【文章內(nèi)容簡介】 是在這種情況下，同時也是適應房屋管理社會化要求的需要，物業(yè)管理制度得到了較為迅速的發(fā)展，這種新的管理方式也開始深入人心和被大家所接受。物業(yè)管理作為一種新型管理服務體制與過去傳統(tǒng)房產(chǎn)管理相比，其最基本的特點就是業(yè)主自治自律。業(yè)主委員會的誕生充分體現(xiàn)了這一思想，改變了過去人們依靠政府部門對住宅區(qū)進行管理的舊觀念，代表業(yè)主利益，充分發(fā)揮業(yè)主的自主權與能動性，進行自治管理。同時國家建設部33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第一次正式要求我國的住宅小區(qū)要成立“管理委員會”，即：“住宅小區(qū)應當成立住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的合法權益?！? 　 業(yè)主委員會是溝通業(yè)主和物業(yè)管理公司的橋梁，代表和維護著房地產(chǎn)產(chǎn)權人、使用人的合法權益。它在相關機構的指導下負責制定業(yè)主委員會章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實施，對物業(yè)管理企業(yè)進行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進行管理工作?？梢哉f，業(yè)主委員會是整合廣大業(yè)主的共同意愿，維護廣大業(yè)主合法權益的有效組織形式。它的存在有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的責、權、利關系；有利于促進形成物業(yè)管理市場競爭機制，在物業(yè)管理市場中發(fā)揮著重大作用。并且，隨著國內(nèi)物業(yè)管理法律法規(guī)體系的完善，業(yè)主委員會的法律地位將會得到更加明確的保障。　　 　　 有資料說明，目前廣州大小1200多個小區(qū)中，成立業(yè)主委員會的大約有120個，只占小區(qū)10％左右。據(jù)了解，北京上千個小區(qū)中只有兩三百個成立了業(yè)主委員會。從南走到北，成立業(yè)主委員會的比例都很低，小區(qū)業(yè)主的合法權益無法得到保障，一些業(yè)主就用不交管理費的簡單方式和物業(yè)管理公司對抗，結果使很多矛盾激化，造成業(yè)主和物業(yè)管理公司的緊張局面，流血沖突時有發(fā)生?！? 很多小區(qū)的業(yè)主從一住進小區(qū)就信心十足開始準備要成立業(yè)主委員會，但往往是經(jīng)過幾年的籌備業(yè)主委員依然是鏡中月水中花，成立業(yè)主委員會真的如此之難嗎？ 　 廣州市國土房管理局的物業(yè)管理處處長文靖反映，廣州市關于業(yè)主委員會成立的規(guī)定是走在全國前面的。廣州市國土資源和房屋管理局2002年4月發(fā)布的《廣州市物業(yè)管理業(yè)主委員會規(guī)定》第六條：“物業(yè)管理區(qū)域符合《廣州市物業(yè)管理辦法》第七條規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主5人以上申請，區(qū)、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門或區(qū)、縣級市的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當指導業(yè)主召開首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會。” 　 但現(xiàn)實的情況是：成立業(yè)主委員會通常需要開發(fā)商和物業(yè)管理公司牽頭組織，因為小區(qū)業(yè)主之間相互并不熟悉，也缺少聯(lián)系，所有業(yè)主的資料也在開發(fā)商手里，想繞過開發(fā)商和物業(yè)管理公司成立業(yè)主委員會不是很現(xiàn)實。而有的開發(fā)商在施工和管理中存在諸多毛病，如拖欠物業(yè)維修基金、建筑質(zhì)量有問題等；物業(yè)管理公司有的由于自身的管理水平比較低，害怕業(yè)主委員會成立之后改聘物業(yè)公司，所以他們的配合并不積極。 　 另外一個方面，業(yè)主組織的困難和業(yè)主法律意識的淡薄也是重要原因。