物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)十大典型案例(已修改)
2025-05-13 02:24 本頁(yè)面
【正文】 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)十大典型案例案例一、“廣告牌”的特殊侵權(quán)問(wèn)題 2案例二、物業(yè)管理公眾責(zé)任險(xiǎn)案例 4案例三、小區(qū)內(nèi)交通安全案例 6案例四、小孩小區(qū)爆炸死亡物業(yè)公司判賠近7萬(wàn) 8案例五 游泳池安全管理 （體育健身設(shè)施責(zé)任） 10案例六 小區(qū)化糞池炸傷人案 12案例七 5歲獨(dú)生子女命喪小區(qū)窨井案 14案例八 都是“李子”惹的禍 （高空拋物責(zé)任） 15案例九、車場(chǎng)大樹(shù)砸壞小轎車 17案例十、樓梯積水濕滑住戶摔成骨折 物管賠償2萬(wàn)多 19案例一、“廣告牌”的特殊侵權(quán)問(wèn)題 某管理處在大廈入口外墻安裝了一塊廣告宣傳欄，宣傳欄寬1米，重約8公斤。某天，氣象臺(tái)預(yù)報(bào)有臺(tái)風(fēng)，該市為臺(tái)風(fēng)預(yù)計(jì)登陸點(diǎn)，風(fēng)力可能會(huì)超過(guò)10級(jí)，最高達(dá)12級(jí)左右。該天中午，臺(tái)風(fēng)登陸將宣傳欄刮起，砸毀20米開(kāi)外的奔馳車玻璃和窗戶，經(jīng)修理花費(fèi)將近2萬(wàn)元，要求物業(yè)公司賠償……… 經(jīng)查，該宣傳欄系事發(fā)3年前安裝，原固定宣傳欄的4個(gè)螺絲，其中兩個(gè)已經(jīng)銹蝕、滑牙，經(jīng)臺(tái)風(fēng)長(zhǎng)時(shí)間吹刮斷裂，釀成大禍。 分析： “不可抗力”是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。本案例中，臺(tái)風(fēng)信息已經(jīng)提前準(zhǔn)確預(yù)告，物業(yè)公司作為專業(yè)公司應(yīng)該預(yù)見(jiàn)到臺(tái)風(fēng)登陸所造成的影響，提前做好防災(zāi)工作，宣傳欄被刮起的情況完全可以避免，所以此案例中“不可抗力”并不能成為物業(yè)公司免責(zé)的理由。 對(duì)于建筑物等致人損害，作為特殊侵權(quán)行為，國(guó)家相關(guān)法律通過(guò)專門條款予以了明確?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第126條規(guī)定：“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外?！币簿褪钦f(shuō)，其所有人或者管理人除能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的以外，均應(yīng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。此案例中，物業(yè)公司作為廣告宣傳欄的所有者，對(duì)宣傳欄疏于檢查，致使原固定宣傳欄的4個(gè)螺絲，其中兩個(gè)已經(jīng)銹蝕、滑牙；并且在已經(jīng)知道臺(tái)風(fēng)將至?xí)r未做任何檢查和預(yù)防措施，所以應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。 此案例也提示我們：在物業(yè)管理日常工作中，應(yīng)該忠于職守，做好設(shè)施設(shè)備巡查維修保養(yǎng)等常規(guī)工作，保證設(shè)施設(shè)備處于正常工作狀態(tài)。在面對(duì)臺(tái)風(fēng)等災(zāi)害性事故來(lái)臨前，應(yīng)該體現(xiàn)專業(yè)公司應(yīng)有的預(yù)見(jiàn)能力和預(yù)防能力，積極工作；而不能輕易、消極地以臺(tái)風(fēng)、暴雨、冰雹等不可抗力為借口，而忽視履行自己應(yīng)盡的安全防范義務(wù)。 案例二、物業(yè)管理公眾責(zé)任險(xiǎn)案例 2004年2月23日19：20分左右，某小區(qū)業(yè)主開(kāi)車駛?cè)胪＼噲?chǎng)入口時(shí)，車場(chǎng)值班員走出崗?fù)ぐ纹鸬貥洞蜷_(kāi)道閘，正在辦理車輛放行手續(xù)時(shí)，一業(yè)主小孩（3歲）在保姆的帶領(lǐng)下從崗?fù)そ?jīng)過(guò)，保姆未能妥善照顧小孩，小孩突然跑進(jìn)崗?fù)ぐ磩?dòng)了道閘的控制按鈕，道閘突然放下，將正在駛?cè)胄≤嚽皳躏L(fēng)玻璃砸傷。