【正文】 /9/2023 17 物業(yè)管理典型案例分析 最終的解決方案的產(chǎn)生也是依據(jù)法律做出的，相關(guān)法律規(guī)定：債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。在物業(yè)管理公司同意的情況下，胡女士可以將自己對物業(yè)管理公司所負(fù)有的交費(fèi)義務(wù)轉(zhuǎn)移給開發(fā)商，開發(fā)商在替胡女士向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)后，開發(fā)商對胡女士的賠償義務(wù)就履行完畢。 本案中，因胡女士向開發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)管理費(fèi)相當(dāng)，所以胡女士自己還要交納供暖費(fèi)。 3/9/2023 18 物業(yè)管理典型案例分析 點(diǎn) 評： 本案中各方對于債務(wù)都沒有爭議，分析清楚各自的關(guān)系后履行各自的義務(wù)能夠節(jié)省時間和金錢，物業(yè)管理公司和開發(fā)商一般是兩個獨(dú)立的單位，如果希望減少不必要的財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)換環(huán)節(jié)，例如用實(shí)測面積后發(fā)生的退款沖抵物業(yè)管理費(fèi)是完全可以的，但是不要忘記事先協(xié)商一致，以免日后無法說明白。 3/9/2023 19 物業(yè)管理典型案例分析 三、物業(yè)管理交接問題糾紛 案情介紹： 某小區(qū)于 2023年初竣工交付使用，時至 2023年 11月 30日，均由甲物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)。 2023年 8月 24日，新?lián)Q屆產(chǎn)生的小區(qū)第二屆業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主代表大會的授權(quán)，做出重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的有關(guān)決定。 2023年 9月 1日，新一屆業(yè)主委員會向市房管局交了換屆選舉的資料備案。 10月 14日，完成備案。 3/9/2023 20 物業(yè)管理典型案例分析 2023年 9月經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會就小區(qū)“下期物業(yè)管理企業(yè)是否同意通過公開招投標(biāo)方式予以選聘”的事項(xiàng)向小區(qū)業(yè)主書面征詢意見。據(jù)業(yè)主委會統(tǒng)計(jì)，小區(qū)內(nèi)有 75%的業(yè)主表示通過，通過了法定的 2/3投票權(quán)。該業(yè)主委會委托一家咨詢公司對該小區(qū)的物業(yè)管理公開招投標(biāo)，并在媒體上發(fā)布了招標(biāo)公告。先后有包括原物業(yè)管理企業(yè)甲在內(nèi)的 3家物管企業(yè)參加了本次招標(biāo)。 11月 16日，經(jīng)招標(biāo)專家評審小組綜合評定，乙物業(yè)管理公司中標(biāo)。依據(jù)中標(biāo)結(jié)果，業(yè)主委會與乙物業(yè)管理公司 11月 20日簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，合同期限由 2023年 12月 1日至 2023年 11月 30日止。 3/9/2023 21 物業(yè)管理典型案例分析 業(yè)主委會簽訂合同后向原小區(qū)物業(yè)管理單位發(fā)函要求其在2023年 11月 30日零時前向業(yè)主委會移交有關(guān)物業(yè)管理資料及物業(yè)管理用房等。自此，小區(qū)一系列矛盾和問題開始顯現(xiàn)出來。對于業(yè)主委會提出對甲物業(yè)管理企業(yè)移交管理資料和管理用房的要求，甲以種種理由未予執(zhí)行；對于新選聘的乙物業(yè)管理公司提出的與甲物業(yè)管理公司進(jìn)行有關(guān)管理交接工作，也遭拒絕。 3/9/2023 22 物業(yè)管理典型案例分析 乙物業(yè)管理公司為履行合同準(zhǔn)備強(qiáng)行進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行管理交接，由于受到小區(qū)部分業(yè)主強(qiáng)烈抵制未能實(shí)現(xiàn)。小區(qū)內(nèi)部分業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委會在組織選聘物業(yè)管理公司的行為、程序和合法性上有異議，并提出了業(yè)主委會在維修基金的管理、使用上存在諸多問題，從而強(qiáng)烈抵制新選聘的物業(yè)管理公司進(jìn)入小區(qū)實(shí)施管理服務(wù)。由此出現(xiàn)了存在于業(yè)主委會、新老物業(yè)管理企業(yè)和部分業(yè)主之間的錯綜復(fù)雜的糾紛矛盾。 3/9/2023 23 物業(yè)管理典型案例分析 案例分析： 根據(jù)《物業(yè)管理》條例第十一條第三款：業(yè)主大會有選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。