【正文】 。 [案例分析 ] 物業(yè)管理公司是全體業(yè)主的 “ 管家 ” ，一切工作都須置于業(yè)主的監(jiān)督下。這些都交齊后，本以為可以安心居住了，誰知物業(yè)管理公司又發(fā)通知要繳納這個(gè)費(fèi)、那個(gè)費(fèi)。 第三十七條 本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋 。 第三十四條 房屋租賃管理工作人員徇私舞弊、貪污受賄的，由所在機(jī)關(guān)給予行政處分，情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，由司機(jī)機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。 第三十條 轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但 出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。 出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。土地收益的上繳辦法，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入若干財(cái)政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收代繳。確需變動(dòng)的，必須征得出租人的同意 ，并答訂書面合同。 租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。 出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。租用房屋用于于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。 第十六條 房屋租賃申請(qǐng)經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。 第十四條 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同答訂后３０日內(nèi)，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。 第十二條 有下列情形之一的，房屋租賃當(dāng)事人可以變更或者解除租賃合同； （一）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的； （二）因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的； （三）當(dāng)事人協(xié)商一致的。 第十條 房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。 第八條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門主管全國城市房屋租賃管理工作。 第五條 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、互利的原則。 第二條 本辦法適用于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的房屋租賃。當(dāng)然，在繳完欠付的物業(yè)費(fèi)后，業(yè)主可向王小姐追償，并可追究她相應(yīng)的違約責(zé)任。物業(yè)管理公司可根據(jù)房東和房客對(duì)物業(yè)費(fèi)繳付的具體約定向有關(guān)義務(wù)人收取物業(yè)費(fèi)。前幾天，該業(yè)主收到物業(yè)公司的催款函，說已欠付近一年的物業(yè)管理費(fèi)。 (電腦員 ) (1)及時(shí)統(tǒng)計(jì)、存儲(chǔ)各種費(fèi)用收付資料，供主管會(huì)計(jì)參考； (2)維護(hù)好電腦設(shè)備，保管好所有資料，對(duì)變動(dòng)資料數(shù)據(jù)應(yīng)及時(shí)修改并存儲(chǔ)； (3)及時(shí)輸入打印收費(fèi)通知單，保證費(fèi)用的按時(shí)收繳。 2．《財(cái)務(wù)管理的機(jī)構(gòu)及職責(zé)》 (一 )財(cái)務(wù)部門機(jī)構(gòu)的設(shè)置 財(cái)會(huì)部門一般設(shè)置下列人員：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部經(jīng)理、主 管會(huì)計(jì)、出納、電腦員、統(tǒng)計(jì)員、收費(fèi)員。 第十三條 :本公約可依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)修訂或補(bǔ)充，也可經(jīng)住宅區(qū)三分之二以上業(yè)主投票同意修訂，但不得違反國家政策法律規(guī)定。 第九條：業(yè)主有其它違反本公約的行為，應(yīng)當(dāng)立即停止違約行為，并應(yīng)支付違約金，對(duì)造成實(shí)際財(cái)產(chǎn)損失的還應(yīng)依法賠償。 4．管理公司根據(jù)園區(qū)管理收支情況，可適時(shí)的調(diào)整收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但此調(diào)整需經(jīng)園區(qū)管委會(huì)和物價(jià)部門通過。 5．負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)的保安工作，保持園區(qū)的正常生活秩序。 第三章：管理公司的職責(zé)及權(quán)利 第六條：管理公司的職責(zé) l．負(fù)責(zé)園區(qū)的管理、經(jīng)營及房屋和配套公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)。 11．住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁業(yè)主飼養(yǎng)家畜、家禽。 6．不得切割、損壞、更改、干擾樓宇任何公用部分，包括水、電、煤氣等供應(yīng)及排水管道，暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)施 7．住戶單位（非公共建筑部分）只可做居住使用，不得做寫字樓、貨物工廠或其它商業(yè)用途。 