【正文】 護(hù)物業(yè)正常運(yùn)行的共識(shí)。物業(yè)管理公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的 義務(wù)。期間，管理處有關(guān)人員無(wú)數(shù)次上門催交未果。 (2)財(cái)務(wù)部經(jīng)理經(jīng)審核存有疑問(wèn)應(yīng)責(zé)令會(huì)計(jì)及時(shí)更正 ；如無(wú)疑問(wèn)應(yīng)將收費(fèi)資料加密在財(cái)務(wù)部長(zhǎng)期保存。 (2)該部門的收費(fèi)員應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)消費(fèi)明細(xì)單上的消費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)費(fèi)、收費(fèi)。 (5)住戶用現(xiàn)金繳交水、電、煤氣、電話費(fèi)用時(shí)，出納員在向住戶提供供水、供電、煤氣、電信等公司的收費(fèi)憑據(jù)的同時(shí)，還應(yīng)按《現(xiàn)在管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定向住戶開具收款收據(jù)。 5．水、電、煤氣、電話費(fèi)用的代收代繳 (1)對(duì)已辦理銀行劃賬手續(xù)的住戶，出納員應(yīng)及時(shí)到銀行抄錄托收記錄。 (5)財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)在 28 日前將《收費(fèi)通知單》交財(cái)務(wù)部主管審核，經(jīng)審核存有疑問(wèn)的在三個(gè)工作日內(nèi)向業(yè)主派發(fā)。 ?? 4．有償服務(wù)費(fèi)用的收繳 (1)機(jī)電處、服務(wù)處等處的工作人員在 為住戶提供各項(xiàng)有償服務(wù)時(shí)，應(yīng)根據(jù)相關(guān)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)費(fèi)，并請(qǐng)住戶對(duì)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，在服務(wù)單上簽字確認(rèn)。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區(qū)別，依據(jù)有關(guān)法規(guī)向其說(shuō)明大廈已入伙多年，早就不存在 保修期，室內(nèi)維修發(fā)生的包括人工費(fèi)在內(nèi)的所有費(fèi)用，都要由業(yè)主住戶承擔(dān)，并在核對(duì)這次疏通下水管工作量的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步申明收取 40 元維修費(fèi)，已給予了相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。通過(guò)提高他們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知度，為自己管理服務(wù)的順利實(shí)施鋪路。房屋保修期的計(jì)算，是從業(yè)主辦理入伙手續(xù)之日起計(jì)算時(shí)間，與業(yè)主入住到房屋的時(shí)間無(wú)關(guān)，因此，業(yè)主所說(shuō)剛剛?cè)胱〉睦碛梢膊怀闪ⅰ? 誰(shuí)知當(dāng)維修人員收取 40 元維修費(fèi)用時(shí)，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費(fèi)，并振振有辭地說(shuō)，自己裝修完剛?cè)胱?，別的樓房都有一年保修期，他也應(yīng)當(dāng)住滿一年后再交費(fèi)。 維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。 H．公共事務(wù)管理員應(yīng)詳細(xì)的記錄《收費(fèi)通知單》的派發(fā)情況； Y．出納員根據(jù)《應(yīng)收管理費(fèi)收繳明細(xì)表》填制委托收款憑證及相關(guān)資料，在銀行規(guī)定的托收日期前一日送交開戶行 ； J．出納員在銀行每次托收后的兩日內(nèi)到銀行讀取已托收數(shù)據(jù)，并根據(jù)托收情況向已全額托收的業(yè)主出具加蓋 “ 轉(zhuǎn)賬收訖 ” 章的有效收款收據(jù)； K．未辦理銀行托收的業(yè)主管理費(fèi)，由業(yè)主到公司財(cái)務(wù)部用現(xiàn)金支付。 3．管理費(fèi)的收繳 (1)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)：（僅供 參考） A．多層帶電梯： 元 /月 ?平方米； B．多層不帶電梯： 元 /月 ?平方米； C．別墅： 元 /月 ?平方米； D．商鋪： 元 /月 ?平方米 ~ 元 /月 ?平方米； E．寫字樓： 元 /月 ?平方米； F．公寓： 元 /月 ?平方米。 (4)兼營(yíng)的餐飲、娛樂(lè)等各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)。 5．財(cái)務(wù) 部主管負(fù)責(zé)費(fèi)用收繳工作的監(jiān)督。 三、職責(zé) 1．出納員或收費(fèi)員負(fù)責(zé)按本程序辦理各項(xiàng)費(fèi)用的銀行托收及現(xiàn)金收取工作。物業(yè)管理公司還把政府有關(guān)規(guī)定復(fù)印交給該女士，該女士最后繳納了管理費(fèi)。另外，從物業(yè)管理的運(yùn)作過(guò)程看，物業(yè)管理工作一旦啟動(dòng)，物業(yè)內(nèi)的所有公共設(shè)備和配套設(shè)施都要運(yùn)作，管理人員要到位，服務(wù)工作要開展，各項(xiàng)管理費(fèi)用 支出要發(fā)生。 物業(yè)管理費(fèi)實(shí)質(zhì)上是向產(chǎn)權(quán)人、使用人收取公共區(qū)域管理服務(wù)費(fèi)，主要包括公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)及保安、消防、綠化等費(fèi)用。第四單元 財(cái)務(wù)管理 [案例一 ] 房子沒(méi)住，交不交管理費(fèi) 某女士購(gòu)買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題，認(rèn)出為該房沒(méi)有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國(guó)，就在入住交接單上提出了自己的意見(jiàn)，并收了房門鑰匙。