【正文】 服務項目進行驗收，在服務單上簽字確認。 5．水、電、煤氣、電話費用的代收代繳 (1)對已辦理銀行劃賬手續(xù)的住戶，出納員應及時到銀行抄錄托收記錄。 (2)該部門的收費員應根據各項服務收費標準對消費明細單上的消費項目進行準確計費、收費。期間，管理處有關人員無數次上門催交未果。 [解決方法 ] 為了解決這一問題，該商城管理處主要領導一方面主動與有關方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對管理處工作的信任和認可；一方面盯住平時難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經濟困難 ，以求得攜手維護物業(yè)正常運行的共識。 3．管理公司：受 房地產開發(fā)有限公司指定 物業(yè)管理有限公司為 的物業(yè)管理公司 4．單位：指業(yè)主依據《 商品房購銷合同》或其它法律文書、 法律事實依法占有，使用的園區(qū)內的房屋。 3．可與其他業(yè)主共同使用園區(qū)公共地方和公共設施。 8．不得妨礙他人使用公用地方及公用設施，不得阻礙房屋的正常維修。 2．維護園區(qū)內的所有公共地方的照明及消防設備，并保持其功能良好。 5．采取一切必要措施（包括提出及進行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約以及依本公約制定的各有效之規(guī)定。 第十四條：管理公司依據與業(yè)主委員簽訂的《 委托管理合同》或依據本公約制定的園區(qū)內的住戶手冊及各項規(guī)章制度是本人參約不可分割的組成部分。 物業(yè)管理企業(yè)所轄區(qū)業(yè)主 (住戶 )較多時，可專門在各管理處配備收款員，其職責是： (1)負責物業(yè)管理費等各項費用的通知和收繳； (2)對繳費情況隨時進行統(tǒng)計，及時追討欠繳費用； (3)承接與物業(yè)管理相關的經營服務收費，為業(yè)主辦理各項公用事業(yè)費的繳付； (4)和業(yè)主 (使用人 )交朋友，爭取他們對物業(yè)管理 工作的理解和支持，協(xié)助搞好“ 窗口 ” 服務； (5)完成企業(yè)和部門領導交辦的其他任務。也就是說，若租賃合同約定由房客支付物業(yè)費，物業(yè)管理公司可直接向房客收取，但業(yè)主要承擔連帶責任。 第三條 房屋所有權人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經營活動及以合作方式與他人從事經營活動的，均應遵守本辦法。 省、自治區(qū)建設行政主管部門主管本行政區(qū)域內城市房屋租賃管理工作。 因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭 受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償。 縣人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請，可由市、縣人民政府房地產管理部門委托的機構審查，并頒發(fā)《房屋租賃證》。 第二十條 出租人應當依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的， 應當支付違約金，給承租人造成損失的，應當承擔賠償責任。 因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償。 第二十八條 房屋轉租，應當訂立轉租合同。 第七章 附則 第三十五條 未設鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)、國有農場。勞醫(yī)生非常疑惑，到管理公司去詢問費用的去向，要求管理公司提供財務支出賬目。該公司如果沒有實行財務公開制度，定期公布財務報表，則應盡快實行。 [相關法規(guī)制度 ] 1．《物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務》 一、 物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務 1．根據有關法規(guī)，并結合實際情況制定管理辦法。 2．接受業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人監(jiān)督。 除本規(guī)定另有規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》。 第四條 代管基金作為企業(yè)長期負債管理。 第八條 企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，計入營業(yè)成本。 第十一條 企業(yè)對管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業(yè)成本或者管理費用。 物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公 眾代辦性服務費收入和特約服務收入。 第十八條 營業(yè)利潤包括主營業(yè)務利潤和其他業(yè)務利潤。 企業(yè)對商業(yè)用房進行 裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入其他業(yè)務支出。 [案例分析 ] 案例所述現象目前已不僅僅存在于這一個小區(qū)，而是幾乎每個物業(yè)管理公司面臨的共同問題。政府主管部門代管雖防止了維修基金的挪用或亂花，但因對具體物業(yè)情況了解不全面，易產生審批慢誤事及難以達到經濟、合理的使用目的；業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司自行代管，兩者會因各自出發(fā)點不同和目的不同，引發(fā)一些事端，而影響到維修基金的正常審批和使用。先把收到的維修基金轉入指定的代管銀行建立專戶，并按物業(yè)維修基金建立程序操作。 因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。 專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。 第三條 本辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 第六條 公有住房售后的維修基金來源于兩部分： 1．售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上 多層住宅不低于售房款的 20％，高層住宅不低于售房款的 30％。 第八條 維修基金自存入維修基金專戶之日起按規(guī)定計息。