【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 是在這種情況下，同時(shí)也是適應(yīng)房屋管理社會(huì)化要求的需要，物業(yè)管理制度得到了較為迅速的發(fā)展，這種新的管理方式也開(kāi)始深入人心和被大家所接受。物業(yè)管理作為一種新型管理服務(wù)體制與過(guò)去傳統(tǒng)房產(chǎn)管理相比，其最基本的特點(diǎn)就是業(yè)主自治自律。業(yè)主委員會(huì)的誕生充分體現(xiàn)了這一思想，改變了過(guò)去人們依靠政府部門(mén)對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行管理的舊觀念，代表業(yè)主利益，充分發(fā)揮業(yè)主的自主權(quán)與能動(dòng)性，進(jìn)行自治管理。同時(shí)國(guó)家建設(shè)部33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第一次正式要求我國(guó)的住宅小區(qū)要成立“管理委員會(huì)”，即：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)）。管委會(huì)是在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。” 　 業(yè)主委員會(huì)是溝通業(yè)主和物業(yè)管理公司的橋梁，代表和維護(hù)著房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。它在相關(guān)機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下負(fù)責(zé)制定業(yè)主委員會(huì)章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理工作。可以說(shuō)，業(yè)主委員會(huì)是整合廣大業(yè)主的共同意愿，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式。它的存在有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；有利于促進(jìn)形成物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在物業(yè)管理市場(chǎng)中發(fā)揮著重大作用。并且，隨著國(guó)內(nèi)物業(yè)管理法律法規(guī)體系的完善，業(yè)主委員會(huì)的法律地位將會(huì)得到更加明確的保障?！　?　　 有資料說(shuō)明，目前廣州大小1200多個(gè)小區(qū)中，成立業(yè)主委員會(huì)的大約有120個(gè)，只占小區(qū)10％左右。據(jù)了解，北京上千個(gè)小區(qū)中只有兩三百個(gè)成立了業(yè)主委員會(huì)。從南走到北，成立業(yè)主委員會(huì)的比例都很低，小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益無(wú)法得到保障，一些業(yè)主就用不交管理費(fèi)的簡(jiǎn)單方式和物業(yè)管理公司對(duì)抗，結(jié)果使很多矛盾激化，造成業(yè)主和物業(yè)管理公司的緊張局面，流血沖突時(shí)有發(fā)生?！? 很多小區(qū)的業(yè)主從一住進(jìn)小區(qū)就信心十足開(kāi)始準(zhǔn)備要成立業(yè)主委員會(huì)，但往往是經(jīng)過(guò)幾年的籌備業(yè)主委員依然是鏡中月水中花，成立業(yè)主委員會(huì)真的如此之難嗎？ 　 廣州市國(guó)土房管理局的物業(yè)管理處處長(zhǎng)文靖反映，廣州市關(guān)于業(yè)主委員會(huì)成立的規(guī)定是走在全國(guó)前面的。廣州市國(guó)土資源和房屋管理局2002年4月發(fā)布的《廣州市物業(yè)管理業(yè)主委員會(huì)規(guī)定》第六條：“物業(yè)管理區(qū)域符合《廣州市物業(yè)管理辦法》第七條規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主5人以上申請(qǐng)，區(qū)、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或區(qū)、縣級(jí)市的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)?！?　 