【導(dǎo)讀】物業(yè)管理工作中法律關(guān)系的主體。他與物業(yè)管理相關(guān)聯(lián)的行業(yè)以及政府有關(guān)部門(mén)。這里的法律關(guān)系的變化是開(kāi)發(fā)商由原來(lái)?yè)碛型恋厥褂脵?quán)和。房屋所有權(quán)到轉(zhuǎn)移給了房屋產(chǎn)權(quán)所有人。對(duì)于一處新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商在竣工前，有時(shí)開(kāi)發(fā)商也自己充當(dāng)項(xiàng)。目物業(yè)管理的角色。新建項(xiàng)目完工交付后，的部分不擁有或完全不擁有。行管理項(xiàng)目的行為只能是一種臨時(shí)的安排。司在這一新的項(xiàng)目管理中尚無(wú)收益。理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因?yàn)闃I(yè)主管理委員會(huì)成立后，有可能在。當(dāng)新建物業(yè)入住率達(dá)到50%或50%以。上時(shí)，或具備法規(guī)所規(guī)定的其他條件時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)會(huì)同物業(yè)管理公司召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。開(kāi)發(fā)商在與物業(yè)管理公司的委托管理合同中就應(yīng)明確規(guī)定，當(dāng)入住率達(dá)到50%. 員會(huì)是物業(yè)轄區(qū)中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。主委員會(huì)的成員成員要由業(yè)主選出的代表組成，代表廣大業(yè)主的權(quán)益。員會(huì)也應(yīng)當(dāng)吸收當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)和派出所的代表參加。案，并到民政部門(mén)社團(tuán)法人機(jī)構(gòu)辦理登記，以確定其性質(zhì)與法律地位。

　　

【正文】 技術(shù)審定的 ,按每項(xiàng)工程 150300 元計(jì)收 ,管理處將在收到審批表后二個(gè)工作日內(nèi)給予批復(fù)。 (住戶 )收到批復(fù)后 ,應(yīng)帶領(lǐng)選定的裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人到管理處按規(guī)定辦理施工隊(duì)有關(guān)進(jìn)場(chǎng)手續(xù)方可進(jìn)場(chǎng)裝修施工 (詳 見(jiàn)附件 二 )。 五、施工 有施工必須按照管理處審批的方案進(jìn)行 ,不得有任何更改。如實(shí)際情況需要更改 ,必須報(bào)管理處審批 ,出具更改通知后方可施工。 ,業(yè)主 (住戶 )進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理并保證裝修施工隊(duì)嚴(yán)格遵守規(guī)定 ,按規(guī)作業(yè) ,文明施工 ,施工期間不準(zhǔn)裝修工人在大廈內(nèi)住宿。逾期完工要辦理逾期手續(xù)并交納逾期金每天 50 元 ,不辦理延期手續(xù)的 ,管理處有權(quán)責(zé)令其停工 。對(duì)于施工隊(duì)的違章裝修除按《 市住宅裝修管理規(guī)定》和《違章裝修項(xiàng)目》的規(guī)定進(jìn)行處理 ,對(duì)業(yè)主 (住戶 )處以相當(dāng)于施工隊(duì)罰款額 30%的罰款。 :中小工程為 30 天 ,較大工程為 45 天 ,最 長(zhǎng)不超過(guò) 60 天 ,如確實(shí)需要延期 ,要到管理處辦理延期手續(xù)。 :每天施工時(shí)間為 8:0012:00,14:0018:00。 ,嚴(yán)禁擅自亂接、亂拉電源線 ； 超容量用電在與管理處協(xié)商后 ,在管理處的監(jiān)督下 ,在管理人員指定位置處接臨時(shí)電源線 ,否則造成的一切后果由業(yè)主 (住戶 )負(fù)責(zé)。 (必須符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) )的安裝、維修、拆移、改裝 ,必須由持有專(zhuān)業(yè)資格證書(shū)的單位施工 。用戶不得自行安裝、拆除、改裝。 ,不得 破壞樓宇結(jié)構(gòu) ,穿壞墻體。 、陽(yáng)臺(tái)色調(diào) ,不得改變陽(yáng)臺(tái)的用途 (陽(yáng)臺(tái)不得安裝防盜網(wǎng)及鋁合金窗等 )。 ,每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn) ,樓梯、過(guò)道、天臺(tái)、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方 ,不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施 ,保持公用地面、墻壁完好和整潔。 六、驗(yàn)收 ,業(yè)主 (住戶 )和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向管理處申請(qǐng)竣工驗(yàn)收 ,管理處將派人進(jìn)行查驗(yàn)。 。如未驗(yàn)收 ,管理處可安排拆除隱蔽部分遮擋 ,再行驗(yàn)收 ,由此造成的 損失由業(yè)主 (住戶 )自己負(fù)責(zé)。 ,由管理處驗(yàn)收人員在《裝修申請(qǐng)審批表》上驗(yàn)收欄內(nèi)簽名。驗(yàn)收不合格時(shí) ,限期改正 ,再行復(fù)驗(yàn) ,直至合格。經(jīng)三次驗(yàn)收不合格者 ,管理處可另行指定施工單位進(jìn)行施工 ,所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主 (住戶 )承擔(dān)。 ,經(jīng)管理處復(fù)驗(yàn)確定工程無(wú)明顯質(zhì)量問(wèn)題 ,將押金退回業(yè)主 (住戶 )和施工隊(duì)。 附件一（略） 附件二（略） [案例二 ] 部分業(yè)主要隨意封閉陽(yáng)臺(tái)怎么辦 深圳某大廈入伙前，物業(yè)管理處的工作人員多次到現(xiàn)場(chǎng)考察，綜合考慮各種因素，并聽(tīng)取有關(guān)方面意見(jiàn) ，做出了 “ 主陽(yáng)臺(tái)允許用白鋁材、白玻璃、統(tǒng)一規(guī)格平開(kāi)窗封閉 ” 的規(guī)定?？梢蝗牖?，這一規(guī)定就遭到了部分業(yè)主的質(zhì)疑，他們提出許多不同的理由，要求按照自己的思路來(lái)封閉陽(yáng)臺(tái)。 有些業(yè)主聽(tīng)了管理處的解釋?zhuān)私夤芾硖幍某踔允菫榱吮３执髲B外觀的統(tǒng)一，也就愉快地接受了?？扇杂胁糠止虉?zhí)己見(jiàn)，甚至成群結(jié)伙，一天幾次地到管理處來(lái)橫加指責(zé)，鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。 在這種情形下，管理處先用了個(gè) “ 緩兵之計(jì) ” 。向有意見(jiàn)的業(yè)主說(shuō)明，管理處的方案可以做進(jìn)一步論證，看能否為大多數(shù)業(yè)主所認(rèn)同，但在未做最后決定前，各自的方案也不要急于實(shí)施。