同的訂約主體，特別是不能作為不動(dòng)產(chǎn)或物業(yè)性的合同訂約主體，但是卻可以成為合同主體，只不過(guò)合同行為需要由其代理人進(jìn)行；二是中國(guó)《合同法》第47條第1款規(guī)定：“限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認(rèn)。與自然人的民事行為能力不同的是，法人和其他組織的民事行為能力與其民事權(quán)利能力同時(shí)產(chǎn)生、同時(shí)終止，它們的行為能力是由其法人機(jī)關(guān)或者代表人、負(fù)責(zé)人來(lái)實(shí)現(xiàn)的，所以法人和其他組織的行為能力范圍 取決于核準(zhǔn)的登記范圍。中國(guó)《合同法》第50條規(guī)定：“法人或者其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同，除相對(duì)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效?！　?2)行為人意思表示真實(shí)，即當(dāng)事人所為的行為應(yīng)與其真實(shí)的自愿意志相符合。民事行為(包括合同)的內(nèi)容本質(zhì)上是依當(dāng)事人所為的意思表示的內(nèi)容而定，如果意思表示雖然真實(shí)，但其內(nèi)容不能確定，不可能實(shí)現(xiàn)，則該民事行為也是無(wú)效的。從事物業(yè)管理中民事活動(dòng)的行為人，其行為形式應(yīng)當(dāng)符合法定形式，其行為內(nèi)容應(yīng)具有合法性和其社會(huì)內(nèi)容的妥當(dāng)性。民事行為內(nèi)容違反強(qiáng)行法，為不合法，無(wú)法律效力。民事行為的社會(huì)內(nèi)容應(yīng)具有妥當(dāng)性，即不得違背社會(huì)公共利益?！　【邆渖狭忻袷路尚袨榈纳l件，行為自成立或作出時(shí)發(fā)生效力即產(chǎn)生法律拘束力，在行為當(dāng)事人之間發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系效果，使當(dāng)事人所預(yù)期的民事權(quán)利和民事義務(wù)發(fā)生、變更或終止，若當(dāng)事人不履行義務(wù)，就得依法承擔(dān)民事責(zé)任，強(qiáng)制其履行義務(wù)及賠償債權(quán)人的損失；同時(shí)，對(duì)第三人也發(fā)生一定的效果，約束第三人負(fù)有不得侵犯當(dāng)事人權(quán)利和不得妨礙當(dāng)事人履行義務(wù)的義務(wù)。認(rèn)定為無(wú)效的物業(yè)管理民事行為，從行為開(kāi)始時(shí)就沒(méi)有法律約束力，稱(chēng)為自始無(wú)效。民事行為的無(wú)效有兩種含義：狹義僅指絕對(duì)無(wú)效，對(duì)中國(guó)《合同法》第52條所規(guī)定的5種情形，是合同也是其他民事行為絕對(duì)無(wú)效的類(lèi)型；廣義是指與民事行為有效相對(duì)應(yīng)的民事行為效力不是在民事行為依法作出時(shí)就發(fā)生的，而是包括 絕對(duì)無(wú)效、相對(duì)無(wú)效和效力待定三類(lèi)情況。這類(lèi)行為不需要任何人的主張即依法歸于無(wú)效。在《民法通則》第58條中將欺詐和脅迫規(guī)定為絕對(duì)無(wú)效，而《合同法》中將欺詐和脅迫作了一次分解，劃分標(biāo)準(zhǔn)是：損害公法意義上的國(guó)家利益的欺詐、脅迫，為絕對(duì)無(wú)效；其他的欺詐、脅迫，為相對(duì)無(wú)效。脅迫是指行為人故意采用恐嚇(即以將來(lái)發(fā)生的禍害)或者挾迫(即當(dāng)場(chǎng)直接實(shí)施不法行為相威脅)手段，使另一方當(dāng)事人產(chǎn)生心理上的恐怖或者對(duì)其直接造成損害，迫使對(duì)方當(dāng)事人作出某種民事行為(如與脅迫人訂立合同)的行為。