【正文】 3．繳納其名下單位需付的而由管理公司 代收的包括采暖費(fèi)在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。努力成為遵紀(jì)守法，思想品德高尚的文明公民。 [相關(guān)法規(guī)制度 ] 1．《物業(yè)管理公約》 前言 為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，保持物業(yè)的完好美觀，加強(qiáng)住宅園區(qū)的管理，創(chuàng)造一個(gè)舒適、溫馨、安全、清潔、優(yōu)雅、有序的居住生活環(huán)境。物業(yè)管理公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的 義務(wù)。 (2)財(cái)務(wù)部經(jīng)理經(jīng)審核存有疑問(wèn)應(yīng)責(zé)令會(huì)計(jì)及時(shí)更正 ；如無(wú)疑問(wèn)應(yīng)將收費(fèi)資料加密在財(cái)務(wù)部長(zhǎng)期保存。 (5)住戶(hù)用現(xiàn)金繳交水、電、煤氣、電話(huà)費(fèi)用時(shí)，出納員在向住戶(hù)提供供水、供電、煤氣、電信等公司的收費(fèi)憑據(jù)的同時(shí)，還應(yīng)按《現(xiàn)在管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定向住戶(hù)開(kāi)具收款收據(jù)。 (5)財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)在 28 日前將《收費(fèi)通知單》交財(cái)務(wù)部主管審核，經(jīng)審核存有疑問(wèn)的在三個(gè)工作日內(nèi)向業(yè)主派發(fā)。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區(qū)別，依據(jù)有關(guān)法規(guī)向其說(shuō)明大廈已入伙多年，早就不存在 保修期，室內(nèi)維修發(fā)生的包括人工費(fèi)在內(nèi)的所有費(fèi)用，都要由業(yè)主住戶(hù)承擔(dān)，并在核對(duì)這次疏通下水管工作量的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步申明收取 40 元維修費(fèi)，已給予了相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。房屋保修期的計(jì)算，是從業(yè)主辦理入伙手續(xù)之日起計(jì)算時(shí)間，與業(yè)主入住到房屋的時(shí)間無(wú)關(guān)，因此，業(yè)主所說(shuō)剛剛?cè)胱〉睦碛梢膊怀闪ⅰ? 維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。 3．管理費(fèi)的收繳 (1)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)：（僅供 參考） A．多層帶電梯： 元 /月 ?平方米； B．多層不帶電梯： 元 /月 ?平方米； C．別墅： 元 /月 ?平方米； D．商鋪： 元 /月 ?平方米 ~ 元 /月 ?平方米； E．寫(xiě)字樓： 元 /月 ?平方米； F．公寓： 元 /月 ?平方米。 5．財(cái)務(wù) 部主管負(fù)責(zé)費(fèi)用收繳工作的監(jiān)督。物業(yè)管理公司還把政府有關(guān)規(guī)定復(fù)印交給該女士，該女士最后繳納了管理費(fèi)。 物業(yè)管理費(fèi)實(shí)質(zhì)上是向產(chǎn)權(quán)人、使用人收取公共區(qū)域管理服務(wù)費(fèi)，主要包括公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)及保安、消防、綠化等費(fèi)用。此費(fèi)用一般按物業(yè) 100%入住率測(cè)算分?jǐn)偟矫科椒矫??？紤]到該女士的特殊情況，經(jīng)請(qǐng)示業(yè)主 委員會(huì)同意，管理公司減免了該女士的管理費(fèi)滯納金。 四、程序要點(diǎn) 1．費(fèi)用收取的范圍 (1)管理服務(wù)費(fèi)。 (2)管理費(fèi)的收繳程序： A．公司財(cái)務(wù)部從業(yè)主入伙之日起計(jì)收管理費(fèi)。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在 6 樓疏通不開(kāi)，又轉(zhuǎn)到 5 樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)業(yè)主辦理入伙手續(xù)的時(shí)間計(jì)算保修期，依據(jù)實(shí)際情況酌情妥善處理。 這位住戶(hù)覺(jué)得主管說(shuō)得有理有據(jù)、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應(yīng)付的維修費(fèi)用。 (6)委托銀行代收的，出納員應(yīng)于銀行每次托收后的兩日內(nèi)， 到銀行抄錄收繳數(shù)據(jù)，出納員按照《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 (6)出納員在 應(yīng)規(guī)定交費(fèi)日后的 3 日內(nèi)編制《費(fèi)用收繳明細(xì)表》報(bào)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。 8．管理服務(wù)費(fèi)用收繳率原則上應(yīng)達(dá)到 98%，費(fèi)用收繳的情況作為公共事務(wù)部相關(guān)人員的績(jī)效考評(píng)依據(jù)之一。即使是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)合同中也會(huì)有明確約定，根據(jù)自治原則，該公司應(yīng)按照約定繳納物業(yè)管理費(fèi)用。根據(jù)國(guó)家和沈陽(yáng)市的有關(guān)政策和法律規(guī)定，簽訂本管理公約 。 第三條：為實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)，業(yè)主與管理公司應(yīng)全力配合、協(xié)作。 4．業(yè)主在出租、出售或準(zhǔn)許他人使用房屋時(shí)，須提前到物業(yè)公司辦理登記手續(xù)，并保證新的業(yè)主遵守公約或重新簽訂本公約。 13．