把他們穩(wěn)定下來(lái)之后 ，管理處做了一個(gè)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)持有異議的業(yè)主只有 20 多戶，并不占多數(shù)。只是因?yàn)樗麄兌际巧愁^角本地居民，互相認(rèn)識(shí)，容易連成一氣 ，其中有幾位是 集團(tuán)公司 的職員，而且一位是高級(jí)職員。 有了這個(gè)底數(shù)后，管理處本來(lái)可以強(qiáng)制要求這部分業(yè)主執(zhí)行既定的封閉陽(yáng)臺(tái)的規(guī)定，但還是希望能說(shuō)服他們，讓他們自覺(jué)自愿地去執(zhí)行 。 [案例分析 ] 由于小區(qū)業(yè)主的舊有生活習(xí)慣，以及環(huán)境保護(hù)意識(shí)和文化素質(zhì)的差異，在物業(yè)管理實(shí)踐中，外立面管理普遍成為住宅小區(qū)建筑物外觀管理的難點(diǎn)。外立面包括外墻、窗戶、陽(yáng)臺(tái)及附屬設(shè)備，如空調(diào)機(jī)、廣告燈箱、防盜網(wǎng)和晾衣 架等。其實(shí)，良好的外立面管理可以收到美化居住環(huán)境，提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，改善城市的市容面貌的效果。本案例正是因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主的不能從物業(yè)整體美觀的角度認(rèn)識(shí)裝修管理而帶來(lái)的矛盾糾紛。 對(duì)于在裝修過(guò)程中所出現(xiàn)的這類(lèi)不符合規(guī)定的問(wèn)題，物業(yè)管理公司最好的方式就是采取預(yù)防措施，防范在先。具體地說(shuō)就是在業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，就要宣傳相關(guān)的政策法規(guī)，并將具體的要求填寫(xiě)在《業(yè)主公約》和《物業(yè)管理服務(wù)合同》中，同時(shí)預(yù)收適當(dāng)?shù)难b修保證金，以此來(lái)規(guī)范約束業(yè)主的裝修行為。但僅此是不夠的，物業(yè)管理公司還要加強(qiáng)業(yè)主裝修過(guò)程中的監(jiān)督管理，及時(shí)發(fā) 現(xiàn)問(wèn)題，防患于未然。對(duì)于已出現(xiàn)的問(wèn)題，要本著“以理服人”的原則，向業(yè)主介紹宣傳相關(guān)的法規(guī)制度，做好耐心細(xì)致的說(shuō)服工作，求得業(yè)主的理解支持，協(xié)助完成整改工作。要極力避免與業(yè)主發(fā)生沖突，因?yàn)檠b修管理這項(xiàng)工作一般都是在與業(yè)主接觸的初期，沖突一旦出現(xiàn)，就會(huì)給業(yè)主的心理留下陰影，對(duì)以后的管理工作產(chǎn)生負(fù)面影響。 [解決方法 ] 從本案例的案情敘述中不難看出，盡管個(gè)別業(yè)主想按自己想法封閉陽(yáng)臺(tái)的呼聲不斷，但畢竟還沒(méi)有付諸于行動(dòng)，這就為物業(yè)管理公司的管理說(shuō)服工作提供了極大的主動(dòng)空間。物業(yè)管理公司所做的調(diào)查，結(jié)果也是對(duì)管理工作 的開(kāi)展極為有利的。因此，物業(yè)管理公司做出了“ 希望能說(shuō)服他們，讓他們自覺(jué)自愿地去執(zhí)行 （既定方案）的決策。 于是，決定來(lái)個(gè) “ 各個(gè)突破 ” ，先從 集團(tuán)公司的高級(jí)職員 開(kāi)始 ，然后做好 他們公司幾位同事 的工作 ， 因?yàn)楫吘顾麄兊乃刭|(zhì)要高些，容易溝通說(shuō)服 。而實(shí)際情況也這是這樣。 