【正文】 目時向業(yè)主重申有關(guān)規(guī)定，并向裝修單元的業(yè)主征收一定數(shù)額的裝修保證金。 治理小區(qū)業(yè)主私自安裝防盜網(wǎng)的方案： 3/9/2023 33 物業(yè)管理典型案例分析 對于新進(jìn)住的業(yè)主： （ 1）制定物業(yè)管理公約，在公約中的有關(guān)用戶守則中要明確規(guī)定，禁止業(yè)主私自在樓體外安裝飄出式的防盜網(wǎng)，并在物業(yè)交付使用時讓其簽訂管理公約，并以管理公約為依據(jù)制止此類行為。 3/9/2023 32 物業(yè)管理典型案例分析 考慮到業(yè)主會在樓體外安裝防盜網(wǎng)，是出于安全考慮，擔(dān)心小區(qū)會出現(xiàn)治安問題，因此，我們首先加強(qiáng)了小區(qū)的治安管理，增加保安數(shù)量，并實行 24小時治安巡邏，給業(yè)主營造一個安全的生活空間。 由于小區(qū)業(yè)主私自安裝防盜網(wǎng)現(xiàn)象嚴(yán)重，樓體外觀已經(jīng)失去了原有的風(fēng)貌，高低不平的防盜網(wǎng)使整個樓體十分難看，使小區(qū)整體形象受損。 3/9/2023 29 物業(yè)管理典型案例分析 物業(yè)管理公司剛接管該小區(qū)時，就發(fā)現(xiàn)該小區(qū)由于部分業(yè)主私自在窗外安裝防盜網(wǎng)，已經(jīng)嚴(yán)重影響了該小區(qū)的整體美觀及原有環(huán)境，而沒安裝防盜網(wǎng)的業(yè)主也怨聲載道，剛進(jìn)住還沒來得及安裝防盜網(wǎng)的業(yè)主有的也想效仿，也準(zhǔn)備私自安裝防盜網(wǎng)。由于小區(qū)還沒有完全竣工，當(dāng)時的物業(yè)管理公司也沒有對此事加以勸阻，致使該小區(qū)隨意安裝防盜網(wǎng)現(xiàn)象嚴(yán)重。因此，在地方法規(guī)或配套措施中，應(yīng)明確設(shè)立物業(yè)管理退出機(jī)制如何落實到位的具體措施；同時政府部門及主管部門也要多為業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)考慮，加快解決物管公司退出的問題。 部分業(yè)主提出業(yè)主委會在組織物業(yè)管理單位選聘過程以及維修基金使用管理上存在問題，應(yīng)按照民事訴訟案件中“誰主張，誰舉證”的原則，列舉證據(jù)材料，既可向有關(guān)部門提供，也可通過司法途徑加以解決，而不應(yīng)通過阻撓交接的方式來解決。第三十四條規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，并要通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。第十五條：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行的職責(zé)有，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。由此出現(xiàn)了存在于業(yè)主委會、新老物業(yè)管理企業(yè)和部分業(yè)主之間的錯綜復(fù)雜的糾紛矛盾。自此，小區(qū)一系列矛盾和問題開始顯現(xiàn)出來。先后有包括原物業(yè)管理企業(yè)甲在內(nèi)的 3家物管企業(yè)參加了本次招標(biāo)。 10月 14日，完成備案。 3/9/2023 18 物業(yè)管理典型案例分析 點 評： 本案中各方對于債務(wù)都沒有爭議，分析清楚各自的關(guān)系后履行各自的義務(wù)能夠節(jié)省時間和金錢，物業(yè)管理公司和開發(fā)商一般是兩個獨立的單位，如果希望減少不必要的財務(wù)轉(zhuǎn)換環(huán)節(jié)，例如用實測面積后發(fā)生的退款沖抵物業(yè)管理費是完全可以的，但是不要忘記事先協(xié)商一致，以免日后無法說明白。胡女士開始主張抵消是不妥的，因為開發(fā)商對胡女士負(fù)債而胡女士卻對物業(yè)管理公司負(fù)債，這兩種債務(wù)雖然都是金錢債務(wù)，但是并不符合 當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù) 的條件。于是，三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達(dá)成書面協(xié)議：三方協(xié)商解決，由開發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)管理費，胡女士不再向開發(fā)商要求賠償，同時胡女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費。 案情介紹： 二、因新買房屋漏水業(yè)主拒交物業(yè)管理費 3/9/2023 11 物業(yè)管理典型案例分析 胡女士認(rèn)為自己購買房屋就為了居住，現(xiàn)在因為漏雨無法居住，并且自己進(jìn)行的裝修也遭到破壞，她認(rèn)為這是開發(fā)商造成的，所以準(zhǔn)備不再交納第二年的物業(yè)管理費和供暖費等。入住后兩個月雨季來臨，幾場大雨之后，胡女士發(fā)現(xiàn)天花板有水洇濕的現(xiàn)象，后來竟然發(fā)展到漏雨的地步。 