【正文】 接受，小趙隨即引導(dǎo)其來到主管座位前，請其入座后，回到接待臺繼續(xù)回答周先生的問題。月 物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算完畢后，可編制物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算表，以便提交建設(shè)單位或業(yè)主大會。物業(yè)管理企業(yè)不可能確保所有公共所所內(nèi)人身和財產(chǎn)的安全，也不可能接受這種義務(wù)。一審法院在事實認(rèn)定及判決上是正確的，判決駁回上訴，維持原判。被告某物業(yè)管理公司雖在合同中承諾 24小時安全防范服務(wù)，但治安管理是一項社會責(zé)任，物業(yè)公司的這種安全防范服務(wù)僅限于防范性安全保衛(wèi)活動，并不能要求完全根除治安案件。 問：對此事件你有何看法，并采取哪些措施？ 【分析】小區(qū)園林設(shè)計與公園園林設(shè)計不同之處在于其十分強(qiáng)調(diào)“實用”，小區(qū)園林的用戶是相對固定的，其活動方向也是基本固定的，在設(shè)計時必須首先考慮“方便”、“實用”，然后才是美觀。小面積的積水一般通過排水或加藥來殺滅幼蚊。 【案例六】裝修管理人員在某物業(yè)樓層巡視時發(fā)現(xiàn)某裝修單位現(xiàn)場材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無滅火設(shè)備，于是立即對該裝修戶提出整改要求。從管理角度看，有較大量鋼材料在樓頂堆放，說明在建筑裝修材料進(jìn)出管理上存在問題，物業(yè)管理方應(yīng)檢查相關(guān)管理環(huán)節(jié)，尤其是加強(qiáng)材料出入控制和巡視檢查工作，防患于未然。經(jīng)詢問，稱其未來得及辦理相關(guān)手續(xù)。物業(yè)管理務(wù)實案例分析 【案例一 】 某日，某高層樓宇 32樓 B室的業(yè)主向管理部門報上一份裝修申報登記表，申報在陽臺裝一臺太陽能熱水器，物業(yè)管理單位裝修管理人員在接到申報后擬予以同意。 問：你認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)如何處理此類案例？ 【分析】未辦理相關(guān)手續(xù)進(jìn)入物業(yè)區(qū)域施工屬明顯的違規(guī)行為，要立即檢查裝修申報、出入口和裝修管理等環(huán)節(jié)。 【案例四】某高層寫字樓物業(yè)國慶長假期間實施裝修，物業(yè)管理員以裝修時間不合適為由，要求其停止裝修活動。 問：對此事件你有何看法，并采取哪些措施？ 【案例分析】裝修現(xiàn)場材料應(yīng)堆放有序，施工人員不得在現(xiàn)場采用簡易方式點(diǎn)火做飯，易燃易爆材料應(yīng)專門堆放，現(xiàn)場必須配備滅火裝置。對于工地上不流動的死水可通過加入少量機(jī)油等方法來減少蚊子的孳生。物業(yè)公司在前期介入時必須注意園林的園路分布及園林功能的合理性，提前請建設(shè)單位做好安排，避免給日后的使用帶來不便。被告某物業(yè)管理公司確已在小區(qū)設(shè)置了門崗及安全防范人員，并實施了 24小時安全防范值班。 【案例分析】本案的焦點(diǎn)是物業(yè)管理公司是否履行了物業(yè)服務(wù)合同約定的保安防范服務(wù)義務(wù)，這是物業(yè)管理公司是否承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主在電梯、樓道等公共場所遭受侵害所致的損失， 如果沒有證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)存在管理上的過錯，就不承擔(dān)民事責(zé)任。核算表的內(nèi)容一般包括：序號、核算項目、核算依據(jù)、計算式、加權(quán)系數(shù)、計算結(jié)果每項占總費(fèi)用的比例、備注等欄目和內(nèi)容。 問：對此你有何看法，并有哪些改進(jìn)建議？ 【案例分析】接待業(yè)主來訪，工作人員首先要注意禮儀禮節(jié)，尤其是最基本的禮儀一定要按標(biāo)準(zhǔn)操作，這與平時的培訓(xùn)和不斷的實踐是分不開的?！睆埿〗泷R上不同意，“我家洗衣機(jī)這幾天都沒用過，不可能是我家地漏堵了，一定是主下水管的事，沒有道理讓我家付錢。 【案例十三 】 供配電系統(tǒng) 某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是供配電系統(tǒng)的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)電力故障，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。 7．要建立遇火警、水災(zāi)、臺風(fēng)、地震等災(zāi)害時的供電預(yù)防措施。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高給排水服務(wù)質(zhì)量？ 1．建立給排水管理隊伍，負(fù)責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)室內(nèi)、室外給排水設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作。 