【正文】 接受，小趙隨即引導(dǎo)其來(lái)到主管座位前，請(qǐng)其入座后，回到接待臺(tái)繼續(xù)回答周先生的問(wèn)題。月 物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算完畢后，可編制物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算表，以便提交建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理企業(yè)不可能確保所有公共所所內(nèi)人身和財(cái)產(chǎn)的安全，也不可能接受這種義務(wù)。一審法院在事實(shí)認(rèn)定及判決上是正確的，判決駁回上訴，維持原判。被告某物業(yè)管理公司雖在合同中承諾 24小時(shí)安全防范服務(wù)，但治安管理是一項(xiàng)社會(huì)責(zé)任，物業(yè)公司的這種安全防范服務(wù)僅限于防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，并不能要求完全根除治安案件。 問(wèn)：對(duì)此事件你有何看法，并采取哪些措施？ 【分析】小區(qū)園林設(shè)計(jì)與公園園林設(shè)計(jì)不同之處在于其十分強(qiáng)調(diào)“實(shí)用”，小區(qū)園林的用戶(hù)是相對(duì)固定的，其活動(dòng)方向也是基本固定的，在設(shè)計(jì)時(shí)必須首先考慮“方便”、“實(shí)用”，然后才是美觀(guān)。小面積的積水一般通過(guò)排水或加藥來(lái)殺滅幼蚊。 【案例六】裝修管理人員在某物業(yè)樓層巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)某裝修單位現(xiàn)場(chǎng)材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無(wú)滅火設(shè)備，于是立即對(duì)該裝修戶(hù)提出整改要求。從管理角度看，有較大量鋼材料在樓頂堆放，說(shuō)明在建筑裝修材料進(jìn)出管理上存在問(wèn)題，物業(yè)管理方應(yīng)檢查相關(guān)管理環(huán)節(jié)，尤其是加強(qiáng)材料出入控制和巡視檢查工作，防患于未然。經(jīng)詢(xún)問(wèn)，稱(chēng)其未來(lái)得及辦理相關(guān)手續(xù)。物業(yè)管理務(wù)實(shí)案例分析 【案例一 】 某日，某高層樓宇 32樓 B室的業(yè)主向管理部門(mén)報(bào)上一份裝修申報(bào)登記表，申報(bào)在陽(yáng)臺(tái)裝一臺(tái)太陽(yáng)能熱水器，物業(yè)管理單位裝修管理人員在接到申報(bào)后擬予以同意。 問(wèn)：你認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)如何處理此類(lèi)案例？ 【分析】未辦理相關(guān)手續(xù)進(jìn)入物業(yè)區(qū)域施工屬明顯的違規(guī)行為，要立即檢查裝修申報(bào)、出入口和裝修管理等環(huán)節(jié)。 【案例四】某高層寫(xiě)字樓物業(yè)國(guó)慶長(zhǎng)假期間實(shí)施裝修，物業(yè)管理員以裝修時(shí)間不合適為由，要求其停止裝修活動(dòng)。 問(wèn)：對(duì)此事件你有何看法，并采取哪些措施？ 【案例分析】裝修現(xiàn)場(chǎng)材料應(yīng)堆放有序，施工人員不得在現(xiàn)場(chǎng)采用簡(jiǎn)易方式點(diǎn)火做飯，易燃易爆材料應(yīng)專(zhuān)門(mén)堆放，現(xiàn)場(chǎng)必須配備滅火裝置。對(duì)于工地上不流動(dòng)的死水可通過(guò)加入少量機(jī)油等方法來(lái)減少蚊子的孳生。物業(yè)公司在前期介入時(shí)必須注意園林的園路分布及園林功能的合理性，提前請(qǐng)建設(shè)單位做好安排，避免給日后的使用帶來(lái)不便。被告某物業(yè)管理公司確已在小區(qū)設(shè)置了門(mén)崗及安全防范人員，并實(shí)施了 24小時(shí)安全防范值班。 【案例分析】本案的焦點(diǎn)是物業(yè)管理公司是否履行了物業(yè)服務(wù)合同約定的保安防范服務(wù)義務(wù)，這是物業(yè)管理公司是否承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主在電梯、樓道等公共場(chǎng)所遭受侵害所致的損失， 如果沒(méi)有證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)存在管理上的過(guò)錯(cuò)，就不承擔(dān)民事責(zé)任。核算表的內(nèi)容一般包括：序號(hào)、核算項(xiàng)目、核算依據(jù)、計(jì)算式、加權(quán)系數(shù)、計(jì)算結(jié)果每項(xiàng)占總費(fèi)用的比例、備注等欄目和內(nèi)容。 問(wèn)：對(duì)此你有何看法，并有哪些改進(jìn)建議？ 【案例分析】接待業(yè)主來(lái)訪(fǎng)，工作人員首先要注意禮儀禮節(jié)，尤其是最基本的禮儀一定要按標(biāo)準(zhǔn)操作，這與平時(shí)的培訓(xùn)和不斷的實(shí)踐是分不開(kāi)的?！睆埿〗泷R上不同意，“我家洗衣機(jī)這幾天都沒(méi)用過(guò)，不可能是我家地漏堵了，一定是主下水管的事，沒(méi)有道理讓我家付錢(qián)。 【案例十三 】 供配電系統(tǒng) 某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動(dòng)頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是供配電系統(tǒng)的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)電力故障，導(dǎo)致業(yè)主不滿(mǎn)，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。 7．要建立遇火警、水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震等災(zāi)害時(shí)的供電預(yù)防措施。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高給排水服務(wù)質(zhì)量？ 1．建立給排水管理隊(duì)伍，負(fù)責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)室內(nèi)、室外給排水設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作。 