具體辦法由市、縣人民政府制定。 第十七條 公有住房售房單位未按照本辦法規(guī)定足額提取維修基金的，財政部門和房地產行政主管部門應當責令其限期補提維修基金本息；逾期仍不足額提取的，應當處以自應提取之日起未提取額每日萬分之三的罰款。 第二十四條 本辦法自一九九九年一月一日起實行。 第二十條 公有住房出售后維修基金的財務管理按照財政部的有關規(guī)定執(zhí)行。 第十四條 因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應當將維修基金帳面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修基金，應當定期接受業(yè)主委員會的檢查與監(jiān)督。 公有住房售后維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部門和房地產行政主管部門共同制定，經當地人民政府批準后實施。 第五條 商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金繳交約定。 責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理 企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。 第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。同時，管理處利用所收到的維修基金有計劃地對小區(qū)內的電梯及消防設備進行維修及更換，排除后患。 正如案例所述小區(qū)那樣，維修基金催收難，已嚴重影響了物業(yè)管理的正 常開展。其實，物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費支出只包括簡單維修的小修項目，較大的維修則需從維修基金中列支，或由業(yè)主據實分攤。按國家建設部、財政部的《住宅共用部位設備設施維修基金管理辦法》的規(guī)定，該小區(qū)物業(yè)管理處要求用戶依照規(guī)定，按購房款的 2%交納物業(yè)管理維修基金，引起小區(qū)業(yè)主們的投訴。 第十九條 其他業(yè)務收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經營收入及無形資產轉讓收入等。 物業(yè)大修收入應當經業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現。 不計提取壞帳準備金的企業(yè)，發(fā)生的壞帳損失，計入管理費用。 直接材料費包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。 管理用房是指業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人向企業(yè)提供的辦公用房。 房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。 6．提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化。 5．有權要求業(yè)主委員會協(xié)助管理。經核實該物業(yè)管理公司并未亂收費，要求管理公司盡快給業(yè)主交待明白。特別是物業(yè)管理費的收取與支出，應定期張榜公布，以便讓業(yè)主明白物業(yè)管理費的來龍去脈。 第三十八條 本辦法自１９９５年６月１日起施行。 第三十一條 轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止。國務院頒布有新的規(guī)定時，從其規(guī)定。 第二十二條 承租人必須按期繳納租金，違約的，應當支付違約金。 第十八條 嚴禁偽造、涂改、轉借、轉讓房屋租賃證。 第十五條 申請房屋租賃登記備案應當提交下列文件： （一）書面租賃合同； （二）房屋所有權證書； （三 ）當事人的合法證件； （四）城市人民政府規(guī)定的其他文件。承租人需要繼續(xù)租用的，應當在租賃期限屆滿前３個月提出，并經出租人同意，重新答訂租賃合同。 第六條 有下列情形之 一的房屋不得出租： （一）未依法取得房屋所有權證的； （二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的； （三）共有房屋未取得共有人同意的； （四）權屬有爭議的； （五）屬于違法建筑的； （六）不符合安全標準的； （七）已抵押，未經抵押權人同意的； （八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的； （九）有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 [解決方法 ] 物業(yè)管理公司接到業(yè)主投訴后，應與業(yè)主溝通，說明上述觀點，以求得業(yè)主的理解。為此業(yè)主投訴，稱租賃合同中已約定由房客交付物業(yè)費，物業(yè)公司不應再向業(yè)主催繳物業(yè)管理費？ [案例分析 ] 根據規(guī)定，物業(yè)管理公司按照其與業(yè)主簽訂的物業(yè)管 理服務合同提供物業(yè)管理服務后，有權按照合同向業(yè)主收取約定的物業(yè)費。 (二 )財會人員的崗位職責 (1)向企業(yè)領導人負責，組織公司的財會管理工作，當好企業(yè)負責人的經營管理參謀； (2)每月、每季審核各種會計報表和統(tǒng)計報表，寫出財務會計分析報表，送企業(yè)法人審閱； (3)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理各項費用的及時收繳，保證企業(yè)資金的正常運轉； (4)審核控制各項費用的支出，杜絕浪費； (5)合理有效地經營管理好企業(yè)的金融資產，為企業(yè)創(chuàng)造利潤； (6)根據物業(yè)管理行業(yè)的具體特點、依據財會管理有關法規(guī)、政策、文件，制定財會管理具 體制度和操作程序； (7)組織擬定物業(yè)管理各項費用標準的預算方案，送企業(yè)領導、業(yè)主委員會和相關主管部門審核、修定； (8)研究熟悉和實施相關的工商、財會及稅務、物價等管理制度，運用法律、行政處分和經濟手段保護公司的合法權益。 第十條：前款所稱的違約金以處罰的方式支付，每人次以 5 元 5000 元為限，管理公司可在園區(qū)內進行公告，違約金應用于園區(qū)內專項建設費用上。 第七條：管理公司的權利 l．根據本公約管理需要制訂園區(qū)住戶守則及其必要的規(guī)章制度，并以公告的形式予以發(fā)布。 12．不得往樓下拋棄雜物、生活垃圾，包括裝修垃圾應用袋裝好，按指定時間放到指定地點。