【正文】 法庭……原告（物業(yè)公司）———被告以各種理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)共八千多元，訴請(qǐng)法院判其繳納所欠費(fèi)用及滯納金。被告作為房屋的承租人應(yīng)當(dāng)按時(shí)繳納租金，延期支付租金的應(yīng)當(dāng)支付違約金，原告要求的違約金低于依法應(yīng)得到的數(shù)額，可予支持。被告（某戶(hù)主）———未答辯。一人吃官司，眾人繳費(fèi)忙。法院只好強(qiáng)制執(zhí)行，決定拘留戶(hù)主。判決被告繳納物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)滯納金、水費(fèi)、電費(fèi)及部分訴訟費(fèi)。另外，前期物業(yè)管理階段，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)物價(jià)局核準(zhǔn)，物業(yè)公司無(wú)權(quán)主張；另外，拖欠的電費(fèi)、水費(fèi)已過(guò)訴訟時(shí)效。我們?cè)啻紊祥T(mén)催討，對(duì)電費(fèi)價(jià)格也作了必要的解釋?zhuān)桓嫒跃芙^繳納。夏天天熱不能用空調(diào)，家里是沒(méi)法住了，一家人只好住賓館。家住長(zhǎng)寧的某業(yè)主，住別墅，請(qǐng)保姆，夫妻每人一輛車(chē)，另外還備一輛“寶馬”，卻拖欠物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)一年多。點(diǎn)評(píng)：即使在市場(chǎng)已經(jīng)相當(dāng)發(fā)育的地區(qū)，亦有相當(dāng)一部分業(yè)主用戶(hù)對(duì)物業(yè)管理法規(guī)缺乏足夠的理解。情況反映到管理處，主管領(lǐng)導(dǎo)上門(mén)做工作。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6樓疏通不開(kāi)，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。最后雙方同意調(diào)解后宣布庭審結(jié)束。電費(fèi)到底應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)各持已見(jiàn)。其中，對(duì)拒不執(zhí)行法院判決的，要求法院對(duì)其實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行。怎樣解決這一問(wèn)題，物業(yè)公司可謂“絞盡腦汁”：有的派專(zhuān)人攻關(guān)，與業(yè)主搞好關(guān)系；有的給按時(shí)繳費(fèi)的業(yè)主送上小禮品，“以致謝意”。因此，如果您有確實(shí)的證據(jù)證明著火的原因是第三方人為的，并且小區(qū)的保安也沒(méi)有盡看管的義務(wù)，您完全有權(quán)利要求物業(yè)公司承擔(dān)損害賠償責(zé)任。因?yàn)闃I(yè)主和物業(yè)公司之間是平等主體的服務(wù)合同關(guān)系，為業(yè)主提供完善的物業(yè)服務(wù)是物業(yè)公司的約定義務(wù)，保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)不受他人侵害自然是物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容之一。請(qǐng)問(wèn)他們到底有沒(méi)有責(zé)任？ 律師分析：要分清責(zé)任，首先要弄清楚空調(diào)外機(jī)著火的真正原因。點(diǎn)評(píng)：執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。于是鑒于租住戶(hù)只是搬出部分家私，提出了一個(gè)變通辦法：租住戶(hù)列出所搬出家私清單，并暫交與家私價(jià)值相當(dāng)?shù)难航?，管理處做好記錄，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶(hù)能夠提供業(yè)主的書(shū)面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭(zhēng)）。他千方百計(jì)聯(lián)系此時(shí)正在國(guó)外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。應(yīng)當(dāng)本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。問(wèn)題：購(gòu)置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)？