但現(xiàn)實(shí)的情況是：成立業(yè)主委員會(huì)通常需要開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司牽頭組織，因?yàn)樾^(qū)業(yè)主之間相互并不熟悉，也缺少聯(lián)系，所有業(yè)主的資料也在開(kāi)發(fā)商手里，想繞過(guò)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司成立業(yè)主委員會(huì)不是很現(xiàn)實(shí)。而有的開(kāi)發(fā)商在施工和管理中存在諸多毛病，如拖欠物業(yè)維修基金、建筑質(zhì)量有問(wèn)題等；物業(yè)管理公司有的由于自身的管理水平比較低，害怕業(yè)主委員會(huì)成立之后改聘物業(yè)公司，所以他們的配合并不積極。 　 另外一個(gè)方面，業(yè)主組織的困難和業(yè)主法律意識(shí)的淡薄也是重要原因。很多業(yè)主以為自己有理就可以告贏物業(yè)管理公司，沒(méi)有意識(shí)到需要一個(gè)組織來(lái)維護(hù)自身的權(quán)益，有時(shí)候也有相互依賴的心理，結(jié)果是誰(shuí)也不愿去組織業(yè)主召開(kāi)大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)。 　　2003年9月1日，新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》就開(kāi)始施行了，一些律師和業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為按照新的《條例》規(guī)定，成立業(yè)主委員會(huì)將會(huì)更難。 　　 《條例》第十條“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下，組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。在隨后建設(shè)部2003年6月30日發(fā)布的《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第五條規(guī)定：“業(yè)主籌備成立大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作?！?　　 廣州市國(guó)土房管局物業(yè)管理處處長(zhǎng)文靖認(rèn)為，這一條實(shí)質(zhì)上是增加了業(yè)主委員會(huì)成立的難度。現(xiàn)在廣州市國(guó)土房管局在進(jìn)行相關(guān)細(xì)則的制定工作?？紤]采取一定的措施強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商去做相應(yīng)的工作，如規(guī)定在一定的期限內(nèi)，開(kāi)發(fā)商不配合籌備業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)就對(duì)它進(jìn)行處罰，督促開(kāi)發(fā)商履行自己的義務(wù)，盡快在小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。 四、業(yè)主委員會(huì)存在的問(wèn)題授權(quán)是不是合法？　　盡管大家都在一個(gè)小區(qū)中、同住一幢樓，但是在涉及訴訟時(shí)，可能每一戶的要求是有區(qū)別的，對(duì)于某些共同的問(wèn)題，業(yè)主委員會(huì)可能有權(quán)利代表業(yè)主提起訴訟，但對(duì)于某些特殊的請(qǐng)求，業(yè)主委員會(huì)可能根本就沒(méi)有權(quán)利起訴，而需要由業(yè)主本人親自起訴。而有些業(yè)主委員會(huì)往往不能注意訴訟要求之間的差別，一概來(lái)者不拒，最后導(dǎo)致無(wú)權(quán)代理，不能在法庭上發(fā)言，其結(jié)果是可想而知的。　　訴訟的經(jīng)費(fèi)有沒(méi)有保障？　　在現(xiàn)代社會(huì)中，任何一個(gè)群體要運(yùn)行，都要有經(jīng)費(fèi)的支持，事事離不開(kāi)錢(qián)款。大多數(shù)業(yè)主是明白這件事情的，但是在籌集經(jīng)費(fèi)的時(shí)候，往往舍不得花錢(qián)，我見(jiàn)的一個(gè)小區(qū)，每套房子都在５０萬(wàn)元以上，最貴的２５０萬(wàn)元，可以說(shuō)小區(qū)里的人基本上都是百萬(wàn)富翁了，但是發(fā)起人在召開(kāi)集資大會(huì)時(shí)，大家最多只出到５０元，有的還拿出１元錢(qián)的硬幣，我當(dāng)時(shí)對(duì)發(fā)起人說(shuō)：這樣的情況下你搞不下去，不是你不積極，是大家不愿意做?