3/9/2023 9 物業(yè)管理典型案例分析 首次業(yè)主大會，簽訂物業(yè)管理合同時物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主大會做好充分的溝通，明確物業(yè)管理合同的條款。這是物業(yè)管理條例第三章前期物業(yè)管理明確規(guī)定的內(nèi)容。 3/9/2023 6 物業(yè)管理典型案例分析 本案中顯示業(yè)主大會已經(jīng)成立。 3/9/2023 5 物業(yè)管理典型案例分析 根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十五條： 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。 3/9/2023 3 物業(yè)管理典型案例分析 根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十四條： 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)管理典型案例分析 物業(yè)管理典型案例分析 李靜君 3/9/2023 1 物業(yè)管理典型案例分析 一、前期物業(yè)管理案例 案情介紹： 南山某小區(qū)的物業(yè)管理公司是開發(fā)商的全資子公司，理所當(dāng)然的承接了開發(fā)商的物業(yè)進(jìn)行管理。 3/9/2023 2 物業(yè)管理典型案例分析 案例分析： 從以上的案情介紹可以看出，造成最后業(yè)主與物業(yè)管理公司相互不理解以至最后解除合同的直接原因是 物業(yè)管理公司與業(yè)主之間始終缺乏雙方認(rèn)同的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。在本案例中，雖然物業(yè)公司“理所當(dāng)然”接管了該物業(yè)，也應(yīng)與開發(fā)商簽訂書面的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，明確物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方以及小業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容。業(yè)主應(yīng)依法接受前期物業(yè)管理合同內(nèi)容。 3/9/2023 7 物業(yè)管理典型案例分析 啟示與思考： 前期物業(yè)管理，建設(shè)單位應(yīng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)公司，并與物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，相關(guān)條款應(yīng)在銷售合同中與買受人明確約定。避免因業(yè)主買房時對物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容不清晰，業(yè)主入住后對物業(yè)公司的服務(wù)收費等事宜產(chǎn)生質(zhì)疑，產(chǎn)生不必要的矛盾。 3/9/2023 10 物業(yè)管理典型案例分析 胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順利入住，同時向物業(yè)管理公司交納了當(dāng)年的物業(yè)管理費。胡女士此時已經(jīng)對現(xiàn)在的房屋有些反感，經(jīng)過和開發(fā)商協(xié)商后準(zhǔn)備換房，但是雙方對漏雨造成損失的賠償問題產(chǎn)生了爭議。 3/9/2023 13 物業(yè)管理典型案例分析 處理情況： 由于三方對于債權(quán)、債務(wù)沒有任何異議，胡女士認(rèn)為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不十分肯定自己的行為是否合法。 3/9/2023 15 物業(yè)管理典型案例分析 開發(fā)商、胡女士、物業(yè)管理公司三者存在的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系： 開發(fā)商與胡女士之間存在房屋買賣合同關(guān)系，因為房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商基于賠償責(zé)任對胡女士負(fù)有債務(wù)； 胡女士與物業(yè)管理公司之間存在物業(yè)管理合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，胡女士不交納物業(yè)管理費，那么就是胡女士對物業(yè)公司負(fù)有債務(wù)； 3/9/2023 16 物業(yè)管理典型案例分析 關(guān)于供暖費的問題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨簽有供暖協(xié)議，應(yīng)當(dāng)依照執(zhí)行，如果胡女士拒絕交納供暖費，那么胡女士對物業(yè)管理公司負(fù)有債務(wù)； 開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。 本案中，因胡女士向開發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)管理費相當(dāng)，所以胡女士自己還要交納供暖費。