【正文】 分經(jīng)濟(jì)損失，但是他們認(rèn)為自己已經(jīng)同意為胡女士調(diào)換房屋，自己和胡女士之間沒(méi)有糾紛。于是，胡女士找到物業(yè)管理公司報(bào)修。 物業(yè)公司要根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定服務(wù)收費(fèi)。從事前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)并嚴(yán)格按照相關(guān)條款操作。 既然物業(yè)公司與小業(yè)主之間對(duì)物業(yè)費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)之間存在很多糾紛，業(yè)主大會(huì)成立后簽訂物業(yè)管理委托合同時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)利用這一時(shí)機(jī)與業(yè)主大會(huì)溝通相關(guān)事宜。本案中業(yè)主入住后對(duì)物業(yè)管理公司的收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生質(zhì)疑，設(shè)定物業(yè)管理公司服務(wù)達(dá)到合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，那么可見(jiàn)，在買(mǎi)房前期業(yè)主沒(méi)有清楚地了解前期物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)內(nèi)容，而造成與物業(yè)管理公司的矛盾。本案例中，物業(yè)管理公司是開(kāi)發(fā)商的全資子公司，理所當(dāng)然承接開(kāi)發(fā)商的物業(yè)進(jìn)行管理是不正確的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主入住之后，對(duì)物業(yè)管理公司的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題多次提出質(zhì)疑，而該物業(yè)管理公司也多次向業(yè)主大會(huì)提出該項(xiàng)目嚴(yán)重虧損，意圖提高物業(yè)管理費(fèi)，雙方僵持不下。業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于解聘了原物業(yè)管理公司。 3/9/2023 4 物業(yè)管理典型案例分析 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條： 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同中包含前期物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)服務(wù)約定。物業(yè)管理公司可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)要求的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)給出相應(yīng)的服務(wù)和相應(yīng)收費(fèi)；如雙方確系分歧很大，也可以通過(guò)招投標(biāo)的方式重新選聘物業(yè)公司。 3/9/2023 8 物業(yè)管理典型案例分析 銷(xiāo)售合同中明確的物業(yè)管理服務(wù)條款，應(yīng)包括服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)、違約責(zé)任等主要部分?！稐l例》頒布以后，建管分開(kāi)，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)是市場(chǎng)化的必然，物業(yè)公司必須靠自身實(shí)力才能贏得市場(chǎng)。物業(yè)管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進(jìn)行了防水處理。 3/9/2023 12 物業(yè)管理典型案例分析 物業(yè)管理公司認(rèn)為自己及時(shí)聯(lián)系維修房屋，并且現(xiàn)在看來(lái)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題也不是物業(yè)管理不到位，如果胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)他們無(wú)法接受，并且，因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時(shí)間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費(fèi)，他們就要受到經(jīng)濟(jì)損失。 《合同法》第九十九條所講的抵消是指：當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵消，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外。在物業(yè)管理公司同意的情況下，胡女士可以將自己對(duì)物業(yè)管理公司所負(fù)有的交費(fèi)義務(wù)轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商在替胡女士向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)后，開(kāi)發(fā)商對(duì)胡女士的賠償義務(wù)就履行完畢。 2023年 8月 24日，新?lián)Q屆產(chǎn)生的小區(qū)第二屆業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主代表大會(huì)的授權(quán)，做出重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的有關(guān)決定。