2．依照法律及本公約的規(guī)定，負(fù)責(zé)繳交其名下單位應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)及其它基金款項(xiàng)。 2．業(yè)主有權(quán)將其名下單位連同上述權(quán)利及利益，自由出售、饋贈(zèng)、出租、抵押或其它方式處置或變賣。 第二條：業(yè)主應(yīng)遵守國家法律、法規(guī)及本公約的規(guī)定，遵守社會(huì)公德 。 2．業(yè)主：凡依據(jù)《商品房購銷合同》，對(duì)本園區(qū)內(nèi)的房屋擁有或共同擁有所有權(quán)的自然人，法人或其它組織，或依據(jù)其它法律文件或法律事實(shí)對(duì)房屋實(shí)際占有、使用的自然人、法人或其它組織。 10 個(gè)月后，該公司拖欠的管理費(fèi)已全部繳清。一般先應(yīng)以反復(fù)的協(xié)商為主，再者啟動(dòng)催繳程序，仍不見效可提請(qǐng)仲裁或向人民法院訴訟。就本案例而言，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的合同，對(duì)每一個(gè)業(yè)主有約束力。一年后，已累計(jì)欠費(fèi)達(dá) 35 萬元之多。 7．費(fèi)用收繳資料的保管 (1)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)應(yīng)于每月末將費(fèi)用收繳資料匯總編制記賬憑證、登記賬簿后交財(cái)務(wù)部主管審核。 6．兼營的餐飲、娛樂等服務(wù)費(fèi)用的收繳 (1)餐飲、娛樂部門的服務(wù)員應(yīng)在客房消費(fèi)時(shí)開具消費(fèi)項(xiàng)目清單（四聯(lián)）。 (4)收款通知單經(jīng)財(cái)務(wù)部主管審核，如有疑問應(yīng)及時(shí)查明予以更正；如無疑問，加蓋財(cái)務(wù)專用章后交公共事務(wù)部有關(guān)人員在 3 個(gè)工作日內(nèi)后業(yè)主派發(fā)。 (8)財(cái)務(wù)部主管對(duì)費(fèi)用收繳明細(xì)表進(jìn)行審核，經(jīng)審核存有疑問的，應(yīng)及時(shí)查明予以更正，經(jīng)審核無誤的，對(duì)已交納的費(fèi)用按照《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定處理；對(duì)尚未交納的費(fèi)用，按照《應(yīng)收賬款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 (4)財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)在每兩個(gè)工作日內(nèi)根據(jù)《服務(wù)單》上的相關(guān)記錄填寫《收費(fèi)通知單》。 二、適用范圍 適用于物業(yè)部管理服務(wù)費(fèi)及其他各項(xiàng)有償服務(wù)費(fèi)的收繳工作。首先，征詢?cè)撟魧?duì)維修人員文明用語、工作態(tài)度、維修質(zhì)量的意見，他均表示滿意。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)善于利用多種渠道做宣傳工作，向業(yè)主用戶普及物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)。 至于業(yè)主提出的保修期問題，關(guān)鍵在保修期時(shí)效的計(jì)算。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。 ?? [案例二 ] 住戶以維修未使用任何材料 為由拒交維修費(fèi)用 去年年底，某大廈 6 樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。經(jīng)審核有誤的，應(yīng)及時(shí)查明予以更正；經(jīng)審核無誤的，財(cái)務(wù)部主管在《收費(fèi)通知單》上加蓋財(cái)務(wù)專用章； F．財(cái)務(wù)部主管在每月 28 日前將有效的《收費(fèi)通知單》交公共事務(wù)部管理員派發(fā)； G．公共事務(wù)部的管理員根據(jù)住戶資料填寫信封，裝入《收費(fèi)通知單》，視住戶不同情況采取不同的派發(fā)方式： —— 需要直接送達(dá)的，管理員應(yīng)在兩個(gè)工作日內(nèi)送交住戶家中，并請(qǐng)住戶簽收； —— 如住戶家中無人接收的，應(yīng)在兩個(gè)工作日內(nèi)送進(jìn)住戶信箱； —— 需要郵寄的，管理員應(yīng)貼足郵資，并在兩個(gè)工作日內(nèi)到郵局發(fā)送。 (2)滯納金的計(jì)算公式：本金 （ 1+1? ） n（ n 為滯納天數(shù)）。 (3)代收代繳的水、電、煤氣、電話等費(fèi)用。 4．服務(wù)處管理員負(fù)責(zé)通知單的派發(fā)及催繳工作。 二、適用范圍 適用于物業(yè)部管理服務(wù)費(fèi)及其他各項(xiàng)有償服務(wù)費(fèi)的收繳工作。 [解決方法 ] 物業(yè)管理公司接到該女士的投訴后，首先向她解釋了《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的有關(guān)規(guī)定，說明只有開發(fā)商未賣出的房屋才可以減免部分管理費(fèi)，而她的房屋不屬免收之列，不但應(yīng)足額補(bǔ)齊管理費(fèi)，還需繳納滯納金。要保證正常工作，只能挪用其他費(fèi)用，侵占其他業(yè)主的權(quán)益。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)？ [案例分析 ] 認(rèn)為房屋細(xì)部有問題，并提出了自己的意見，但卻收取了房屋鑰匙，該女士的這種做法意味 著她已經(jīng)認(rèn)可房屋的交付使用了。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問題仍未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。因管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是 “ 以支定收 ” 的，若有一戶業(yè)主因房屋未住不交管理費(fèi)，物業(yè)管理管理公司收取的費(fèi)用就減少了一份。 