【正文】 作相應(yīng)的賬務(wù)處理。 (2)財(cái)務(wù)部經(jīng)理經(jīng)審核存有疑問應(yīng)責(zé)令會計(jì)及時更正 ；如無疑問應(yīng)將收費(fèi)資料加密在財(cái)務(wù)部長期保存。 五、記錄 1．《收費(fèi)通知單》 2．《費(fèi)用催繳通知單》 3．應(yīng)收管理費(fèi)用明細(xì)表》 4．《消費(fèi)項(xiàng)目清單》 5．《費(fèi)用收繳明細(xì)》 六、相關(guān)支持性文件 1．《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》 2．《銀行存款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》 3．《應(yīng)收賬款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》 4．《會計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》 [案例三 ] 業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦 由于不便言明的非管理原因，某公司入伙 某商城后，便不按時繳交管理費(fèi)，甚至把交管理費(fèi)作為與有關(guān)方面交涉的籌碼，作為達(dá)到某種目的的交換條件。期間，管理處有關(guān)人員無數(shù)次上門催交未果。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)是應(yīng)盡的義務(wù)，《物業(yè)管理服務(wù)合同》及《業(yè)主公約》等對此都有明確明確表達(dá)。物業(yè)管理公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的 義務(wù)。 對于拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)具體情況，區(qū)別對待，采取不同的對策。 [解決方法 ] 為了解決這一問題，該商城管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動與有關(guān)方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對管理處工作的信任和認(rèn)可；一方面盯住平時難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經(jīng)濟(jì)困難 ，以求得攜手維護(hù)物業(yè)正常運(yùn)行的共識。最后雙方達(dá)成了一致，自約定之日起分 10 期，每月 3 萬余元，隨當(dāng)月管理費(fèi)一同繳交拖欠的費(fèi)用。 [相關(guān)法規(guī)制度 ] 1．《物業(yè)管理公約》 前言 為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，保持物業(yè)的完好美觀，加強(qiáng)住宅園區(qū)的管理，創(chuàng)造一個舒適、溫馨、安全、清潔、優(yōu)雅、有序的居住生活環(huán)境。（ 以下簡稱公約） 第一章：總則 第一條：本公約中的下列用語，除另有注釋或有明顯其它含義的以外，具有如下含義： l．，園區(qū)：指座落于 區(qū) 路 號，由 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“” 。 3．管理公司：受 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司指定 物業(yè)管理有限公司為 的物業(yè)管理公司 4．單位：指業(yè)主依據(jù)《 商品房購銷合同》或其它法律文書、 法律事實(shí)依法占有，使用的園區(qū)內(nèi)的房屋。 6．公共設(shè)施：指為園區(qū)及業(yè)主利益而設(shè)置的各種地上附著物，架設(shè)及敷設(shè)的各專用系統(tǒng)及管線。努力成為遵紀(jì)守法，思想品德高尚的文明公民。 第二章：業(yè)主的權(quán)利、義務(wù) 第四條：業(yè)主的權(quán)利 1．業(yè)主獨(dú)立擁 有、使用、居住及享用其名下的單位及全部租金收益。 3．可與其他業(yè)主共同使用園區(qū)公共地方和公共設(shè)施。 5．對住宅園區(qū)的各項(xiàng)管理決策擁有建議權(quán)和監(jiān)督權(quán) 第五條：業(yè)主的義務(wù) l．業(yè)主在行使上述權(quán)利和使用名下單位時，須遵守本公約及根據(jù)本公約所制定的物業(yè)管理所必須的相關(guān)規(guī)定。 3．繳納其名下單位需付的而由管理公司 代收的包括采暖費(fèi)在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。 5．不得改變樓宇的結(jié)構(gòu)、不得更改橫梁、支柱等，或加建、擴(kuò)建、搭建、拆除任何建筑物。 8．不得妨礙他人使用公用地方及公用設(shè)施，不得阻礙房屋的正常維修。 10．住宅區(qū)內(nèi)之任何地方均不得亂涂亂畫、張貼。 12．不得往樓下拋棄雜物、生活垃圾，包括裝修垃圾應(yīng)用袋裝好，按指定時間放到指定地點(diǎn)。 14．遵守管理公司訂立的其它管理規(guī)章制度。 2．維護(hù)園區(qū)內(nèi)的所有公共地方的照明及消防設(shè)備，并保持其功能良好。 4．負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)公共綠化的維護(hù)和管理。 第七條：管理公司的權(quán)利 l．根據(jù)本公約管理需要制訂園區(qū)住戶守則及其必要的規(guī)章制度，并以公告的形式予以發(fā)布。 3．按物價部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主收取管理費(fèi)，收取的管理費(fèi)用單列項(xiàng)目專款專用，年度費(fèi)用收支情況張榜公布，并接受業(yè)主管理委員會和業(yè)主的監(jiān)督。 5．采取一切必要措施（包括提出及進(jìn)行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約以及依本公約制定的各有效之規(guī)定。 第四章 :違約責(zé)任 第八條：業(yè)主逾期交納管理費(fèi)的，應(yīng)按逾期交納部分的日百 分之五交付滯納金。 第十條：前款所稱的違約金以處罰的方式支付，每人次以 5 元 5000 元為限，管理公司可在園區(qū)內(nèi)進(jìn)行公告，違約金應(yīng)用于園區(qū)內(nèi)專項(xiàng)建設(shè)費(fèi)用上。 第五章：附則 第十二條：園區(qū)竣工后，經(jīng)園區(qū)管委會確認(rèn)本公約繼續(xù)有效。 第十四條：管理公司依據(jù)與業(yè)主委員簽訂的《 委托管理合同》或依據(jù)本公約制定的園區(qū)內(nèi)的住戶手冊及各項(xiàng)規(guī)章制度是本人參約不可分割的組成部分。 第十六條：本公約一式二份，業(yè)主及管理公司各執(zhí)一份。 (二 )財(cái)會人員的崗位職責(zé) (1)向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人負(fù)責(zé)，組織公司的財(cái)會管理工作，當(dāng)好企業(yè)負(fù)責(zé)人的經(jīng)營管理參謀； (2)每月、每季審核各種會計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表，寫出財(cái)務(wù)會計(jì)分析報(bào)表，送企業(yè)法人審閱； (3)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用的及時收繳，保證企業(yè)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)； (4)審核控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出，杜絕浪費(fèi)； (5)合理有效地經(jīng)營管理好企業(yè)的金融資產(chǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造利潤； (6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的具體特點(diǎn)、依據(jù)財(cái)會管理有關(guān)法規(guī)、政策、文件，制定財(cái)會管理具 體制度和操作程序； (7)組織擬定物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案，送企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主委員會和相關(guān)主管部門審核、修定； (8)研究熟悉和實(shí)施相關(guān)的工商、財(cái)會及稅務(wù)、物價等管理制度，運(yùn)用法律、行政處分和經(jīng)濟(jì)手段保護(hù)公司的合法權(quán)益。 (1)遵守公司員工守則和財(cái)務(wù)管理制度； (2)管理好公司的現(xiàn)金收付、銀行存款的存取，保管現(xiàn)金、有價證券、銀行支票等； (3)及時追收企業(yè)各種應(yīng)收款項(xiàng)，保護(hù)企業(yè)和業(yè)主利益不受損失； (4)編制有關(guān)現(xiàn)金收付記賬憑證、現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬的工作； (5)及時辦理各項(xiàng)轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票，按月將銀行存款余額與銀行對賬單核對相符，并交會計(jì)作賬。 物業(yè)管理企業(yè)所轄區(qū)業(yè)主 (住戶 )較多時，可專門在各管理處配備收款員，其職責(zé)是： (1)負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的通知和收繳； (2)對繳費(fèi)情況隨時進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，及時追討欠繳費(fèi)用； (3)承接與物業(yè)管理相關(guān)的經(jīng)營服務(wù)收費(fèi)，為業(yè)主辦理各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)的繳付； (4)和業(yè)主 (使用人 )交朋友，爭取他們對物業(yè)管理 工作的理解和支持，協(xié)助搞好“ 窗口 ” 服務(wù)； (5)完成企業(yè)和部門領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。合同除了對租金及支付期限作了約定外，還約定物業(yè)管理費(fèi)由王小姐承擔(dān)。為此業(yè)主投訴，稱租賃合同中已約定由房客交付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司不應(yīng)再向業(yè)主催繳物業(yè)管理費(fèi)？ [案例分析 ] 根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理公司按照其與業(yè)主簽訂的物業(yè)管 理服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)后，有權(quán)按照合同向業(yè)主收取約定的物業(yè)費(fèi)。 在房屋出租期間，房東應(yīng)將出租情況及時書面告知物業(yè)公司。也就是說，若租賃合同約定由房客支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理公司可直接向房客收取，但業(yè)主要承擔(dān)連帶責(zé)任。 根據(jù)以上分析，若王小姐不按約定繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)規(guī)律公司向業(yè)主 收取物業(yè)費(fèi)是有法律依據(jù)的，因?yàn)槟阋袚?dān)連帶責(zé)任。 [解決方法 ] 物業(yè)管理公司接到業(yè)主投訴后，應(yīng)與業(yè)主溝通，說明上述觀點(diǎn)，以求得業(yè)主的理解。 [相關(guān)法規(guī)制度 ] 1．城市房屋租賃管理辦法 第一章 總 則 第一條 為加強(qiáng)城市房屋租賃管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房屋租賃當(dāng)事 人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，制定本辦法。 第三條 房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動的，均應(yīng)遵守本辦法。 第四條 公民、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。 第六條 有下列情形之 一的房屋不得出租： （一）未依法取得房屋所有權(quán)證的； （二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的； （三）共有房屋未取得共有人同意的； （四）權(quán)屬有爭議的； （五）屬于違法建筑的； （六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的； （七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； （八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的； （九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。 省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋租賃管理工作。 第二章 租賃合同 第九條 房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款； （一）當(dāng)事人姓名或者名稱及住所； （二）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況； （三）租賃用途； （四）租賃期限； （五）租金及交付方式； （六）房屋修繕責(zé)任； （七）轉(zhuǎn)租的約定； （八）變更和解除合同的條件； （九）違約責(zé)任； （十）當(dāng)事人約定的其他條款。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前３個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新答訂租賃合同。 出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同 住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。 因變更或者解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭 受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。 答訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。 第十五條 申請房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件： （一）書面租賃合同； （二）房屋所有權(quán)證書； （三 ）當(dāng)事人的合法證件； （四）城市人民政府規(guī)定的其他文件。 出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。 縣人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請，可由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門委托的機(jī)構(gòu)審查，并頒發(fā)《房屋租賃證》。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，房屋租賃證作為經(jīng) 營場所合法的憑證。 第十八條 嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓房屋租賃證。 第四章 當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù) 第十九條 房屋租賃當(dāng)事人按照租賃合同的約定，享有權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。 第二十條 出租人應(yīng)當(dāng)依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的， 應(yīng)當(dāng)支付違約金，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。不及時修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 第二十二條 承租人必須按期繳納租金，違約的，應(yīng)當(dāng)支付違約金。護(hù)建或增添。 因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。 第二十五條 以營利為目的，房屋所有權(quán)人將