【導讀】自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關的細部質量問題。仍未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費的通知。種做法意味著她已經認可房屋的交付使用了。衛(wèi)生清潔、公用設施設備的維修保養(yǎng)及保安、消防、綠化等費用。物業(yè)100%入住率測算分攤到每平方米。要保證正常工作，只能挪用其他費用，侵占其他業(yè)主的權益。減少，故仍應繳納管理費。規(guī)定復印交給該女士，該女士最后繳納了管理費?？紤]到該女士的特殊情況，經。請示業(yè)主委員會同意，管理公司減免了該女士的管理費滯納金。適用于物業(yè)部管理服務費及其他各項有償服務費的收繳工作。3．財務部會計負責對各項有償服務費用的計算及填制收費通知單。E．財務部會計應在每月25日前將填寫完整的《收費通知單》交財務部主管審核。H．公共事務管理員應詳細的記錄《收費通知單》的派發(fā)情況；維修人員及時趕到現(xiàn)場。本案例下水管道維修范圍處于業(yè)主室內，屬有償服務范

　　

【正文】 年 10 月 1 日前核發(fā)的。按國家建設部、財政部的《住宅共用部位設備設施維修基金管理辦法》的規(guī)定，該小區(qū)物業(yè)管理處要求用戶依照規(guī)定，按購房款的 2%交納物業(yè)管理維修基金，引起小區(qū)業(yè)主們的投訴。業(yè)主認為維修費應從管理費中出，為什么還要交錢？再說就 是交錢也應由開發(fā)商出，管理處是在替開發(fā)商轉嫁負擔?；谑站S修基金在業(yè)主中造成的反響過于強烈，管理處決定暫緩收維修基金。但小區(qū)內的電梯、消防設備已趨于老化，電梯困人現(xiàn)象時有發(fā)生，消防設備幾近癱瘓，居民投訴不斷。 [案例分析 ] 案例所述現(xiàn)象目前已不僅僅存在于這一個小區(qū)，而是幾乎每個物業(yè)管理公司面臨的共同問題。眾所周知物業(yè)維修金是維持物業(yè)狀況的重要保證，不僅國家建設部于 1999 年 1 月 1 日起頒布了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，很多省市也都據(jù)此制定了物業(yè)維修基金的收取辦法。但現(xiàn)在很多早期入住的業(yè)主不肯 補交這筆費用；而新建物業(yè)的開發(fā)商也遲遲不肯交維修基金。其中的原因是多方面的，主要有： 一是業(yè)主把維修基金與物業(yè)管理費混為一談，認為自己既然已交了不少物業(yè)管理費，維修費自然應從物業(yè)管理費中出，為什么還要另外收費。其實，物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費支出只包括簡單維修的小修項目，較大的維修則需從維修基金中列支，或由業(yè)主據(jù)實分攤。 二是物業(yè)維修基金管理有待規(guī)范。物業(yè)維修基金的管理一般有三種情況：第一種，是由當?shù)胤康禺a行政主管部門代管；第二種，是由業(yè)主委員會代管；第三種，是由物業(yè)管理公司代管。實際上這三種管理方式都有一定 的弊端。政府主管部門代管雖防止了維修基金的挪用或亂花，但因對具體物業(yè)情況了解不全面，易產生審批慢誤事及難以達到經濟、合理的使用目的；業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司自行代管，兩者會因各自出發(fā)點不同和目的不同，引發(fā)一些事端，而影響到維修基金的正常審批和使用。 三是個別物業(yè)管理公司亂用維修基金。未把維修基金?？顚Ｓ?，有擴大使用范圍現(xiàn)象。如有的物業(yè)管理公司把維修基金挪作投資、炒股或進行其他項目維修等；一些公司借機使用維修基金修繕本應從管理費中支出的維修項目。 正如案例所述小區(qū)那樣，維修基金催收難，已嚴重影響了物業(yè)管理的正 常開展。一方面由于維修基金不能及時到位，影響了有些共用設施設備的維修和更新，給用戶帶來不便，引發(fā)了投訴；另一方面對那些按時足額繳納了維修基金的開發(fā)商和業(yè)主也是不公平的，侵占了他們的權益。 [解決方法 ] 該物業(yè)管理處認為，維修基金還是應該按規(guī)定收取的，但一下子讓用戶繳齊數(shù)額勢所難能。在與業(yè)主委員會協(xié)商后，決定分步籌集。先把收到的維修基金轉入指定的代管銀行建立專戶，并按物業(yè)維修基金建立程序操作。不足部分，計劃自建立首筆維修基金始，分幾年籌集，要求業(yè)主每年繳交續(xù)籌額的 10%，直至達到規(guī)定數(shù)額為止。為減輕業(yè)主負擔， 物業(yè)管理公司決定從每月物業(yè)管理費盈余中提取部分資金作維修基金。 因該管理處已按規(guī)定建立起維修基金賬戶及收取、使用制度、管理處接下來的工作是向用戶宣講這些程序以及國家的法規(guī)，使用戶了解維修基金在物業(yè)管理中的重要作用，及收取維修基金的嚴肅性、規(guī)范性，催促用戶繼續(xù)交費。同時，管理處利用所收到的維修基金有計劃地對小區(qū)內的電梯及消防設備進行維修及更換，排除后患。 [相關法規(guī)制度 ] 1．《物業(yè)管理條例》（節(jié)選） ?? 第五章 物業(yè)的使用與維護 第五十條物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。 業(yè)主依 法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。 第五十一條業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。 因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限 內恢復原狀。 第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。 前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。 第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。 第五十四條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。 專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿 后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。 第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。 第五十六條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。 責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理 企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。 2．