【導(dǎo)讀】去年9月18日，某花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。系此時(shí)正在國(guó)外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情）。無奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請(qǐng)給以特殊照顧。不能只對(duì)業(yè)主關(guān)心倍至，而對(duì)租住戶冷若冰霜）。理處的建議合情合理，便欣然接受。時(shí)隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書目許可。做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來。某家送預(yù)訂的家私，但電話聯(lián)系不上，求其用對(duì)講查實(shí)這家是否有人。以放行；2、訪客不能出示書面委托，則由大堂護(hù)衛(wèi)員用電話與住戶直接聯(lián)系，確認(rèn)無誤后，他們的工作人員按照上述規(guī)定進(jìn)行處理，既得到了。負(fù)責(zé)這項(xiàng)工作的陳小姐禮。復(fù)印件上寫明同意租住戶搬出字樣并親筆簽字”的書面意見，才能夠放行。第二天一早，梁先生把業(yè)主同意搬出的文書交給陳小姐。印件及文書無誤后，又調(diào)出業(yè)主檔案核對(duì)，經(jīng)反復(fù)對(duì)照比較，發(fā)現(xiàn)業(yè)主簽名筆跡有異。

　　

【正文】 驗(yàn)憑證。 (二 )物業(yè)公司的經(jīng) 營(yíng)范圍中并元保管業(yè)務(wù) ,該停車場(chǎng)亦未對(duì)外明示其提供車輛保管服務(wù)。 (三 )關(guān)于物業(yè)公司收取 5 元錢的停車費(fèi)的性質(zhì)及依據(jù)。從 1995 年廈門市物價(jià)局《關(guān)于閩南大廈管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》對(duì)物業(yè)公司管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出的批復(fù)看 ,該文第一條第 (5)項(xiàng)規(guī)定是 :交通工具停車場(chǎng)所的管理 。 1998 年 12 月物業(yè)公司依據(jù)該規(guī)定與閩南大廈業(yè)主管理委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理委托合同》在合同第十條規(guī)定是對(duì) 交通與車輛停放秩序的管理 ,第二十條規(guī)定 露天車位、地下車庫(kù)的車位使用費(fèi)依照廈門市物價(jià)局和業(yè)主管理委員會(huì)商定的標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取 。鑒于上述 批復(fù)及合同內(nèi)容可以明確得出物業(yè)公司系對(duì)其經(jīng)營(yíng)的停車場(chǎng)收取車位使用費(fèi) ,而對(duì)停車場(chǎng)的交通及車輛停放秩序進(jìn)行管理 ,與其停車人之間形成的是停車場(chǎng)地有償使用合同關(guān)系。 終審判決 :綜上所述 ,物業(yè)公司上訴主張其與維修公司之間不存在保管合同關(guān)系的理由成立 ,一審認(rèn)定物業(yè)公司未盡保管之責(zé) ,應(yīng)對(duì)維修公司的車輛丟失承擔(dān)賠償責(zé)任的判決缺乏事實(shí)及法律依據(jù) ,依法應(yīng)予改判。 據(jù)此 ,依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條的規(guī)定 ,廈門市中級(jí)人民法院于 2021 年 3 月 25 日判決如下 : 一、撤銷廈門市開元區(qū)人民法院 (2021)開 民初字第 2831 號(hào)民事判決。 二、駁回維修公司的訴訟請(qǐng)求。 本案一、二審訴訟費(fèi)各人民幣 5250 元 ,均由維修公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。 物業(yè)管理實(shí)用案例匯編 17 九、物業(yè)公司收取的是車輛保管費(fèi)還是車位使用費(fèi)？ [案情簡(jiǎn)介 ] 2021 年 5 月 9 日 ,某市某汽車維修有限公司 (以下稱維修公司 )駕駛員駕駛某牌小轎車到某大廈辦事 ,駕駛員交付 5 元停車費(fèi)后 ,將車停放在由該市某物業(yè)管理股份有限公司 (以下稱物業(yè)公司 )經(jīng)營(yíng)的停車場(chǎng) , 物業(yè)公司未收取所停放車輛的鑰匙及行駛證 ,亦未向停車人出具取車放驗(yàn)憑證 ,后駕駛員要提車時(shí) ,發(fā)現(xiàn)轎車己丟失 ,駕駛員立即報(bào)案 ,該市公安刑警支隊(duì)于 2021 年 5月 14 日發(fā)出協(xié)助通報(bào) ,但至今未將失竊的轎車追回。另查 ,失竊的轎車系維修公司于 1997 年8 月 16 日以 202100 元購(gòu)入。汽車維修公司認(rèn)為自己的車輛在物業(yè)管理公司保管期間丟失，要求物業(yè)管理公司承擔(dān)賠償責(zé)任。而物業(yè)公司認(rèn)為，該公司經(jīng)營(yíng)范圍中并無保管業(yè)務(wù) ,停車場(chǎng)亦未對(duì)外明示其提供車輛保管服務(wù)，自己向停車者收取的只是車位使用費(fèi)，而不是車輛保管費(fèi)，因此對(duì)于車輛失竊自己沒有任何責(zé)任，拒絕就失竊車輛的價(jià)值進(jìn)行賠償。雙方因此產(chǎn)生糾紛，維修公司將物業(yè)公司告上了人民法院，要求物業(yè)公司賠償丟失汽車給 自己造成的損失共 156000 元。 [法律分析 ] 本案中物業(yè)公司是否需要承擔(dān)丟失車輛的賠償責(zé)任，關(guān)鍵就在于物業(yè)公司和維修公司之間的法律關(guān)系是車輛保管合同關(guān)系還是停車位使用合同關(guān)系，而在本案中維修公司將系爭(zhēng)車輛停放于物業(yè)公司的停車場(chǎng)時(shí) ,除交納 5 元停車費(fèi)外 ,雙方未就車輛停放性質(zhì)進(jìn)行任何約定，物業(yè)公司也未收取所停放車輛的鑰匙及行駛證 ,亦未向停車人出具取車放驗(yàn)憑證，根據(jù)《合同法》第三百六十五條規(guī)定：“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同。”第三百六十七條規(guī)定：“保管合同自保管物交付時(shí)成立，但當(dāng) 事人另有約定的除外?！钡谌倭藯l規(guī)定：“寄存人向保管人交付保管物的，保管人應(yīng)當(dāng)給付保管憑證，但另有交易習(xí)慣的除外?！钡谌倨呤臈l規(guī)定：“保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但保管是無償?shù)模９苋俗C明自己沒有重大過失的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！?，本案中維修公司沒有與物業(yè)公司簽訂保管合同，也沒有保管車輛的約定，物業(yè)公司的停車場(chǎng)也沒有對(duì)外表明自己從事的是車輛保管業(yè)務(wù)，同時(shí)維修公司也沒有向物業(yè)公司移轉(zhuǎn)車的占有，物業(yè)公司沒有向維修公司出具保管憑證，因此，物業(yè)公司和維修公司 之間不成立車輛保管合同，而只存在車位使用合同關(guān)系，在車位使用合同關(guān)系中，物業(yè)公司已經(jīng)提供了符合約定的空車位，已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，不存在違約行為。因此，維修公司要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任的訴訟請(qǐng)求將得不到法院的支持。 [自助指南 ] 本案是現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常發(fā)生的停車糾紛的一個(gè)典型。要解決這類糾紛關(guān)鍵要搞清停車位提供者（往往是物業(yè)公司）和停車者之間的法律關(guān)系，實(shí)際上就是如何認(rèn)定停車合同的法律性質(zhì)。停車合同究竟是保管合同還是停車場(chǎng)地的使用合同，即物業(yè)公司收取的究竟是場(chǎng)地使用費(fèi)還是保管費(fèi)，我們可以從下面幾個(gè)方面進(jìn)行認(rèn)定 ： 首先，看當(dāng)事人之間的約定。如果當(dāng)事人已經(jīng)就停車合同的性質(zhì)進(jìn)行了明確的約定，即約定為保管合同或者租賃合同，那依當(dāng)事人之間的約定進(jìn)行解決。