【正文】 5）錯(cuò)誤之處；維修基金可以緩交 正確做法：國(guó)家明文規(guī)定，業(yè)主入住時(shí)繳清公共維修基金 6）錯(cuò)誤之處：裝修不辦理手續(xù) 正確做法：業(yè)主在裝修前應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請(qǐng) 7）錯(cuò)誤之處：裝修前業(yè)主不交任何費(fèi)用 正確做法：業(yè)主在裝修前必須交裝修押金，裝修完按規(guī)定退回。 2）錯(cuò)誤之處：業(yè)主辦理入住手續(xù)的時(shí)間。業(yè)主接過(guò)鑰匙說(shuō)，行了，還要辦理什么手續(xù)嗎？ 工作人員說(shuō)，沒(méi)有了，你裝修完就可以入住了，歡迎你成為我們的新業(yè)主。 業(yè)主問(wèn)：你們公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有批文嗎？ 工作人員說(shuō)，有，你看，這是房地產(chǎn)開發(fā)公司的批文。 【案例 三十七 】 某一業(yè)主到房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理入住手續(xù)，業(yè)主直接找到物業(yè)服務(wù)的經(jīng)理自我介紹說(shuō)：“我接到入住通知書已經(jīng)半年多了，由于工作忙，一直沒(méi)來(lái)辦理手續(xù)，今天特抽空來(lái)辦理。 3）采取一些提高本企業(yè)技術(shù)、管理人員的專業(yè)能力與管理水平等其他有效措施。大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)總經(jīng)理對(duì)這次投標(biāo)工作非常重視，親自動(dòng)筆獨(dú)立完成了物業(yè)服務(wù)投標(biāo)書的編寫工作，并帶隊(duì)參加了現(xiàn)場(chǎng)答辯。不能說(shuō)電梯墜落是造成王某受傷的直接原因，就應(yīng)該由物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)。如果在電梯公司保修期內(nèi)電梯出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，理所當(dāng)然由電梯公司賠償。法院據(jù)此認(rèn)為，王某在電梯墜落后出現(xiàn)上述傷情，兩者之間存在因果關(guān)系，物業(yè)公司理應(yīng)承擔(dān)王某由此造成的經(jīng)濟(jì)損失。傷愈后，王某隨即向負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行管理的普陀大樓物業(yè)公司索賠，要求其支付醫(yī)療費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、精神損失費(fèi)等共計(jì) 。 G支付令自行失效后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可提起訴訟。 C按照法律法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，進(jìn)行催交。 3}協(xié)同開發(fā)商盡快解決其遺留的工程問(wèn)題。處理該問(wèn)題的正確做法： A向客戶解釋清楚遺留問(wèn)題的形成和責(zé)任承擔(dān)者等。 1 2023年 8月，業(yè)主劉某入住某高檔公寓某單元，至今沒(méi)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 C建立房屋維修技術(shù)檔案，掌握房屋完損狀況。 2]如果是由于建筑施工企業(yè)的施工質(zhì)量不合格而造成的，因其尚在 5年保修期內(nèi)，所以應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任，物業(yè)管理公司不需為此承擔(dān)責(zé)任，但應(yīng)積極協(xié)助業(yè)主聯(lián)系建設(shè)單位及時(shí)解決問(wèn)題。 【案例 三十四 】 某 某住宅樓業(yè)主全部入住已經(jīng) 4年多了。 E接到法院決定開庭受理案件的通知后，物業(yè)公司作業(yè)原告應(yīng)當(dāng)派代表按時(shí)到庭參加庭審，在法庭調(diào)查和法庭辯論中陳述事實(shí)、理由和訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行發(fā)言和答辯。 C物業(yè)管理公司要向業(yè)主追討拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，則需別行起訴。因雙方之間的其他矛盾，物業(yè)公司未給兩位業(yè)主購(gòu)買天然氣提供服務(wù)，致使矛盾激化，物業(yè)公司是有責(zé)任的。 案例分析： 1]物業(yè)管理公司的做法是否妥當(dāng)？為什么？ 答：物業(yè)管理公司的做法是不妥當(dāng)?shù)摹?2023年 2月 16日上年，兩名業(yè)主到物業(yè)管理公司購(gòu)買天然氣。 A組織驗(yàn)收小組； B明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) C確定驗(yàn)收方案 D準(zhǔn)備驗(yàn)收資料 E參與竣工驗(yàn)收 F實(shí)施接管驗(yàn)收及接管驗(yàn)收后與建設(shè)單位協(xié)商解決遺留問(wèn)題。 6]物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支測(cè)算。主要包括各項(xiàng)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理制度，如各崗位職責(zé)、操作規(guī)程、管理要求、應(yīng)急預(yù)案等。包括管理服務(wù)運(yùn)作模式、工作流程、機(jī)構(gòu)組織架構(gòu)、信息反饋處理機(jī)制等。 說(shuō)明：寫出方案內(nèi)容的框架體系即可。 2]新 聞大廈物業(yè)管理早期介入準(zhǔn)備工作應(yīng)有哪些內(nèi)容？ 答：早期介入的準(zhǔn)備工作包括： A了解物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求； B組織技術(shù)力量； C收集相關(guān)資料； D確定工作方法； E準(zhǔn)備設(shè)備器材和資金。 4}接管準(zhǔn)備階段的實(shí)施 A組織驗(yàn)收小組； B明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。在這一階段，物業(yè)管理公司應(yīng)做好以下工作； A考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃布局與配套設(shè)施的完善； B考慮建筑及設(shè)備設(shè)施使用和維修養(yǎng)護(hù)的需要； C考慮安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設(shè)置和環(huán)境保潔的需要。 