物業(yè)管理案例分析(安全類)-全文預(yù)覽
【正文】 得宜于監(jiān)控設(shè)備保持了良好的技術(shù)狀態(tài)，就為在第一時(shí)間妥善地處理好問(wèn)題搶得了先機(jī)。 職業(yè)安全篇 【 案例十 】 ：酗酒后的訪客自傷怎么辦？ 一天晚上 9時(shí)多，某大廈 C幢值班人員通過(guò)監(jiān)視器，發(fā)現(xiàn)正在下降的 1號(hào)電梯內(nèi)情況異常：兩個(gè)年輕訪客斜倚著轎廂，身上有明顯的血跡。 物業(yè)管理公司指派的保管、使用天那水的員工顯然未注意到天那水作為易燃易爆的危險(xiǎn)物品的特殊性 ,從而導(dǎo)致物業(yè)管理公司構(gòu)成了未盡到應(yīng)有的注意、未妥善履行管理義務(wù)的過(guò)失。 職業(yè)安全篇 【 評(píng)點(diǎn) 】 ：該不該承擔(dān)責(zé)任 ,根據(jù)什么承擔(dān)責(zé)任 ? 【 解析 】 ：一般構(gòu)成民事責(zé)任必須具備四個(gè)要件 :違法行為、損害事實(shí)、因果關(guān)系、主觀過(guò)錯(cuò)。其不作為的行為和 4個(gè)孩子玩天那水燒火引起爆炸 ,這兩個(gè)方面應(yīng)各占一半的責(zé)任。孩子們用木棒點(diǎn)燃天那水玩 ,期間小杰將燃燒的木棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸 ,小明因離得最近而被嚴(yán)重?zé)齻? 當(dāng)然如果物業(yè)管理公司在人員選聘和管理上確實(shí)存在問(wèn)題，那就要承擔(dān)責(zé)任，并積極與業(yè)主溝通，求得諒解。如此，才能使管理轄區(qū)內(nèi)保持良好的治安環(huán)境，業(yè)主用戶安居樂(lè)業(yè)。業(yè)主了解此情況后，要求物業(yè)管理公司賠償損失。 車輛管理篇 鑒于上述批復(fù)及合同內(nèi)容可以明確得出物業(yè)公司系對(duì)其經(jīng)營(yíng)的停車場(chǎng)收取車位使用費(fèi) ,而對(duì)停車場(chǎng)的交通及車輛停放秩序進(jìn)行管理 ,與其停車人之間形成的是停車場(chǎng)地有償使用合同關(guān)系。因此物業(yè)公司與維修公司間的法律關(guān)系性質(zhì)顯然不能簡(jiǎn)單地以該 5元停車費(fèi)的繳交與否來(lái)判斷 ,而應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行分析 :(一 )從保管合同的概念和特征看 ,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物 ,并返還該物的合同 ,其法律特征不僅是雙方當(dāng)事人關(guān)于保管的意思表示一致還必須有寄托人將保管物交付保管人 ,使保管物置于保管人的實(shí)際占有控制之下的事實(shí)存在。維修公司將車交由物業(yè)公司保管 ,就負(fù)有繳納保管費(fèi)的義務(wù) ,并享有取回保持原狀的車輛權(quán)利 ,物業(yè)公司收取車主的停車費(fèi)用 ,其義務(wù)是妥善提供停車場(chǎng)地 ,且保管好車輛 ,物業(yè)公司收取維修公司的停車費(fèi)后 ,先例行了停車權(quán)利 ,就應(yīng)對(duì)停車場(chǎng)的車輛負(fù)責(zé)安全保障義務(wù)。 車輛管理篇 【 解決方法 】 本案例中物業(yè)管理公司應(yīng)據(jù)理力爭(zhēng)，堅(jiān)持不予賠償?shù)闹鲝?。該客戶現(xiàn)因車輛丟失向物業(yè)管理公司要求索賠，但是物業(yè)管理公司拒絕賠償，于是雙方發(fā)生激烈爭(zhēng)執(zhí)。另外，物業(yè)管理公司還充分利用這一典型案例，宣傳 《 消防法 》有關(guān)規(guī)定，要求廣大業(yè)主用戶配合做好消防工作，不得隨意使用、挪用消防器材，樹(shù)立消防意識(shí)，促成小區(qū)的安全環(huán)境。 