【正文】 物業(yè)管理典型案例分析 物業(yè)管理典型案例分析 李靜君 3/9/2023 1 物業(yè)管理典型案例分析 一、前期物業(yè)管理案例 案情介紹： 南山某小區(qū)的物業(yè)管理公司是開發(fā)商的全資子公司，理所當(dāng)然的承接了開發(fā)商的物業(yè)進(jìn)行管理。業(yè)主入住之后，對物業(yè)管理公司的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等問題多次提出質(zhì)疑，而該物業(yè)管理公司也多次向業(yè)主大會提出該項目嚴(yán)重虧損，意圖提高物業(yè)管理費，雙方僵持不下。業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于解聘了原物業(yè)管理公司。 3/9/2023 2 物業(yè)管理典型案例分析 案例分析： 從以上的案情介紹可以看出，造成最后業(yè)主與物業(yè)管理公司相互不理解以至最后解除合同的直接原因是 物業(yè)管理公司與業(yè)主之間始終缺乏雙方認(rèn)同的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 3/9/2023 3 物業(yè)管理典型案例分析 根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十四條： 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。本案例中，物業(yè)管理公司是開發(fā)商的全資子公司，理所當(dāng)然承接開發(fā)商的物業(yè)進(jìn)行管理是不正確的，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。 3/9/2023 4 物業(yè)管理典型案例分析 根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十一條： 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。在本案例中，雖然物業(yè)公司“理所當(dāng)然”接管了該物業(yè)，也應(yīng)與開發(fā)商簽訂書面的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，明確物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方以及小業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容。 3/9/2023 5 物業(yè)管理典型案例分析 根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十五條： 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。本案中業(yè)主入住后對物業(yè)管理公司的收費和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生質(zhì)疑，設(shè)定物業(yè)管理公司服務(wù)達(dá)到合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，那么可見，在買房前期業(yè)主沒有清楚地了解前期物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)內(nèi)容，而造成與物業(yè)管理公司的矛盾。因此，開發(fā)商應(yīng)在與物業(yè)買受人簽訂買賣合同中包含前期物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)服務(wù)約定。業(yè)主應(yīng)依法接受前期物業(yè)管理合同內(nèi)容。 3/9/2023 6 物業(yè)管理典型案例分析 本案中顯示業(yè)主大會已經(jīng)成立。 既然物業(yè)公司與小業(yè)主之間對物業(yè)費和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)之間存在很多糾紛，業(yè)主大會成立后簽訂物業(yè)管理委托合同時，物業(yè)管理公司應(yīng)利用這一時機(jī)與業(yè)主大會溝通相關(guān)事宜。物業(yè)管理公司可以根據(jù)業(yè)主大會要求的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)給出相應(yīng)的服務(wù)和相應(yīng)收費；如雙方確系分歧很大，也可以通過招投標(biāo)的方式重新選聘物業(yè)公司。 3/9/2023 7 物業(yè)管理典型案例分析 啟示與思考： 前期物業(yè)管理，建設(shè)單位應(yīng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)公司，并與物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，相關(guān)條款應(yīng)在銷售合同中與買受人明確約定。這是物業(yè)管理條例第三章前期物業(yè)管理明確規(guī)定的內(nèi)容。從事前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)并嚴(yán)格按照相關(guān)條款操作。 3/9/2023 8 物業(yè)管理典型案例分析 銷售合同中明確的物業(yè)管理服務(wù)條款，應(yīng)包括服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費、違約責(zé)任等主要部分。避免因業(yè)主買房時對物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容不清晰，業(yè)主入住后對物業(yè)公司的服務(wù)收費等事宜產(chǎn)生質(zhì)疑，產(chǎn)生不必要的矛盾。 3/9/2023 9 物業(yè)管理典型案例分析 首次業(yè)主大會，簽訂物業(yè)管理合同時物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主大會做好充分的溝通，明確物業(yè)管理合同的條款。 物業(yè)公司要根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來確定服務(wù)收費?！稐l例》頒布以后，建管分開，開發(fā)商與物業(yè)公司各自獨立經(jīng)營是市場化的必然，物業(yè)公司必須靠自身實力才能贏得市場。 3/9/2023 10 物業(yè)管理典型案例分析 胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順利入住，同時向物業(yè)管理公司交納了當(dāng)年的物業(yè)管理費。入住后兩個月雨季來臨，幾場大雨之后，胡女士發(fā)現(xiàn)天花板有水洇濕的現(xiàn)象，后來竟然發(fā)展到漏雨的地步。于是，胡女士找到物業(yè)管理公司報修。物業(yè)管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進(jìn)行了防水處理。胡女士此時已經(jīng)對現(xiàn)在的房屋有些反感，經(jīng)過和開發(fā)商協(xié)商后準(zhǔn)備換房，但是雙方對漏雨造成損失的賠償問題產(chǎn)生了爭議。 案情介紹： 二、因新買房屋漏水業(yè)主拒交物業(yè)管理費 3/9/2023 11 物業(yè)管理典型案例分析 胡女士認(rèn)為自己購買房屋就為了居住，現(xiàn)在因為漏雨無法居住，并且自己進(jìn)行的裝修也遭到破壞，她認(rèn)為這是開發(fā)商造成的，所以準(zhǔn)備不再交納第二年的物業(yè)管理費和供暖費等。 開發(fā)商認(rèn)為自己出售的房屋有質(zhì)量問題是事實，也愿意賠償胡女士部分經(jīng)濟(jì)損失，但是他們認(rèn)為自己已經(jīng)同意為胡女士調(diào)換房屋，自己和胡女士之間沒有糾紛。 3/9/2023 12 物業(yè)管理典型案例分析 物業(yè)管理公司認(rèn)為自己及時聯(lián)系維修房屋，并且現(xiàn)在看來房屋存在質(zhì)量問題也不是物業(yè)管理不到位，如果胡女士不交納物業(yè)管理費他們無法接受，并且，因為這個小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費，他們就要受到經(jīng)濟(jì)損失。 3/9/2023 13 物業(yè)管理典型案例分析 處理情況： 由于三方對于債權(quán)、債務(wù)沒有任何異議，胡女士認(rèn)為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不十分肯定自己的行為是否合法。于是，三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達(dá)成書面協(xié)議：三方協(xié)商解決，由開發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)管理費，胡女士不再向開發(fā)商要求賠償，同時胡女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費。 3/9/2023 14 物業(yè)管理典型案例分析 案例分析： 胡女士不能直接向物業(yè)管理公司主張抵消。 《合同法》第九十九條所講的抵消是指：當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵消，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外。 3/9/2023 15 物業(yè)管理典型案例分析 開發(fā)商、胡女士、物業(yè)管理公司三者存在的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系： 開發(fā)商與胡女士之間存在房屋買賣合同關(guān)系，因為房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商基于賠償責(zé)任對胡女士負(fù)有債務(wù)； 胡女士與物業(yè)管理公司之間存在物業(yè)管理合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，胡女士不交納物業(yè)管理費，那么就是胡女士對物業(yè)公司負(fù)有債務(wù)； 3/9/2023 16 物業(yè)管理典型案例分析 關(guān)于供暖費的問題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨簽有供暖協(xié)議，應(yīng)當(dāng)依照執(zhí)行，如果胡女士拒絕交納供暖費，那么胡女士對物業(yè)管理公司負(fù)有債務(wù)； 開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。胡女士開始主張抵消是不妥的，因為開發(fā)商對胡女士負(fù)債而胡女士卻對物業(yè)管理公司負(fù)債，這兩種債務(wù)雖然都是金錢債務(wù)，但是并不符合 當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù) 的條件。 3