業(yè)主有義務(wù)教育并帶動(dòng)其未成年子女遵守本公約及其它管理規(guī)定，如因未成年子女的過(guò)錯(cuò)給物業(yè)管理造成嚴(yán)重危害的，業(yè)主除應(yīng)對(duì)未成年子女加強(qiáng)教育外，對(duì)造成實(shí)際損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 2．有權(quán)對(duì)園內(nèi)的車(chē)輛進(jìn)行有序化管理，除消防、救護(hù)、警備和特許的車(chē)輛外，其它機(jī)動(dòng)車(chē)輛未經(jīng)許可一律駛往地下停放車(chē)輛，包括自行車(chē)、摩托車(chē)等在內(nèi)的各種車(chē)輛 實(shí)行定點(diǎn)停放。 第十一條：管理公司或其他人員履行職責(zé)時(shí)如違反公約，侵害業(yè)主利益的，管理公司除應(yīng)立即停止侵害行為外，還應(yīng)負(fù)責(zé)消除由此給業(yè)主帶來(lái)的不良影響，對(duì)造成業(yè)主實(shí)際財(cái)產(chǎn)損失的除按法律規(guī)定予以賠償外，對(duì)責(zé)任者給予紀(jì)律處分，對(duì)構(gòu)成犯罪的移送司法機(jī)關(guān)。 (1)向部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé)，具體組織好本部門(mén)的日常管理工作； (2)每日做好各種會(huì)計(jì)憑證和賬務(wù)處理工作； (3)每月、每季按時(shí)做好各種會(huì)計(jì)報(bào)表，定期向業(yè)主委員會(huì)公布管理收繳及使用情況； (4)負(fù)責(zé)檢查、審核各經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)及下屬機(jī)構(gòu)的收支賬目，向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)匯報(bào)工作情 況； (5)檢查銀行、庫(kù)存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目，做到賬賬相符，賬實(shí)相符； (6)按照物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)和需要，分類(lèi)計(jì)賬；完成企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)交辦的財(cái)會(huì)工作。對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，在接受了物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)后，有義務(wù)按約定支付相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。同時(shí)，還應(yīng)提請(qǐng)業(yè)主了解在房屋對(duì)外租賃時(shí)，應(yīng)到物業(yè)管理告訴履行必要的手續(xù)，以便物業(yè)管理公司了解掌握業(yè)主租賃情況，配合業(yè)主做好租賃管理工作，還可避免問(wèn)題的出現(xiàn)。 第七條 住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家的房屋所在地城市人民政府 規(guī)定的租賃政策。 第十一條 租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。 出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。遺失房屋租賃證應(yīng)當(dāng)向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。 第二十三條 承租人應(yīng)當(dāng)愛(ài)護(hù)并合理便用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改。 第五章 轉(zhuǎn)租 第二十六條 房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋 再出租的行為。 第六章 法律責(zé)任 第三十二條 違反本辦法有下列行為之一的，由人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)責(zé)任者給予行政處罰； （一）偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷(xiāo)其證書(shū)，并可處以罰款； （二）不按期申報(bào)、領(lǐng)取《房屋租賃證》的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以罰款； （三）未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無(wú)效，沒(méi)收其非法所 得，并可處以罰款。 [案例五 ] 物業(yè)管理財(cái)務(wù)費(fèi)是否要保密 勞醫(yī)生在某高層住宅買(mǎi)了一套房屋，花去半生積蓄。但業(yè)主雖然有財(cái)務(wù)監(jiān)督權(quán)，但行使此項(xiàng)權(quán)利的方式并不是通過(guò)業(yè)主私人查賬。 物業(yè)管理公司重新修訂了財(cái)務(wù)公開(kāi)制度，每季度一次，向全體業(yè)主公布費(fèi)用開(kāi)支情況。 6．有權(quán)選聘專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。 7．發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告。房屋的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、樓內(nèi)存車(chē)庫(kù)等。 商業(yè)用房是指業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向企業(yè)提供的經(jīng)營(yíng)用房。 間接費(fèi)用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利 費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)及其他費(fèi)用等。收回已核銷(xiāo)的壞帳，沖減管理費(fèi)用。 企業(yè)與業(yè)主管理 委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。 