消防管理篇 【 解決方法 】 ，深刻認(rèn)識(shí)自己錯(cuò)誤，與李先生協(xié)商，賠償部分財(cái)產(chǎn)損失。據(jù)此原因李先生向該小區(qū)物業(yè)管理公司提出賠償經(jīng)濟(jì)損失要求。 消防管理篇 【 案例六】：遇到火警消防栓不出水怎末辦？ 李先生入住某高層住宅小區(qū)還不到 1個(gè)月。 居家防盜篇 【 解決方法 】 ： 物業(yè)管理公司出現(xiàn)安全方面的問(wèn)題，其損失最大。不久，在警方全力追查下，盜賊被抓獲。 ，領(lǐng)班馬上向業(yè)主說(shuō)明情況，講明我們的管理制度爭(zhēng)取業(yè)主的理解。尤其是在業(yè)主入住裝修期間，一旦出現(xiàn)盜竊案件，物業(yè)管理公司的改造就更加被動(dòng)。 這四人見(jiàn)保安員不放行，便破口大罵，說(shuō)是樓上住戶請(qǐng)他們來(lái)的，若不放行就強(qiáng)行沖上去。四人手提工具，旁若無(wú)人似地徑直朝大堂閘門(mén)闖去。也可以通俗的講小區(qū)所有的設(shè)施，場(chǎng)地都是核價(jià)分?jǐn)傇诿繎魳I(yè)主的購(gòu)房款里面的，也就是全體業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn)，不是市政公眾場(chǎng)所。 來(lái)訪安防篇 【 案例三 】 ：謝絕外來(lái)人員進(jìn)入住宅區(qū)的做法是否合法？ 某小區(qū)實(shí)行封閉式管理門(mén)口掛有明顯的“私家花園、謝絕外來(lái)人員進(jìn)入”標(biāo)示牌，一天以外來(lái)人員以參觀健身為由要進(jìn)入小區(qū)，在小區(qū)保安攔阻制止的情況下此人打發(fā)雷霆并且出口辱罵保安，并揚(yáng)言要到有關(guān)政府職能部門(mén)投訴及到媒體上宣揚(yáng)此事，他的理由是小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)地就既然是“公共”就應(yīng)該公開(kāi)自由進(jìn)出，小區(qū)管理處這樣的做法不合法。 思考：物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任 ？ 居家安防篇 解析： 【 案例一 】 保安的行為不構(gòu)成非法侵入住宅罪，但對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵害顯而易見(jiàn)，可視具體情況與業(yè)主進(jìn)行溝通，可向業(yè)主賠禮道歉或給予一定的精神賠償。后來(lái)業(yè)主對(duì)物管公司提出賠償要求。物管公司領(lǐng)導(dǎo)聞?dòng)嵙⒖滔蜃糍r禮道歉，并修理好損壞的房門(mén)。” 《 刑法 》 第二十條、二十一條規(guī)定：為使國(guó)家、公共利益、本人或他人的人身、財(cái)產(chǎn)和其他權(quán)利免受正在進(jìn)行的不法侵害或正在發(fā)生的危險(xiǎn)，而采取的制止不法侵害的正當(dāng)防衛(wèi)或者不得已采取的緊急避險(xiǎn)行為，造成損害的，不負(fù)刑事責(zé)任。第三人可擬請(qǐng)派出所、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主的親戚朋友或者鄰居； 在實(shí)施正當(dāng)防衛(wèi)及緊急避險(xiǎn)行為時(shí)，應(yīng)采取效果最好、損失最少、業(yè)主最能接受的方式進(jìn)行； 有關(guān)物管服務(wù)中需要緊急進(jìn)入業(yè)主家的情況，最好能夠通過(guò)書(shū)面形式（比如 《 業(yè)主手冊(cè) 》 等
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