【正文】 物業(yè)管理典型案例分析 物業(yè)管理典型案例分析 李靜君 3/9/2023 1 物業(yè)管理典型案例分析 一、前期物業(yè)管理案例 案情介紹： 南山某小區(qū)的物業(yè)管理公司是開發(fā)商的全資子公司，理所當然的承接了開發(fā)商的物業(yè)進行管理。業(yè)主入住之后，對物業(yè)管理公司的物業(yè)管理收費標準和服務標準等問題多次提出質疑，而該物業(yè)管理公司也多次向業(yè)主大會提出該項目嚴重虧損，意圖提高物業(yè)管理費，雙方僵持不下。業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于解聘了原物業(yè)管理公司。 3/9/2023 2 物業(yè)管理典型案例分析 案例分析： 從以上的案情介紹可以看出，造成最后業(yè)主與物業(yè)管理公司相互不理解以至最后解除合同的直接原因是 物業(yè)管理公司與業(yè)主之間始終缺乏雙方認同的物業(yè)收費標準和服務標準。 3/9/2023 3 物業(yè)管理典型案例分析 根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十四條： 國家提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。本案例中，物業(yè)管理公司是開發(fā)商的全資子公司，理所當然承接開發(fā)商的物業(yè)進行管理是不正確的，應當通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。 3/9/2023 4 物業(yè)管理典型案例分析 根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十一條： 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。在本案例中，雖然物業(yè)公司“理所當然”接管了該物業(yè)，也應與開發(fā)商簽訂書面的前期物業(yè)管理服務協(xié)議，明確物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方以及小業(yè)主的權利和義務等內容。 3/9/2023 5 物業(yè)管理典型案例分析 根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十五條： 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。本案中業(yè)主入住后對物業(yè)管理公司的收費和服務標準產生質疑，設定物業(yè)管理公司服務達到合同規(guī)定標準，那么可見，在買房前期業(yè)主沒有清楚地了解前期物業(yè)管理服務的相關內容，而造成與物業(yè)管理公司的矛盾。因此，開發(fā)商應在與物業(yè)買受人簽訂買賣合同中包含前期物業(yè)管理服務相關服務約定。業(yè)主應依法接受前期物業(yè)管理合同內容。 3/9/2023 6 物業(yè)管理典型案例分析 本案中顯示業(yè)主大會已經(jīng)成立。 既然物業(yè)公司與小業(yè)主之間對物業(yè)費和服務標準之間存在很多糾紛，業(yè)主大會成立后簽訂物業(yè)管理委托合同時，物業(yè)管理公司應利用這一時機與業(yè)主大會溝通相關事宜。物業(yè)管理公司可以根據(jù)業(yè)主大會要求的服務標準給出相應的服務和相應收費；如雙方確系分歧很大，也可以通過招投標的方式重新選聘物業(yè)公司。 3/9/2023 7 物業(yè)管理典型案例分析 啟示與思考： 前期物業(yè)管理，建設單位應通過招投標的方式選聘物業(yè)公司，并與物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)管理服務合同，相關條款應在銷售合同中與買受人明確約定。這是物業(yè)管理條例第三章前期物業(yè)管理明確規(guī)定的內容。從事前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)應認真學習并嚴格按照相關條款操作。 3/9/2023 8 物業(yè)管理典型案例分析 銷售合同中明確的物業(yè)管理服務條款，應包括服務內容、標準、收費、違約責任等主要部分。避免因業(yè)主買房時對物業(yè)管理相關內容不清晰，業(yè)主入住后對物業(yè)公司的服務收費等事宜產生質疑，產生不必要的矛盾。 3/9/2023 9 物業(yè)管理典型案例分析 首次業(yè)主大會，簽訂物業(yè)管理合同時物業(yè)公司應與業(yè)主大會做好充分的溝通，明確物業(yè)管理合同的條款。 物業(yè)公司要根據(jù)服務內容、服務標準來確定服務收費?！稐l例》頒布以后，建管分開，開發(fā)商與物業(yè)公司各自獨立經(jīng)營是市場化的必然，物業(yè)公司必須靠自身實力才能贏得市場。 3/9/2023 10 物業(yè)管理典型案例分析 胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順利入住，同時向物業(yè)管理公司交納了當年的物業(yè)管理費。入住后兩個月雨季來臨，幾場大雨之后，胡女士發(fā)現(xiàn)天花板有水洇濕的現(xiàn)象，后來竟然發(fā)展到漏雨的地步。于是，胡女士找到物業(yè)管理公司報修。物業(yè)管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進行了防水處理。胡女士此時已經(jīng)對現(xiàn)在的房屋有些反感，經(jīng)過和開發(fā)商協(xié)商后準備換房，但是雙方對漏雨造成損失的賠償問題產生了爭議。 案情介紹： 二、因新買房屋漏水業(yè)主拒交物業(yè)管理費 3/9/2023 11 物業(yè)管理典型案例分析 胡女士認為自己購買房屋就為了居住，現(xiàn)在因為漏雨無法居住，并且自己進行的裝修也遭到破壞，她認為這是開發(fā)商造成的，所以準備不再交納第二年的物業(yè)管理費和供暖費等。 開發(fā)商認為自己出售的房屋有質量問題是事實，也愿意賠償胡女士部分經(jīng)濟損失，但是他們認為自己已經(jīng)同意為胡女士調換房屋，自己和胡女士之間沒有糾紛。 3/9/2023 12 物業(yè)管理典型案例分析 物業(yè)管理公司認為自己及時聯(lián)系維修房屋，并且現(xiàn)在看來房屋存在質量問題也不是物業(yè)管理不到位，如果胡女士不交納物業(yè)管理費他們無法接受，并且，因為這個小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費，他們就要受到經(jīng)濟損失。 3/9/2023 13 物業(yè)管理典型案例分析 處理情況： 由于三方對于債權、債務沒有任何異議，胡女士認為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不十分肯定自己的行為是否合法。于是，三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達成書面協(xié)議：三方協(xié)商解決，由開發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)管理費，胡女士不再向開發(fā)商要求賠償，同時胡女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費。 3/9/2023 14 物業(yè)管理典型案例分析 案例分析： 胡女士不能直接向物業(yè)管理公司主張抵消。 《合同法》第九十九條所講的抵消是指：當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵消，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質不得抵消的除外。 3/9/2023 15 物業(yè)管理典型案例分析 開發(fā)商、胡女士、物業(yè)管理公司三者存在的債權、債務關系： 開發(fā)商與胡女士之間存在房屋買賣合同關系，因為房屋質量問題，開發(fā)商基于賠償責任對胡女士負有債務； 胡女士與物業(yè)管理公司之間存在物業(yè)管理合同關系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務，胡女士不交納物業(yè)管理費，那么就是胡女士對物業(yè)公司負有債務； 3/9/2023 16 物業(yè)管理典型案例分析 關于供暖費的問題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨簽有供暖協(xié)議，應當依照執(zhí)行，如果胡女士拒絕交納供暖費，那么胡女士對物業(yè)管理公司負有債務； 開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒有債權、債務關系。胡女士開始主張抵消是不妥的，因為開發(fā)商對胡女士負債而胡女士卻對物業(yè)管理公司負債，這兩種債務雖然都是金錢債務，但是并不符合 當事人互負到期債務 的條件。 3