惡意串通的當(dāng)事人在主觀上具有惡意即具有共同的非法目的，并相互串聯(lián)、溝通，使當(dāng)事人之間在希望的動(dòng)機(jī)、目的、希望內(nèi)容以及希望的結(jié)果上達(dá)成一致，使共同的非法目的得到實(shí)現(xiàn)，結(jié)果造成國(guó)家、集體或者第三人利益蒙受損害。這樣的行為，就是惡意串通。對(duì)惡意串通所訂立的合同，不能按照一 般的絕對(duì)無(wú)效合同的原則處理，而是要按照《合同法》第59條的規(guī)定，將雙方當(dāng)事人因該合同所取得的財(cái)產(chǎn)，收歸國(guó)有或者返還集體、第三人。隱匿行為是指當(dāng)事人通過(guò)實(shí)施合法的行為形式來(lái)掩蓋其真正的內(nèi)容是非法的目的的行為。隱匿行為強(qiáng)調(diào)的是行為本身而不是行為損害的后果，因此并不要求具備 損害他人利益的要件。例如，兩公民的本來(lái)意圖是要租賃私有房屋，但是為了掩蓋其租賃的事實(shí)，卻訂立了一個(gè)借用合同，這樣的合同不是無(wú)效合同，因?yàn)樽庥盟椒磕康谋旧聿贿`法。隱匿行為與規(guī)避法律行為有相通之處，也有不同之處，關(guān)鍵的區(qū)別在于，隱匿行為重在“掩蓋”，而規(guī)避法律行為則是赤裸裸地進(jìn)行規(guī)避。按照中國(guó)民法立法的慣例，社會(huì)公共利益一詞相當(dāng)于國(guó)外民法的公共秩序和善良風(fēng)俗用語(yǔ)。社會(huì)公共利益是一個(gè)極抽象、能適應(yīng)社會(huì)變化的內(nèi)涵彈性很大的范疇，包括 國(guó)家一般利益、社會(huì)一般倫理道德準(zhǔn)則、國(guó)家社會(huì)的存在與發(fā)展所必要的一般秩序和社會(huì)正義等內(nèi)容?！　≡谖飿I(yè)管理實(shí)務(wù)中，可能被判斷為絕對(duì)無(wú)效的違背和損害社會(huì)公共利益的行為主要有五種類(lèi)型：①危害國(guó)家公共秩序行為。如規(guī)避課稅行為，將從事犯罪或者幫助犯罪的行為作為內(nèi)容的合同。如為開(kāi)設(shè)*館性發(fā)廊而求租物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)的房屋之契約。指未經(jīng)政府特許，以他人之損失而受偶然利益的行為，如物業(yè)管理公司擅自搞彩票活動(dòng)、業(yè)主間賭博合同。如規(guī)定物業(yè)管理公司保安人員有權(quán)對(duì)管區(qū)內(nèi)犯罪嫌疑人搜身檢查的規(guī)約。如業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司制定由該公司壟斷管區(qū)內(nèi)一切裝修服務(wù)活動(dòng)，業(yè)主不得越過(guò)該公司自行找人裝修的規(guī)約?！　?)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。在國(guó)家的立法中，包括強(qiáng)制性?xún)?nèi)容、倡導(dǎo)性?xún)?nèi)容和任意性?xún)?nèi)容。當(dāng)事人在民事行為(包括合同行為)目的、具體內(nèi)容和形式上都違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，絕對(duì)無(wú)效?！　∠鄬?duì)無(wú)效的民事行為包括重大誤解、顯失公平、乘人之危、欺詐和脅迫訂立的合同行為。是指當(dāng)事人一方由于自己的過(guò)錯(cuò)，對(duì)行為(合同)的主要內(nèi)容等發(fā)生誤解而訂立了涉及損害自身利益重大的合同，使行為的后果與自己的真實(shí)意思相悖的行為。該公司與承租人吳某簽訂房屋租賃合同中約定：公司將門(mén)面房5間出租給吳某使用。在這個(gè)糾紛案中，公司與吳某 簽訂房屋租賃合同時(shí)，吳某對(duì)合同的標(biāo)的物——5間房屋存在著主觀上錯(cuò)誤的概念，將出租5 個(gè)自然間的一大間誤認(rèn)為是公司的5大間門(mén)面房，此行為應(yīng)屬重大誤解。是指當(dāng)事人一方在情況緊迫而有迫切需要或缺乏經(jīng)驗(yàn)或一時(shí)疏忽的情況下，與對(duì)方當(dāng)事人訂立對(duì)自己明顯有重大不利的合同，造成行為內(nèi)容的權(quán)利和義務(wù)在雙方當(dāng)事人之間明顯不對(duì)等的行為。　　