其次，當(dāng)事人沒有作出明確約定的，要根據(jù)當(dāng)時(shí)的具體情況，結(jié)合保管合同和租賃合同的特點(diǎn)進(jìn)行分析，下面幾個(gè)因素可以參考：（ 1）保管合同必須要寄存一方移轉(zhuǎn)保管物的占有，而場(chǎng)地租賃合同只要一方提供場(chǎng)地即可；（ 2）保管合同是一種實(shí)踐性合同，在寄存方交付保管物的占有時(shí)才生效，即只有當(dāng)交付保管物時(shí)保管合同才生效，而場(chǎng)地租賃合同是一種諾成性合同，從雙方當(dāng)事人意思表示一致時(shí)就開始生效；（ 3） 保管合同中，保管人需要向寄存人出具保管憑證，寄存人也需要憑借保管憑證向保管人要求返還保管物，而在場(chǎng)地租賃合同中，出租人只要按約提供場(chǎng)地即可。 實(shí)踐中，要防止和減少車輛停放中的糾紛，關(guān)鍵的一點(diǎn)是通過停車人和場(chǎng)地提供方之間作出物業(yè)管理實(shí)用案例匯編 18 明確的約定，如果沒有約定的話，該合同一般的為場(chǎng)地租賃合同，停車方只有通過加強(qiáng)對(duì)自己車輛的防盜設(shè)施來保護(hù)自己的權(quán)利，同時(shí)也寄希望公安機(jī)關(guān)加強(qiáng)社會(huì)治安。 十、關(guān)于高空拋物砸壞 B 座 28H奔馳汽車的經(jīng)過及處理辦法 「事情經(jīng)過」： 2021 年 4 月 5日晚 21： 50，停放在某花園 B 座樓下露天車場(chǎng)的 粵 B58568奔馳汽車被高空拋下的打印機(jī)砸壞車門、車窗及車頂，同時(shí)拋下的還有折疊式靠背椅、電腦音箱、鏡子、小件裝飾物等。 「應(yīng)急處理」管理處護(hù)衛(wèi)員聞?dòng)嵑螅杆仝s到現(xiàn)場(chǎng)并打電話報(bào)告給管理處經(jīng)理。管理處經(jīng)理立即奔赴事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，作出如下反應(yīng)： 立即用警示膠帶保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并派專人管理現(xiàn)場(chǎng)，疏散圍觀人群。 迅速成立突發(fā)事件處理小組并分工：客戶服務(wù)中心通知車主；技工班安裝工程燈協(xié)助拍照取證，驗(yàn)證被拋下來的物品種類；護(hù)衛(wèi)主管負(fù)責(zé)報(bào)案到園嶺派出所，并在樓下負(fù)責(zé)接待派出所民警；管理處經(jīng)理和工程主管分帶兩 名護(hù)衛(wèi)員組成走訪小組走訪 B 座 A 型房未裝防盜網(wǎng)的住戶及上下層業(yè)主，錄取所聞所見情況，收集證據(jù)。 將所有情況進(jìn)行匯總，確立嫌疑人，口頭報(bào)告給上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。 22： 40，民警來到現(xiàn)場(chǎng)，管理處將分析情況做了匯報(bào)，強(qiáng)調(diào)被拋物品的共性是辦公用品的整體性，根據(jù)管理處第一手掌握的資料，民警進(jìn)入 B27A調(diào)查取證并錄取證詞。民警在該戶業(yè)主家的電腦旁的窗臺(tái)上，發(fā)現(xiàn)一約 2cm 見方的透明塑料防護(hù)罩并照相。 將調(diào)查結(jié)果及過程報(bào)告分公司領(lǐng)導(dǎo)，并將現(xiàn)場(chǎng)證物收集保存。 當(dāng)天晚上，管理處就調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析驗(yàn) 證，發(fā)現(xiàn)民警在 B27A 窗臺(tái)所取得防護(hù)罩的裂痕同現(xiàn)場(chǎng)證物 epson C40 打印機(jī)上的裂痕完全吻合，確認(rèn)為一個(gè)整體，結(jié)合當(dāng)晚走訪結(jié)果，從而確認(rèn)該打印機(jī)系 B27A業(yè)主所有并因業(yè)主與其家人吵架而被拋下，導(dǎo)致車輛被損（已通知車主對(duì)車輛進(jìn)行維修并告之結(jié)果）。 第二日，車主修理車輛，維修費(fèi)用 19730 元。管理處于 4 月 7 日同 B座 27A業(yè)主取得聯(lián)系，告之事件結(jié)果及將要采取的處理意見，該業(yè)主拒不承認(rèn)。 