【案例 三十一 】 某物業(yè)管理公司通過(guò)公開招標(biāo)的方式承接了 新 聞大廈的物業(yè)管理早期介入工作。而實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制，物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括的不是物業(yè)管理企業(yè)的酬金，而是物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。 【案例 三十 】 某物業(yè)管理公司接管了麗苑住宅小區(qū)（經(jīng)濟(jì)適用房），物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行包干制。 1]工程部人員這種想法對(duì)嗎？為什么？ 答：這種想法不對(duì)。 B協(xié)助搞好防治環(huán)境污染的配套設(shè)備、設(shè)施的建設(shè)，綠地的建設(shè)，垃圾處理站的建設(shè)，停車場(chǎng)、庫(kù)的建設(shè)等，以滿足環(huán)境保護(hù)的要求。 某物業(yè)管理公司接管住宅小區(qū)之后，當(dāng)日就接到很多業(yè)主關(guān)于小區(qū)環(huán)境差的投訴和抱怨，有些業(yè)主甚至揚(yáng)言為此拒交物業(yè)管理費(fèi)。競(jìng)爭(zhēng)地位可分為市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者、市場(chǎng)挑戰(zhàn)者、市場(chǎng)追隨者、市場(chǎng)利益者。 案例分析： 1]適合該物業(yè)項(xiàng)目的綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目有：超市、社區(qū)醫(yī)院或診所、家政服務(wù)介紹、老年活動(dòng)室。 6]在庭審過(guò)程中，物業(yè)公司的代表應(yīng)積極陳述事實(shí)、理由和 訴訟 請(qǐng)求，進(jìn)行發(fā)言和答辯，爭(zhēng)取法院的有利判決。 2]如果經(jīng)過(guò)認(rèn)真耐心的說(shuō)服教育，兩戶居民仍不同意拆除護(hù)欄，可以請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)出面協(xié)調(diào)，要求這兩戶居民拆除小棚。該小區(qū)的物業(yè)發(fā)現(xiàn)這一情況后要求這兩戶居民自行拆除小棚，理由是陽(yáng)光小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與該物業(yè)管理公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，合同中規(guī)定，居民不得擅自搭建任何建筑，并遵守停車管理規(guī)定等。 4．若有需要，關(guān)閉出入口，勸阻住戶及訪客暫停出入，防止疑犯乘機(jī)逃跑。 6．事后對(duì)管理區(qū)域內(nèi)交通路面情況進(jìn)行檢查，完善相關(guān)交通標(biāo)識(shí)、減速坡、隔離墩等。 2．有人員受傷應(yīng)立即送往醫(yī)院，或撥打急救電話。 2．盡快確定墜落物來(lái)源。 4．故障停電時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)立即通知住戶，說(shuō)明有關(guān)情況，并提醒住戶做好必要的準(zhǔn)備，防火、防盜等。 4．做好與受噪音影響業(yè)主的溝通、解釋。 5．將此次電梯事故詳細(xì)記錄備案。 6．燃?xì)夤救藛T到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，應(yīng)協(xié)助其徹底檢查，消除隱患 【案例二十 】電梯故障 1．乘客被困電梯時(shí)，消防監(jiān)控室應(yīng)仔細(xì)觀察電梯內(nèi)情況，通過(guò)對(duì)講系統(tǒng)詢問(wèn)被困者并予安慰。 2．抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，要謹(jǐn)慎行事，不可使用任何電器（包括門鈴、電話、風(fēng)扇等）和敲擊金屬，避免產(chǎn)生火花。 5．組織義務(wù)消防隊(duì)。 2．向公安消防機(jī)關(guān)報(bào)警。是空調(diào)節(jié)能的重要手段； （ 2）保證和加強(qiáng)相關(guān)管道的保溫； （ 3）盡可能消除或減少空調(diào)房間內(nèi)各種干擾源的影響； （ 4）保證冷媒液的恰當(dāng)用量； （ 5）冷凝水的回收等。 9．在空調(diào)系統(tǒng)停機(jī)一段時(shí)間（如冬季停機(jī)）重新投入運(yùn)行或空調(diào)送暖和送冷交替之前，要對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查調(diào)整工作，主要內(nèi)容有： （ 1）對(duì)冷凍機(jī)的密封部分進(jìn)行檢查、鑒定和調(diào)整； （ 2）清理各管道內(nèi)的灰塵； （ 3）檢查各類測(cè)試和指示儀器儀表是否準(zhǔn)確并進(jìn)行調(diào)整； （ 4）檢查各類泵、水塔等設(shè)備是否工作正常； （ 5）檢查、清潔和更換各類密封墊、過(guò)濾材料，檢查冷卻水的水質(zhì)是否合格，檢查添加冷媒液和潤(rùn)滑油等。 5．根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和人流規(guī)律等特點(diǎn)，確定每年空調(diào)的開停日期和每日的開停時(shí)間，以及空調(diào)在各個(gè)時(shí)間的工作狀態(tài)。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高中央空調(diào)管理服務(wù)水平？ 1．配備足夠符合要求的專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的管理，并進(jìn)行階段性的崗位培訓(xùn)。 7．電梯維護(hù)保養(yǎng)或故障停梯均應(yīng)通告業(yè)主、物業(yè)使用人。 3．建立電梯技術(shù)檔案，將電梯原始技術(shù)資料和檢測(cè)維修資料歸類存檔，妥善保管。 【案例十六 】 電梯系統(tǒng) 某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動(dòng)頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是電梯 系統(tǒng) 的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)電梯事故，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。 6．對(duì)消防設(shè)施日常運(yùn)行、維修、更換的成本進(jìn)行測(cè)算，為管理費(fèi)的收取提供數(shù)據(jù)。 3．建立消防設(shè)備、設(shè)施技術(shù)檔案，包括