判決：顧某要求將自己所有的浴缸搬入自己物業(yè)內(nèi)的訴訟請(qǐng)求不予支持。衛(wèi)某擅自在自己的房屋東墻破墻開(kāi)窗，并由此造成外墻面的污染，嚴(yán)重?fù)p壞了房屋的承重結(jié)構(gòu)，破壞了大樓的外貌，影響了周邊的環(huán)境。物業(yè)公司只得將衛(wèi)某告上法庭?！狈课菟袡?quán)人使用其房屋時(shí)，必須遵守有關(guān)的法律法規(guī)，不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)和功能。物業(yè)管理部門(mén)兩次向顧某發(fā)出整改通知，責(zé)令其拆除私裝物，未果。酒店里的洗浴區(qū)域也容易發(fā)生濕滑跌倒傷人事故。在此前兩天該樓梯下水道堵塞維修過(guò)，且當(dāng)時(shí)也無(wú)其他住戶(hù)因其他原因造成漏水，故根據(jù)常識(shí)可認(rèn)定當(dāng)時(shí)的積水是由下水道堵塞形成的，而下水道堵塞的責(zé)任依合同約定為物業(yè)管理方，故造成麥某滑倒致傷的責(zé)任在被告。經(jīng)鑒定，麥某是具有限制民事行為能力人。自己受傷與物管的失職有直接關(guān)系，遂將物管告上法庭，向其索賠人身?yè)p害賠償48358元，精神損失費(fèi)8000元。經(jīng)醫(yī)院檢查確診為閉合性左股骨頸骨折。物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)在日常的工作巡查中，本著對(duì)公司、對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的心態(tài) , 及時(shí)發(fā)現(xiàn)類(lèi)似問(wèn)題并采取解決手段 , 把危害降到最低。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第 36 條 規(guī)定 : 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 , 提供相應(yīng)的服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。不可抗力獨(dú)立于人的行為之外 , 不受人的主觀意志所支配。被告物業(yè)公司則認(rèn)為 , 大樹(shù)傾倒屬不可抗力 , 他們不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。管理處作為物業(yè)管理者，無(wú)法預(yù)知侵權(quán)行為發(fā)生的時(shí)間，也無(wú)法對(duì)該侵權(quán)行為進(jìn)行預(yù)防和制止。而最重要的一點(diǎn)就是，物業(yè)公司和業(yè)主簽訂的協(xié)議合同里，物業(yè)公司管理的是物，業(yè)主們的行為不在其管理范圍內(nèi)，也無(wú)權(quán)管理。最終派出所調(diào)解無(wú)效，高女士選擇通過(guò)司法程序解決此事。高女士與隨同她前來(lái)的一名男土(后了解該男士姓熊)均表示此藥對(duì)其這種情況無(wú)效，熊先生進(jìn)一步要求與管理處進(jìn)行協(xié)商。她當(dāng)場(chǎng)被砸得暈暈乎乎的，兩眼直冒金星。高女士在索賠不滿(mǎn)意的情況下，一紙狀書(shū)將深圳市某物業(yè)管理處告到了法院。被告物業(yè)公司雖在健身休閑區(qū)內(nèi)設(shè)有警示牌 , 但均不是對(duì)窨井蓋松動(dòng)問(wèn)題做出的警示 , 故被告物業(yè)公司提出其已盡管理義務(wù)的主張不予采納。為此 , 菲菲父母向山莊物業(yè)管理公司索賠近37 萬(wàn)元。明面上的問(wèn)題大家看到，但地下的設(shè)施卻有可能被大家忽視。發(fā)生爆炸的化糞池位于小區(qū)內(nèi)的 59 號(hào)店面過(guò)道上 , 原告作為一個(gè)自然人 , 在店面過(guò)道上這一非禁止煙火的公共場(chǎng)所點(diǎn)燃才了火機(jī) , 共行為是一個(gè)正常的行為 , 被告主張爆炸系原告非正常使用明火所致 , 于法無(wú)據(jù) , 法院不予采信。原告因被告管理的化糞池爆炸而受傷。為此 , 林某將文屏山莊化糞池的管理人某物業(yè)管理有限公司告上法庭。此案例以血的教訓(xùn)告誡我們：物業(yè)管理公司作為小區(qū)公共場(chǎng)所的管理者，”責(zé)任重于泰山“！物業(yè)公司應(yīng)該建立和健全安全防范、檢查、整改制度，強(qiáng)化員工以及領(lǐng)導(dǎo)的安全防范意識(shí)，在日常物業(yè)管理服務(wù)中真正抓好安全防范工作，將一切可能導(dǎo)致意外發(fā)生的不安全因素消除在萌芽狀態(tài)。