7．做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。 【案例十五】消防系統(tǒng) 某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是 消防系統(tǒng) 的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)消防事故，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。 注意事項 1．消防設(shè)備大多是在火警發(fā)生時才投入運(yùn)行的待機(jī)設(shè)備，同其它機(jī)電設(shè)備不一樣，到實際使用時再發(fā)現(xiàn)故障并維修調(diào)整是不允許和來不及的，因此，日常的巡視、檢查、實驗和測試是保證設(shè)備完好的基本手段。 4．備齊電梯維修保養(yǎng)所必須的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養(yǎng)所常用的零件和消耗品，了解并登記電梯零件供應(yīng)渠道和各專業(yè)技術(shù)服務(wù)公司。 2．建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案。 10．定期對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行測試，以便進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和改進(jìn)，使空調(diào)系統(tǒng)保持在最佳運(yùn)行狀態(tài)。 3．清理通道，準(zhǔn)備迎接消防車入場。 3．立即打開所有門窗，關(guān)閉燃?xì)忾l門。 【案例二十一】噪音侵?jǐn)_ 1．接到噪音侵?jǐn)_的投訴或信息后，應(yīng)立即派人前往現(xiàn)場查看。 5．供電恢復(fù)后，應(yīng)檢查大廈內(nèi)所有電梯、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運(yùn)作情況 。 3．如有需要，應(yīng)對現(xiàn)場進(jìn)行拍照，保留相關(guān)記錄。 5．積極協(xié)助警方維護(hù)現(xiàn)場秩序和調(diào)查取證等工作。 3]物業(yè)管理公司應(yīng)調(diào)整存車處的存取時間，可調(diào)整到晚 12點(diǎn)后或 24小時存取。 2]綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)方案的主要內(nèi)容應(yīng)包括： A現(xiàn)有綜合經(jīng)營服務(wù)場所分析； B綜合經(jīng)營場所再開發(fā)的原則與目標(biāo)；C綜合經(jīng)營場所再開發(fā)的可行性分析； D綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)內(nèi)容與方式的規(guī)劃 E綜合經(jīng)營場所再開發(fā)具體方案的設(shè)計F綜合經(jīng)營場所再開發(fā)的投資估算； G綜合經(jīng)營場所再開發(fā)的環(huán)境影響評價； J綜合經(jīng)營場所再開發(fā)效益分析； K規(guī)劃設(shè)計圖件 ?？梢娢飿I(yè)環(huán)境綠化和管理是十分重要的。 無論是把特種設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作委托給專業(yè)化的維修養(yǎng)護(hù)公司或設(shè)備生產(chǎn)廠家的售后維修養(yǎng)護(hù)公司管理，還是通過雙方合作，或者是通過自己的專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行管理，物業(yè)管理公司都要建立特種設(shè)備安全技術(shù)檔案。 B物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 3}施工安裝階段的實施。 【案例 三十二 】 某陽光穎達(dá)國際商城建筑面積約 10萬平方米，外墻是鋁合金板和玻璃幕，內(nèi)墻面和地面是黃色大理石，附屬設(shè)備包括 16部電梯、 2部自動扶梯、消防中控系統(tǒng)、磁卡門禁設(shè)備、中央制冷供暖系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等，綜合配套設(shè)施包括地下停車場、休閑健身區(qū)、餐飲部等。 3]管理服務(wù)人力資源的管理。物業(yè)管理財務(wù)收支測算包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成和收支測算、專項維修資金的籌集和使用計劃等。因這兩名業(yè)主長期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理公司拒絕向這兩名業(yè)主出售天然氣，雙方發(fā)生爭執(zhí)。 2]物業(yè)公司應(yīng)如何妥善解決上述問題？ 