7．做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。 【案例十五】消防系統(tǒng) 某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動(dòng)頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是 消防系統(tǒng) 的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)消防事故，導(dǎo)致業(yè)主不滿(mǎn)，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。 注意事項(xiàng) 1．消防設(shè)備大多是在火警發(fā)生時(shí)才投入運(yùn)行的待機(jī)設(shè)備，同其它機(jī)電設(shè)備不一樣，到實(shí)際使用時(shí)再發(fā)現(xiàn)故障并維修調(diào)整是不允許和來(lái)不及的，因此，日常的巡視、檢查、實(shí)驗(yàn)和測(cè)試是保證設(shè)備完好的基本手段。 4．備齊電梯維修保養(yǎng)所必須的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養(yǎng)所常用的零件和消耗品，了解并登記電梯零件供應(yīng)渠道和各專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)公司。 2．建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案。 10．定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試，以便進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和改進(jìn)，使空調(diào)系統(tǒng)保持在最佳運(yùn)行狀態(tài)。 3．清理通道，準(zhǔn)備迎接消防車(chē)入場(chǎng)。 3．立即打開(kāi)所有門(mén)窗，關(guān)閉燃?xì)忾l門(mén)。 【案例二十一】噪音侵?jǐn)_ 1．接到噪音侵?jǐn)_的投訴或信息后，應(yīng)立即派人前往現(xiàn)場(chǎng)查看。 5．供電恢復(fù)后，應(yīng)檢查大廈內(nèi)所有電梯、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運(yùn)作情況 。 3．如有需要，應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行拍照，保留相關(guān)記錄。 5．積極協(xié)助警方維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序和調(diào)查取證等工作。 3]物業(yè)管理公司應(yīng)調(diào)整存車(chē)處的存取時(shí)間，可調(diào)整到晚 12點(diǎn)后或 24小時(shí)存取。 2]綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所再開(kāi)發(fā)方案的主要內(nèi)容應(yīng)包括： A現(xiàn)有綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所分析； B綜合經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所再開(kāi)發(fā)的原則與目標(biāo)；C綜合經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所再開(kāi)發(fā)的可行性分析； D綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所再開(kāi)發(fā)內(nèi)容與方式的規(guī)劃 E綜合經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所再開(kāi)發(fā)具體方案的設(shè)計(jì)F綜合經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所再開(kāi)發(fā)的投資估算； G綜合經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所再開(kāi)發(fā)的環(huán)境影響評(píng)價(jià)； J綜合經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所再開(kāi)發(fā)效益分析； K規(guī)劃設(shè)計(jì)圖件 ?？梢?jiàn)物業(yè)環(huán)境綠化和管理是十分重要的。 無(wú)論是把特種設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作委托給專(zhuān)業(yè)化的維修養(yǎng)護(hù)公司或設(shè)備生產(chǎn)廠(chǎng)家的售后維修養(yǎng)護(hù)公司管理，還是通過(guò)雙方合作，或者是通過(guò)自己的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行管理，物業(yè)管理公司都要建立特種設(shè)備安全技術(shù)檔案。 B物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 3}施工安裝階段的實(shí)施。 【案例 三十二 】 某陽(yáng)光穎達(dá)國(guó)際商城建筑面積約 10萬(wàn)平方米，外墻是鋁合金板和玻璃幕，內(nèi)墻面和地面是黃色大理石，附屬設(shè)備包括 16部電梯、 2部自動(dòng)扶梯、消防中控系統(tǒng)、磁卡門(mén)禁設(shè)備、中央制冷供暖系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、綜合布線(xiàn)系統(tǒng)等，綜合配套設(shè)施包括地下停車(chē)場(chǎng)、休閑健身區(qū)、餐飲部等。 3]管理服務(wù)人力資源的管理。物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支測(cè)算包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成和收支測(cè)算、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用計(jì)劃等。