事后處理過(guò)程中物業(yè)公司為了減少小孩家長(zhǎng)（小區(qū)業(yè)主）的損失，隱瞞事實(shí)向保險(xiǎn)公司理賠（注：該物業(yè)小區(qū)辦理了物業(yè)管理公眾責(zé)任險(xiǎn)）。 保險(xiǎn)公司理賠時(shí)，調(diào)看監(jiān)控錄像，發(fā)現(xiàn)與報(bào)案材料不符，拒賠。分析： 物業(yè)管理作為一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，各項(xiàng)業(yè)務(wù)涉及面多、人廣，直接涉及人身和財(cái)產(chǎn)安全，同時(shí)繁雜、多樣，受環(huán)境影響大，處于隨時(shí)隨地的動(dòng)態(tài)之中，可控性低，涉及的對(duì)象（人和不動(dòng)產(chǎn)）都是金額巨大的標(biāo)的物，但同時(shí)物業(yè)管理又是一個(gè)微利行業(yè)，物業(yè)公司多保本甚至虧損經(jīng)營(yíng)，合理的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是必不可少的，物業(yè)管理公共責(zé)任險(xiǎn)也就應(yīng)運(yùn)而生。 在現(xiàn)實(shí)工作中，個(gè)別物業(yè)公司在購(gòu)買物業(yè)管理公共責(zé)任險(xiǎn)后，出現(xiàn)思想麻痹，認(rèn)為公司面臨的的經(jīng)濟(jì)賠償風(fēng)險(xiǎn)找到了轉(zhuǎn)移通道，物業(yè)公司從此可以高枕無(wú)憂，從而在日常管理工作中出現(xiàn)松懈。其實(shí)，購(gòu)買保險(xiǎn)，轉(zhuǎn)嫁的僅僅是經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，保險(xiǎn)公司并不會(huì)承擔(dān)管理品質(zhì)下降、客戶滿意度下降的后果，物業(yè)公司仍然必須承擔(dān)自己的管理責(zé)任，承擔(dān)客戶抱怨甚至流失的后果，長(zhǎng)此以往，物業(yè)公司也只能被市場(chǎng)拋棄。更有甚者出現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)操作中為了取悅客戶，不堅(jiān)持原則、對(duì)保險(xiǎn)公司隱瞞事實(shí)真相的違規(guī)操作，物業(yè)公司此種行為屬于違約行為（物業(yè)公司與保險(xiǎn)公司之間的合同），不但有可能面臨保險(xiǎn)公司拒絕賠償、公司榮譽(yù)受到傷害的風(fēng)險(xiǎn)，若達(dá)到一定數(shù)額，符合一定條件，公司及法人代表要承擔(dān)相應(yīng)罰金甚至刑事責(zé)任。 從維系客戶關(guān)系角度來(lái)看，良好的客戶關(guān)系是建立在專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)基礎(chǔ)之上的，本案中的做法其實(shí)并不利于物業(yè)公司與業(yè)主維持良好的客戶關(guān)系，反而可能會(huì)給日后處理類似問(wèn)題帶來(lái)困難。同時(shí)，為維護(hù)業(yè)主不當(dāng)利益，卻損害合作伙伴的合法權(quán)益，也與公司一直強(qiáng)調(diào)的誠(chéng)信、尊重顧客、尊重合作伙伴的原則不符。因目前的物業(yè)管理法規(guī)，要求物業(yè)管理公司必須對(duì)管理區(qū)域進(jìn)行監(jiān)控，因此，事故發(fā)生后，保險(xiǎn)公司一般都會(huì)要求物業(yè)公司提供錄像資料，偽造證據(jù)已經(jīng)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。事故發(fā)生后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)盡力保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，搜集證
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