3)乘人之危。例如，利用當(dāng)事人急于賣(mài)房籌款救治危重患者的機(jī)會(huì)，將買(mǎi)房?jī)r(jià)壓低于正常市場(chǎng)價(jià)格的一半，明顯違背公平原則，超出了法律所允許的范圍，就是乘人之危的行為。　　對(duì)于相對(duì)無(wú)效的民事行為(合同行為)，《民法通則》第59條(只包括重大誤解和顯失公平)和《合同法》第54條都規(guī)定：當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。被撤銷(xiāo)的民事行為從行為開(kāi)始起無(wú)效?！逗贤ā返?5條規(guī)定：“有下列情形之一的，撤銷(xiāo)權(quán)終止：①具有撤銷(xiāo) 權(quán)的當(dāng)事人自知或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起1年內(nèi)沒(méi)有行使撤銷(xiāo)權(quán)；②具有撤銷(xiāo)權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷(xiāo)事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷(xiāo)權(quán)。這種規(guī)定某種權(quán)利經(jīng)過(guò)一定期間不行使權(quán)利就終止的，不是訴訟時(shí)效，而是除斥期間。撤銷(xiāo)權(quán)在期間屆滿(mǎn)之后，既終止勝訴權(quán)，也終止起訴權(quán)，當(dāng)事人起訴不予受理。當(dāng)事人因該行為(合同)取得占有的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給對(duì)方。二是折價(jià)補(bǔ)償。三是損害賠償。賠償范圍包括 直接損失和間接損失。的，就應(yīng)依法采取書(shū)面形式。廣義是指某種物業(yè)管理民事關(guān)系在法律上的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容及其司法管轄涉及不同法域的法律選擇適用問(wèn)題的先行處理后方能確定的民事法律關(guān)系，狹義是指特定法域境內(nèi)物業(yè)管理民事關(guān)系，因其構(gòu)成要素中的主體境位身份、客體或者引起該關(guān)系易化的法律事實(shí)，涉及該法域以外的其他相關(guān)法域的法律適用效力問(wèn)題，必須先依本法域的法律沖突規(guī)范作出處理，才能確定對(duì)該民事關(guān)系應(yīng)適用的實(shí)體法的民事法律關(guān)系現(xiàn)象。1988年4月20日頒發(fā)的《最高人民法院關(guān)于〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的 意見(jiàn)(試行)》(法(辦)發(fā)［1988］6號(hào))第178條規(guī)定：“凡民事關(guān)系的一方或者雙方當(dāng)事人是外國(guó)人、無(wú)國(guó)籍人、外國(guó)法人的；民事關(guān)系的標(biāo)的物在外國(guó)領(lǐng)域內(nèi)的；產(chǎn)生、變更或者消滅 民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律事實(shí)發(fā)生在外國(guó)的，均為涉外民事關(guān)系”。”法學(xué)界 把涉外民事法律關(guān)系的“三要素”簡(jiǎn)稱(chēng)為“涉外因素”，并將涉外民事法律關(guān)系定義為是含有涉外因素的民事法律關(guān)系。沖突法上講的“涉外因素”(foreignelement)中的“涉外”之“外”，不僅是指“外國(guó)國(guó)家”(foreigncountry)，而且是指不同法域，英國(guó)沖突法對(duì)國(guó)際沖突法和區(qū)際沖突法不加區(qū)分，籠統(tǒng)叫做沖突法，既適用于解決國(guó)際法律沖突，也適用于解決區(qū)際法律沖突。