【正文】 法庭……原告（物業(yè)公司）———被告以各種理由拒繳物業(yè)管理費共八千多元，訴請法院判其繳納所欠費用及滯納金。被告作為房屋的承租人應(yīng)當按時繳納租金，延期支付租金的應(yīng)當支付違約金，原告要求的違約金低于依法應(yīng)得到的數(shù)額，可予支持。被告（某戶主）———未答辯。一人吃官司，眾人繳費忙。法院只好強制執(zhí)行，決定拘留戶主。判決被告繳納物業(yè)管理費、物業(yè)管理費滯納金、水費、電費及部分訴訟費。另外，前期物業(yè)管理階段，收費標準未經(jīng)物價局核準，物業(yè)公司無權(quán)主張；另外，拖欠的電費、水費已過訴訟時效。我們曾多次上門催討，對電費價格也作了必要的解釋，但被告仍拒絕繳納。夏天天熱不能用空調(diào)，家里是沒法住了，一家人只好住賓館。家住長寧的某業(yè)主，住別墅，請保姆，夫妻每人一輛車，另外還備一輛“寶馬”，卻拖欠物業(yè)管理費、水電費一年多。點評：即使在市場已經(jīng)相當發(fā)育的地區(qū)，亦有相當一部分業(yè)主用戶對物業(yè)管理法規(guī)缺乏足夠的理解。情況反映到管理處，主管領(lǐng)導(dǎo)上門做工作。由于下水管堵塞嚴重，在6樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。最后雙方同意調(diào)解后宣布庭審結(jié)束。電費到底應(yīng)該由誰來承擔，物業(yè)公司和業(yè)主委員會各持已見。其中，對拒不執(zhí)行法院判決的，要求法院對其實施強制執(zhí)行。怎樣解決這一問題，物業(yè)公司可謂“絞盡腦汁”：有的派專人攻關(guān)，與業(yè)主搞好關(guān)系；有的給按時繳費的業(yè)主送上小禮品，“以致謝意”。因此，如果您有確實的證據(jù)證明著火的原因是第三方人為的，并且小區(qū)的保安也沒有盡看管的義務(wù)，您完全有權(quán)利要求物業(yè)公司承擔損害賠償責任。因為業(yè)主和物業(yè)公司之間是平等主體的服務(wù)合同關(guān)系，為業(yè)主提供完善的物業(yè)服務(wù)是物業(yè)公司的約定義務(wù)，保護業(yè)主的財產(chǎn)不受他人侵害自然是物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容之一。請問他們到底有沒有責任？ 律師分析：要分清責任，首先要弄清楚空調(diào)外機著火的真正原因。點評：執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價值相當?shù)难航?，管理處做好記錄，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭）。他千方百計聯(lián)系此時正在國外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。應(yīng)當本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。問題：購置財產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)？判決：顧某要求將自己所有的浴缸搬入自己物業(yè)內(nèi)的訴訟請求不予支持。衛(wèi)某擅自在自己的房屋東墻破墻開窗，并由此造成外墻面的污染，嚴重損壞了房屋的承重結(jié)構(gòu)，破壞了大樓的外貌，影響了周邊的環(huán)境。物業(yè)公司只得將衛(wèi)某告上法庭?！狈课菟袡?quán)人使用其房屋時，必須遵守有關(guān)的法律法規(guī)，不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)和功能。物業(yè)管理部門兩次向顧某發(fā)出整改通知，責令其拆除私裝物，未果。酒店里的洗浴區(qū)域也容易發(fā)生濕滑跌倒傷人事故。在此前兩天該樓梯下水道堵塞維修過，且當時也無其他住戶因其他原因造成漏水，故根據(jù)常識可認定當時的積水是由下水道堵塞形成的，而下水道堵塞的責任依合同約定為物業(yè)管理方，故造成麥某滑倒致傷的責任在被告。經(jīng)鑒定，麥某是具有限制民事行為能力人。自己受傷與物管的失職有直接關(guān)系，遂將物管告上法庭，向其索賠人身損害賠償48358元，精神損失費8000元。