因此，該女士所購買的房屋，雖然未住過，但因管理公司的綜合服務(wù)并未因此而減少，故仍應(yīng)繳納管理費(fèi)。 [相關(guān)法規(guī)制度 ] 1．《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》（節(jié)選） 一、目的 規(guī)范服務(wù)費(fèi)用的收繳工作，確保如數(shù)、及時(shí)、安全的收回各項(xiàng)費(fèi)用。 3．財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)有償服務(wù)費(fèi)用的計(jì)算及填制收費(fèi)通知單。 (2)機(jī)電維修、清潔、綠化等各項(xiàng)特約服務(wù)費(fèi)。 2．滯納金的計(jì)算方法 (1)對(duì)每月銀行的第二次托收未果，也未到物業(yè)部用現(xiàn)金交納管理服務(wù)費(fèi)的住戶，公司財(cái)務(wù)部應(yīng)自每月一日起按 1? 計(jì)收期滯納金。業(yè)主收到入伙通知后一個(gè)月內(nèi)未來辦理入伙手續(xù)的應(yīng)視入伙，開始計(jì)收管理費(fèi)； B．財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)每月 20 日前應(yīng)根據(jù)業(yè)主資料編制下月《應(yīng)收管理費(fèi)用明細(xì)表》，內(nèi)容包括：編號(hào)、房 號(hào)、業(yè)主姓名、房屋面積、管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)收金額、上月欠費(fèi)、滯納金、本月應(yīng)收等； C．財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)將《應(yīng)收費(fèi)用明細(xì)表》于每月 20 日?qǐng)?bào)財(cái)務(wù)部主管審核，經(jīng)審核如有差錯(cuò)，應(yīng)及時(shí)更正；如無疑問，財(cái)務(wù)部主管在財(cái)務(wù)審核欄內(nèi)答署姓名、日期； D．財(cái)務(wù)部主管應(yīng)在 22 日前將審核無誤的《應(yīng)收管理費(fèi)明細(xì)表》交財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)填寫《收費(fèi)通知單》； E．財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)在每月 25 日前將填寫完整的《收費(fèi)通知單》交財(cái)務(wù)部主管審核。經(jīng)審核存有疑問的，應(yīng)及時(shí)查明，予以更正；經(jīng)審核無誤后的應(yīng)在財(cái)務(wù)審核欄內(nèi)簽署姓名及日期后交財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)； M．財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)將已全額收回的管理費(fèi)用按《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作 業(yè)程序》進(jìn)行賬務(wù)處理；對(duì)未能收取的費(fèi)用，應(yīng)在銀行第一次托收后的 3 日內(nèi)根據(jù)欠費(fèi)資料填寫《管理費(fèi)用催繳通知單》； N．《管理費(fèi)用催繳通知單》經(jīng)財(cái)務(wù)部主管審核無誤后，加蓋公司財(cái)務(wù)專用章，交公共事務(wù)部在 3 日內(nèi)派發(fā)； O．公共事務(wù)部原則上應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)，將催繳通知單送交住戶或其家人的手中，并讓接收人在回執(zhí)上簽收；特殊情況無法找到住戶及其家人的，應(yīng)將催繳通知單用郵寄的方法寄交住戶； P．公共事務(wù)部應(yīng)做好送達(dá)、郵寄的派發(fā)記錄，保管好住戶簽收的回執(zhí)，并將派發(fā)情況向部門主管匯報(bào)。經(jīng)過 3 個(gè)多小時(shí)的努力，管道徹底疏通了。本案例下水管道維修范圍處于業(yè)主室內(nèi)，屬有償服務(wù)范圍，其堵塞顯然是由業(yè)主裝修期間，不按裝修管理規(guī)定，對(duì)下水管道使用不當(dāng)造成的，其責(zé)任完全應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)維修費(fèi)用。 從物業(yè)管理的實(shí)際看，即使在市場(chǎng)已經(jīng) 相當(dāng)發(fā)育的地區(qū)，亦有相當(dāng)一部分業(yè)主用戶對(duì)物業(yè)管理法規(guī)缺乏足夠的理解。 [解決辦法 ] 情況反映到管理處，主管領(lǐng)導(dǎo)上門做工作。 [相關(guān)法規(guī)制度 ] 1．《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》（節(jié)選） 一、目的 規(guī)范服務(wù)費(fèi)用的收繳工作，確保如數(shù)、及時(shí)、安全的收回各項(xiàng)費(fèi)用。 (3)各部門主管應(yīng)在每月 25 日前將服務(wù)單匯總后交財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)。 (7)出納員在規(guī)定交費(fèi)期限后的三日內(nèi)，編制《費(fèi)用收繳明細(xì)表》報(bào)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。 (3)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)根據(jù)相關(guān)部門提供的收費(fèi)單據(jù)，填制《收款通知單》。 (7)經(jīng)審核，如存有疑問，應(yīng)及時(shí)查明并予以更正；如經(jīng)審核無誤的，對(duì)已如數(shù)收回的費(fèi)用按照《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理；對(duì)尚未收回的費(fèi)用，按照