雖然在事故發(fā)生后其積極搶救，盡了救護(hù)的義務(wù)，但不能因此免去其應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。小強(qiáng)的父母認(rèn)為：由于游泳池的經(jīng)營(yíng)者深圳某物業(yè)管理有限公司的過(guò)失，在沒(méi)有大人陪同的情況下，讓3個(gè)小孩購(gòu)票入場(chǎng)，且放任他們到深水區(qū)游泳，導(dǎo)致溺水事故發(fā)生。案例五 游泳池安全管理（體育健身設(shè)施責(zé)任）2004年8月26日下午3時(shí)左右，吳女士8歲的兒子小強(qiáng)和10歲的女兒到游泳池游泳，他們還約了鄰居林女士7歲的兒子一同前往。還要說(shuō)明，這里賠償數(shù)額如此之少的原因，是因?yàn)樾『⑹峭獾剞r(nóng)村戶(hù)籍。其不作為的行為和4名兒童玩天那水燒火引起爆炸，這兩個(gè)方面應(yīng)各占一半的責(zé)任。案例四、小孩小區(qū)爆炸死亡 物業(yè)公司判賠近7萬(wàn)據(jù)原告鄭某訴稱(chēng)，2002年5月7日，他們6歲的兒子小俊和另外兩個(gè)小朋友10歲的小浩、11歲的小文一起玩，3人到了他們的暫住地、深圳市羅湖區(qū)某花園的一棟樓后玩耍，從該樓后一堆放雜物的臨時(shí)搭建的小房子里，孩子們發(fā)現(xiàn)了房子里面有幾個(gè)放天那水的小鐵桶。如果在實(shí)際損失之內(nèi)，就不算額外賠償。但如果有證據(jù)表明物業(yè)公司設(shè)置的小區(qū)交通標(biāo)識(shí)設(shè)置不符合相關(guān)規(guī)定并年久失修使標(biāo)識(shí)失效（履行合同義務(wù)有瑕疵），同時(shí)證據(jù)證明該行為與事故發(fā)生有因果關(guān)系，則物管公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的管理責(zé)任。實(shí)際上在各地類(lèi)似案件的處理過(guò)程中，通常由轄區(qū)公安派出所民警行使屬地管轄權(quán)。于4月19日找到物業(yè)管理公司，要求物業(yè)管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故發(fā)生，使業(yè)主在公共場(chǎng)所受到人身傷害的事實(shí)承擔(dān)責(zé)任，賠償人民幣1萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)車(chē)輛時(shí)速明顯超過(guò)小區(qū)明文規(guī)定的限速要求（現(xiàn)場(chǎng)有限速15公里/小時(shí)的標(biāo)識(shí)牌），后來(lái)老人因搶救無(wú)效死亡。因目前的物業(yè)管理法規(guī)，要求物業(yè)管理公司必須對(duì)管理區(qū)域進(jìn)行監(jiān)控，因此，事故發(fā)生后，保險(xiǎn)公司一般都會(huì)要求物業(yè)公司提供錄像資料，偽造證據(jù)已經(jīng)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)，購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，轉(zhuǎn)嫁的僅僅是經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，保險(xiǎn)公司并不會(huì)承擔(dān)管理品質(zhì)下降、客戶(hù)滿(mǎn)意度下降的后果，物業(yè)公司仍然必須承擔(dān)自己的管理責(zé)任，承擔(dān)客戶(hù)抱怨甚至流失的后果，長(zhǎng)此以往，物業(yè)公司也只能被市場(chǎng)拋棄。事后處理過(guò)程中物業(yè)公司為了減少小孩家長(zhǎng)（小區(qū)業(yè)主）的損失，隱瞞事實(shí)向保險(xiǎn)公司理賠（注：該物業(yè)小區(qū)辦理了物業(yè)管理公眾責(zé)任險(xiǎn)）。此案例中，物業(yè)公司作為廣告宣傳欄的所有者，對(duì)宣傳欄疏于檢查，致使原固定宣傳欄的4個(gè)螺絲，其中兩個(gè)已經(jīng)銹蝕、滑牙；并且在已經(jīng)知道臺(tái)風(fēng)將至?xí)r未做任何檢查和預(yù)防措施，所以應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。本案例中，臺(tái)風(fēng)信息已經(jīng)提前準(zhǔn)確預(yù)告，物業(yè)公司作為專(zhuān)業(yè)公司應(yīng)該預(yù)見(jiàn)到臺(tái)風(fēng)登陸所造成的影響，提前做好防災(zāi)工作，宣傳欄被刮起的情況完全可以避免，所以此案例中“不可抗力”并不能成為物業(yè)公司免責(zé)的理由。