答：物業(yè)管理公司應(yīng)該采取如下辦法妥善解決問題： A根據(jù)物業(yè)公司與業(yè)主之間的約定，業(yè)主購買燃?xì)?，?yīng)當(dāng)?shù)轿飿I(yè)公司購買，物業(yè)公司應(yīng)該按約定向業(yè)主出售燃?xì)狻? F收到判決書后，若不服地方人民法院第一審判決，物業(yè)公司有權(quán)在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向上一級人民法院提上訴。 3]如果是物業(yè)管理公司在房屋維修養(yǎng)護(hù)管理工作中失職所造成的，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，負(fù)責(zé)修復(fù)并賠償損失。負(fù)責(zé)管理該公寓的物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次追繳其所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但劉某堅決不交，其主要理由是：該單元窗戶關(guān)閉不嚴(yán)、墻皮脫落，有的墻壁插座沒電，雖然多次與物業(yè)服務(wù)企業(yè)交涉，但是至今沒有解決。如物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受開發(fā)商委托，解決其遺留的工程問題等。 【案例 三十五 】 某 2023年 8月的一天深夜，王某回到光新路某小區(qū) 4號居民樓，搭乘電梯回家。 近日，法院一審判決物業(yè)公司賠償王某醫(yī)療費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)、誤工費(fèi)等 6800余元。 【案例 三十六 】 某 大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到了某大廈的物業(yè)服務(wù)投標(biāo)邀請函。 2]如果你是大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總經(jīng)理，你將怎樣組織參加這次投標(biāo)活動？ 答：組織投標(biāo)活動的基本工作： 1）成立相關(guān)專業(yè)人員參加投標(biāo)的工作小組。 業(yè)主說，我最近資金比較緊張，維修基金這一部分我能不能緩交，等到發(fā)生大修時，我一定補(bǔ)齊？ 經(jīng)理說，可以，不過你必須寫一個保證 業(yè)主問：裝修前是否要辦理手續(xù)？ 工作人員說，只要你不破壞承重墻，就不用辦理任何手續(xù)了。 正確做法：業(yè)主應(yīng)在接到入住通知書 3個月內(nèi)辦理。 4）錯誤之處：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批準(zhǔn)機(jī)關(guān) 正確做法：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由物價部門批準(zhǔn)。 辦完手續(xù)保安部派人來送鑰匙。 7）參加現(xiàn)場答辯。被邀請的幾家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實力都很強(qiáng)，競爭激烈。說說你對此事的看法 案例分析： 解決該問題的關(guān)鍵：電梯是由誰來負(fù)責(zé)，是電梯公司還是物業(yè)服務(wù)公司？首先要看電梯的質(zhì)量問題。 2小時后，王某被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血等癥狀，醫(yī)院診斷其為應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。 B派專人與其進(jìn)行溝通和協(xié)商，進(jìn)一步了解拒絕繳費(fèi)的原因，通過解釋取得客戶對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的理解和配合。 1]物業(yè)服務(wù)企業(yè)這樣回答對嗎？如果不對，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該怎樣處理開發(fā)商遺留下來的這些問題？ 答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)回答的不對。 B定期對房屋進(jìn)行查勘鑒定，制定維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)方案。若敗訴方拒絕履行發(fā)生法律效力的判決，勝訴方可以向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。若沒有證據(jù)證明自己有財產(chǎn)損失，則不能向業(yè)主提出索賠要求。物業(yè)管理公司最終也沒有賣給業(yè)主天然氣，而且要求業(yè)主賠償損壞的物品。 7]接管驗收工作準(zhǔn)備和實施。 4]管理制度建設(shè)。請你替金運(yùn)物業(yè)管理公司編寫一份切實右行的物業(yè)管理方案。 B掌握物業(yè)的全部情況。 B物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； C物業(yè)管