【文章內(nèi)容簡介】 ② 專業(yè)化的物業(yè)管理組織。傳統(tǒng)的房屋管理組織是房地產(chǎn)管理部門所屬的房管所、站，雖然也具有一定的專業(yè)性，但因其業(yè)務(wù)只局限在收取低房租、簡單維護(hù)房屋和不復(fù)雜的附屬設(shè)備方面，專業(yè)水平并不高，已不能適應(yīng)改革開放后科技進(jìn)步成果大量用于新建房屋樓宇，和人們隨社會生活力提高對生活環(huán)境質(zhì)量 要求嚴(yán)格化，而使物業(yè)管理內(nèi)容增加了很多需專業(yè)人才才能管好的項(xiàng)目這種新形勢，并且隨著房改深化使公有 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 14 頁 共 50 頁 住房日益減少和房地產(chǎn)管理體制 改革深化使政企分開，房管所、站的生存基礎(chǔ)轉(zhuǎn)為市場，最終也必將通過轉(zhuǎn)制蛻變成企業(yè)法人型的物業(yè)管理組織。物業(yè)管理組織的專業(yè)化是指符合法定資質(zhì)條件且依《公司法》成立的 物業(yè)管理企業(yè)，有專門的組織機(jī)構(gòu)、有專業(yè)的人員配備、有專門的管理設(shè)備和工具、有專業(yè)的軟件性管理技術(shù)和服務(wù)技術(shù)，從而能夠承擔(dān)起對科技含量日益提高的物業(yè)及其功能系統(tǒng)的統(tǒng)一性、專業(yè)性的管理維護(hù)，和對社會生活力日益提高的業(yè)主們提供優(yōu)質(zhì) 周到服務(wù)之任務(wù)。 ③ 市場化的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制。傳統(tǒng)的房屋管理是房管單位按照自己單方意志和行政性手段去管理用房戶，用房戶處于被動(dòng)被管地位而無法選擇管房單位，雙方地位不平等，各用戶的維修用房的需要也難得到公平的滿足。物業(yè)管理是一種以市場為運(yùn)行基礎(chǔ)，以需求為運(yùn)行動(dòng)能，以合同為運(yùn)行紐帶，以法制為運(yùn)行保障的新型運(yùn)行機(jī)制。物業(yè)管理一方面增強(qiáng)了業(yè)主自主自治權(quán)，業(yè)主通過市場競爭和價(jià)格等機(jī)制選聘物業(yè)管理企業(yè)，也有權(quán)解聘辭退業(yè)績差的原聘物業(yè)管理企業(yè)，同時(shí)體現(xiàn)了市場經(jīng)濟(jì)等價(jià)有償原則和滿足有支付能力需求原則，業(yè)主應(yīng)按質(zhì)依約定 支付物業(yè)管理服務(wù)報(bào)酬；另一方面確保了物業(yè)管理當(dāng)事人民事法律關(guān)系地位的平等，業(yè)主或業(yè)主團(tuán)體與物業(yè)管理企業(yè)，在平等、自愿、公平、互利原則下依法通過委托管理服務(wù)合同的雙向選擇簽訂，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，作為實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理的主 要依據(jù)，這種合同具有法律效力，其履行有國家法制予以保障。 ④ 全面化的物業(yè)管理服務(wù)。傳統(tǒng)的房屋管理以 “收租養(yǎng)房 ”為主要內(nèi)容，缺乏 “造血功能 ”，而低租金的住房福利制度使租金收入與養(yǎng)房所需費(fèi) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 15 頁 共 50 頁 用標(biāo)準(zhǔn)差距太大，無法維持房屋的簡單再生產(chǎn)，需要政府給予大量財(cái)政補(bǔ)貼，更不可能將改善美化人民居住 環(huán)境擺上工作日程。物業(yè)管理是實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營，企業(yè)通過向物業(yè)的業(yè)主和使用人以及向社會提供全方位有償服務(wù)來營建和維持 “造血功能 ”，使物業(yè)管理逐步走入良性循環(huán)，并減輕政府補(bǔ)貼包袱。物業(yè)管理的 “全方位性 ”，不僅體現(xiàn)在對房屋、設(shè)備、設(shè)施、場地、空間和環(huán)境等物業(yè)實(shí)行全方位的經(jīng)營管理，而且表現(xiàn)為對人即對業(yè)主、物業(yè)使用人的涉及公共秩序行為的監(jiān)管，表現(xiàn)為盡量滿足人們多樣物質(zhì)和精神需求而提供系列化的多種便民性服務(wù)，表現(xiàn)為積極配合政府推進(jìn)社會主義物質(zhì)文明建設(shè)、精神文明建設(shè)、制度文明建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)的落實(shí)行動(dòng)。 ⑤ 中國化的物 業(yè)管理特色。傳統(tǒng)的房屋管理是實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的結(jié)果，雖然它反映了特定歷史時(shí)期中國房地產(chǎn)管理體制的特點(diǎn)，但這不是真正反映社會主義優(yōu)越性的成果，而是對社會主義初級階段國情估計(jì)失誤而人為壓抑商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展和盲目追求公有化的產(chǎn)物。物業(yè)管理在中國大陸誕生初期雖然是在傳統(tǒng)的房屋管理體制和城市管理體制的夾縫中利用住房制度改革和商品房外銷的機(jī)遇而逐步發(fā)展的，但從一開始就表現(xiàn)出了適合和體現(xiàn)中國國情和城市與房地產(chǎn)管理體制改革發(fā)展趨勢的優(yōu)點(diǎn)，這些優(yōu)點(diǎn)經(jīng)過發(fā)展充實(shí)并在 1994 年以后得到國家 物業(yè)管理法規(guī)的肯定和規(guī)范化，形成了具有豐富 內(nèi)容并在法規(guī)中體現(xiàn)出來的物業(yè)管理中國特色。 我們可以將物業(yè)管理的主要中國特色概括為 48 個(gè)字：產(chǎn)權(quán)明晰，約治為軸，建管銜接，統(tǒng)一管理，民主決策，科技保障，市場運(yùn)作，行為 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 16 頁 共 50 頁 規(guī)范，服務(wù)全面，競爭擇汰，政府扶持，多方協(xié)作，文明共建，效益綜合。具體點(diǎn)說，物業(yè)管理法律關(guān)系是以區(qū)分清晰的被管物業(yè)產(chǎn)權(quán) (專有權(quán)、共有權(quán)、共用共管權(quán)、使用權(quán) )關(guān)系為基礎(chǔ)，圍繞業(yè)主公約、管理規(guī)約、物業(yè)管理服務(wù)委托合同的訂立和履行來建立起物業(yè)管理運(yùn)行系統(tǒng)；克服過去建管脫節(jié)、多頭參管、無人負(fù)責(zé)的弊病，將房地產(chǎn)生產(chǎn)期的開發(fā)建設(shè)和消費(fèi)使用期的物業(yè)管理緊 密聯(lián)系成一體，從房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)到房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收和交付使用等環(huán)節(jié)都以法律手段保證物業(yè)管理因素發(fā)揮作用，由受委托物業(yè)管理企業(yè)對管區(qū)內(nèi)已建成并使用的全部物業(yè)及其功能系統(tǒng)實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)化管理；物業(yè)管理的組織和運(yùn)作，實(shí)行業(yè)主自治管理與專業(yè)管理相結(jié)合，重大物業(yè)管理措施的采用由業(yè)主團(tuán)體經(jīng)科學(xué)論證作出民主決策，物業(yè)管理企業(yè)發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，積極采用先 進(jìn)適用的科學(xué)技術(shù)以提高和保障物業(yè)管理的成效；整個(gè)物業(yè)管理運(yùn)行過程要符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律和平等互利、等價(jià)有償、誠實(shí)信用等市場運(yùn)作原則的要求，物業(yè)管理的行為要規(guī)范化，有法規(guī)依據(jù)、合同 依據(jù)、管理規(guī)約依據(jù)，物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容全面化，業(yè)主們根據(jù)競爭優(yōu)勝劣汰規(guī)則并通過招投標(biāo)活動(dòng)擇優(yōu)聘用受托管理人，有權(quán)辭退履行物業(yè)管理服務(wù)合同義務(wù)不積極、有重大過錯(cuò)和造成嚴(yán)重不良社會后果的受托管理人；政府以各種優(yōu)惠政策、補(bǔ)貼整治舊住宅區(qū)等積極措施扶持物業(yè)管理事業(yè)發(fā)展；有關(guān)各行政職能部門和公用事業(yè)企業(yè)也依法、依職責(zé)、依義務(wù)對物業(yè)管理中所遇困難的解決，給予支持和協(xié)作配合；對于物業(yè)管理區(qū)界內(nèi)的物質(zhì)文明建設(shè)、精神文明建設(shè)、制度文明建設(shè)和生態(tài)文明建設(shè)的發(fā)展與保持，業(yè)主、業(yè)主團(tuán)體、物業(yè)管理企業(yè)、居委會、政府及有關(guān)職能部門都要 共同努力發(fā) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 17 頁 共 50 頁 揮促進(jìn)作用；物業(yè)管理追求的目標(biāo)不是單一的，而是以社會效益為核心，實(shí)現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的共同提高。 (2)促使物業(yè)管理行業(yè)的形成和發(fā)展，促進(jìn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理市場秩序。 物業(yè)管理屬于國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分類中的第三產(chǎn)業(yè)，從專業(yè)性上看，它是房地產(chǎn)業(yè)的分支行業(yè)。在物業(yè)管理法規(guī)實(shí)施的促進(jìn)下，物業(yè)管理企業(yè)在全國范圍內(nèi)的產(chǎn)生和發(fā)展，必然導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)，早在 1993年就成立的 “深圳市物業(yè)管理協(xié)會 ”反映了這一趨向。到 1999 年底，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模，就業(yè) 人數(shù)與日俱增，整體素質(zhì)相對提高。根據(jù)房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的長期性和將中國城市化發(fā)展、住房折舊拆除重建、提高居住水平按低速測算這三項(xiàng)預(yù) 測相加，可知 21 世紀(jì)的前 20 年，每年需新建住房 ～ 億 m2，后 30 年每年需建住房 ～ 億 m2。僅新建成住宅，每年至少需要 2 萬人以上從業(yè)于物業(yè)管理，為社會提 供了大量的專業(yè)化勞務(wù)就業(yè)機(jī)會。物業(yè)管理行業(yè)完全可能發(fā)展成為房地產(chǎn)業(yè)中的最大的分支行業(yè)。 物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到物業(yè)的業(yè)主和使用人的切身利益。如果沒有良好的物業(yè)管理，開 發(fā)商建造的房屋品質(zhì)再好也可能出現(xiàn)銷售問題，業(yè)主買的嶄新的房屋不久就會破舊不堪，人們的生活和工作環(huán)境也會日趨惡化。因此，物業(yè)管理的有無和好壞，是直接關(guān)系到住宅與房地產(chǎn)業(yè)能否實(shí)現(xiàn)社會再生產(chǎn)良性循環(huán)的大問題。 物業(yè)管理法規(guī)一方面，明確要求房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)就應(yīng)全 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 18 頁 共 50 頁 盤考慮以后的物業(yè)管理問題，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)中認(rèn)真聽取物業(yè)管理公司或物業(yè)管理咨詢服務(wù)單位的意見，預(yù)先完善物業(yè)的配套設(shè)施和預(yù)留物業(yè)管理所需用房，賦予物業(yè)管理公司在開發(fā)的房地產(chǎn)竣工時(shí)參與驗(yàn) 收權(quán)，從而保障物業(yè)管理良性運(yùn)行的必要前提條件；另一方面，明確房地產(chǎn) 開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主和物業(yè)使用人三方面在物業(yè)管理方面的各自境位、權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任關(guān)系，鼓勵(lì)競爭擇聘物業(yè)管理企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理行為，推行《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《物業(yè)管理服務(wù)委托合同》、《業(yè)主公約》及其他種類物業(yè)管理規(guī)約的示范文本，加強(qiáng)歸口主要管理 部門的行政指導(dǎo)和監(jiān)督，從而保證物業(yè)管理效果符合法規(guī)、合同、規(guī)約的要求，最終產(chǎn)生增強(qiáng)人們放心購房、寬心用房、歡迎物業(yè)管理解除后顧之憂的信念等有利于貨幣化分房政策實(shí) 施、閑置房銷售、物業(yè)管理普遍化的社會效應(yīng)，促進(jìn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)市場及其 第三級消費(fèi)環(huán)節(jié)市場 ——物業(yè)管理市場秩序的正常穩(wěn)定。 (3)物業(yè)所有權(quán)人、使用權(quán)人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益得到依法保障，有利于社會主義民主進(jìn)一步發(fā)展，有利于人民的法制觀念和法律意識水平的提高，有利于城市投資環(huán)境和人民生活環(huán)境的顯著改善。 物業(yè)管理法規(guī)依據(jù)民法基本原則，平等地保護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人各方的合法權(quán)益，同時(shí)貫徹財(cái)產(chǎn)所有者主權(quán)原則，法定和保障業(yè)主團(tuán)體和物業(yè)使用權(quán)人對物業(yè)管理的民主權(quán)利，促進(jìn)了社會主義民主在社會管理、經(jīng)濟(jì)管理事務(wù)中的發(fā)展，也增強(qiáng)了人民特別是城市居民依法辦事、信守合同的法律觀念。物業(yè)管理 的開展，有利于物業(yè)的保值和增值，使住宅區(qū)和廠 商辦公區(qū)的環(huán)境以及城市形象都獲得很大改觀，進(jìn)而吸引更多的 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 19 頁 共 50 頁 外來投資，發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)和社會生產(chǎn)力 物業(yè)管理法制概念和基本要求 “ 法制 ” 概念是一個(gè)多義詞： ① 是作為法律制度的簡稱，與政治制度、經(jīng)濟(jì)制度、文化制度等相對應(yīng)； ② 是指執(zhí)政集團(tuán)按照民主和守法原則，把國家事務(wù)制度化、法律化，并嚴(yán)格依法進(jìn)行社會管理、依法行政的一種方式； ③ 是指法及法律規(guī)范確立和實(shí)施體系，包括立法、執(zhí)法、司法、督法組織制度體系和法的表現(xiàn)形式體系； ④ 是指一個(gè)國家有法律和法律制度而又得到普遍遵守和嚴(yán)格執(zhí)行 所形成法律秩序的狀態(tài)。本節(jié)所用 “ 法制 ” 概念是采用上述法制的第三種詞義。 物業(yè)管理法制的概念定義可以表述為：物業(yè)管理法制是指物業(yè)管理法規(guī)的確立和實(shí)施組織制度及其形式體系。中國物業(yè)管理法制具有中國特色，受制于國家的整體法制，主要包括立法、法的實(shí)施和法律監(jiān)督三方面法律制度。 根據(jù)中國共產(chǎn)黨十五大報(bào)告提出的依法治國綱領(lǐng)和全國人民共同愿望， 1996 年 3 月第八屆全國人民代表大會第四次會議以通過決議的形式正式以法律確立了 “ 依法治國，建立社會主義法治國家 ” 的指導(dǎo)方針和奮斗目標(biāo)， “ 法治 ” 原則從此成為我國法制的根本 性原則。作為現(xiàn)代一種治國方略和政治原則的 “ 法治 ” ，其內(nèi)容要求可以概括表述為：國家政權(quán)機(jī)關(guān)應(yīng)在充分民主的基礎(chǔ)上創(chuàng)立一整套良好的法律并賦予其至高無上的權(quán)威而用以組控社會和國家，以法律界定和制約國家權(quán)力，以法律確認(rèn)和保障公民的民主權(quán)利，使廣大人民群眾能依照憲法和法律的規(guī)定，通過各種途徑和形式管理國家事務(wù)，管理經(jīng)濟(jì)文化事業(yè)，管理社會事務(wù)，使國家各項(xiàng)工作都依法進(jìn)行，使政權(quán)各類各級機(jī)關(guān)及其工作人員同公民、 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi) 資源共享 ) 第 20 頁 共 50 頁 社會組織一樣平等地受法律的約束，只能在法定境位上按法定行為程式依法從事各自的職能業(yè)務(wù)并承受自己行為的法律后果或報(bào)應(yīng)， 由法定機(jī)關(guān)監(jiān)督法律的實(shí)施，用法律手段促進(jìn)國家機(jī)關(guān)特別是政府有效地維護(hù)法律秩序，防止和制止行政權(quán)等國家權(quán)力的濫用，反對不平等的特權(quán)和專制 “ 人治 ” ，尊重和保護(hù)人權(quán)，保障人民依法享有廣