第一篇：物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)十大典型案例物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)十大典型案例案例一、“廣告牌”的特殊侵權(quán)問(wèn)題..................................................2 案例二、物業(yè)管理公眾責(zé)任險(xiǎn)案例..............................................4 案例三、小區(qū)內(nèi)交通安全案例......................................................6 案例四、小孩小區(qū)爆炸死亡 物業(yè)公司判賠近7萬(wàn)........................8 案例五 游泳池安全管理（體育健身設(shè)施責(zé)任）........................10 案例六 小區(qū)化糞池炸傷人案.....................................................12 案例七 5 歲獨(dú)生子女命喪小區(qū)窨井案.........................................14 案例八 都是“李子”惹的禍（高空拋物責(zé)任）.............................15 案例九、車(chē)場(chǎng)大樹(shù)砸壞小轎車(chē).....................................................17 案例十、樓梯積水濕滑住戶(hù)摔成骨折 物管賠償2萬(wàn)多...............19案例一、“廣告牌”的特殊侵權(quán)問(wèn)題某管理處在大廈入口外墻安裝了一塊廣告宣傳欄，宣傳欄寬1米，重約8公斤。分析：“不可抗力”是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。”也就是說(shuō)，其所有人或者管理人除能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的以外，均應(yīng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。案例二、物業(yè)管理公眾責(zé)任險(xiǎn)案例2004年2月23日19：20分左右，某小區(qū)業(yè)主開(kāi)車(chē)駛?cè)胪＼?chē)場(chǎng)入口時(shí)，車(chē)場(chǎng)值班員走出崗?fù)ぐ纹鸬貥洞蜷_(kāi)道閘，正在辦理車(chē)輛放行手續(xù)時(shí)，一業(yè)主小孩（3歲）在保姆的帶領(lǐng)下從崗?fù)そ?jīng)過(guò)，保姆未能妥善照顧小孩，小孩突然跑進(jìn)崗?fù)ぐ磩?dòng)了道閘的控制按鈕，道閘突然放下，將正在駛?cè)胄≤?chē)前擋風(fēng)玻璃砸傷。在現(xiàn)實(shí)工作中，個(gè)別物業(yè)公司在購(gòu)買(mǎi)物業(yè)管理公共責(zé)任險(xiǎn)后，出現(xiàn)思想麻痹，認(rèn)為公司面臨的的經(jīng)濟(jì)賠償風(fēng)險(xiǎn)找到了轉(zhuǎn)移通道，物業(yè)公司從此可以高枕無(wú)憂(yōu)，從而在日常管理工作中出現(xiàn)松懈。同時(shí)，為維護(hù)業(yè)主不當(dāng)利益，卻損害合作伙伴的合法權(quán)益，也與公司一直強(qiáng)調(diào)的誠(chéng)信、尊重顧客、尊重合作伙伴的原則不符。當(dāng)其行至道路拐角處時(shí)，被一輛突然出現(xiàn)的轉(zhuǎn)彎車(chē)輛撞翻。被撞老人的女兒（業(yè)主）在處理完交通事故和老人后事以后。分析：根據(jù)《中華人民共和國(guó)道路交通管理?xiàng)l例》中關(guān)于道路的定義，未包括住宅小區(qū)內(nèi)的道路。交通事故發(fā)生后物業(yè)管理企業(yè)積極依法（條例）履行義務(wù)。當(dāng)然這個(gè)賠償?shù)姆秶c侵權(quán)賠償是一致的，不能超出實(shí)際損失。另外，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)相關(guān)責(zé)任保險(xiǎn)的方式可以有效地轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。分析：被告某物業(yè)管理公司對(duì)易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方，對(duì)爆炸事故負(fù)重要責(zé)任。死亡孩子的父母共獲得近13萬(wàn)元的賠償金，；物業(yè)公司因不作為被判賠近7萬(wàn)元。