商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的收入，如開(kāi)辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營(yíng)收入。業(yè)主認(rèn)為維修費(fèi)應(yīng)從管理費(fèi)中出，為什么還要交錢(qián)？再說(shuō)就 是交錢(qián)也應(yīng)由開(kāi)發(fā)商出，管理處是在替開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁負(fù)擔(dān)。 二是物業(yè)維修基金管理有待規(guī)范。一方面由于維修基金不能及時(shí)到位，影響了有些共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新，給用戶(hù)帶來(lái)不便，引發(fā)了投訴；另一方面對(duì)那些按時(shí)足額繳納了維修基金的開(kāi)發(fā)商和業(yè)主也是不公平的，侵占了他們的權(quán)益。 [相關(guān)法規(guī)制度 ] 1．《物業(yè)管理?xiàng)l例》（節(jié)選） ?? 第五章 物業(yè)的使用與維護(hù) 第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。 2．《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》 第一條 為了貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā) [1998]23 號(hào)），保障住房售后的維修管理，維護(hù)往房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，制定本辦法。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款 23％的比例向售房單位繳交維修基金。 第七條 維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，專(zhuān)款專(zhuān)用。 第十一條 業(yè)主委員會(huì)成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn) 行政主管部門(mén)審核后劃撥。 第十五條 各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督維修基金的管理與使用。 第二十一條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同財(cái)政部門(mén)可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。 第二十三條 本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。 第十六條 業(yè)主或使用人、物業(yè)管理企業(yè)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位之間就維修基金發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人可以通過(guò)協(xié)商、協(xié)調(diào)解決，協(xié)商、協(xié)調(diào)不成的，可以依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，或者向人民法院起訴 。 維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)或業(yè)主委員會(huì)研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。 維修基金明細(xì)戶(hù)一般按單幢住宅設(shè)置， 具體辦法由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定。 維修基金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。 本辦法所稱(chēng)公有住房是指在住房制度改革和拆遷安置中向個(gè)人出售的公有住 房。 專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn) 后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 第五十一條業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。在與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商后，決定分步籌集。實(shí)際上這三種管理方式都有一定 的弊端。但小區(qū)內(nèi)的電梯、消防設(shè)備已趨于老化，電梯困人現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，消防設(shè)備幾近癱瘓，居民投訴不斷。 企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費(fèi)，計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。 第十七條 補(bǔ)貼收入是指國(guó)家撥給企業(yè)的政策性虧損補(bǔ)貼和其他補(bǔ)貼。 第十四條 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。 第十條 企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用。 第三章 成本和費(fèi)用 第七條 企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使 用人提供維修、管理和服務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，按照國(guó)家規(guī)定計(jì)入成本、費(fèi)用。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天 線(xiàn)、供電干線(xiàn)、共用照明、暖氣干線(xiàn)、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車(chē)場(chǎng)、游泳池、各類(lèi)球場(chǎng)等。 2．《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)