【正文】 專家建議小區(qū)業(yè)主委員會應(yīng)制訂《業(yè)主公約》，提倡業(yè)主們自律、自治，共同解決此類問題。雖然當(dāng)初的購房合同中開發(fā)商就“外墻面”使用權(quán)與楊女士有約定，但屬 不平等條款，應(yīng)屬無效約定。因為楊女士當(dāng)初與安徽新越秀置業(yè)有限公司簽訂購房合同時，該合同第１７條第二項中這樣約定：“該商品房所在樓宇的‘外墻面’使用權(quán)屬出賣方”。 2021年３月，楊女士發(fā)現(xiàn)自家南陽臺下方，被人掛上了一幅廣告牌，長度約有５米，還配上了燈箱。業(yè)主可以運用《條例》為自己爭取正當(dāng)權(quán)益。 廣告掛墻外業(yè)主沒受益案例 在廣州的街頭路邊，尤其是商業(yè)旺地，高高掛在樓宇外墻大塊大塊的廣告牌隨處可見，不少滾動開發(fā)售樓的小區(qū)開發(fā)商更是把“尚余少量精選單位出售，售價從每平方米元起”之類的售樓廣告牌、橫幅大模大樣地掛在住戶的屋外。 審理中，物業(yè) 羅列出《上海市商品房預(yù)售合同》附件中“住宅使用公約”、“小區(qū)裝修管理規(guī)定”、“小區(qū)物業(yè)管理條例”及 2021 年 10 月 25 日物業(yè)公司出具的告示等證據(jù)，認為其作為物業(yè)管理企業(yè)，有權(quán)對業(yè)主裝修房屋活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督，如遇違反物業(yè)裝修制度的情形，根據(jù)有關(guān)規(guī)定、公約及為了整個小區(qū)業(yè)主的共同利益，他們有權(quán)采取相 15 應(yīng)措施制止，故請求法院駁回原告訴請。由于姜先生所購房屋位于 10 樓，出于安全及家中老人使用方便的考慮，他在封閉北陽臺時安裝了塑鋼窗。如果湯業(yè)主真的是在電梯機房和公共水池上施工，并的確出現(xiàn)了問題，城管部門是可以制止業(yè)主施工的。而且湯業(yè)主不僅在自己的屋頂上施工，還在公用水池和電梯機房頂部施工，其他業(yè)主非常擔(dān)心飲用水的衛(wèi)生問題。他承認：“也許在做綠化帶的 過程中可能會影響鄰居和公共衛(wèi)生，但做好之后，會好好清理的。”住在 12 樓頂樓的湯業(yè)主在 9 月 5 日收到了天河區(qū)某街道開出的限期整改意見書，意見書上寫著：擅自在居住樓水池頂修建花園，堆放泥土雜料影響公共衛(wèi)生，責(zé)成立即停工，恢復(fù)原樣。 5 戶小區(qū)業(yè)主封閉景觀陽臺，在客觀上給整個小區(qū)的外觀帶來整體不一的感覺，影響了整個小區(qū)的環(huán)境，損害的是全體業(yè)主的權(quán)益。 13 法院認為，涉案的 5 戶業(yè)主與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)公約》，合法有效。 被告上法庭的 5 戶業(yè)主則認為，物業(yè)公司是受業(yè)主委員會委托，為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)的機構(gòu)，其本身不具備訴訟主體資格。 今年 5 月 24 日，該小區(qū)的業(yè)主委員會向全體小區(qū)業(yè)主發(fā)出公告，就“是否封閉景觀陽臺”進行了全體業(yè)主代表表決。入住的業(yè)主還與房產(chǎn)商訂立了一份《物業(yè)管理服務(wù)公約》，該公約約定，除非得到管理者 事先書面同意，不得在土地及物業(yè)任何部分裝置或豎立任何招牌，不得以任何形式影響或改變物業(yè)的外觀。但景觀陽臺究竟該如何使用？買下房子后業(yè)主是否可以自由處置自家的景觀陽臺？上海市某幢商品房 5 位業(yè)主因擅自封閉自家景觀陽臺，被物業(yè)公司告上法庭。 湖北楓園律師事務(wù)所劉源波律師認為， B23A 業(yè)主的做法屬于侵權(quán)行為。后來，陳又找物業(yè)、管段戶籍、 110 等相關(guān)部門，但一直到現(xiàn)在，安裝防盜門仍是 其的一塊心病。 法院審理后認為，許先生擅自在陽臺上搭建衛(wèi)生設(shè)施，對葉先生住 房的安全存在影響，故支持了葉先生的訴請。 許先生住在寧海東路某號二樓，去年 9 月他在陽臺上安裝了抽水馬桶和淋浴龍頭等設(shè)施。但正因為如此，又使我們能夠借助方方面面的力量來促成復(fù)雜化問題的解決?！保ㄔ撔惺构芾頇?quán)的時候就要大膽行使，就要行使到位，這不叫威逼利誘。 盡管主管滿肚子是火，但還是耐心解釋（物業(yè)管理工作者處理問題千萬不能意氣用事，即使自己渾身是理，也必須注意調(diào)整好自己的心態(tài)和情緒）?！敝鞴苷谔幚硪豁検聞?wù)，便安排護衛(wèi)班班長馬上返回，先讓空調(diào)公司的工作人員停止打孔。