很多業(yè)主以為自己有理就可以告贏物業(yè)管理公司，沒有意識到需要一個組織來維護自身的權益，有時候也有相互依賴的心理，結果是誰也不愿去組織業(yè)主召開大會選舉業(yè)主委員會。 　　2003年9月1日，新的《物業(yè)管理條例》就開始施行了，一些律師和業(yè)內(nèi)人士分析認為按照新的《條例》規(guī)定，成立業(yè)主委員會將會更難。 　　 《條例》第十條“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導下，組織業(yè)主成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。在隨后建設部2003年6月30日發(fā)布的《業(yè)主大會規(guī)程》第五條規(guī)定：“業(yè)主籌備成立大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處的指導下，由業(yè)主代表、建設單位組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作?！?　　 廣州市國土房管局物業(yè)管理處處長文靖認為，這一條實質(zhì)上是增加了業(yè)主委員會成立的難度?，F(xiàn)在廣州市國土房管局在進行相關細則的制定工作?？紤]采取一定的措施強制開發(fā)商去做相應的工作，如規(guī)定在一定的期限內(nèi)，開發(fā)商不配合籌備業(yè)主大會的召開就對它進行處罰，督促開發(fā)商履行自己的義務，盡快在小區(qū)成立業(yè)主委員會。 四、業(yè)主委員會存在的問題授權是不是合法？　　盡管大家都在一個小區(qū)中、同住一幢樓，但是在涉及訴訟時，可能每一戶的要求是有區(qū)別的，對于某些共同的問題，業(yè)主委員會可能有權利代表業(yè)主提起訴訟，但對于某些特殊的請求，業(yè)主委員會可能根本就沒有權利起訴，而需要由業(yè)主本人親自起訴。而有些業(yè)主委員會往往不能注意訴訟要求之間的差別，一概來者不拒，最后導致無權代理，不能在法庭上發(fā)言，其結果是可想而知的。　　訴訟的經(jīng)費有沒有保障？　　在現(xiàn)代社會中，任何一個群體要運行，都要有經(jīng)費的支持，事事離不開錢款。大多數(shù)業(yè)主是明白這件事情的，但是在籌集經(jīng)費的時候，往往舍不得花錢，我見的一個小區(qū)，每套房子都在５０萬元以上，最貴的２５０萬元，可以說小區(qū)里的人基本上都是百萬富翁了，但是發(fā)起人在召開集資大會時，大家最多只出到５０元，有的還拿出１元錢的硬幣，我當時對發(fā)起人說：這樣的情況下你搞不下去，不是你不積極，是大家不愿意做?，F(xiàn)在北京對每個當事人法律服務收費起價都在５０００元至１００００元，就是法院還收標的額４％的訴訟費，你們這樣收的費用不要說支付訴訟費，就是到各處取證據(jù)的交通費恐怕都要自己墊付，業(yè)委會委員職業(yè)化問題６月２９日，“朝陽園”業(yè)主委員會主任舒可心將與“九龍花園”業(yè)主委員會籌備組正式簽約，至此舒可心成為全國第一個以“非業(yè)主”身份合法介入業(yè)主委員會的顧問。另據(jù)透露，舒顧問的年薪開價６００００元人民幣。針對此事，京城各界眾說紛紜，本報記者分別采訪了當事人之一舒可心先生和現(xiàn)已移民加拿大的另一知名購房人代表劉宏誠先生。劉宏誠：花錢請“外人”擔任業(yè)主委員會顧問，無奈又可悲。請“外人”當業(yè)主委員會顧問并不新鮮，１９９８年就有小區(qū)為成立業(yè)主委員會花錢請“外人”當顧問，后來這個被請的“外人”反被該小區(qū)的業(yè)主罵做“叛徒”而轟走了。其實那個“外人”也未必是“叛徒”，但一旦牽扯經(jīng)濟利益，很多事情就不容易說清楚了。所以，“外人”是否能在矛盾比較激化的小區(qū)里找到業(yè)主和物業(yè)公司之間的平衡點還有待時間的驗證。我覺得通過新聞媒介和網(wǎng)絡及其它溝通渠道向政府進行呼吁，向所有業(yè)主宣傳法律常識是比較好的方法。業(yè)主成立業(yè)主委員會的目的更主要的是希望減輕自己的經(jīng)濟負擔，所以顧問工作最好還是由主管部門免費承擔比較好。 我不相信一個小區(qū)內(nèi)連一個懂法律的業(yè)主都找不出來，即使真的絕大多數(shù)業(yè)主沒有足夠的專業(yè)知識和充裕的業(yè)余時間，至少還有少數(shù)人有吧！業(yè)主委員會的成員人數(shù)只占小區(qū)業(yè)主人數(shù)的百分之幾或千分之幾，如果由有切身利益的本小區(qū)業(yè)主承擔業(yè)主委員會的工作，更能保證合理合法地爭取小區(qū)業(yè)主的應得利益。