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)外來(lái)施工隊(duì)伍的管理，施工結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)清場(chǎng)，恢復(fù)原有秩序。小強(qiáng)被送往醫(yī)院搶救后脫險(xiǎn)，住院20天，花了2萬(wàn)多元醫(yī)藥費(fèi)。法院判定：此案中，在沒(méi)有大人陪同的情況下物業(yè)公司同意小孩購(gòu)票進(jìn)入游泳池，并且放任他們到深水區(qū)游泳，物業(yè)公司未盡到謹(jǐn)慎管理的義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)40%的責(zé)任。因此，原告方也應(yīng)承擔(dān)60%的責(zé)任。案例六 小區(qū)化糞池炸傷人案2010年 4 月 14 日下午 5 時(shí)許 , 廚師林某接聽(tīng)手機(jī)走到某小區(qū)內(nèi)餐廳隔壁 59 號(hào)店面過(guò)道上的一個(gè)化糞池井蓋邊時(shí) , 點(diǎn)起打火機(jī)想熏走墳蟲(chóng) , 化糞池突然爆炸 , 將他全身燒傷 70%, 傷殘6級(jí)。本案中 , 原、被告雙方均確認(rèn) ,發(fā)生爆炸的小區(qū)內(nèi)的 59 號(hào)店面過(guò)道上的化糞池屬被告管理的范圍。另一方面 , 原告在店面過(guò)道上的化糞池井蓋邊點(diǎn)燃打火機(jī) , 雖是本案的一個(gè)誘因 , 但發(fā)生爆炸的前提條件是空氣中的沼氣達(dá)到一定的濃度。湖北大廈建成已有多年，至今消防設(shè)施仍然經(jīng)常修修補(bǔ)補(bǔ)。案例七 5 歲獨(dú)生子女命喪小區(qū)窨井案月9日 19 時(shí)左右 , 董某攜帶 5 歲獨(dú)生女菲菲進(jìn)入某山莊小區(qū)的健身設(shè)施內(nèi)玩耍時(shí) , 菲菲一腳踏上一個(gè)生銹的污水井蓋 , 井蓋掀翻 , 菲菲掉入井內(nèi) , 被救起后送往醫(yī)院 , 治療無(wú)效死亡。小區(qū)健身休閑區(qū)內(nèi)窨井蓋松動(dòng)后 , 被告物業(yè)公司未采取有效防護(hù)措施 , 存在疏于安全管理的過(guò)錯(cuò) , 該過(guò)錯(cuò)造成二原告的女兒林紫菲死亡的后果 , 被告物業(yè)公司的行為構(gòu)成侵權(quán) , 應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任。案例八 都是“李子”惹的禍（高空拋物責(zé)任）一顆李子從高空飛下，砸到了高女士。突然從大廈上面掉下一個(gè)東西，剛好砸在她的右腦和右耳朵上面。當(dāng)即，管理處值班人員彭小姐一邊安排護(hù)管員到事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)去查找原因(沒(méi)有任何線(xiàn)索和跡象表明是樓上拋物)邊安排人員到藥店購(gòu)買(mǎi)藥油(活絡(luò)油)給高女士擦拭。后在派出所民警的調(diào)解下，管理處表示出于人道主義，愿意承擔(dān)300元的安撫費(fèi)用，但高女士仍不退讓?zhuān)芾硖幊袚?dān)全部責(zé)任。分析：一顆不知從何處飛來(lái)的李子，就把深圳市某物業(yè)管理處以及該公司送上了被告席，該管理處的經(jīng)理連呼冤枉這件案子的基本事實(shí)不清，雖然高女士稱(chēng)自己被李子砸傷，但是到目前為止，她都找不出目睹這一事實(shí)的證人。法院判決認(rèn)為，高女士在大廈附近被墜下的水果傷及頭部及耳朵，實(shí)施侵權(quán)行為的侵權(quán)人是拋物者，而非被告深圳市某物業(yè)公司某大廈管理處。五個(gè)月后 ,平安保險(xiǎn)公司訴至宣武區(qū)人民法院 , 認(rèn)為大樹(shù)被風(fēng)刮倒前已有歪斜 , 該小園物業(yè)公司應(yīng)預(yù)見(jiàn)到后果并事先采 取措施 , 要求物業(yè)公司承擔(dān)原告理賠給客戶(hù)的 萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)損失。如屬正常的刮風(fēng)下雨 , 即使程度強(qiáng)烈也不能視作不可抗力；而對(duì)于臺(tái)風(fēng)、閃電 , 氣象臺(tái)未能預(yù)先預(yù)報(bào) , 或者雖已預(yù)報(bào)但當(dāng)事人已經(jīng)采取必要 措施卻仍不能避免損害后果發(fā)生的 , 則當(dāng)屬不可抗力。如果沒(méi)有作為 , 則不適用不可抗力免責(zé)條款。作為專(zhuān)業(yè)民物業(yè)管理公司 , 應(yīng)該預(yù)見(jiàn)到這樣的隱患并采取防護(hù)