【正文】 1 [物業(yè)管理實務案例 ]環(huán)境管理案例分析匯編 [物業(yè)管理實務案例 ]車輛管理案例分析匯編 [物業(yè)管理實 務案例 ]人員物品進出案例分析匯編 [物業(yè)管理實務案例 ]設備設施案例分析匯編 [物業(yè)管理實務案例匯編 ]物業(yè)管理費案例分析 [物業(yè)管理實務案例匯編 ]秩序維護案例分析 [物業(yè)管理實務案例匯編 ]裝修管理案例分析 [物業(yè)管理實務案例匯編 ]裝修管理案例分析 設身處地 —— 業(yè)主想不按統(tǒng)一要求安裝防盜網(wǎng)怎么辦 某管理處為保持小區(qū)整潔的外觀形象，入伙伊始，便對安裝側陽臺防盜網(wǎng)的位置、式樣、規(guī)格 、材質(zhì)等作出統(tǒng)一要求（先定規(guī)矩，再成方圓，可以避免出了問題再整改，弄得管理處手忙腳亂、業(yè)主勞民傷財）?？?A1 的一位業(yè)主卻說什么也不愿照此辦理，非要將防盜網(wǎng)向外伸出 米。幾次勸說，他仍不改初衷。 按理說，管理處完全可以采取強制措施。然而，主管人員并沒有這樣簡單處理。而是經(jīng)過現(xiàn)場調(diào)查和深入交談，進一步了解他的裝修意圖（執(zhí)意為之，必有所圖，把情況摸透了，才好對癥下藥）。原來他準備打掉廚房與陽臺的隔墻后，隱藏一 30 厘米高橫梁吊頂和安裝蹲式便器抬高地面，這樣有效使用高度減少了，要通過防盜網(wǎng)外伸，解決日后懸晾衣物問題。 在摸清了他的意圖、明確表示防盜網(wǎng)外伸決無可能后，管理處設身處地地為其著想，從實際出發(fā)，幫助他設計了四個方案：一是頂棚在橫梁處局部降低；二是只在蹲式便器周邊抬高地坪；三是換用有沉水彎不必抬高地坪的坐便器；四是減少陽臺窗內(nèi)側的空間占用（能為業(yè)主想到的辦法都想到了，可謂盡心竭力，業(yè)主能不為之所動嗎）。 既恪守原則又不失親情，業(yè)主為管理處的誠意所打動，高興地選擇了第三個方案，不再堅持將防盜網(wǎng)外伸了。 點評：既會說這樣不行，又能說怎樣可行，確實體現(xiàn)了寓管理于服務之中。這不僅需要 責任心，而且需要能力和水平。倘若沒有豐富的相關業(yè)務知識和經(jīng)驗。 2 有字為證 —— 推拖清理裝修垃圾怎么辦 去年 9 月某天，某廣場護衛(wèi)員巡邏到裙二樓時，發(fā)現(xiàn)電梯門口堆放著一堆裝修垃圾。經(jīng)查詢，確認是 31 樓裝修中轉移堆放到這里的廢料（倘若在其轉移過程中及時發(fā)現(xiàn)并予以制止，恐怕就少了下面這些麻煩）。 于是，管理處有關人員主動登門，找到 31 樓的業(yè)主和裝修人員，在進一步重申裝修管理規(guī)定之后，通知他們馬上想辦法把丟棄的垃圾清理出去。隨后，又數(shù)次提醒。盡管每次他們都滿口答應，可就是不見其采取任何措施。 看來只是好言相勸，對這種推托搪塞、軟抗硬泡的人是難以奏效了。怎么辦呢？管理處擬訂了一份書面通知，明確指出其隨意丟棄裝修垃圾是嚴重違反裝修管理規(guī)定的行為，要求在限定期限內(nèi)改正，否則將照章予以經(jīng)濟處罰。通知送達時，由業(yè)主簽字認可（既然你答應清理，就沒有理由不簽字；既然你已經(jīng)簽認，就沒有理由不照辦，一切順理成章）。 書面通知發(fā)出第二天，立見成效。業(yè)主指派裝修人員把裝修垃圾清理的干干凈凈。 點評：有些事只是用嘴巴說說，人們可能不以為然，無動于衷?？梢坏┞湓诩埫嫔希藗兺湍墚敾厥虑榱?，很容易受到觸動。 所以，物業(yè)管理者與業(yè)主住戶之間不僅需要有語言交流，而且還需要有文字交流。 旁敲側擊 —— 糾正違章裝修僵持不下怎么辦 今年初夏的一天下午，某小區(qū)護衛(wèi)員報告，一位業(yè)主未按要求的位置，擅自在外墻上開孔安裝空調(diào)。待裝修巡視督察人員趕到現(xiàn)場時，空調(diào)安裝已在進行之中。 裝修巡視員檢查一番后，向業(yè)主解釋，如此安裝不但影響了外立面的統(tǒng)一和美觀，而且安裝廠家施工已不慎將暖氣立管打漏，還將給業(yè)主的生活帶來不便。但業(yè)主仍堅持己見，督促繼續(xù)安裝。