【正文】 第二十四條 本辦法自一九九九年一月一日起實(shí)行。 第二十條 公有住房出售后維修基金的財(cái)務(wù)管理按照財(cái)政部的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第十七條 公有住房售房單位未按照本辦法規(guī)定足額提取維修基金的，財(cái)政部門和房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期補(bǔ)提維修基金本息；逾期仍不足額提取的，應(yīng)當(dāng)處以自應(yīng)提取之日起未提取額每日萬分之三的罰款。 第十四條 因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修基金帳面余額按業(yè)主個(gè)人繳交比例退還給業(yè)主。具體辦法由市、縣人民政府制定。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修基金，應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主委員會(huì)的檢查與監(jiān)督。 第八條 維修基金自存入維修基金專戶之日起按規(guī)定計(jì)息。 公有住房售后維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財(cái)政部門和房地產(chǎn)行政主管部門共同制定，經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)后實(shí)施。 第六條 公有住房售后的維修基金來源于兩部分： 1．售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上 多層住宅不低于售房款的 20％，高層住宅不低于售房款的 30％。 第五條 商品住房在銷售時(shí)，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金繳交約定。 第三條 本辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等。 責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)管理 企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。 專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門制定。 第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。 因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。同時(shí)，管理處利用所收到的維修基金有計(jì)劃地對(duì)小區(qū)內(nèi)的電梯及消防設(shè)備進(jìn)行維修及更換，排除后患。先把收到的維修基金轉(zhuǎn)入指定的代管銀行建立專戶，并按物業(yè)維修基金建立程序操作。 正如案例所述小區(qū)那樣，維修基金催收難，已嚴(yán)重影響了物業(yè)管理的正 常開展。政府主管部門代管雖防止了維修基金的挪用或亂花，但因?qū)唧w物業(yè)情況了解不全面，易產(chǎn)生審批慢誤事及難以達(dá)到經(jīng)濟(jì)、合理的使用目的；業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理公司自行代管，兩者會(huì)因各自出發(fā)點(diǎn)不同和目的不同，引發(fā)一些事端，而影響到維修基金的正常審批和使用。其實(shí)，物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費(fèi)支出只包括簡單維修的小修項(xiàng)目，較大的維修則需從維修基金中列支，或由業(yè)主據(jù)實(shí)分?jǐn)偂? [案例分析 ] 案例所述現(xiàn)象目前已不僅僅存在于這一個(gè)小區(qū)，而是幾乎每個(gè)物業(yè)管理公司面臨的共同問題。按國家建設(shè)部、財(cái)政部的《住宅共用部位設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，該小區(qū)物業(yè)管理處要求用戶依照規(guī)定，按購房款的 2%交納物業(yè)管理維修基金，引起小區(qū)業(yè)主們的投訴。 企業(yè)對(duì)商業(yè)用房進(jìn)行 裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)肫渌麡I(yè)務(wù)支出。 第十九條 其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。 第十八條 營業(yè)利潤包括主營業(yè)務(wù)利潤和其他業(yè)務(wù)利潤。 物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。 物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入、公 眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。 不計(jì)提取壞帳準(zhǔn)備金的企業(yè)，發(fā)生的壞帳損失，計(jì)入管理費(fèi)用。 第十一條 企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或者管理費(fèi)用。 直接材料費(fèi)包括企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。 第八條 企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，計(jì)入營業(yè)成本。 管理用房是指業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向企業(yè)提供的辦公用房。 第四條 代管基金作為企業(yè)長期負(fù)債管理。 房屋共用部位維修基金是指專項(xiàng)用于房屋共用部位大修理的資金。 除本規(guī)定另有規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》。 6．提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化。 2．接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及使用人監(jiān)督。 5．有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理。 [相關(guān)法規(guī)制度 ] 1．《物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)》 一、 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù) 1．根據(jù)有關(guān)法規(guī)，并結(jié)合實(shí)際情況制定管理辦法。經(jīng)核實(shí)該物業(yè)管理公司并未亂收費(fèi)，要求管理公司盡快給業(yè)主交待明白。該公司如果沒有實(shí)行財(cái)務(wù)公開制度，定期公布財(cái)務(wù)報(bào)表，則應(yīng)盡快實(shí)行。特別是物業(yè)管理費(fèi)的收取與支出，應(yīng)定期張榜公布，以便讓業(yè)主明白物業(yè)管理費(fèi)的來龍去脈。勞醫(yī)生非常疑惑，到管理公司去詢問費(fèi)用的去向，要求管理公司提供財(cái)務(wù)支出賬目。 第三十八條 本辦法自１９９５年６月１日起施行。 第七章 附則 第三十五條 未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)、國有農(nóng)場。 第三十一條 轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止。 第二十八條 房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。國務(wù)院頒布有新的規(guī)定時(shí)，從其規(guī)定。 因承租人過錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。 第二十二條 承租人必須按期繳納租金，違約的，應(yīng)當(dāng)支付違約金。 第二十條 出租人應(yīng)當(dāng)依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的， 應(yīng)當(dāng)支付違約金，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 第十八條 嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓房屋租賃證。 