，F(xiàn)在北京對(duì)每個(gè)當(dāng)事人法律服務(wù)收費(fèi)起價(jià)都在５０００元至１００００元，就是法院還收標(biāo)的額４％的訴訟費(fèi)，你們這樣收的費(fèi)用不要說(shuō)支付訴訟費(fèi)，就是到各處取證據(jù)的交通費(fèi)恐怕都要自己墊付，業(yè)委會(huì)委員職業(yè)化問(wèn)題６月２９日，“朝陽(yáng)園”業(yè)主委員會(huì)主任舒可心將與“九龍花園”業(yè)主委員會(huì)籌備組正式簽約，至此舒可心成為全國(guó)第一個(gè)以“非業(yè)主”身份合法介入業(yè)主委員會(huì)的顧問(wèn)。另?yè)?jù)透露，舒顧問(wèn)的年薪開(kāi)價(jià)６００００元人民幣。針對(duì)此事，京城各界眾說(shuō)紛紜，本報(bào)記者分別采訪了當(dāng)事人之一舒可心先生和現(xiàn)已移民加拿大的另一知名購(gòu)房人代表劉宏誠(chéng)先生。劉宏誠(chéng)：花錢(qián)請(qǐng)“外人”擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)顧問(wèn)，無(wú)奈又可悲。請(qǐng)“外人”當(dāng)業(yè)主委員會(huì)顧問(wèn)并不新鮮，１９９８年就有小區(qū)為成立業(yè)主委員會(huì)花錢(qián)請(qǐng)“外人”當(dāng)顧問(wèn)，后來(lái)這個(gè)被請(qǐng)的“外人”反被該小區(qū)的業(yè)主罵做“叛徒”而轟走了。其實(shí)那個(gè)“外人”也未必是“叛徒”，但一旦牽扯經(jīng)濟(jì)利益，很多事情就不容易說(shuō)清楚了。所以，“外人”是否能在矛盾比較激化的小區(qū)里找到業(yè)主和物業(yè)公司之間的平衡點(diǎn)還有待時(shí)間的驗(yàn)證。我覺(jué)得通過(guò)新聞媒介和網(wǎng)絡(luò)及其它溝通渠道向政府進(jìn)行呼吁，向所有業(yè)主宣傳法律常識(shí)是比較好的方法。業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)的目的更主要的是希望減輕自己的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，所以顧問(wèn)工作最好還是由主管部門(mén)免費(fèi)承擔(dān)比較好。 我不相信一個(gè)小區(qū)內(nèi)連一個(gè)懂法律的業(yè)主都找不出來(lái)，即使真的絕大多數(shù)業(yè)主沒(méi)有足夠的專業(yè)知識(shí)和充裕的業(yè)余時(shí)間，至少還有少數(shù)人有吧！業(yè)主委員會(huì)的成員人數(shù)只占小區(qū)業(yè)主人數(shù)的百分之幾或千分之幾，如果由有切身利益的本小區(qū)業(yè)主承擔(dān)業(yè)主委員會(huì)的工作，更能保證合理合法地爭(zhēng)取小區(qū)業(yè)主的應(yīng)得利益。我認(rèn)為成立業(yè)主委員會(huì)，“小區(qū)辦”利用業(yè)委會(huì)牟私利也是房產(chǎn)糾紛禍根如今北京樓市可謂硝煙四起。鵬潤(rùn)打人事件還沒(méi)有解決，又來(lái)了個(gè)今日家園業(yè)主集體向開(kāi)發(fā)商致公開(kāi)信，似乎一切都是物業(yè)公司惹的禍。昨天，有業(yè)內(nèi)人士卻對(duì)記者指出，部分業(yè)主不成熟的消費(fèi)心理和利用業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力牟取私利也是房產(chǎn)糾紛禍根之一。 　　北京本土最老牌的均豪物業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人柴先生說(shuō)，盡管近年來(lái)消費(fèi)者的消費(fèi)心理已日趨成熟，但面對(duì)發(fā)展時(shí)間較短的物業(yè)管理還顯稚嫩。業(yè)主總以為只有與物業(yè)管理企業(yè)分庭抗禮才是維護(hù)自己權(quán)益的最好方式，不明了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主利益實(shí)質(zhì)的一致性。大部分業(yè)主的物業(yè)管理意識(shí)還停留在福利性用房的階段，對(duì)有償服務(wù)，交納物業(yè)管理費(fèi)，抵觸情緒較大。