【導讀】物業(yè)管理工作中法律關系的主體。他與物業(yè)管理相關聯(lián)的行業(yè)以及政府有關部門。這里的法律關系的變化是開發(fā)商由原來擁有土地使用權和。房屋所有權到轉移給了房屋產權所有人。對于一處新的開發(fā)項目，開發(fā)商在竣工前，有時開發(fā)商也自己充當項。目物業(yè)管理的角色。新建項目完工交付后，的部分不擁有或完全不擁有。行管理項目的行為只能是一種臨時的安排。司在這一新的項目管理中尚無收益。理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業(yè)主管理委員會成立后，有可能在。當新建物業(yè)入住率達到50%或50%以。上時，或具備法規(guī)所規(guī)定的其他條件時，開發(fā)商應會同物業(yè)管理公司召開業(yè)主大會。開發(fā)商在與物業(yè)管理公司的委托管理合同中就應明確規(guī)定，當入住率達到50%. 員會是物業(yè)轄區(qū)中常設的最高權力機構。主委員會的成員成員要由業(yè)主選出的代表組成，代表廣大業(yè)主的權益。員會也應當吸收當?shù)鼐用裎瘑T會和派出所的代表參加。案，并到民政部門社團法人機構辦理登記，以確定其性質與法律地位。

　　

【正文】 技術審定的 ,按每項工程 150300 元計收 ,管理處將在收到審批表后二個工作日內給予批復。 (住戶 )收到批復后 ,應帶領選定的裝修隊負責人到管理處按規(guī)定辦理施工隊有關進場手續(xù)方可進場裝修施工 (詳 見附件 二 )。 五、施工 有施工必須按照管理處審批的方案進行 ,不得有任何更改。如實際情況需要更改 ,必須報管理處審批 ,出具更改通知后方可施工。 ,業(yè)主 (住戶 )進行現(xiàn)場監(jiān)理并保證裝修施工隊嚴格遵守規(guī)定 ,按規(guī)作業(yè) ,文明施工 ,施工期間不準裝修工人在大廈內住宿。逾期完工要辦理逾期手續(xù)并交納逾期金每天 50 元 ,不辦理延期手續(xù)的 ,管理處有權責令其停工 。對于施工隊的違章裝修除按《 市住宅裝修管理規(guī)定》和《違章裝修項目》的規(guī)定進行處理 ,對業(yè)主 (住戶 )處以相當于施工隊罰款額 30%的罰款。 :中小工程為 30 天 ,較大工程為 45 天 ,最 長不超過 60 天 ,如確實需要延期 ,要到管理處辦理延期手續(xù)。 :每天施工時間為 8:0012:00,14:0018:00。 ,嚴禁擅自亂接、亂拉電源線 ； 超容量用電在與管理處協(xié)商后 ,在管理處的監(jiān)督下 ,在管理人員指定位置處接臨時電源線 ,否則造成的一切后果由業(yè)主 (住戶 )負責。 (必須符合國家標準 )的安裝、維修、拆移、改裝 ,必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工 。用戶不得自行安裝、拆除、改裝。 ,不得 破壞樓宇結構 ,穿壞墻體。 、陽臺色調 ,不得改變陽臺的用途 (陽臺不得安裝防盜網(wǎng)及鋁合金窗等 )。 ,每天垃圾應按指定地方放置并當天清運 ,樓梯、過道、天臺、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方 ,不得損壞公用設備、設施 ,保持公用地面、墻壁完好和整潔。 六、驗收 ,業(yè)主 (住戶 )和施工隊負責人共同向管理處申請竣工驗收 ,管理處將派人進行查驗。 。如未驗收 ,管理處可安排拆除隱蔽部分遮擋 ,再行驗收 ,由此造成的 損失由業(yè)主 (住戶 )自己負責。 ,由管理處驗收人員在《裝修申請審批表》上驗收欄內簽名。驗收不合格時 ,限期改正 ,再行復驗 ,直至合格。經(jīng)三次驗收不合格者 ,管理處可另行指定施工單位進行施工 ,所發(fā)生的費用由業(yè)主 (住戶 )承擔。 ,經(jīng)管理處復驗確定工程無明顯質量問題 ,將押金退回業(yè)主 (住戶 )和施工隊。 