物業(yè)管理實務(wù)案例分析大全(參考版)
2025-05-17 19:49本頁面
【正文】 [物業(yè)管理 實務(wù)案例匯編 ]秩序維護(hù)案例分析 敲山震虎 —— 住戶在大堂遺失物品怎么辦 去年 7 月的一個周。 據(jù)了解，合肥市目前出現(xiàn)很多類似爭議。同時，賣方明知此樓有臨街門面，有商業(yè)利用價值，就在購房合同中與購房者約定該條款，設(shè)置“合同陷阱”，有欺詐之嫌。 合肥市房地產(chǎn)管理局法規(guī)處、產(chǎn)權(quán)市場管理處負(fù)責(zé)人在看了楊女士提供的相關(guān)材料后說，陽臺外墻面使用權(quán)應(yīng)屬整幢樓全體業(yè)主所共有，能否懸掛廣告牌應(yīng)征求該樓業(yè)主們的意見。合同上楊女士是簽過字的。此舉是經(jīng)過小區(qū)物業(yè)管理等部門同意的。她很惱火，照說這套住房是自己購買的，并辦理了房產(chǎn)證，怎么能被人說掛就掛上廣告牌呢？而且廣告燈箱光照強烈，侵害了自己的居住權(quán)，所以多次找到掛這塊廣告牌的公司，要求拆除此牌，但時至今日，對方一直不予理睬。近日，她和律師來到合肥市房產(chǎn)局進(jìn)行咨詢，才弄清在她家的陽臺上掛廣告牌到底由誰說了算。 合肥一住戶陽臺被掛廣告牌 想拆卻難 家住合肥市越秀苑小區(qū)的楊女士在事先不知情的情況下，自家的南陽臺被人掛上了一幅大廣告牌。律師指出，這是公共權(quán)利具體化在司法上的突破，并讓更多的業(yè)主樹立擁有小區(qū)物權(quán)的觀念。這 些廣告費，折算起來是相當(dāng)可觀的，但實際上卻往往是流進(jìn)了物業(yè)管理公司的錢包里，業(yè)主的房子外墻成為了物業(yè)管理公司賺取廣告費的搖錢樹。據(jù)此，法院作出一審判決，判令物業(yè)公司向姜先生歸還塑鋼窗，并將拆下的塑鋼窗裝回原處。 法院審理后認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)雖有權(quán)對業(yè)主裝修住宅活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，對違反住宅使用公約的行為可采取制止、責(zé)令限期改正等措施，但相關(guān)法律規(guī)定并未賦予物業(yè)公司有采取非常措施的權(quán) 利。姜先生感到其合法權(quán)益受到了侵害，遂向楊浦區(qū)法院提起訴訟，要求被告歸還塑鋼窗并裝回原處，賠償其支付的律師費 1000 元。 今年 5 月 21 日，物業(yè)人員未經(jīng)姜先生同意，就擅自闖入姜先生的家，將其安裝在北陽臺上的塑鋼窗強行拆下并取走。在此之前，小區(qū)物業(yè)公司為規(guī)范 裝修管理及小區(qū)外立面的整潔、美觀，曾貼出告示，要求業(yè)主在封閉北陽臺時做到統(tǒng)一有序，并推薦選用無框玻璃。 物業(yè)破門只為業(yè)主未裝無框玻璃而裝了塑鋼窗案例 小區(qū)物業(yè)公司要求業(yè)主在裝修封閉陽臺時選用無框玻璃，業(yè)主姜先生出于安全考慮，還是在陽臺安裝了塑鋼窗。而且在施工過程中首先要考慮的是安全和公共衛(wèi)生問題，使用什么樣的材 料，有沒有采取防漏措施等等，必須經(jīng)過物業(yè)管理部門的同意，才能施工。湯業(yè)主為搞這個綠化帶竟把樓頂?shù)谋芾揍槗艿袅?，又在電梯機房頂上施工，到時雷擊所產(chǎn)生的嚴(yán)重后果誰來負(fù)責(zé)？ 市政園林局：個人做天面綠化要審批 市政園林局城市綠化管理處的副處長鐘女士表示，現(xiàn)在的大型樓盤建設(shè)都要把天面綠化帶考慮其中，一些已經(jīng)建好的樓盤，如果私人投資做天面綠化帶是值得鼓勵的。湯業(yè)主施工時，把樓頂?shù)南滤揽谌慷滤?，造成樓頂?shù)姆e水無法排出，使得四周墻面被水滲透?？涩F(xiàn)在就勒令停止施工，不讓搞綠化帶了，這到底合不合理呢？而且，其他樓頂上已有業(yè)主做了天面綠化帶，為什么我就不可以做呢？” 物管：施工導(dǎo)致外墻面淋水 14 物業(yè)公司的趙經(jīng)理表示，湯業(yè)主做這個天面綠化帶的確存在很多問題，已經(jīng)有業(yè)主向物管反映。湯先生強調(diào)，當(dāng)時物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人并沒有反對他這樣做，只是要求他要做好天面綠化帶的排水系統(tǒng)。物管部門也已經(jīng)開始對樓頂?shù)哪嗤敛牧线M(jìn)行清理。湯業(yè)主指著一塊水泥地表示：“這里是水池，收到 整改意見書之后，我已經(jīng)把鋪的泥土清理掉了。 廣州業(yè)主掏錢綠化樓頂被叫停 關(guān)鍵在于存在安全隱患 業(yè)主為隔熱和美化居住環(huán)境，想在屋頂上搞一個綠化帶， 這個好主意卻遭到各方阻止，居住在廣州天河某花園的湯姓業(yè)主表示：“政府不是鼓勵搞天面綠化嗎？我為什么會遭到阻止呢？”