此費(fèi)用一般按物業(yè) 100%入住率測(cè)算分?jǐn)偟矫科椒矫?。不可能因個(gè)別物業(yè)的空置，使物業(yè)整體的管理如治安、消防、保潔、電梯、公共照明及管理維護(hù)人員間斷或減少?？紤]到該女士的特殊情況，經(jīng)請(qǐng)示業(yè)主 委員會(huì)同意，管理公司減免了該女士的管理費(fèi)滯納金。 2．各部門主管負(fù)責(zé)對(duì)本部門相關(guān)有償服務(wù)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)與審核。 四、程序要點(diǎn) 1．費(fèi)用收取的范圍 (1)管理服務(wù)費(fèi)。 (5)其他各項(xiàng)多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)用。 (2)管理費(fèi)的收繳程序： A．公司財(cái)務(wù)部從業(yè)主入伙之日起計(jì)收管理費(fèi)。出納員在收取業(yè)主用現(xiàn)金交納的管理費(fèi)時(shí)應(yīng)按《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定收?。? L．出納員應(yīng)于規(guī)定收費(fèi)日后的五日內(nèi)編制《費(fèi)用收繳明細(xì)表》報(bào)財(cái)務(wù)部主管審核。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在 6 樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到 5 樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。 [案例分析 ] 維修費(fèi)用包括材料費(fèi)用和人工費(fèi)用等其 他費(fèi)用，業(yè)主以未使用維修材料拒絕交付維修費(fèi)用的理由不成立。物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)業(yè)主辦理入伙手續(xù)的時(shí)間計(jì)算保修期，依據(jù)實(shí)際情況酌情妥善處理。本案例應(yīng)收取的費(fèi)用如在弄清維修范圍后，事先告知業(yè)主，就不會(huì)出現(xiàn)糾紛了。 這位住戶覺(jué)得主管說(shuō)得有理有據(jù)、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應(yīng)付的維修費(fèi)用。 (2)各部門主管應(yīng)根據(jù)用戶簽字后的服務(wù)單對(duì)本部門員工計(jì)費(fèi)的項(xiàng)目進(jìn)行審核，并在部門審核欄內(nèi)簽名確認(rèn)。 (6)委托銀行代收的，出納員應(yīng)于銀行每次托收后的兩日內(nèi)， 到銀行抄錄收繳數(shù)據(jù)，出納員按照《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 (2)對(duì)未辦理銀行劃賬， 需用現(xiàn)金代繳的住戶，出納員應(yīng)在供電局、自來(lái)水公司、煤氣公司或電信局等相關(guān)部門規(guī)定的交費(fèi)日期到相關(guān)單位去交納相關(guān)費(fèi)用。 (6)出納員在 應(yīng)規(guī)定交費(fèi)日后的 3 日內(nèi)編制《費(fèi)用收繳明細(xì)表》報(bào)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。 (3)收費(fèi)員應(yīng)于每日下午 3 時(shí)前將 當(dāng)日（前日下午 3 時(shí) ~當(dāng)日下午 3 時(shí)）的收取的賬款項(xiàng)填制收款清單，交財(cái)務(wù)部出納員處；收費(fèi)員同時(shí)應(yīng)將消費(fèi)清單的財(cái)務(wù)聯(lián)交財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)按照《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》進(jìn)行相關(guān)的賬務(wù)處理。 8．管理服務(wù)費(fèi)用收繳率原則上應(yīng)達(dá)到 98%，費(fèi)用收繳的情況作為公共事務(wù)部相關(guān)人員的績(jī)效考評(píng)依據(jù)之一。 [案例分析 ] 在物業(yè)管理實(shí)踐中，業(yè)主無(wú)故拖欠物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理公司面臨的一大難題。即使是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)合同中也會(huì)有明確約定，根據(jù)自治原則，該公司應(yīng)按照約定繳納物業(yè)管理費(fèi)用。 在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上，管理處提出了適當(dāng)減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費(fèi)的優(yōu)惠條件。根據(jù)國(guó)家和沈陽(yáng)市的有關(guān)政策和法律規(guī)定，簽訂本管理公約 。 5．公共地方：指除業(yè)主單位以外，園區(qū)圍墻以內(nèi)的所有為業(yè)主所設(shè)定并供其共同使用的地方或范圍，但不包括任何業(yè)主依法擁有獨(dú)立使用權(quán)的地方及發(fā)展商的聲明保留之地方。 第三條：為實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)，業(yè)主與管理公司應(yīng)全力配合、協(xié)作。 4．可根據(jù)本公約維護(hù)自身合法權(quán)益。 4．業(yè)主在出租、出售或準(zhǔn)許他人使用房屋時(shí)，須提前到物業(yè)公司辦理登記手續(xù)，并保證新的業(yè)主遵守公約或重新簽訂本公約。 9．樓宇內(nèi)公 共地方不得擺放家俱、貨物、架設(shè)花架、室外天線或其它物品。 13．業(yè)主有義務(wù)教育并帶動(dòng)其未成年子女遵守本公約及其它管理規(guī)定，如因未成年子女的過(guò)錯(cuò)給物業(yè)管理造成嚴(yán)重危害的，業(yè)主除應(yīng)對(duì)未成年子女加強(qiáng)教育外，對(duì)造成實(shí)際損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 3．