經(jīng)醫(yī)院檢查確診為閉合性左股骨頸骨折。物業(yè)管理人員應(yīng)當在日常的工作巡查中，本著對公司、對業(yè)主負責的心態(tài) , 及時發(fā)現(xiàn)類似問題并采取解決手段 , 把危害降到最低?！段飿I(yè)管理條例》第 36 條 規(guī)定 : 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 , 提供相應(yīng)的服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律責任。不可抗力獨立于人的行為之外 , 不受人的主觀意志所支配。被告物業(yè)公司則認為 , 大樹傾倒屬不可抗力 , 他們不應(yīng)承擔責任。管理處作為物業(yè)管理者，無法預(yù)知侵權(quán)行為發(fā)生的時間，也無法對該侵權(quán)行為進行預(yù)防和制止。而最重要的一點就是，物業(yè)公司和業(yè)主簽訂的協(xié)議合同里，物業(yè)公司管理的是物，業(yè)主們的行為不在其管理范圍內(nèi)，也無權(quán)管理。最終派出所調(diào)解無效，高女士選擇通過司法程序解決此事。高女士與隨同她前來的一名男土(后了解該男士姓熊)均表示此藥對其這種情況無效，熊先生進一步要求與管理處進行協(xié)商。她當場被砸得暈暈乎乎的，兩眼直冒金星。高女士在索賠不滿意的情況下，一紙狀書將深圳市某物業(yè)管理處告到了法院。被告物業(yè)公司雖在健身休閑區(qū)內(nèi)設(shè)有警示牌 , 但均不是對窨井蓋松動問題做出的警示 , 故被告物業(yè)公司提出其已盡管理義務(wù)的主張不予采納。為此 , 菲菲父母向山莊物業(yè)管理公司索賠近37 萬元。明面上的問題大家看到，但地下的設(shè)施卻有可能被大家忽視。發(fā)生爆炸的化糞池位于小區(qū)內(nèi)的 59 號店面過道上 , 原告作為一個自然人 , 在店面過道上這一非禁止煙火的公共場所點燃才了火機 , 共行為是一個正常的行為 , 被告主張爆炸系原告非正常使用明火所致 , 于法無據(jù) , 法院不予采信。原告因被告管理的化糞池爆炸而受傷。為此 , 林某將文屏山莊化糞池的管理人某物業(yè)管理有限公司告上法庭。此案例以血的教訓告誡我們：物業(yè)管理公司作為小區(qū)公共場所的管理者，”責任重于泰山“！物業(yè)公司應(yīng)該建立和健全安全防范、檢查、整改制度，強化員工以及領(lǐng)導(dǎo)的安全防范意識，在日常物業(yè)管理服務(wù)中真正抓好安全防范工作，將一切可能導(dǎo)致意外發(fā)生的不安全因素消除在萌芽狀態(tài)。雖然在事故發(fā)生后其積極搶救，盡了救護的義務(wù)，但不能因此免去其應(yīng)承擔的民事責任。小強的父母認為：由于游泳池的經(jīng)營者深圳某物業(yè)管理有限公司的過失，在沒有大人陪同的情況下，讓3個小孩購票入場，且放任他們到深水區(qū)游泳，導(dǎo)致溺水事故發(fā)生。案例五 游泳池安全管理（體育健身設(shè)施責任）2004年8月26日下午3時左右，吳女士8歲的兒子小強和10歲的女兒到游泳池游泳，他們還約了鄰居林女士7歲的兒子一同前往。還要說明，這里賠償數(shù)額如此之少的原因，是因為小孩是外地農(nóng)村戶籍。其不作為的行為和4名兒童玩天那水燒火引起爆炸，這兩個方面應(yīng)各占一半的責任。案例四、小孩小區(qū)爆炸死亡 物業(yè)公司判賠近7萬據(jù)原告鄭某訴稱，2002年5月7日，他們6歲的兒子小俊和另外兩個小朋友10歲的小浩、11歲的小文一起玩，3人到了他們的暫住地、深圳市羅湖區(qū)某花園的一棟樓后玩耍，從該樓后一堆放雜物的臨時搭建的小房子里，孩子們發(fā)現(xiàn)了房子里面有幾個放天那水的小鐵桶。如果在實際損失之內(nèi)，就不算額外賠償。但如果有證據(jù)表明物業(yè)公司設(shè)置的小區(qū)交通標識設(shè)置不符合相關(guān)規(guī)定并年久失修使標識失效（履行合同義務(wù)有瑕疵），同時證據(jù)證明該行為與事故發(fā)生有因果關(guān)系，則物管公司應(yīng)當承擔一定的管理責任。實際上在各地類似案件的處理過程中，通常由轄區(qū)公安派出所民警行使屬地管轄權(quán)。