對此，街道城管處的負(fù)責(zé)人和物業(yè)管理部門稱因為業(yè)主沒有經(jīng)過他們的批準(zhǔn)，擅自在屋頂?shù)碾娞輽C房和公用水池頂部施工，使得樓房存在安全隱患并影響了公共衛(wèi)生，所以才勒令停止施工，恢復(fù)原貌。 該 5 戶小區(qū)業(yè)主與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》附件五，亦明確了所有小區(qū)業(yè)主都應(yīng)該遵守該物業(yè)管理公約和《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的一切條款，特別是該小區(qū)業(yè)主委員會已明確了原《物業(yè)管理服務(wù)公約》有效，并授權(quán)物業(yè)公司進(jìn)行訴訟，對此，物業(yè)公司以自己的名義進(jìn)行訴訟，并無不當(dāng)?，F(xiàn) 5 戶小區(qū)業(yè)主擅自封閉自己居住的房屋景觀陽臺，違反了該公約的規(guī)定。而《承諾書》系小區(qū)業(yè)主對其他業(yè)主相鄰權(quán)不受侵害所作出的保證，因此提起訴訟的主體只能是其他業(yè)主而非物業(yè)公司。若認(rèn)為所封閉景觀陽臺的行為損害的 是全體業(yè)主的利益，也應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會來提起訴訟。 6 月下旬，上實物業(yè)管理（上海）有限公司分別對 6 戶業(yè)主提出起訴（后對其中 1戶作了撤訴），稱這些業(yè)主違反了購房時簽署的《物業(yè)管理服務(wù)公約》和《承諾書》，未經(jīng)允許擅自對景觀陽臺實施封閉，損害了小區(qū)景觀和全體業(yè)主利益，要求這些業(yè)主拆除封閉玻璃。根據(jù)表決的結(jié)果，業(yè)主委員會決定維持原業(yè)主公約中不允許封閉陽臺的約定，請廣大業(yè)主自覺遵守。自 2021 年 5 月至 2021 年 12 月間，該小區(qū)的一些業(yè)主用無框玻璃封閉了自家的景觀陽臺。 2021 年 4 月 1 日起，上實物業(yè)管理（上海）有限公司受房產(chǎn)商的委托，對該小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理。該合同附件五約定，應(yīng)遵守該物業(yè)管理公約和《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的一切條款。日前，靜安法院一審判決， 5 戶小區(qū)業(yè)主拆除其原先封閉景觀陽臺的玻璃。 上海業(yè)主封閉自家觀景陽臺被物 業(yè)告上法庭案例 滬上的很多高檔住宅都帶有景觀陽臺。根據(jù)民法通 12 則規(guī)定，一方在行使自己權(quán)利的時候，公共的東西不能占為己有。可物業(yè)現(xiàn)在要其“按章辦事”，對方卻不理，物業(yè)也是左右為難。 青年廣場物業(yè)部王經(jīng)理表示， B23A 室安裝防盜門時，物業(yè)曾上門干預(yù)。與 B23A 業(yè)主協(xié)商多次，對方一直置之不理。 業(yè)主防盜門向外擴展 米物業(yè)干預(yù)也沒用 鄰居的防盜門向外擴展 米，與自家大門相差僅 4 厘米，協(xié)商多次無果后，武漢市漢口青年廣場 B 棟 23B 樓陳女士表示：相鄰的 B23A 室防盜門往外突出了 米，與陳家大門相差僅 4 厘米，樓層的管道維修站和有線都被該防盜門盡“包”其中，陳家防盜門也無法安裝。于是，葉先生告到法院。排水管、排糞管經(jīng)過葉先生家住房的外墻通入公用下水管、排糞管。日前，上海市黃浦法院判令許先生拆除衛(wèi)生設(shè)施及排水管。這就給物業(yè)管理人員出了一個題目，如何巧妙 地借人之力、成我之事。 點評：物業(yè)管理牽涉到方方面面，使許多微不足道的小事復(fù)雜化了。）這一說，空調(diào)公司人員馬上聲明要按照物業(yè)公司規(guī)定打孔，并表示一定配合物業(yè)公司說服業(yè)主。 主管見時機基本成熟，便悄悄將空調(diào)公司的工作人員叫到一邊，告誡說：“你們應(yīng)當(dāng) 11 知道物業(yè)的管理規(guī)定，如果執(zhí)意違規(guī)行事，可要考慮考慮今后如何在我們的轄區(qū)做生意。說“物業(yè)公司要求在指定位置安裝空調(diào)、管線不能外露，是為了保證小區(qū)的外觀統(tǒng)一美觀”，強調(diào)“如果我們也象有些小區(qū)那樣各行其是安空調(diào)，那咱們的小區(qū)的外立面就會雜亂不堪入目”，提醒“這里畢竟是您的家園，您肯定也不希望舉目就看到這樣的景象?！贝藭r， 空調(diào)公司的人員還不停地在一旁說著風(fēng)涼話，更助長了業(yè)主的不滿情緒。 主管人員隨后趕到，一進(jìn)門還沒開腔，業(yè)主就開始不停地說著自己的理由。 里應(yīng)外合 —— 業(yè)主執(zhí)意亂裝空調(diào)怎么辦 一天中午，護(hù)衛(wèi)班班長
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