相應(yīng)的，在共有的情形下，應(yīng)由共有人共同行使上述四項權(quán)能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追認、非共有人在未得到共有人的同意或追認的情況下，擅自行使上述四項權(quán)能的，就構(gòu)成了對共有人共有權(quán)的侵害?？紤]到廣告燈光問題給頂層業(yè)主可能造成一定影響，收益可多分配給他們一些。物業(yè)管理公 10 司用停 水、電的方式迫使張先生拆除防護欄，則違背了其法定職責(zé)與義務(wù)，因為水電費由電力局和自來水公司管理，只要張先生按時交納水電費，物業(yè)公司就無權(quán)停水停電。物業(yè)公司可按公約約定要求張先生承擔(dān)責(zé)任。 物業(yè)管理公司是否有權(quán)以業(yè)主不交物業(yè)管理費為由而停水、停電？在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。既然罰款是一種行政處罰行為，那么設(shè)定和實施罰款行為就必須以《中華人民共和國行政處罰法》為法律依據(jù)，不能違反法律的規(guī)定。這個案子雖然簡單，但里面反映出的問題并不少。張先生提出了反訴，他的訴訟請求是： 開發(fā)商不得妨礙業(yè)主基于房屋所有權(quán)而采取的封閉陽臺、窗戶等維持居住安全的措施； 賠償因斷水?dāng)嚯娊o自己造成的損失；開發(fā)商應(yīng)拆除樓頂廣告牌。開發(fā)商根據(jù)《物業(yè)公約》中約定的“為維持小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全，業(yè)主不得私自封閉觀景陽臺，不得在窗戶上加裝防護欄”的約定，要求他拆除，張先生認為這房子是自己的，這是自己應(yīng)有權(quán)利范圍內(nèi)的事，拒不拆除，于是開發(fā)商決定對張先生罰款 1600元，張先生拒不交納，不得已，物業(yè)公司對他采取了斷水?dāng)嚯姷摹爸撇谩贝?施。另外，市二中院認為一審法院的判決并無不當(dāng)，因此駁回物業(yè)上訴，維持原判。而物業(yè)管理服務(wù)合同審批前沒有與業(yè)主協(xié)商或通告，因此對業(yè)主沒有約束力。最后，著急裝修的李恕等 18 戶業(yè)主還是為各自的南陽臺統(tǒng)一裝上了白色塑鋼窗。“開放式陽臺既不利于冬天的保暖和夏天的隔熱，也不利于防盜防塵。在開發(fā)商“不簽就不給鑰匙”的態(tài)度上，看不看約定意義不大。 糾紛原委不簽約就不給鑰匙 長安新城位于豐臺岳各莊橋的西北方向，該經(jīng)濟適用房吸引了大量的買主，李恕就是其中一員。楊某擅自拆改陽臺未按《住戶手冊》填寫申請表，且違反了《住戶手冊 》的規(guī)定，又對小區(qū)綠地形成破壞，因此判決楊某將陽臺恢復(fù)原貌。楊某沒有想到的是他所居住小區(qū)的物業(yè)管理公司找上了門，要求楊某停止拆改，恢復(fù)原狀。一個小區(qū)有那么三五個業(yè)主存心與你作對，就會鬧的永無寧日。對此，管理處態(tài)度上還是和和氣氣，但管理上寸步不 讓，把《業(yè)主公約》和物業(yè)管理法規(guī)文件匯編送到他面前，讓他自 7 己了解和體會自己應(yīng)當(dāng)如何去做（送法上門，應(yīng)當(dāng)說也是一種服務(wù)），然后再給他發(fā)去限期整改通知單，最后他只得按照規(guī)定推倒重來。比如 X 樓 X 座的謝先生，是鹽田港集團公司的高級職員，他們公司幾位同事都是東和大廈的業(yè)主，都不認同管理處的陽 臺封閉方案。把他們暫時穩(wěn)定下來之后，管理處做了一個調(diào)查，發(fā)現(xiàn)持有異議的業(yè)主只有二十多戶，并不占多數(shù)。有些業(yè)主聽了管理處的解釋了解管理處的初衷是為了保持大廈外觀的統(tǒng)一，也就愉快地接受了。張在沒有征得全體業(yè)主同意的情況下，在屋頂上安裝太陽能熱水器，侵犯了其他共有人的利益，而且這種行為對屋面有可能造成損害，物業(yè)公司要求張先生拆除并無不妥之處。該《條例》規(guī)定，禁止在天井、屋頂以及道路或其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物。一周后，物業(yè)公司向張先生發(fā)出書面通知，要求他在 3 日內(nèi)拆除。故最后作出如上判決。 2021 年 12 月 13 日，顧然地欲將一只占地面積 平方米、自重 千克、可放水 噸的浴缸，安裝到上海市延平路三和花園 4 號樓 29 室房屋時，遭到物業(yè)管理者巨星公司 的拒絕。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委