據(jù)業(yè)主委會(huì)統(tǒng)計(jì)，小區(qū)內(nèi)有 75%的業(yè)主表示通過(guò)，通過(guò)了法定的 2/3投票權(quán)。依據(jù)中標(biāo)結(jié)果，業(yè)主委會(huì)與乙物業(yè)管理公司 11月 20日簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，合同期限由 2023年 12月 1日至 2023年 11月 30日止。 3/9/2023 22 物業(yè)管理典型案例分析 乙物業(yè)管理公司為履行合同準(zhǔn)備強(qiáng)行進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行管理交接，由于受到小區(qū)部分業(yè)主強(qiáng)烈抵制未能實(shí)現(xiàn)。第十二條：業(yè)主大會(huì)作出的決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán) 1/2以上通過(guò)。 3/9/2023 25 物業(yè)管理典型案例分析 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條：物業(yè)管理服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。甲物業(yè)管理應(yīng)該尊重業(yè)主意愿和公開(kāi)招投標(biāo)的結(jié)果。根據(jù)現(xiàn)在的相關(guān)規(guī)定，舊的物業(yè)管理公司退出去，新的物業(yè)管理公司才能進(jìn)來(lái)。由于小區(qū)業(yè)主入住時(shí)間早，小區(qū)業(yè)主剛?cè)胱r(shí)，小區(qū)還沒(méi)有完全建成。此時(shí)該小區(qū)的入住率已達(dá)到了 30%。對(duì)此，公司物業(yè)管理人員在剛一接手此小區(qū)物業(yè)時(shí)就召開(kāi)專門(mén)會(huì)議，討論此事，爭(zhēng)取在最短的時(shí)間里解決此事，恢復(fù)小區(qū)原有風(fēng)貌。 3/9/2023 31 物業(yè)管理典型案例分析 本小區(qū)周?chē)ǖ娜歉邫n社區(qū)，整體形象美觀大方，與本小區(qū)形成鮮明的對(duì)比，使本小區(qū)整體形象大打折扣，房?jī)r(jià)也有相應(yīng)影響。那些準(zhǔn)備在樓體外安裝防盜網(wǎng)的業(yè)主能夠放棄安裝。該公司在公約中制定了完善的裝修管理制度。 對(duì)小區(qū)業(yè)主實(shí)行分類勸阻原則，具體辦法如下： 3/9/2023 34 物業(yè)管理典型案例分析 （ 3）說(shuō)服教育。對(duì)新進(jìn)住的正在違章裝修的業(yè)主，管理公司經(jīng)反復(fù)說(shuō)服教育不果，可以根據(jù)管理公約的規(guī)定，暫停對(duì)該單元的供電、供水，令其違章裝修無(wú)法繼續(xù)下去。 3/9/2023 37 物業(yè)管理典型案例分析 （ 2）對(duì)已經(jīng)進(jìn)住并已經(jīng)在樓體外安裝飄出式的防盜網(wǎng)的業(yè)主，首先對(duì)其進(jìn)行說(shuō)服教育。 3/9/2023 38 物業(yè)管理典型案例分析 （ 3）強(qiáng)制拆除。 3/9/2023 39 物業(yè)管理典型案例分析 五、未辦理收樓手續(xù)擅自入住 案情介紹： 2023年 7月 15日， 12207業(yè)主王某由于房屋質(zhì)量問(wèn)題一直與項(xiàng)目公司存在爭(zhēng)執(zhí)，并且從銷(xiāo)售員手中拿到了戶門(mén)鑰匙一把，私自更換戶門(mén)鎖芯，未辦理收樓手續(xù)擅自入戶居住。 3/9/2023 40 物業(yè)管理典型案例分析 可能原因分析： 銷(xiāo)售員未經(jīng)許可，為個(gè)人利益，擅自將鑰匙交給業(yè)主； 由于業(yè)主未辦收樓手續(xù)，未能領(lǐng)到水卡，采取拆除水表供水，造成漏水； 房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主拒絕按正常流程收樓等。 17時(shí) 32分，小區(qū)恢復(fù)供電，但沒(méi)想到 2分鐘左右，小區(qū)再次停電，物業(yè)管理公司立即向供電局交涉，答復(fù)為高壓線多點(diǎn)接地，該轄區(qū)全部停電，供電局正組織人員進(jìn)行搶修，但具體供電時(shí)間不能確定。 2023年 10月 9日凌晨 0時(shí) 20分，小區(qū)又一次停電，物業(yè)公司再次與供電局溝通，答復(fù)此前供電為試運(yùn)行供電，凌晨 4時(shí) 15分左右，供電局又試運(yùn)行供電，凌晨 5時(shí) 22分，再次停電。 21時(shí) 18分，供電局搶修完畢，小區(qū)供電恢復(fù)正常。停電時(shí)間為 8： 00— 17： 00。 3/9/2023 46 物業(yè)管理典型案例分析 造成的影響： 頻繁的停電給業(yè)主正常生活帶來(lái)極大的影響，小區(qū)業(yè)主在停電期間基本處于無(wú)水無(wú)電的生活狀態(tài)； 由于正值物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)催收階段，頻繁的停電極大地影響了該小區(qū)的收費(fèi)率； 業(yè)主對(duì)小區(qū)遲遲未開(kāi)通雙路供電深表憤怒，揚(yáng)言通過(guò)法律訴訟項(xiàng)目公司的違約行為。 3/9/2023 49 物業(yè)管理典型案例分析 七、標(biāo)識(shí)不全引起的投訴 案情介紹： 2023年 7月 19日 20： 00左右，某小區(qū) 6號(hào)樓某業(yè)主朋友張某駕車(chē)到小區(qū)接人，由于此地?zé)艄廨^暗，破損的方井蓋上未做明顯標(biāo)識(shí)，張某在上車(chē)時(shí)不慎將右腳葳傷。 3/9/2023 50 物業(yè)管理典型案例分析 2023年 8月 9日 22： 15分左右，該小區(qū) 1號(hào)樓某業(yè)主回