因這兩名業(yè)主長(zhǎng)期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理公司拒絕向這兩名業(yè)主出售天然氣，雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。 2]物業(yè)公司應(yīng)如何妥善解決上述問(wèn)題？ 答：物業(yè)管理公司應(yīng)該采取如下辦法妥善解決問(wèn)題： A根據(jù)物業(yè)公司與業(yè)主之間的約定，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)燃?xì)?，?yīng)當(dāng)?shù)轿飿I(yè)公司購(gòu)買(mǎi)，物業(yè)公司應(yīng)該按約定向業(yè)主出售燃?xì)狻? F收到判決書(shū)后，若不服地方人民法院第一審判決，物業(yè)公司有權(quán)在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向上一級(jí)人民法院提上訴。 3]如果是物業(yè)管理公司在房屋維修養(yǎng)護(hù)管理工作中失職所造成的，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，負(fù)責(zé)修復(fù)并賠償損失。負(fù)責(zé)管理該公寓的物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次追繳其所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但劉某堅(jiān)決不交，其主要理由是：該單元窗戶(hù)關(guān)閉不嚴(yán)、墻皮脫落，有的墻壁插座沒(méi)電，雖然多次與物業(yè)服務(wù)企業(yè)交涉，但是至今沒(méi)有解決。如物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受開(kāi)發(fā)商委托，解決其遺留的工程問(wèn)題等。 【案例 三十五 】 某 2023年 8月的一天深夜，王某回到光新路某小區(qū) 4號(hào)居民樓，搭乘電梯回家。 近日，法院一審判決物業(yè)公司賠償王某醫(yī)療費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、誤工費(fèi)等 6800余元。 【案例 三十六 】 某 大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到了某大廈的物業(yè)服務(wù)投標(biāo)邀請(qǐng)函。 2]如果你是大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總經(jīng)理，你將怎樣組織參加這次投標(biāo)活動(dòng)？ 答：組織投標(biāo)活動(dòng)的基本工作： 1）成立相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員參加投標(biāo)的工作小組。 業(yè)主說(shuō)，我最近資金比較緊張，維修基金這一部分我能不能緩交，等到發(fā)生大修時(shí)，我一定補(bǔ)齊？ 經(jīng)理說(shuō)，可以，不過(guò)你必須寫(xiě)一個(gè)保證 業(yè)主問(wèn)：裝修前是否要辦理手續(xù)？ 工作人員說(shuō)，只要你不破壞承重墻，就不用辦理任何手續(xù)了。 正確做法：業(yè)主應(yīng)在接到入住通知書(shū) 3個(gè)月內(nèi)辦理。 4）錯(cuò)誤之處：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批準(zhǔn)機(jī)關(guān) 正確做法：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)。 辦完手續(xù)保安部派人來(lái)送鑰匙。 7）參加現(xiàn)場(chǎng)答辯。被邀請(qǐng)的幾家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)力都很強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈。說(shuō)說(shuō)你對(duì)此事的看法 案例分析： 解決該問(wèn)題的關(guān)鍵：電梯是由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)，是電梯公司還是物業(yè)服務(wù)公司？首先要看電梯的質(zhì)量問(wèn)題。 2小時(shí)后，王某被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血等癥狀，醫(yī)院診斷其為應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。 B派專(zhuān)人與其進(jìn)行溝通和協(xié)商，進(jìn)一步了解拒絕繳費(fèi)的原因，通過(guò)解釋取得客戶(hù)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的理解和配合。 1]物業(yè)服務(wù)企業(yè)這樣回答對(duì)嗎？如果不對(duì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該怎樣處理開(kāi)發(fā)商遺留下來(lái)的這些問(wèn)題？ 答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)回答的不對(duì)。 B定期對(duì)房屋進(jìn)行查勘鑒定，制定維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)方案。若敗訴方拒絕履行發(fā)生法律效力的判決，勝訴方可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。若沒(méi)有證據(jù)證明自己有財(cái)產(chǎn)損失，則不能向業(yè)主提出索賠要求。物業(yè)管理公司最終也沒(méi)有賣(mài)給業(yè)主天然氣，而且要求業(yè)主賠償損壞的物品。 7]接管驗(yàn)收工作準(zhǔn)備和實(shí)施。 4]管理制度建設(shè)。請(qǐng)你替金運(yùn)物業(yè)管理公司編寫(xiě)一份切實(shí)右行的物業(yè)管理方案。 B掌握物業(yè)的全部情況。 B物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； C物業(yè)管