附件一（略） 附件二（略） [案例二 ] 部分業(yè)主要隨意封閉陽臺怎么辦 深圳某大廈入伙前，物業(yè)管理處的工作人員多次到現(xiàn)場考察，綜合考慮各種因素，并聽取有關方面意見 ，做出了 “ 主陽臺允許用白鋁材、白玻璃、統(tǒng)一規(guī)格平開窗封閉 ” 的規(guī)定?？梢蝗牖?，這一規(guī)定就遭到了部分業(yè)主的質疑，他們提出許多不同的理由，要求按照自己的思路來封閉陽臺。 有些業(yè)主聽了管理處的解釋，了解管理處的初衷是為了保持大廈外觀的統(tǒng)一，也就愉快地接受了。可仍有部分固執(zhí)己見，甚至成群結伙，一天幾次地到管理處來橫加指責，鬧得沸沸揚揚。 在這種情形下，管理處先用了個 “ 緩兵之計 ” 。向有意見的業(yè)主說明，管理處的方案可以做進一步論證，看能否為大多數(shù)業(yè)主所認同，但在未做最后決定前，各自的方案也不要急于實施。把他們穩(wěn)定下來之后 ，管理處做了一個調查，發(fā)現(xiàn)持有異議的業(yè)主只有 20 多戶，并不占多數(shù)。只是因為他們都是沙頭角本地居民，互相認識，容易連成一氣 ，其中有幾位是 集團公司 的職員，而且一位是高級職員。 有了這個底數(shù)后，管理處本來可以強制要求這部分業(yè)主執(zhí)行既定的封閉陽臺的規(guī)定，但還是希望能說服他們，讓他們自覺自愿地去執(zhí)行 。 [案例分析 ] 由于小區(qū)業(yè)主的舊有生活習慣，以及環(huán)境保護意識和文化素質的差異，在物業(yè)管理實踐中，外立面管理普遍成為住宅小區(qū)建筑物外觀管理的難點。外立面包括外墻、窗戶、陽臺及附屬設備，如空調機、廣告燈箱、防盜網(wǎng)和晾衣 架等。其實，良好的外立面管理可以收到美化居住環(huán)境，提高物業(yè)的經(jīng)濟價值，改善城市的市容面貌的效果。本案例正是因為個別業(yè)主的不能從物業(yè)整體美觀的角度認識裝修管理而帶來的矛盾糾紛。 對于在裝修過程中所出現(xiàn)的這類不符合規(guī)定的問題，物業(yè)管理公司最好的方式就是采取預防措施，防范在先。具體地說就是在業(yè)主辦理入住手續(xù)時，就要宣傳相關的政策法規(guī)，并將具體的要求填寫在《業(yè)主公約》和《物業(yè)管理服務合同》中，同時預收適當?shù)难b修保證金，以此來規(guī)范約束業(yè)主的裝修行為。但僅此是不夠的，物業(yè)管理公司還要加強業(yè)主裝修過程中的監(jiān)督管理，及時發(fā) 現(xiàn)問題，防患于未然。對于已出現(xiàn)的問題，要本著“以理服人”的原則，向業(yè)主介紹宣傳相關的法規(guī)制度，做好耐心細致的說服工作，求得業(yè)主的理解支持，協(xié)助完成整改工作。要極力避免與業(yè)主發(fā)生沖突，因為裝修管理這項工作一般都是在與業(yè)主接觸的初期，沖突一旦出現(xiàn)，就會給業(yè)主的心理留下陰影，對以后的管理工作產生負面影響。 [解決方法 ] 從本案例的案情敘述中不難看出，盡管個別業(yè)主想按自己想法封閉陽臺的呼聲不斷，但畢竟還沒有付諸于行動，這就為物業(yè)管理公司的管理說服工作提供了極大的主動空間。物業(yè)管理公司所做的調查，結果也是對管理工作 的開展極為有利的。因此，物業(yè)管理公司做出了“ 希望能說服他們，讓他們自覺自愿地去執(zhí)行 （既定方案）的決策。 于是，決定來個 “ 各個突破 ” ，先從 集團公司的高級職員 開始 ，然后做好 他們公司幾位同事 的工作 ， 因為畢竟他們的素質要高些，容易溝通說服 。而實際情況也這是這樣。 有一天晚上，他 集團公司的高級職員到管理處咨詢辦理裝修手續(xù)的問題，趁這機會，主管工作人員與他進行了兩個小時的長談，從管理處制訂方案的出發(fā)點到這個方案的優(yōu)點，再通過比較指出他們那個方案的弊端，最后他心悅誠服地接受了，然后他又說服了自己的幾位同事。就這樣 有 針 對 性地 利用業(yè)主的不同特點進一步做說服動員工作，慢慢地規(guī)定執(zhí)行起來順利多了。 