于4月19日找到物業(yè)管理公司，要求物業(yè)管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故發(fā)生，使業(yè)主在公共場所受到人身傷害的事實承擔責任，賠償人民幣1萬元。當時車輛時速明顯超過小區(qū)明文規(guī)定的限速要求（現(xiàn)場有限速15公里/小時的標識牌），后來老人因搶救無效死亡。因目前的物業(yè)管理法規(guī)，要求物業(yè)管理公司必須對管理區(qū)域進行監(jiān)控，因此，事故發(fā)生后，保險公司一般都會要求物業(yè)公司提供錄像資料，偽造證據(jù)已經(jīng)存在較大的風險。其實，購買保險，轉(zhuǎn)嫁的僅僅是經(jīng)濟賠償責任，保險公司并不會承擔管理品質(zhì)下降、客戶滿意度下降的后果，物業(yè)公司仍然必須承擔自己的管理責任，承擔客戶抱怨甚至流失的后果，長此以往，物業(yè)公司也只能被市場拋棄。事后處理過程中物業(yè)公司為了減少小孩家長（小區(qū)業(yè)主）的損失，隱瞞事實向保險公司理賠（注：該物業(yè)小區(qū)辦理了物業(yè)管理公眾責任險）。此案例中，物業(yè)公司作為廣告宣傳欄的所有者，對宣傳欄疏于檢查，致使原固定宣傳欄的4個螺絲，其中兩個已經(jīng)銹蝕、滑牙；并且在已經(jīng)知道臺風將至時未做任何檢查和預(yù)防措施，所以應(yīng)該承擔責任。本案例中，臺風信息已經(jīng)提前準確預(yù)告，物業(yè)公司作為專業(yè)公司應(yīng)該預(yù)見到臺風登陸所造成的影響，提前做好防災(zāi)工作，宣傳欄被刮起的情況完全可以避免，所以此案例中“不可抗力”并不能成為物業(yè)公司免責的理由。第一篇：物業(yè)管理風險十大典型案例物業(yè)管理風險十大典型案例案例一、“廣告牌”的特殊侵權(quán)問題..................................................2 案例二、物業(yè)管理公眾責任險案例..............................................4 案例三、小區(qū)內(nèi)交通安全案例......................................................6 案例四、小孩小區(qū)爆炸死亡 物業(yè)公司判賠近7萬........................8 案例五 游泳池安全管理（體育健身設(shè)施責任）........................10 案例六 小區(qū)化糞池炸傷人案.....................................................12 案例七 5 歲獨生子女命喪小區(qū)窨井案.........................................14 案例八 都是“李子”惹的禍（高空拋物責任）.............................15 案例九、車場大樹砸壞小轎車.....................................................17 案例十、樓梯積水濕滑住戶摔成骨折 物管賠償2萬多...............19案例一、“廣告牌”的特殊侵權(quán)問題某管理處在大廈入口外墻安裝了一塊廣告宣傳欄，宣傳欄寬1米，重約8公斤。分析：“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況?！币簿褪钦f，其所有人或者管理人除能證明自己沒有過錯的以外，均應(yīng)依法承擔民事責任。案例二、物業(yè)管理公眾責任險案例2004年2月23日19：20分左右，某小區(qū)業(yè)主開車駛?cè)胪＼噲鋈肟跁r，車場值班員走出崗?fù)ぐ纹鸬貥洞蜷_道閘，正在辦理車輛放行手續(xù)時，一業(yè)主小孩（3歲）在保姆的帶領(lǐng)下從崗?fù)そ?jīng)過，保姆未能妥善照顧小孩，小孩突然跑進崗?fù)ぐ磩恿说篱l的控制按鈕，道閘突然放下，將正在駛?cè)胄≤嚽皳躏L玻璃砸傷。在現(xiàn)實工作中，個別物業(yè)公司在購買物業(yè)管理公共責任險后，出現(xiàn)思想麻痹，認為公司面臨的的經(jīng)濟賠償風險找到了轉(zhuǎn)移通道，物業(yè)公司從此可以高枕無憂，從而在日常管理工作中出現(xiàn)松懈。