我認為成立業(yè)主委員會，“小區(qū)辦”利用業(yè)委會牟私利也是房產(chǎn)糾紛禍根如今北京樓市可謂硝煙四起。鵬潤打人事件還沒有解決，又來了個今日家園業(yè)主集體向開發(fā)商致公開信，似乎一切都是物業(yè)公司惹的禍。昨天，有業(yè)內(nèi)人士卻對記者指出，部分業(yè)主不成熟的消費心理和利用業(yè)主委員會的權力牟取私利也是房產(chǎn)糾紛禍根之一。 　　北京本土最老牌的均豪物業(yè)有關負責人柴先生說，盡管近年來消費者的消費心理已日趨成熟，但面對發(fā)展時間較短的物業(yè)管理還顯稚嫩。業(yè)主總以為只有與物業(yè)管理企業(yè)分庭抗禮才是維護自己權益的最好方式，不明了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主利益實質(zhì)的一致性。大部分業(yè)主的物業(yè)管理意識還停留在福利性用房的階段，對有償服務，交納物業(yè)管理費，抵觸情緒較大。這樣一方面物業(yè)要收費，消費者卻不肯交，導致惡性循環(huán)，原來不好的居住環(huán)境就更加惡劣；另一方面，受傳統(tǒng)消費觀念的影響，消費者總希望用手里有限的錢買到更多的東西，要用一塊錢買到十塊錢的貨，這在現(xiàn)在的購房消費中是很難實現(xiàn)的。 　　另外，中國物業(yè)管理協(xié)會宣傳處主任李小虎先生表示，現(xiàn)在也不能一味地說物業(yè)管理公司不好。中國的物業(yè)管理尚處于起步階段，物業(yè)管理企業(yè)需要反省自己，同時業(yè)主也得反省。有些業(yè)主利用業(yè)主委員會的權力把小集團利益凌駕于整個社區(qū)業(yè)主的利益之上，利用業(yè)主委員會的權力牟取私利。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費從哪里來？業(yè)主委員會委員是否有報酬？ 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費通常包括基本辦公設備購置費用（如辦公桌、檔案柜等）、文件宣傳資料復印制作費用、辦事人員、業(yè)委會委員的基本工作補貼（如交通、手機）。工作經(jīng)費及業(yè)委會委員的報酬的承擔方式由業(yè)主大會決定，一般有2種情況：由全體業(yè)主按照房屋建筑面積比例湊集、分擔，具體的湊集方法在業(yè)主公約或業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務合同》時，約定該工作經(jīng)費及業(yè)委會委員的報酬由物業(yè)管理公司承擔。第三章 前期物業(yè)管理一 前期物業(yè)管理問題的產(chǎn)生1問題的產(chǎn)生2 物業(yè)管理早期介入的必要性3 前期物業(yè)管理法律制度1999年10月14日，為規(guī)范物業(yè)管理行為，保障前期物業(yè)管理活動當事人的合法權益，減少物業(yè)管理糾紛，建設部頒布了《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》的示范文本。二、業(yè)主臨時公約的制定和內(nèi)容臨時公約的的制定者內(nèi)容三、前期物業(yè)管理企業(yè)的選聘方式四、前期物業(yè)服務合同五、建設單位的義務不擅自處分業(yè)主共有或共用部分（22）向物業(yè)管理企業(yè)移交權屬文件和技術資料（29）配置物業(yè)管理用房（30）第四章 物業(yè)管理服務一 物業(yè)管理企業(yè)的法律性質(zhì)與資格管理制度法律性質(zhì) 必須是獨立的法人。非法人的企業(yè)不能從事物業(yè)管理業(yè)務。資格管理制度 物業(yè)管理企業(yè)劃分為四個等級：一級、二級、三級和臨時資質(zhì)。二、物業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)資格制度 職業(yè)資格的概念：是對從事某一職業(yè)所必備的學識、技術和能力的基本要求。包括從業(yè)資格、執(zhí)業(yè)資格。從業(yè)資格則是指從事某一專業(yè)學識、技術和能力的起點標準。執(zhí)業(yè)資格是指政府對某些責任較大，社會通用性強，關系公共利益的專業(yè)實行準入控制，是依法獨立開業(yè)或從事某一特定專業(yè)學識、技術和能力的必備標準。職業(yè)資格分別由國務院勞動、人事行政部門通過學歷認定、資格