期間，也有極個別業(yè)主是橫豎不聽，不管管理處如何作解釋，還是自行其事，甚至揚言 “ 我就不按統(tǒng)一規(guī)定封窗，你們能拿我怎么樣？ ” 。對此，管理處態(tài)度上還是和和氣氣，但管理上寸步不讓，把《業(yè)主公約》和物業(yè)管理法規(guī)文件匯編送到他面前，讓他自己了解和體會自己應當如何去做（送法上門，應當說也是一種服務），然后再給他發(fā)去限期整改通知單，最后他只得按照規(guī)定推倒重來。 通過本案例可以看出做 物業(yè)管理 工作 ，一定要重視關鍵的少數(shù) ，因為糾紛往往就發(fā)生在這些少數(shù)人身 上 。正兒八經(jīng)也好、略施小計也行，總之要盡量爭取全部 “ 擺平 ” 。因為在目前的市場環(huán)境下，物業(yè)公司是真正的弱勢群體。一個小區(qū)有那么三五個業(yè)主存心與你作對，就會鬧得你無寧日。 [相關法規(guī)政策 ] 1．花園小區(qū)業(yè)主手冊 （節(jié)選） ?? 五、裝修管理 為了便于管理 ,保證裝修質量 ,控制違規(guī)建筑物 ,避免業(yè)主因此造成不必要的損失 ,管理處建議園內別墅和洋房裝修原則上由本公司屬下的專業(yè)裝修公司負責施工 ,由裝修公司代為辦理各項審批手續(xù)。業(yè)主或住戶根據(jù)需要也可自行安排裝修隊伍 ,請參照以下程序和要求到管理處辦理各項審批手續(xù) : (如裝修項目、內容、時間及施工單位的名稱、人數(shù)、負責人等 )送管理處審批、備案。 ,管理處將發(fā)給《裝修施工許可證》 ,并向施工單位收取施工管理費。施工管理費的收費標準按所申報裝修工期以每天收取伍拾元人民幣計算 ,如超過申報工期 ,必須提前補辦有關手續(xù)并補交施工管理費 ,如逾期不辦 ,管理處將責令其停工 ,并禁止其施工人員出入本園。 ,必須將《裝修施工許可證》掛在本單位的門口處 ,施工完成后交回管理處。每天的施工時間為上午八時至晚上七時 ,節(jié)假日及中午 休息期間 ,施工不能產生噪音 ,裝修過程不得占用公共場地。 、電源 ,應通知管理處安排有關人員完成 ,不得私下裝接 ,否則將視情節(jié)輕重處以罰款。 ,施工完成后的雜物、垃圾、淤泥等應由施工人員及時清理 ,不得倒入?yún)^(qū)內的垃圾桶內或堆放在馬路邊。 《裝修工人出入卡》并接受保安員的檢查。為了住戶安全著想 ,施王人員晚上七時后不得在單位內停留或住宿 ,并須遵守園內有關規(guī)定和制度 ,因違章而發(fā)生任何事故 ,業(yè)主必須承擔由此所造成的一切損失和責任。 同 時 ,管理處有權責令違章的施工隊伍立即停止施工。 ,要保護好公共的水電管網(wǎng)及設備 ,如有關設備、設施因施工而損壞 ,業(yè)主必須負責及時修復 ,并需承擔由此而造成的經(jīng)濟損失。 。如裝修需要搬運材料、淤士、垃圾等 ,就向管理處申請 ,由管理處根據(jù)實際情況安排運輸車輛 ,實行有償服務。工程完成后 ,剩余的施工材料及工具運出園區(qū)時 ,必須有管理處開具的《物品放行條》 ,并接受保安員的檢查。 、曬衣架等 ,所有單項工程必須先到管理處 辦理報建手續(xù)后方可安裝。 :空調機必須按指定的位置安裝 ,窗機應直接安裝在原設計預留位置上 ,分體式主機必須先到管理處確定位置后方可安裝 ,力求做到橫平豎直 ,統(tǒng)一美觀。洋房日后由管理處統(tǒng)一安裝空調滴水管并適當收取工本費。必須 使用不銹鋼架掛機 (普通鐵架生銹后銹水易污染墻身 ),禁止在主機上設置任何附蓋?？照{安裝完畢后必須做好墻身洞口的修補和清潔工作。 :天臺花園的裝修原則上從小從簡，不能超過設定承載力 ,確保結構安全。嚴禁在天臺加建任何封閉式建筑物 ,搭設簡易光棚和花架應符合規(guī)定 ,以不影響房屋整體外觀且高度不能高于樓層層高為原則。嚴禁在天臺樓板上鉆孔、開鑿槽坑。嚴禁于附欄河墻填土種樹木。鋪泥植草、做小水池、小石山應做好防水、排水措施 ,在確保防水安全、排水通暢的情況下方可施工 ,否則因裝修而導致滲水、漏水的后果由業(yè)主負責。