「相關(guān)方的反應(yīng)」該高空拋物事件，小區(qū)內(nèi)業(yè)主為之深惡痛絕，為管理處開展調(diào)查并取得第一手資料奠定了良好的群眾基礎(chǔ)。 業(yè)主在不同的場(chǎng)合都對(duì)此行為表示了不滿。當(dāng)管理處人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)并拍照取證的時(shí)候， B27A業(yè)主陳琳小姐來到現(xiàn)場(chǎng)，言樓上可能有人打架，很吵人。管理處將調(diào)查結(jié)果告之當(dāng)事人后，車主認(rèn)為，車是放在管理處所負(fù)責(zé)管理的公共區(qū)域被損壞，管理處應(yīng)履行管理責(zé)任，承擔(dān)損失賠償事宜，并表示可以協(xié)助管理向責(zé)任人追討。 B27A業(yè)主認(rèn)為，她們沒有往樓下丟任何東西，如果派出所或是管理處一定要認(rèn)為是她們所為，可以采取任何一種正常的方式來解決。并對(duì)管理處人員、派出所人員、車主因調(diào)查而進(jìn)戶（已征得對(duì)方同意）一事深表不滿。 「處理方法分析」 B27A高空拋物行為直接導(dǎo)致 B28H 業(yè)主的財(cái)產(chǎn)受損，兩戶業(yè)主成為此財(cái)產(chǎn)侵權(quán)法律關(guān)系的主體。管理處做為公共區(qū)域責(zé)任管理人，也將進(jìn)入該侵權(quán)法律關(guān)系的主體。鑒于此，管理處制定了相應(yīng)的處理辦法： 上策，將民警所提供的證據(jù)向事件雙方出示，取得雙方當(dāng)事人的認(rèn)同，主動(dòng)履行賠償和認(rèn)可賠償，爭(zhēng)取在小范圍內(nèi)將事件處理，兼顧管理處長(zhǎng)期和短期工作開展的順利性。其次，爭(zhēng)取派出所在管轄范圍內(nèi)將此事就地解決。依據(jù)刑法的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)財(cái)產(chǎn)侵權(quán)額度超過一萬元的時(shí)候，公安部門可以立案并就以刑偵結(jié)果為依據(jù)，以聽證會(huì)的形式解決爭(zhēng)議。盡量爭(zhēng)取派 出所出面，將此事迅速處理。再次，出具證明，由保險(xiǎn)公司先行賠付，再提供證據(jù)，協(xié)助保險(xiǎn)公司代位起訴，追究侵權(quán)責(zé)任人的侵權(quán)責(zé)任。此法缺點(diǎn)是只能賠付標(biāo)的額的 80％，不能全額賠付，差額部分可能要由管理處承擔(dān)，而管理處沒有承擔(dān)此責(zé)任的義務(wù)。 下策，告之被侵權(quán)業(yè)主 B28H，管理處不承擔(dān)此次侵權(quán)的賠償責(zé)任，但可以協(xié)助將侵權(quán)物業(yè)管理實(shí)用案例匯編 19 人 B27A訴至法院，并愿意在此過程中以證人的身份出現(xiàn)，并提供派出所出示的證據(jù)，使該事件能盡早解決。此法的缺點(diǎn)是，管理處有可能被作為第二被告出現(xiàn)在被告席，對(duì)于不明真相的傳媒來說，有被歪曲報(bào)道的公眾風(fēng)險(xiǎn)， 公司在對(duì)外形象上有受損的可能。上有受損的可能。 十一、對(duì)號(hào)入座 —— 有車擠占私家車位怎么辦 某花園沒有公用停車場(chǎng)，僅有百個(gè)私家車位。這些車位散布于底層地面，且均為開放式。這樣，就增加了停車管理的難度。 為了維護(hù)小區(qū)內(nèi)正常的車輛停駛秩序，管理處首先安裝了自動(dòng)道閘系統(tǒng)，嚴(yán)格控制外來車輛的駛?cè)?，必需駛?cè)氲挠蓪Ｈ艘龑?dǎo)?？吭谥付ㄎ恢?，杜絕了外來車輛鳩占鵲巢的現(xiàn)象。 然而，有些私家車駛?cè)牒笫栌诠苁?。有的貪方便，有的漫不?jīng)心，時(shí)常擠占他人的車位。即使這些車位閑置，但其主人感到自己的財(cái)產(chǎn)受到了侵犯，依然要進(jìn) 行投訴。海富管理處針對(duì)這種情況，強(qiáng)化樓宇地面巡查工作，爭(zhēng)取在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)問題，當(dāng)即予以糾正，若已成事實(shí)，而車主又離開了現(xiàn)場(chǎng)的，則根據(jù)不同情況，及時(shí)進(jìn)行處理： 對(duì)略微侵占鄰近車位、但不影響車位使用的，在其車門貼上管理處統(tǒng)一負(fù)印制的《違章通知書》，指出其違章行為，提示其今后注意。