第十二條：業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán) 1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持股票權(quán) 2/3以上通過。第十五條：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行的職責(zé)有，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 3/9/2023 24 物業(yè)管理典型案例分析 在本案例中，業(yè)主委員會能從大局出發(fā) , 遵循《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定 , 并未擅自作出選聘物管公司的決定 , 而是在重新征詢了全體業(yè)主的意見之后 , 在小區(qū)內(nèi)有 75%的業(yè)主表示通過，通過了法定的2/3投票權(quán)的情況下，運(yùn)用公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，在程序和合法性上并無異議，這一方式值得提倡和認(rèn)可。 3/9/2023 25 物業(yè)管理典型案例分析 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條：物業(yè)管理服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。物業(yè)管理合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。第三十四條規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，并要通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。因此，在本案例中，業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同之后，要求原物業(yè)管理企業(yè)在一定時間內(nèi)進(jìn)行資料移交和管理用房移交，是合法行為。甲物業(yè)管理應(yīng)該尊重業(yè)主意愿和公開招投標(biāo)的結(jié)果。 3/9/2023 26 物業(yè)管理典型案例分析 乙物業(yè)管理公司堅(jiān)決履行合同的精神能夠理解，但必須要從小區(qū)穩(wěn)定出發(fā)和今后對小區(qū)的管理來考慮，冷靜處理出現(xiàn)的矛盾，避免過激行為。 部分業(yè)主提出業(yè)主委會在組織物業(yè)管理單位選聘過程以及維修基金使用管理上存在問題，應(yīng)按照民事訴訟案件中“誰主張，誰舉證”的原則，列舉證據(jù)材料，既可向有關(guān)部門提供，也可通過司法途徑加以解決，而不應(yīng)通過阻撓交接的方式來解決。 3/9/2023 27 物業(yè)管理典型案例分析 點(diǎn) 評： 目前，類似該小區(qū)物業(yè)管理的交接問題在物業(yè)管理行業(yè)中已是屢見不鮮。根據(jù)現(xiàn)在的相關(guān)規(guī)定，舊的物業(yè)管理公司退出去，新的物業(yè)管理公司才能進(jìn)來。但《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺，卻沒有對物業(yè)管理的交接問題有具體要求。因此，在地方法規(guī)或配套措施中，應(yīng)明確設(shè)立物業(yè)管理退出機(jī)制如何落實(shí)到位的具體措施；同時政府部門及主管部門也要多為業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)考慮，加快解決物管公司退出的問題。 3/9/2023 28 物業(yè)管理典型案例分析 四、私自安裝飄出式防盜網(wǎng) 案情介紹： 某小區(qū)建成時間為 1998年。由于小區(qū)業(yè)主入住時間早，小區(qū)業(yè)主剛?cè)胱r，小區(qū)還沒有完全建成。加上小區(qū)地處偏遠(yuǎn)，早期入住的業(yè)主出于安全考慮，家家戶戶安裝了防盜網(wǎng)，部分居民為了擴(kuò)大家居的實(shí)用空間，又把防盜網(wǎng)安裝在了窗外。由于小區(qū)還沒有完全竣工，當(dāng)時的物業(yè)管理公司也沒有對此事加以勸阻，致使該小區(qū)隨意安裝防盜網(wǎng)現(xiàn)象嚴(yán)重。 2023年該小區(qū)原物業(yè)管理公司因管理不善撤出，新的物業(yè)管理公司接管了該小區(qū)的物業(yè)。此時該小區(qū)的入住率已達(dá)到了 30%。私自安裝防盜網(wǎng)的趨勢有一發(fā)不可收拾之勢。 3/9/2023 29 物業(yè)管理典型案例分析 物業(yè)管理公司剛接管該小區(qū)時，就發(fā)現(xiàn)該小區(qū)由于部分業(yè)主私自在窗外安裝防盜網(wǎng)，已經(jīng)嚴(yán)重影響了該小區(qū)的整體美觀及原有環(huán)境，而沒安裝防盜網(wǎng)的業(yè)主也怨聲載道，剛進(jìn)住還沒來得及安裝防盜網(wǎng)的業(yè)主有的也想效仿，也準(zhǔn)備私自安裝防盜網(wǎng)。如果此趨勢不盡快加以制止，將一發(fā)不可收拾，任由