保持園區(qū)內(nèi)公共地方環(huán)境優(yōu)美、衛(wèi)生清潔。 2．有權(quán)對(duì)園內(nèi)的車輛進(jìn)行有序化管理，除消防、救護(hù)、警備和特許的車輛外，其它機(jī)動(dòng)車輛未經(jīng)許可一律駛往地下停放車輛，包括自行車、摩托車等在內(nèi)的各種車輛 實(shí)行定點(diǎn)停放。 6．管理公司可采取法律行動(dòng)或其它有效行動(dòng)來(lái)催促業(yè)主繳齊各項(xiàng)欠款。 第十一條：管理公司或其他人員履行職責(zé)時(shí)如違反公約，侵害業(yè)主利益的，管理公司除應(yīng)立即停止侵害行為外，還應(yīng)負(fù)責(zé)消除由此給業(yè)主帶來(lái)的不良影響，對(duì)造成業(yè)主實(shí)際財(cái)產(chǎn)損失的除按法律規(guī)定予以賠償外，對(duì)責(zé)任者給予紀(jì)律處分，對(duì)構(gòu)成犯罪的移送司法機(jī)關(guān)。 第十五條：本公約自雙方簽字蓋章后生效。 (1)向部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，具體組織好本部門的日常管理工作； (2)每日做好各種會(huì)計(jì)憑證和賬務(wù)處理工作； (3)每月、每季按時(shí)做好各種會(huì)計(jì)報(bào)表，定期向業(yè)主委員會(huì)公布管理收繳及使用情況； (4)負(fù)責(zé)檢查、審核各經(jīng)營(yíng)管理部門及下屬機(jī)構(gòu)的收支賬目，向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)匯報(bào)工作情 況； (5)檢查銀行、庫(kù)存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目，做到賬賬相符，賬實(shí)相符； (6)按照物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)和需要，分類計(jì)賬；完成企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)交辦的財(cái)會(huì)工作。 [案例四 ] 租戶欠繳物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司能否向業(yè)主催繳 去年 8 月，某業(yè)主與王小姐簽訂了一份房屋租賃合同，把自己的一套房子出租給她居住，租期為兩年。對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，在接受了物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)后，有義務(wù)按約定支付相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。若租賃合同對(duì)物業(yè)費(fèi)由誰(shuí)支付沒(méi)有約定或者約定由房東承擔(dān)的，物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由房東承擔(dān)。同時(shí)，還應(yīng)提請(qǐng)業(yè)主了解在房屋對(duì)外租賃時(shí)，應(yīng)到物業(yè)管理告訴履行必要的手續(xù)，以便物業(yè)管理公司了解掌握業(yè)主租賃情況，配合業(yè)主做好租賃管理工作，還可避免問(wèn)題的出現(xiàn)。 承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租。 第七條 住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家的房屋所在地城市人民政府 規(guī)定的租賃政策。 市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)管理部門）主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋租賃管理工作。 第十一條 租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。 第三章 租賃登記 第十三條 房屋租賃實(shí)行登記備案制度。 出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。 第十七條 《房屋租賃證》由租賃行為合法有效的憑證。遺失房屋租賃證應(yīng)當(dāng)向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。 第二十一條 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。 第二十三條 承租人應(yīng)當(dāng)愛(ài)護(hù)并合理便用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改。 第二十四條 承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償； （一）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的； （二）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的； （三）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的； （四）拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的； （五）公用住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置六個(gè)月以上的； （六）租用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的； （七）故意 損壞承租房屋的； （八）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。 第五章 轉(zhuǎn)租 第二十六條 房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋 再出租的行為。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。 第六章 法律責(zé)任 第三十二條 違反本辦法有下列行為之一的，由人民政府房地產(chǎn)管理部門對(duì)責(zé)任者給予行政處罰； （一）偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款；