這樣公之于眾，既利用車主的榮譽(yù)心理，起到警示作用，又使車位主人體會(huì)到管理處的負(fù)責(zé)精神，消除心中的怨氣（不要小看一張紙，若用得恰倒好處，它的作用還是很大的）。 對(duì)占用他人車位，及嚴(yán)重侵占相鄰車位并影響了正常使用的，由巡邏護(hù)衛(wèi)人 員查明車主的去向后，立即登門面陳車主，重申管理處的機(jī)動(dòng)車輛停駛規(guī)定，責(zé)其馬上將車輛移到適當(dāng)?shù)奈恢?，一次不行就兩次、三次。這樣，車主自己給自己找麻煩，不僅這次去移車有苦難言，而且下次停車時(shí)就會(huì)記起要照章辦事（你不守規(guī)矩，我就不卑不亢、接二連三地 39。折騰 39。你，也不失為好辦法）。 現(xiàn)在，某花園的車輛停駛秩序井然，由車輛停泊所引起的投訴已十分鮮見。 點(diǎn)評(píng)：這個(gè)案例中糾正違章停車的兩個(gè)辦法，似乎有旁門左道之嫌。其實(shí)不是。它的妙處就在于善于抓住對(duì)方的心理，以名正言順的方式給對(duì)方出難題，讓對(duì)方知趣。 十二、車 庫(kù)被撬摩托失竊 蘇州一物業(yè)公司賠償六千 車庫(kù)被撬，一輛價(jià)值萬元的摩托車被盜該由誰負(fù)責(zé)？近日，居住在金閶區(qū)某小區(qū)的摩托車失主趙文亮通過法律向小區(qū)物業(yè)管理公司討說法，拿到了 6000 元的賠償金。 今年 5 月 2 日晚，趙某一輛停放在自己車庫(kù)內(nèi)價(jià)值萬元的進(jìn)口摩托車被盜，車庫(kù)門被撬，家人當(dāng)即報(bào)案。隨后，趙某向小區(qū)物業(yè)管理公司反映此事，指出，小區(qū)車庫(kù)被盜的主要原因是小區(qū)保安工作沒有到位，要求小區(qū)物業(yè)管理公司予以賠償。小區(qū)物業(yè)管理公司認(rèn)為，業(yè)主車庫(kù)被盜原因在于業(yè)主自己本身防范不到位，小區(qū)物業(yè)管理公司也有一定責(zé)任， 但不是主要責(zé)任。趙某為了證實(shí)小區(qū)保安的服務(wù)情況，在今年 6 月和 7月，先后 5次深夜暗訪小區(qū)保安值班情況，其中有 3次值班人員擅自離崗，最長(zhǎng)達(dá) 2 小時(shí)之久。物業(yè)管理公司對(duì)趙某提出的意見表示接受，但對(duì)摩托車賠償一事沒有答復(fù)。今年 9月，趙某就摩托車被盜一事去一家法律服務(wù)所進(jìn)行咨詢，律師根據(jù)有關(guān)法律認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)管理公司每月收取小區(qū)業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)，應(yīng)該承擔(dān)小區(qū)安全保衛(wèi)工作，對(duì)業(yè)主趙某摩托車被盜一事，小區(qū)物業(yè)管理公司負(fù)有一定責(zé)任。經(jīng)過多方協(xié)商，近日小區(qū)物業(yè)管理公司與業(yè)主達(dá)成一致意見，愿意承擔(dān) 6000 元的賠償金。近日趙某從小區(qū) 物業(yè)管理公司領(lǐng)到了這筆賠償金。 十三、住宅小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)的五大法律問題分析 目前，城市住宅區(qū)的停車場(chǎng)大體可分三類，一類是地下停車場(chǎng)，一類是地上停車場(chǎng)，另一類物業(yè)管理實(shí)用案例匯編 20 是獨(dú)立車庫(kù)。隨著商品房市場(chǎng)的日益繁榮和城市居民住宅的不斷開發(fā)以及城市居民汽車擁有量的增加，住宅小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)的相關(guān)法律問題突出起來?？v觀大連市關(guān)于停車場(chǎng)方面法律問題的現(xiàn)狀，就一些常被人們忽視和不得詳解的法律問題予以剖析。 （ 一 ） 、地下停車場(chǎng)中的停車位能否合法出售？ 城市住宅小區(qū)通常建有地下停車場(chǎng)，該停車場(chǎng)供小區(qū)內(nèi)業(yè)主停車使用。地下停車場(chǎng)是否歸開發(fā)商