《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》 第一條 為了貫徹落實《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā) [1998]23 號），保障住房售后的維修管理，維護往房產權人和使用人的共同利益，制定本辦法。 第二條 在直轄市、市、建制鎮(zhèn)和未設鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)范圍內，新建商品住房（包括經濟適用住房，以下簡稱 “ 商品住房 ” ）和公有住房出售后的共用部位、共用設施設備維修基金的管理，均適用本辦法。 本辦法所稱公有住房是指在住房制度改革和拆遷安置中向個人出售的公有住 房。 第三條 本辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 共用設施設備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。 第四條 凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱 “ 維修基金 ” ）。 維修基金的使用執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》（財政部財基字 [1998]7 號），專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。 第五條 商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款 23％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。 維修基金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。 第六條 公有住房售后的維修基金來源于兩部分： 1．售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上 多層住宅不低于售房款的 20％，高層住宅不低于售房款的 30％。該部分基金屬售房單位所有。 2．購房者按購房款 2％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。 公有住房售后維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部門和房地產行政主管部門共同制定，經當?shù)厝嗣裾鷾屎髮嵤? 第七條 維修基金應當在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ谩榱吮ＷC維修基金的安全，維修基金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。 維修基金明細戶一般按單幢住宅設置， 具體辦法由市、縣房地產行政主管部門制定。 第八條 維修基金自存入維修基金專戶之日起按規(guī)定計息。維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。 第九條 在業(yè)主辦理房屋權屬證書時，商品住房銷售單位應當將代收的維修基金稱交給當?shù)胤康禺a行政主管部門代管。 第十條 業(yè)主委員會成立后，經業(yè)主委員會同意，房地產行政主管部門將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修基金，應當定期接受業(yè)主委員會的檢查與監(jiān)督。 第十一條 業(yè)主委員會成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計劃，經當?shù)胤康禺a 行政主管部門審核后劃撥。業(yè)主委員會成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經業(yè)主委員會審定后實施。 維修基金不敷使用時，經當?shù)胤康禺a行政主管部門或業(yè)主委員會研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。具體辦法由市、縣人民政府制定。 第十二條 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時，代管的維修基金帳目經業(yè)主委員會審核無誤后，應當辦理帳戶轉移手續(xù)。帳戶轉移手續(xù)應當自雙方簽字蓋章之日起十日內送當?shù)胤康禺a行政主管部門和業(yè)主委員會備案。 第十三條 業(yè)主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶 。 第十四條 因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應當將維修基金帳面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主。 第十五條 各級房地產行政主管部門和財政部門負責指導、協(xié)調、監(jiān)督維修基金的管理與使用。 市、縣財政部門和房地產行政主管部門應當制定維修基金使用計劃報批管理制度、財務預決算管理制度、審計監(jiān)督制度以及業(yè)主的查詢和對帳制度等。 第十六條 業(yè)主或使用人、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)建設單位之間就維修基金發(fā)生糾紛的，當事人可以通過協(xié)商、協(xié)調解決，協(xié)商、協(xié)調不成的，可以依法向仲裁機構申請仲裁，或者向人民法院起訴 。 第十七條 公有住房售房單位未按照本辦法規(guī)定足額提取維修基金的，財政部門和房地產行政主管部門應當責令其限期補提維修基金本息；逾期仍不足額提取的，應當處以自應提取之日起未提取額每日萬分之三的罰款。 第十八條 維修基金代管單位違反本辦法規(guī)定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，由當?shù)刎斦块T和房地產行政主管部門按規(guī)定進行處理。情節(jié)嚴重的，應追究直接責任人員和領導人員的行政責任；構成犯罪的，應依法追究刑事責任。 第十九條 本辦法實施前，商品住房和公有住房出售后來建立維修基金或維修基金的建立標準低于本辦法規(guī)定的， 當?shù)胤康禺a行政主管部門和財政部門應當按照本辦法規(guī)定制定建立或補充維修基金的具體辦法。 第二十條 公有住房出售后維修基金的財務管理按照財政部的有關規(guī)定執(zhí)行。 第二十一條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產行政主管部門會同財政部門可以根據(jù)本辦法制定實施細則。 第二十二條 非住宅商品房維修基金的管理可以參照本辦法執(zhí)行。 第二十三條 本辦法由建設部負責解釋。 第二十四條 本辦法自一九九九年一月一日起實行。原有的有關政策和規(guī)定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準。