鋪泥厚度以不大于 10公分為宜 ,種苗木以不高于欄河為宜 ,砌小石山及其他園藝以不高于欄河為標準。嚴禁將盆景置于欄河墻頂上 ,以確保安全。 :嚴禁在花園內加建封閉式建筑物 ,洋房區(qū)嚴禁在花園內設停車位 ,未經(jīng)許可嚴禁在國欄開設任何門洞口。于花園內造亭、石山、噴水 池及其他園藝建筑應以不影響整體美觀、不影響他人為原則 ,高度不超過首層樓層層高且距圍墻應不小于 1米為宜。嚴禁于花園內開井或種植深根植物。 。 ,如有違反 ,管理公司有權責令其恢復原狀 ,并需承擔其后果及費用 ,請認真閱讀《房屋使用說明書》 ,并嚴格遵守有關規(guī)定。 、外觀、外墻顏色。 。 。 。 ,注意防安全 ,裝修單 位內必須至少配備一支家庭裝滅火器。 ,要申報實際裝機容量 ,如實際用電大于售樓合同額定用電量 ,應即時辦理增容手續(xù)。請勿擅自增大用電 ,以防超負荷用電而發(fā)生事故。 .保障區(qū)內業(yè)主和住戶的利益 ,凡所有在園內裝修的工作人員 ,必須遵守如下規(guī)定 : 。 ,嚴禁用電爐煮食 ,一經(jīng)發(fā)現(xiàn) ,管理處將立即沒收。 。 。 格遵守有關機械的安全操作規(guī)定 ,如因違反安全操作規(guī)定而造成傷亡 ,一切的責任和后果自負。 ,并嚴格遵守管理處的有關規(guī)定 ,佩戴好出入證 ,及接受保安人員的檢查。 .穿著要整齊。 。 。 違反上述規(guī)定者 ,將沒收其裝修工人卡 ,不準其出入園區(qū)。 [案例三 ] 業(yè)主不愿配合公共部位維修怎么辦 某大廈 16 條雨水干管垂直貫穿 32~5 層主人房陽臺板后，從 4 層 陽臺頂部彎出墻外連通污水干線，唯一的檢修疏通孔就在彎部。要實施檢修疏通，必須穿行于 4層的居室，這就不可避免地會給主人帶來或多或少的不便。因而，許多人不愿給予配合。 一次，管理處準備對其中一條雨水干管進行清淤。維修人員兩次上門聯(lián)系，都被 業(yè)主 拒之門外。維修主管又第三次登門做工作，還是沒有做通。 業(yè)主 認為管道清淤總是折騰她家，強調管理處應當拿出一勞永逸的方案，并要求同主任會面。 [案例分析 ] 本案例是一件較為典型的因雨水干管設計不當而引發(fā)的公共部位維修糾紛案例，因對雨水干管的檢修疏通的確給住戶生活帶來諸多不便，因 此，在糾紛的處理上，態(tài)度要謙恭，處處表現(xiàn)出對業(yè)主的尊重，讓業(yè)主能夠理解物業(yè)管理公司的苦衷，配合完成雨水干管的檢修疏通工作。如果業(yè)主仍不理解，不愿配合，就要介紹相關的物業(yè)管理法規(guī)，讓業(yè)主了解配合物業(yè)管理公司完成對公共部位的維修，是業(yè)主應盡的義務。 這種情況的避免，最好是在設計開發(fā)階段，物業(yè)管理公司就已介入，從利于物業(yè)管理的角度提出設計方案。本案例里的這種情況，業(yè)主提出改造雨水干管的要求并不過分，物業(yè)管理公司也應拿出改造方案，一勞永逸地解決這種設計上的不合理。當然，這樣的改造方案必然會牽扯到較大的費用，應征得業(yè) 主委員會的同意，或開發(fā)商的支持。 [解決方法 ] 業(yè)主要求同主任會面， 主任聞訊立即來到該 業(yè)主 家 。 主任招之即來，起碼讓 業(yè)主 心動， 知道物業(yè)管理公司對她想法的重視程度， 若擺架子拖上幾天，很可能就會使其更為不滿 。主任到后 誠懇地聽完 業(yè)主 的意見，表示完全理解她的想法，并對她以往的配合致以謝意 。然后 和顏悅色地講明管理處同樣也希望對管道進行一勞永逸的改造，但囿于經(jīng)濟原因短期難以實施 ，因為業(yè)主 的要求并不為過， 但 管理處 在短時間內也的確難以解決，那么目前 的安排也情有可原，雙方相互理解，事情就好辦了 。最 后詳細交待了這次清淤的具體安 排和防污染措施，承諾一定做到既快又凈。精誠所至，金石為開。在管理處不厭其煩的努力下，該 業(yè)主 轉變了態(tài)度，欣然同意馬上予以