有一天晚上，他 集團(tuán)公司的高級(jí)職員到管理處咨詢辦理裝修手續(xù)的問(wèn)題，趁這機(jī)會(huì)，主管工作人員與他進(jìn)行了兩個(gè)小時(shí)的長(zhǎng)談，從管理處制訂方案的出發(fā)點(diǎn)到這個(gè)方案的優(yōu)點(diǎn)，再通過(guò)比較指出他們那個(gè)方案的弊端，最后他心悅誠(chéng)服地接受了，然后他又說(shuō)服了自己的幾位同事。就這樣 有 針 對(duì) 性地 利用業(yè)主的不同特點(diǎn)進(jìn)一步做說(shuō)服動(dòng)員工作，慢慢地規(guī)定執(zhí)行起來(lái)順利多了。 期間，也有極個(gè)別業(yè)主是橫豎不聽(tīng)，不管管理處如何作解釋?zhuān)€是自行其事，甚至揚(yáng)言 “ 我就不按統(tǒng)一規(guī)定封窗，你們能拿我怎么樣？ ” 。對(duì)此，管理處態(tài)度上還是和和氣氣，但管理上寸步不讓?zhuān)选稑I(yè)主公約》和物業(yè)管理法規(guī)文件匯編送到他面前，讓他自己了解和體會(huì)自己應(yīng)當(dāng)如何去做（送法上門(mén)，應(yīng)當(dāng)說(shuō)也是一種服務(wù)），然后再給他發(fā)去限期整改通知單，最后他只得按照規(guī)定推倒重來(lái)。 通過(guò)本案例可以看出做 物業(yè)管理 工作 ，一定要重視關(guān)鍵的少數(shù) ，因?yàn)榧m紛往往就發(fā)生在這些少數(shù)人身 上 。正兒八經(jīng)也好、略施小計(jì)也行，總之要盡量爭(zhēng)取全部 “ 擺平 ” 。因?yàn)樵谀壳暗氖袌?chǎng)環(huán)境下，物業(yè)公司是真正的弱勢(shì)群體。一個(gè)小區(qū)有那么三五個(gè)業(yè)主存心與你作對(duì)，就會(huì)鬧得你無(wú)寧日。 [相關(guān)法規(guī)政策 ] 1．花園小區(qū)業(yè)主手冊(cè) （節(jié)選） ?? 五、裝修管理 為了便于管理 ,保證裝修質(zhì)量 ,控制違規(guī)建筑物 ,避免業(yè)主因此造成不必要的損失 ,管理處建議園內(nèi)別墅和洋房裝修原則上由本公司屬下的專(zhuān)業(yè)裝修公司負(fù)責(zé)施工 ,由裝修公司代為辦理各項(xiàng)審批手續(xù)。業(yè)主或住戶根據(jù)需要也可自行安排裝修隊(duì)伍 ,請(qǐng)參照以下程序和要求到管理處辦理各項(xiàng)審批手續(xù) : (如裝修項(xiàng)目、內(nèi)容、時(shí)間及施工單位的名稱、人數(shù)、負(fù)責(zé)人等 )送管理處審批、備案。 ,管理處將發(fā)給《裝修施工許可證》 ,并向施工單位收取施工管理費(fèi)。施工管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所申報(bào)裝修工期以每天收取伍拾元人民幣計(jì)算 ,如超過(guò)申報(bào)工期 ,必須提前補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)并補(bǔ)交施工管理費(fèi) ,如逾期不辦 ,管理處將責(zé)令其停工 ,并禁止其施工人員出入本園。 ,必須將《裝修施工許可證》掛在本單位的門(mén)口處 ,施工完成后交回管理處。每天的施工時(shí)間為上午八時(shí)至晚上七時(shí) ,節(jié)假日及中午 休息期間 ,施工不能產(chǎn)生噪音 ,裝修過(guò)程不得占用公共場(chǎng)地。 、電源 ,應(yīng)通知管理處安排有關(guān)人員完成 ,不得私下裝接 ,否則將視情節(jié)輕重處以罰款。 ,施工完成后的雜物、垃圾、淤泥等應(yīng)由施工人員及時(shí)清理 ,不得倒入?yún)^(qū)內(nèi)的垃圾桶內(nèi)或堆放在馬路邊。 《裝修工人出入卡》并接受保安員的檢查。