這樣一方面物業(yè)要收費(fèi)，消費(fèi)者卻不肯交，導(dǎo)致惡性循環(huán)，原來(lái)不好的居住環(huán)境就更加惡劣；另一方面，受傳統(tǒng)消費(fèi)觀念的影響，消費(fèi)者總希望用手里有限的錢(qián)買(mǎi)到更多的東西，要用一塊錢(qián)買(mǎi)到十塊錢(qián)的貨，這在現(xiàn)在的購(gòu)房消費(fèi)中是很難實(shí)現(xiàn)的。 　　另外，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)宣傳處主任李小虎先生表示，現(xiàn)在也不能一味地說(shuō)物業(yè)管理公司不好。中國(guó)的物業(yè)管理尚處于起步階段，物業(yè)管理企業(yè)需要反省自己，同時(shí)業(yè)主也得反省。有些業(yè)主利用業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力把小集團(tuán)利益凌駕于整個(gè)社區(qū)業(yè)主的利益之上，利用業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力牟取私利。 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)從哪里來(lái)？業(yè)主委員會(huì)委員是否有報(bào)酬？ 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)通常包括基本辦公設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用（如辦公桌、檔案柜等）、文件宣傳資料復(fù)印制作費(fèi)用、辦事人員、業(yè)委會(huì)委員的基本工作補(bǔ)貼（如交通、手機(jī)）。工作經(jīng)費(fèi)及業(yè)委會(huì)委員的報(bào)酬的承擔(dān)方式由業(yè)主大會(huì)決定，一般有2種情況：由全體業(yè)主按照房屋建筑面積比例湊集、分擔(dān)，具體的湊集方法在業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)，約定該工作經(jīng)費(fèi)及業(yè)委會(huì)委員的報(bào)酬由物業(yè)管理公司承擔(dān)。第三章 前期物業(yè)管理一 前期物業(yè)管理問(wèn)題的產(chǎn)生1問(wèn)題的產(chǎn)生2 物業(yè)管理早期介入的必要性3 前期物業(yè)管理法律制度1999年10月14日，為規(guī)范物業(yè)管理行為，保障前期物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，減少物業(yè)管理糾紛，建設(shè)部頒布了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的示范文本。二、業(yè)主臨時(shí)公約的制定和內(nèi)容臨時(shí)公約的的制定者內(nèi)容三、前期物業(yè)管理企業(yè)的選聘方式四、前期物業(yè)服務(wù)合同五、建設(shè)單位的義務(wù)不擅自處分業(yè)主共有或共用部分（22）向物業(yè)管理企業(yè)移交權(quán)屬文件和技術(shù)資料（29）配置物業(yè)管理用房（30）第四章 物業(yè)管理服務(wù)一 物業(yè)管理企業(yè)的法律性質(zhì)與資格管理制度法律性質(zhì) 必須是獨(dú)立的法人。非法人的企業(yè)不能從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。資格管理制度 物業(yè)管理企業(yè)劃分為四個(gè)等級(jí)：一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。二、物業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)資格制度 職業(yè)資格的概念：是對(duì)從事某一職業(yè)所必備的學(xué)識(shí)、技術(shù)和能力的基本要求。包括從業(yè)資格、執(zhí)業(yè)資格。從業(yè)資格則是指從事某一專業(yè)學(xué)識(shí)、技術(shù)和能力的起點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)。執(zhí)業(yè)資格是指政府對(duì)某些責(zé)任較大，社會(huì)通用性強(qiáng)，關(guān)系公共利益的專業(yè)實(shí)行準(zhǔn)入控制，是依法獨(dú)立開(kāi)業(yè)或從事某一特定專業(yè)學(xué)識(shí)、技術(shù)和能力的必備標(biāo)準(zhǔn)。職業(yè)資格分別由國(guó)務(wù)院勞動(dòng)、人事行政部門(mén)通過(guò)學(xué)歷認(rèn)定、資格