同時，為維護業(yè)主不當利益，卻損害合作伙伴的合法權(quán)益，也與公司一直強調(diào)的誠信、尊重顧客、尊重合作伙伴的原則不符。當其行至道路拐角處時，被一輛突然出現(xiàn)的轉(zhuǎn)彎車輛撞翻。被撞老人的女兒（業(yè)主）在處理完交通事故和老人后事以后。分析：根據(jù)《中華人民共和國道路交通管理條例》中關(guān)于道路的定義，未包括住宅小區(qū)內(nèi)的道路。交通事故發(fā)生后物業(yè)管理企業(yè)積極依法（條例）履行義務(wù)。當然這個賠償?shù)姆秶c侵權(quán)賠償是一致的，不能超出實際損失。另外，通過購買相關(guān)責任保險的方式可以有效地轉(zhuǎn)移風險。分析：被告某物業(yè)管理公司對易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方，對爆炸事故負重要責任。死亡孩子的父母共獲得近13萬元的賠償金，；物業(yè)公司因不作為被判賠近7萬元。物業(yè)管理公司應(yīng)當加強對外來施工隊伍的管理，施工結(jié)束后，應(yīng)當及時清場，恢復(fù)原有秩序。小強被送往醫(yī)院搶救后脫險，住院20天，花了2萬多元醫(yī)藥費。法院判定：此案中，在沒有大人陪同的情況下物業(yè)公司同意小孩購票進入游泳池，并且放任他們到深水區(qū)游泳，物業(yè)公司未盡到謹慎管理的義務(wù)，應(yīng)承擔40%的責任。因此，原告方也應(yīng)承擔60%的責任。案例六 小區(qū)化糞池炸傷人案2010年 4 月 14 日下午 5 時許 , 廚師林某接聽手機走到某小區(qū)內(nèi)餐廳隔壁 59 號店面過道上的一個化糞池井蓋邊時 , 點起打火機想熏走墳蟲 , 化糞池突然爆炸 , 將他全身燒傷 70%, 傷殘6級。本案中 , 原、被告雙方均確認 ,發(fā)生爆炸的小區(qū)內(nèi)的 59 號店面過道上的化糞池屬被告管理的范圍。另一方面 , 原告在店面過道上的化糞池井蓋邊點燃打火機 , 雖是本案的一個誘因 , 但發(fā)生爆炸的前提條件是空氣中的沼氣達到一定的濃度。湖北大廈建成已有多年，至今消防設(shè)施仍然經(jīng)常修修補補。案例七 5 歲獨生子女命喪小區(qū)窨井案月9日 19 時左右 , 董某攜帶 5 歲獨生女菲菲進入某山莊小區(qū)的健身設(shè)施內(nèi)玩耍時 , 菲菲一腳踏上一個生銹的污水井蓋 , 井蓋掀翻 , 菲菲掉入井內(nèi) , 被救起后送往醫(yī)院 , 治療無效死亡。小區(qū)健身休閑區(qū)內(nèi)窨井蓋松動后 , 被告物業(yè)公司未采取有效防護措施 , 存在疏于安全管理的過錯 , 該過錯造成二原告的女兒林紫菲死亡的后果 , 被告物業(yè)公司的行為構(gòu)成侵權(quán) , 應(yīng)承擔全部賠償責任。案例八 都是“李子”惹的禍（高空拋物責任）一顆李子從高空飛下，砸到了高女士。突然從大廈上面掉下一個東西，剛好砸在她的右腦和右耳朵上面。當即，管理處值班人員彭小姐一邊安排護管員到事發(fā)現(xiàn)場去查找原因(沒有任何線索和跡象表明是樓上拋物)邊安排人員到藥店購買藥油(活絡(luò)油)給高女士擦拭。后在派出所民警的調(diào)解下，管理處表示出于人道主義，愿意承擔300元的安撫費用，但高女士仍不退讓，要管理處承擔全部責任。分析：一顆不知從何處飛來的李子，就把深圳市某物業(yè)管理處以及該公司送上了被告席，該管理處的經(jīng)理連呼冤枉這件案子的基本事實不清，雖然高女士稱自己被李子砸傷，但是到目前為止，她都找不出目睹這一事實的證人。法院判決認為，高女士在大廈附近被墜下的水果傷及頭部及耳朵，實施侵權(quán)行為的侵權(quán)人是拋物者，而非被告深圳市某物業(yè)公司某大廈管理處。五個月后 ,平安保險公司訴至宣武區(qū)人民法院 , 認為大樹被風刮倒前已有歪斜 , 該小園物業(yè)公司應(yīng)預(yù)見到后果并事先采 取措施 , 要求物業(yè)公司承擔原告理賠給客戶的 萬元經(jīng)濟損失。如屬正常的刮風下雨 , 即使程度強烈也不能視作不可抗力；而對于臺風、閃電 , 氣象臺未能預(yù)先預(yù)報 , 或者雖已預(yù)報但當事人已經(jīng)采取必要 措施卻仍不能避免損害后果發(fā)生的 , 則當屬不可抗力。如果沒有作為 , 則不適用不可抗力免責條款。作為專業(yè)民物業(yè)管理公司 , 應(yīng)該預(yù)見到這樣的隱患并采取防護