當(dāng)然，國(guó)際沖突法與區(qū)際沖突法并不能絕對(duì)等同，還是有一定差別的。其中，應(yīng)該根據(jù)什么原則或標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定一個(gè)國(guó)家或地區(qū)有權(quán)或無(wú)權(quán)管 理某一涉外民事案件和決定該事件所牽涉的各種問(wèn)題選擇適用何種法律，這是將涉外民事法律關(guān)系單獨(dú)劃出而與純國(guó)內(nèi)本法域直轄民事法律關(guān)系并列的根本原因。對(duì)涉外民事關(guān)系的法律適用選擇，是選擇具體規(guī)定民事關(guān)系當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)和法律報(bào)應(yīng)的實(shí)體法，而不是程序法。雖然有前述兩個(gè)條件存在，但如果一國(guó)拒不承認(rèn)任何外國(guó)、不同法域地區(qū)民事法律的效力，那么也就不會(huì)發(fā)生法律沖突?！　∫粐?guó)給予外國(guó)人在民事權(quán)利方面何種待遇的制度，國(guó)際通行的主要有國(guó)民待遇、最惠國(guó)待遇和互惠待遇三種制度。國(guó)民待遇是指某國(guó)給予外國(guó)人的待遇和給予該國(guó)本國(guó)人的待遇相同，也即外國(guó)人和國(guó)內(nèi)人在同樣條件下所享有的權(quán)利和義務(wù)基本相同。”該規(guī)定使外國(guó)人在私有房屋管理方面，享有同具有 中國(guó)國(guó)籍的中國(guó)人一樣的權(quán)利，當(dāng)然也負(fù)有同樣的義務(wù)。委托代管應(yīng)由本人出具委托書(shū)。換言之，外國(guó)人基于其在中國(guó)境內(nèi)所有或所使用的物業(yè)，依國(guó)民待遇原則而作為業(yè)主、物業(yè)使用人享有同具有中國(guó)國(guó)籍的業(yè)主、物業(yè)使用人一樣的、平等的物業(yè)管理自治權(quán)，當(dāng)然地成為物業(yè)管理民事法律關(guān)系主體之一。沖突規(guī)范的結(jié)構(gòu)，以“人的能力，依其本國(guó)法”、“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依物之所在地法”這兩個(gè)沖突規(guī)范為例：“人的能力”、“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”，是民事法律關(guān)系或待解決的法律問(wèn)題，被稱(chēng)為“范疇”(categorioes)；“本國(guó)”、“所在地”，是將范疇和某一個(gè)特定的法域法制連結(jié)起來(lái)，指出這個(gè)法律關(guān)系應(yīng)適用的法律的因素，被稱(chēng)為“連結(jié)因素”(connectingfactor)或“連接點(diǎn)”(pointsof contract)；“本國(guó)法”、“物之所在地法”，是沖突規(guī)范確定為解決法律問(wèn)題應(yīng)該適用的法律，被稱(chēng)為調(diào)整該法律關(guān)系的“準(zhǔn)據(jù)法”(properlaw)。中國(guó)法律中的法律適用規(guī)定內(nèi)容較多，從與涉外物業(yè)管理民事關(guān)系直接相關(guān)性角度，主要有下列一些規(guī)定應(yīng)在實(shí)務(wù)工作中予以重視。與人的權(quán)利能力、行為能力和身份有關(guān)的法律關(guān)系為屬人法律關(guān)系。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)第180條規(guī)定：“外國(guó)人在我國(guó)領(lǐng)域內(nèi)進(jìn)行民事活動(dòng)，如依其本國(guó)法律為無(wú)民事行 為能力，而依我國(guó)法律為有民事行為能力，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有民事行為能力?！