物業(yè)管理風險十大典型案例(已修改)
2025-05-13 02:24 本頁面
【正文】 物業(yè)管理風險十大典型案例案例一、“廣告牌”的特殊侵權問題 2案例二、物業(yè)管理公眾責任險案例 4案例三、小區(qū)內(nèi)交通安全案例 6案例四、小孩小區(qū)爆炸死亡物業(yè)公司判賠近7萬 8案例五 游泳池安全管理 （體育健身設施責任） 10案例六 小區(qū)化糞池炸傷人案 12案例七 5歲獨生子女命喪小區(qū)窨井案 14案例八 都是“李子”惹的禍 （高空拋物責任） 15案例九、車場大樹砸壞小轎車 17案例十、樓梯積水濕滑住戶摔成骨折 物管賠償2萬多 19案例一、“廣告牌”的特殊侵權問題 某管理處在大廈入口外墻安裝了一塊廣告宣傳欄，宣傳欄寬1米，重約8公斤。某天，氣象臺預報有臺風，該市為臺風預計登陸點，風力可能會超過10級，最高達12級左右。該天中午，臺風登陸將宣傳欄刮起，砸毀20米開外的奔馳車玻璃和窗戶，經(jīng)修理花費將近2萬元，要求物業(yè)公司賠償……… 經(jīng)查，該宣傳欄系事發(fā)3年前安裝，原固定宣傳欄的4個螺絲，其中兩個已經(jīng)銹蝕、滑牙，經(jīng)臺風長時間吹刮斷裂，釀成大禍。 分析： “不可抗力”是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。本案例中，臺風信息已經(jīng)提前準確預告，物業(yè)公司作為專業(yè)公司應該預見到臺風登陸所造成的影響，提前做好防災工作，宣傳欄被刮起的情況完全可以避免，所以此案例中“不可抗力”并不能成為物業(yè)公司免責的理由。 對于建筑物等致人損害，作為特殊侵權行為，國家相關法律通過專門條款予以了明確。《中華人民共和國民法通則》第126條規(guī)定：“建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外?！币簿褪钦f，其所有人或者管理人除能證明自己沒有過錯的以外，均應依法承擔民事責任。此案例中，物業(yè)公司作為廣告宣傳欄的所有者，對宣傳欄疏于檢查，致使原固定宣傳欄的4個螺絲，其中兩個已經(jīng)銹蝕、滑牙；并且在已經(jīng)知道臺風將至時未做任何檢查和預防措施，所以應該承擔責任。 此案例也提示我們：在物業(yè)管理日常工作中，應該忠于職守，做好設施設備巡查維修保養(yǎng)等常規(guī)工作，保證設施設備處于正常工作狀態(tài)。在面對臺風等災害性事故來臨前，應該體現(xiàn)專業(yè)公司應有的預見能力和預防能力，積極工作；而不能輕易、消極地以臺風、暴雨、冰雹等不可抗力為借口，而忽視履行自己應盡的安全防范義務。 案例二、物業(yè)管理公眾責任險案例 2004年2月23日19：20分左右，某小區(qū)業(yè)主開車駛?cè)胪＼噲鋈肟跁r，車場值班員走出崗亭拔起地樁打開道閘，正在辦理車輛放行手續(xù)時，一業(yè)主小孩（3歲）在保姆的帶領下從崗亭經(jīng)過，保姆未能妥善照顧小孩，小孩突然跑進崗亭按動了道閘的控制按鈕，道閘突然放下，將正在駛?cè)胄≤嚽皳躏L玻璃砸傷。事后處理過程中物業(yè)公司為了減少小孩家長（小區(qū)業(yè)主）的損失，隱瞞事實向保險公司理賠（注：該物業(yè)小區(qū)辦理了物業(yè)管理公眾責任險）。 保險公司理賠時，調(diào)看監(jiān)控錄像，發(fā)現(xiàn)與報案材料不符，拒賠。分析： 物業(yè)管理作為一個高風險行業(yè)，各項業(yè)務涉及面多、人廣，直接涉及人身和財產(chǎn)安全，同時繁雜、多樣，受環(huán)境影響大，處于隨時隨地的動態(tài)之中，可控性低，涉及的對象（人和不動產(chǎn)）都是金額巨大的標的物，但同時物業(yè)管理又是一個微利行業(yè)，物業(yè)公司多保本甚至虧損經(jīng)營，合理的風險轉(zhuǎn)移是必不可少的，物業(yè)管理公共責任險也就應運而生。 在現(xiàn)實工作中，個別物業(yè)公司在購買物業(yè)管理公共責任險后，出現(xiàn)思想麻痹，認為公司面臨的的經(jīng)濟賠償風險找到了轉(zhuǎn)移通道，物業(yè)公司從此可以高枕無憂，從而在日常管理工作中出現(xiàn)松懈。其實，購買保險，轉(zhuǎn)嫁的僅僅是經(jīng)濟賠償責任，保險公司并不會承擔管理品質(zhì)下降、客戶滿意度下降的后果，物業(yè)公司仍然必須承擔自己的管理責任，承擔客戶抱怨甚至流失的后果，長此以往，物業(yè)公司也只能被市場拋棄。更有甚者出現(xiàn)在現(xiàn)實操作中為了取悅客戶，不堅持原則、對保險公司隱瞞事實真相的違規(guī)操作，物業(yè)公司此種行為屬于違約行為（物業(yè)公司與保險公司之間的合同），不但有可能面臨保險公司拒絕賠償、公司榮譽受到傷害的風險，若達到一定數(shù)額，符合一定條件，公司及法人代表要承擔相應罰金甚至刑事責任。 從維系客戶關系角度來看，良好的客戶關系是建立在專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的服務基礎之上的，本案中的做法其實并不利于物業(yè)公司與業(yè)主維持良好的客戶關系，反而可能會給日后處理類似問題帶來困難。同時，為維護業(yè)主不當利益，卻損害合作伙伴的合法權益，也與公司一直強調(diào)的誠信、尊重顧客、尊重合作伙伴的原則不符。因目前的物業(yè)管理法規(guī)，要求物業(yè)管理公司必須對管理區(qū)域進行監(jiān)控，因此，事故發(fā)生后，保險公司一般都會要求物業(yè)公司提供錄像資料，偽造證據(jù)已經(jīng)存在較大的風險。事故發(fā)生后，當事人應當盡力保護現(xiàn)場，搜集證
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