縣人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請(qǐng)，可由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門委托的機(jī)構(gòu)審查，并頒發(fā)《房屋租賃證》。 第十五條 申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件： （一）書面租賃合同； （二）房屋所有權(quán)證書； （三 ）當(dāng)事人的合法證件； （四）城市人民政府規(guī)定的其他文件。 因變更或者解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭 受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前３個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新答訂租賃合同。 省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋租賃管理工作。 第六條 有下列情形之 一的房屋不得出租： （一）未依法取得房屋所有權(quán)證的； （二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的； （三）共有房屋未取得共有人同意的； （四）權(quán)屬有爭議的； （五）屬于違法建筑的； （六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的； （七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； （八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的； （九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 第三條 房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動(dòng)的，均應(yīng)遵守本辦法。 [解決方法 ] 物業(yè)管理公司接到業(yè)主投訴后，應(yīng)與業(yè)主溝通，說明上述觀點(diǎn)，以求得業(yè)主的理解。也就是說，若租賃合同約定由房客支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理公司可直接向房客收取，但業(yè)主要承擔(dān)連帶責(zé)任。為此業(yè)主投訴，稱租賃合同中已約定由房客交付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司不應(yīng)再向業(yè)主催繳物業(yè)管理費(fèi)？ [案例分析 ] 根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理公司按照其與業(yè)主簽訂的物業(yè)管 理服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)后，有權(quán)按照合同向業(yè)主收取約定的物業(yè)費(fèi)。 物業(yè)管理企業(yè)所轄區(qū)業(yè)主 (住戶 )較多時(shí)，可專門在各管理處配備收款員，其職責(zé)是： (1)負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的通知和收繳； (2)對(duì)繳費(fèi)情況隨時(shí)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，及時(shí)追討欠繳費(fèi)用； (3)承接與物業(yè)管理相關(guān)的經(jīng)營服務(wù)收費(fèi)，為業(yè)主辦理各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)的繳付； (4)和業(yè)主 (使用人 )交朋友，爭取他們對(duì)物業(yè)管理 工作的理解和支持，協(xié)助搞好“ 窗口 ” 服務(wù)； (5)完成企業(yè)和部門領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。 (二 )財(cái)會(huì)人員的崗位職責(zé) (1)向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人負(fù)責(zé)，組織公司的財(cái)會(huì)管理工作，當(dāng)好企業(yè)負(fù)責(zé)人的經(jīng)營管理參謀； (2)每月、每季審核各種會(huì)計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表，寫出財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)分析報(bào)表，送企業(yè)法人審閱； (3)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用的及時(shí)收繳，保證企業(yè)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)； (4)審核控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出，杜絕浪費(fèi)； (5)合理有效地經(jīng)營管理好企業(yè)的金融資產(chǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造利潤； (6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的具體特點(diǎn)、依據(jù)財(cái)會(huì)管理有關(guān)法規(guī)、政策、文件，制定財(cái)會(huì)管理具 體制度和操作程序； (7)組織擬定物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案，送企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)主管部門審核、修定； (8)研究熟悉和實(shí)施相關(guān)的工商、財(cái)會(huì)及稅務(wù)、物價(jià)等管理制度，運(yùn)用法律、行政處分和經(jīng)濟(jì)手段保護(hù)公司的合法權(quán)益。 第十四條：管理公司依據(jù)與業(yè)主委員簽訂的《 委托管理合同》或依據(jù)本公約制定的園區(qū)內(nèi)的住戶手冊及各項(xiàng)規(guī)章制度是本人參約不可分割的組成部分。 第十條：前款所稱的違約金以處罰的方式支付，每人次以 5 元 5000 元為限，管理公司可在園區(qū)內(nèi)進(jìn)行公告，違約金應(yīng)用于園區(qū)內(nèi)專項(xiàng)建設(shè)費(fèi)用上。 5．采取一切必要措施（包括提出及進(jìn)行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約以及依本公約制定的各有效之規(guī)定。 第七條：管理公司的權(quán)利 l．根據(jù)本公約管理需要制訂園區(qū)住戶守則及其必要的規(guī)章制度，并以公告的形式予以發(fā)布。 2．維護(hù)園區(qū)內(nèi)的所有公共地方的照明及消防設(shè)備，并保持其功能良好。 12．不得往樓下拋棄雜物、生活垃圾，包括裝修垃圾應(yīng)用袋裝好，按指定時(shí)間放到指定地點(diǎn)。 8．不得妨礙他人使用公用地方及公用設(shè)施，不得阻礙房屋的正常維修。 3．繳納其名下單位需付的而由管理公司 代收的包括采暖費(fèi)在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。 3．可與其他業(yè)主共同使用園區(qū)公共地方和公共設(shè)施。努力成為遵紀(jì)守法，思想品德高尚的文明公民。 3．管理公司：受 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司指定 物業(yè)管理有限公司為 的物業(yè)管理公司 4．單位：指業(yè)主依據(jù)《 商品房購銷合同》或其它法律文書、 法律事實(shí)依法占有，使用的園區(qū)內(nèi)的房屋。 [相關(guān)法規(guī)制度 ] 1．《物業(yè)管理公約》 前言 為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，保持物業(yè)的完好美觀，加強(qiáng)住宅園區(qū)的管理，創(chuàng)造一個(gè)舒適、溫馨、安全、清潔、優(yōu)雅、有序的居住生活環(huán)境。 [解決方法 ] 為了解決這一問題，該商城管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動(dòng)與有關(guān)方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對(duì)管理處工作的信任和認(rèn)可；一方面盯住平時(shí)難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經(jīng)濟(jì)困難 ，以求得攜手維