钡?83條：“當(dāng)事人的住所不明或者不能確定的，以其經(jīng)常居住地為住所?！钡?81條；“無(wú)國(guó)籍人 的民事行為能力，一般適用其定居國(guó)法律；如未定居的，適用其住所地國(guó)法律。第185條：“當(dāng)事人有兩個(gè)以上營(yíng)業(yè)所的，應(yīng)以與產(chǎn)生糾紛的民事關(guān)系有最密切聯(lián)系的營(yíng)業(yè)所為準(zhǔn)；當(dāng)事人沒(méi)有營(yíng)業(yè)所的，以其住所或者經(jīng)常居住地為準(zhǔn)。在一般涉外民事代理管房的法律關(guān)系中，外國(guó)人、外國(guó)法人既可以作為委托代理方，也可以作為受托代理方；在營(yíng)業(yè)性涉外物業(yè)管理法律關(guān)系中，外國(guó)人、外國(guó)企業(yè)法人可以作為業(yè)主方和物業(yè)管理項(xiàng)目委托方，但不能成為受托實(shí)施物業(yè)管理的代管方。中國(guó)加入世貿(mào)組織后，是否會(huì)開(kāi)放中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)，讓外國(guó)人、外國(guó)企業(yè)法人享 有參與中國(guó)大陸境內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目代管人競(jìng)聘的權(quán)利呢？我們認(rèn)為，物業(yè)管理特別是住宅小區(qū)物業(yè)管理涉及公共利益關(guān)系相當(dāng)重大，物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目中還有精神文明建設(shè)、社會(huì)主 義先進(jìn)文化活動(dòng)組織的任務(wù)，不宜完全敞開(kāi)物業(yè)管理市場(chǎng)讓外國(guó)人、外國(guó)企業(yè)法人競(jìng)聘受托代管人?！　。瑖?guó)際私法通行與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的一切法律問(wèn)題受不動(dòng)產(chǎn)所在地法支配的原則?！弊罡呷嗣穹ㄔ旱摹兑庖?jiàn)(試行)》第186條指出：“不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、使用等民事關(guān)系，均應(yīng)適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法律。因此，物業(yè)的管理權(quán)關(guān)系和涉外不動(dòng)產(chǎn)的管理民事關(guān)系與不動(dòng)產(chǎn)使用等民事關(guān)系一樣，應(yīng)適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法律。　　，不少?lài)?guó)家規(guī)定傾向于應(yīng)同時(shí)適用法院地法和侵權(quán)行為地法。中國(guó)《民法通則》第146條第2款規(guī)定：“中華人民共和國(guó)法律不認(rèn)為在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域外發(fā)生的行為是侵 權(quán)行為的，不作為侵權(quán)行為處理。當(dāng)事人雙方國(guó)籍相同或者在同一國(guó)家有住所的，也可以適用當(dāng)事人本國(guó)法律或者住所地法律。如果兩者不一致時(shí)，人民法院可以選擇適用?！　。瑖?guó)際私法通行當(dāng)事人善意(Bona Fide)選擇原則和最密切聯(lián)系原則。涉外物業(yè)的管理合同屬于涉外物業(yè)財(cái)產(chǎn)關(guān)系方面的合同，適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法原則，不能由當(dāng)事人選擇處理合同爭(zhēng)議所適用的法律。涉外合同的當(dāng)事人沒(méi)有選擇的，適用與合同有最密切聯(lián)系的國(guó)家的法律