為了住戶安全著想 ,施王人員晚上七時(shí)后不得在單位內(nèi)停留或住宿 ,并須遵守園內(nèi)有關(guān)規(guī)定和制度 ,因違章而發(fā)生任何事故 ,業(yè)主必須承擔(dān)由此所造成的一切損失和責(zé)任。 同 時(shí) ,管理處有權(quán)責(zé)令違章的施工隊(duì)伍立即停止施工。 ,要保護(hù)好公共的水電管網(wǎng)及設(shè)備 ,如有關(guān)設(shè)備、設(shè)施因施工而損壞 ,業(yè)主必須負(fù)責(zé)及時(shí)修復(fù) ,并需承擔(dān)由此而造成的經(jīng)濟(jì)損失。 。如裝修需要搬運(yùn)材料、淤士、垃圾等 ,就向管理處申請(qǐng) ,由管理處根據(jù)實(shí)際情況安排運(yùn)輸車(chē)輛 ,實(shí)行有償服務(wù)。工程完成后 ,剩余的施工材料及工具運(yùn)出園區(qū)時(shí) ,必須有管理處開(kāi)具的《物品放行條》 ,并接受保安員的檢查。 、曬衣架等 ,所有單項(xiàng)工程必須先到管理處 辦理報(bào)建手續(xù)后方可安裝。 :空調(diào)機(jī)必須按指定的位置安裝 ,窗機(jī)應(yīng)直接安裝在原設(shè)計(jì)預(yù)留位置上 ,分體式主機(jī)必須先到管理處確定位置后方可安裝 ,力求做到橫平豎直 ,統(tǒng)一美觀。洋房日后由管理處統(tǒng)一安裝空調(diào)滴水管并適當(dāng)收取工本費(fèi)。必須 使用不銹鋼架掛機(jī) (普通鐵架生銹后銹水易污染墻身 ),禁止在主機(jī)上設(shè)置任何附蓋?？照{(diào)安裝完畢后必須做好墻身洞口的修補(bǔ)和清潔工作。 :天臺(tái)花園的裝修原則上從小從簡(jiǎn)，不能超過(guò)設(shè)定承載力 ,確保結(jié)構(gòu)安全。嚴(yán)禁在天臺(tái)加建任何封閉式建筑物 ,搭設(shè)簡(jiǎn)易光棚和花架應(yīng)符合規(guī)定 ,以不影響房屋整體外觀且高度不能高于樓層層高為原則。嚴(yán)禁在天臺(tái)樓板上鉆孔、開(kāi)鑿槽坑。嚴(yán)禁于附欄河墻填土種樹(shù)木。鋪泥植草、做小水池、小石山應(yīng)做好防水、排水措施 ,在確保防水安全、排水通暢的情況下方可施工 ,否則因裝修而導(dǎo)致滲水、漏水的后果由業(yè)主負(fù)責(zé)。鋪泥厚度以不大于 10公分為宜 ,種苗木以不高于欄河為宜 ,砌小石山及其他園藝以不高于欄河為標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)禁將盆景置于欄河墻頂上 ,以確保安全。 :嚴(yán)禁在花園內(nèi)加建封閉式建筑物 ,洋房區(qū)嚴(yán)禁在花園內(nèi)設(shè)停車(chē)位 ,未經(jīng)許可嚴(yán)禁在國(guó)欄開(kāi)設(shè)任何門(mén)洞口。于花園內(nèi)造亭、石山、噴水 池及其他園藝建筑應(yīng)以不影響整體美觀、不影響他人為原則 ,高度不超過(guò)首層樓層層高且距圍墻應(yīng)不小于 1米為宜。嚴(yán)禁于花園內(nèi)開(kāi)井或種植深根植物。 。 ,如有違反 ,管理公司有權(quán)責(zé)令其恢復(fù)原狀 ,并需承擔(dān)其后果及費(fèi)用 ,請(qǐng)認(rèn)真閱讀《房屋使用說(shuō)明書(shū)》 ,并嚴(yán)格遵守有關(guān)規(guī)定。 、外觀、外墻顏色。 。 。 。 ,注意防安全 ,裝修單 位內(nèi)必須至少配備一支家庭裝滅火器。 ,要申報(bào)實(shí)際裝機(jī)容量 ,如實(shí)際用電大于售樓合同額定用電量 ,應(yīng)即時(shí)辦理增容手續(xù)。請(qǐng)勿擅自增大用電 ,以防超負(fù)荷用電而發(fā)生事故。 .保障區(qū)內(nèi)業(yè)主和住戶的利益 ,凡所有在園內(nèi)裝修的工作人員 ,必須遵守如下規(guī)定 : 。 ,嚴(yán)禁用電爐煮食 ,一經(jīng)發(fā)現(xiàn) ,管理處將立即沒(méi)收。 。 。 格遵守有關(guān)機(jī)械的安全操作規(guī)定 ,如因違反安全操作規(guī)定而造成傷亡 ,一切的責(zé)任和后果自負(fù)。 ,并嚴(yán)格遵守管理處的有關(guān)規(guī)定 ,佩戴好出入證 ,及接受保安人員的檢查。 .穿著要整齊。 。 。 違反上述規(guī)定者 ,將沒(méi)收其裝修工人卡 ,不準(zhǔn)其出入園區(qū)。 [案例三 ] 業(yè)主不愿配合公共部位維修怎么辦 某大廈 16 條雨水干管垂直貫穿 32~5 層主人房陽(yáng)臺(tái)板后，從 4 層 陽(yáng)臺(tái)頂部彎出墻外連通污水干線，唯一的檢修疏通孔就在彎部。要實(shí)施檢修疏通，必須穿行于 4層的居室，這就不可避免地會(huì)給主人帶來(lái)或多或少的不便。因而，許多人不愿給予配合。 一次，管理處準(zhǔn)備對(duì)其中一條雨水干管進(jìn)行清淤。維修人員兩次上門(mén)聯(lián)系，都被 業(yè)主 拒之門(mén)外。維修主管又第三次登門(mén)做工作，還是沒(méi)有做通。 業(yè)主 認(rèn)為管道清淤總是折騰她家，強(qiáng)調(diào)管理處應(yīng)當(dāng)拿出一勞永逸的方案，并要求同主任會(huì)面。 [案例分析 ] 本案例是一件較為典型的因雨水干管設(shè)計(jì)不當(dāng)而引發(fā)的公共部位維修糾紛案例，因?qū)τ晁晒艿臋z修疏通的確給住戶生活帶來(lái)諸多不便，因 此，在糾紛的處理上，態(tài)度要謙恭，處處表現(xiàn)出對(duì)業(yè)主的尊重，讓業(yè)主能夠理解物業(yè)管理公司的苦衷，配合完成雨水干管的檢修疏通工作。如果業(yè)主仍不理解，不愿配合，就要介紹相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)，讓業(yè)主了解配合物業(yè)管理公司完成對(duì)公共部位的維修，是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)。 這種情況的避免，最好是在設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)階段，物業(yè)管理公司就已介入，從利于物業(yè)管理的角度提出設(shè)計(jì)方案。本案例里的這種情況，業(yè)主提出改造雨水干管的要求并不過(guò)分，物業(yè)管理公司也應(yīng)拿出改造方案，一勞永逸地解決這種設(shè)計(jì)上的不合理。當(dāng)然，這樣的改造方案必然會(huì)牽扯到較大的費(fèi)用，應(yīng)征得業(yè) 主委員會(huì)的同意，或開(kāi)發(fā)商的支持。 [解決方法 ] 業(yè)主要求同主任會(huì)面， 主任聞?dòng)嵙⒓磥?lái)到該 業(yè)主 家 。 主任招之即來(lái)，起碼讓 業(yè)主 心動(dòng)， 知道物業(yè)管理公司對(duì)她想法的重視程度， 若擺架子拖上幾天，很可能就會(huì)使其更為不滿 。主任到后 誠(chéng)懇地聽(tīng)完 業(yè)主 的意見(jiàn)，表示完全理解她的想法，并對(duì)她以往的配合致以謝意 。然后 和顏悅色地講明管理處同樣也希望對(duì)管道進(jìn)行一勞永逸的改造，但囿于經(jīng)濟(jì)原因短期難以實(shí)施 ，因?yàn)闃I(yè)主 的要求并不為過(guò)， 但 管理處 在短時(shí)間內(nèi)也的確難以解決，那么目前 的安排也情有可原，雙方相互理解，事情就好辦了 。最 后詳細(xì)交待了這次清淤的具體安 排和防污染措施，承諾一定做到既快又凈。精誠(chéng)所至，金石為開(kāi)。在管理處不厭其煩的努力下，該 業(yè)主 轉(zhuǎn)變了態(tài)度，欣然同意馬上予以