裝修巡視員只好暫扣裝修工人的工具和證件，予以制止。同時，請水工火速來補已打漏 的暖氣立管（果斷制止違章作業(yè)，迅速處理相關損害，再研究如何糾正問題，應當說從程序上是對頭的）。 業(yè)主對裝修巡視員制止違章裝修十分不滿，提出要物業(yè)公司領導簽字，承擔停止安裝空調(diào)的后果。裝修巡視員認為自己所做并無不妥，隨即提出業(yè)主也需簽字，承認自己違反小區(qū)裝修管理規(guī)定。雙方各執(zhí)己見，一時僵持不下。 水工趕到現(xiàn)場后，迅速將漏水的暖氣管修復好，將污染的地面、墻面進行了徹底清理。一看兩人還在爭執(zhí)，便接了個話茬：“要我說也不是什么大不了的事情，誰也不用讓 3 誰簽字了，還是商量商量怎樣安空調(diào)吧！”（處理此類問題不僅是管 理人員的事情，普通作業(yè)人員也有責任，該說話時就說話）待兩人都平靜下來，他再對業(yè)主說：“我看你自己選定的這個位置并不好，咱拋開影響外立面整齊美觀不說，就說你安到這里，冷凝水管要走多遠呀，比較起來還是規(guī)定的那個位置”。（證明你的錯了，自然說明我的對了，這樣的說服方法很巧妙）業(yè)主遲疑不決，水工試探著提了個建議：“如果你覺得我說的沒有道理，你自己里里外外看看”?；蛟S剛才主動幫助修復漏水暖氣管的舉動感化了業(yè)主，業(yè)主樓上樓下轉了一圈，回來后欣然同意在規(guī)定位置安裝。并且與裝修巡視員握手言好。 點評：人們常說“解鈴還 需系鈴人”，其實未必盡然。有些時候矛盾雙方劍拔弩張，斗氣頂牛，誰也不肯讓步，就需要別人從中做點斡旋，搭個臺階。有了這樣一個外力的推動，雙方冷靜一下，很可能一切都隨之煙消云散。 防盜窗成助盜窗 業(yè)主被判拆除案例 樓下的住戶安裝了凸出式防盜窗，小偷卻輕松地通過防盜窗爬到樓上偷竊，又順利地逃之夭夭，這種防盜窗成了名符其實的“助盜窗”。 目前，蘇州虎丘法院根據(jù)物業(yè)公司的訴請，判決樓下住戶拆除凸出式防盜窗，并恢復原狀。 去年 10 月 12 日凌晨，康佳花園睡得迷迷糊糊的范某忽然發(fā)現(xiàn)家中有小偷正 在偷東西，他大喝一聲跳起來抓小偷，不料小偷立即逃到陽臺，像個“蜘蛛俠”似的跳到樓下的防盜窗上，再順利地跳到地上，便消失在夜幕中了。范某認為小偷就是攀爬防盜窗上來的，遂向有關部門反映，物業(yè)公司了解此事后，發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)還有多家住戶安裝了這種凸出式防盜窗，遂發(fā)出通知要求自行拆除。 今年 6 月 5 日，物業(yè)公司將拒不自行拆除的陸某以違反《物業(yè)管理服務協(xié)議》等有關規(guī)定為由告上了法庭。 靈活應對 —— 業(yè)主提出不合理裝修要求怎么辦 某廣場一位業(yè)主在裝修時，向管理處多次提出更改頂層復式房室內(nèi)的一根大梁。其理由是按常規(guī) 該根梁應為正梁，但搞成了反梁，既占用室內(nèi)空間又影響美觀。并聲稱自己父親是位高級建筑師，已計算出了有關參數(shù)、設計出了改梁圖紙。 對業(yè)主的這一要求，管理處根據(jù)《裝修管理規(guī)定》耐心進行解釋、說服，理所當然地加以和善的回絕。然而，這位業(yè)主就是聽不進去，態(tài)度十分固執(zhí)。三番五次找都未得到應允，他干脆動了硬的，“不管你們同不同意，我都要改”。雙方都不讓步，問題一下 4 子僵在那里了。 為了避免頂牛，管理處的工作人員坐在一起商討對策。并把商討出的辦法及時報告給物業(yè)公司和發(fā)展商的有關領導，上下統(tǒng)一口徑。然后約見這位 業(yè)主，建議他寫出書面申請，報原設計單位審批（既然你認定可以，那你就通過合法途徑辦理，把球踢給了對方，矛盾不再集中在自己身上）。這位業(yè)主覺得管理處的建議合情合理，欣然同意。后來他咨詢了原設計單位，得知改梁既要拿一筆不小的變更設計費，又要等較長時間才能確定。經(jīng)過比較，最終取消了改梁的想法。 點評：有些時候，制止或糾正違章行為未必非得硬要板起面孔堅持說“不”。不妨指條正道，讓他自己去試一試，撞了南墻，