【正文】 使用權(quán)有償使用收入若干財政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收代繳。 第三十條 轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但 出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。 第三十七條 本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋 。 [案例分析 ] 物業(yè)管理公司是全體業(yè)主的 “ 管家 ” ，一切工作都須置于業(yè)主的監(jiān)督下。 [解決方法 ] 政府主管部門、業(yè)主委員會在接到投訴后，先后對物業(yè)管理公司進(jìn)行審查。 4．有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。 5．至少每 6 個月應(yīng)向全體業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支帳目。 第二章 代管基金 第三條 代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。 第五條 企業(yè)有償使用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)設(shè)立備查帳簿單獨(dú)進(jìn)行實(shí)物管理，并按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定或者雙方簽訂的 合同、協(xié)議支付有關(guān)費(fèi)用（如租賃費(fèi)、承包費(fèi)等）。 直接人工費(fèi)包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費(fèi)等。收回已核銷的壞帳，增加壞帳準(zhǔn)備金。 第十五條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。 其他業(yè)務(wù)利潤是指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù) 繳納的稅金及附加后的凈額。 [案例六 ] 收維修基金并非亂收費(fèi) 某高層住宅小區(qū)建于 1986 年，商品房預(yù)售許可證是在 1998 年 10 月 1 日前核發(fā)的。其中的原因是多方面的，主要有： 一是業(yè)主把維修基金與物業(yè)管理費(fèi)混為一談，認(rèn)為自己既然已交了不少物業(yè)管理費(fèi)，維修費(fèi)自然應(yīng)從物業(yè)管理費(fèi)中出，為什么還要另外收費(fèi)。如有的物業(yè)管理公司把維修基金挪作投資、炒股或進(jìn)行其他項(xiàng)目維修等；一些公司借機(jī)使用維修基金修繕本應(yīng)從管理費(fèi)中支出的維修項(xiàng)目。 因該管理處已按規(guī)定建立起維修基金賬戶及收取、使用制度、管理處接下來的工作是向用戶宣講這些程序以及國家的法規(guī)，使用戶了解維修基金在物業(yè)管理中的重要作用，及收取維修基金的嚴(yán)肅性、規(guī)范性，催促用戶繼續(xù)交費(fèi)。 前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。 第五十六條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。 維修基金的使用執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》（財政部財基字 [1998]7 號），專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。 第十條 業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主委員會同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。 第十三條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶 。 第十九條 本辦法實(shí)施前，商品住房和公有住房出售后來建立維修基金或維修基金的建立標(biāo)準(zhǔn)低于本辦法規(guī)定的， 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和財政部門應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定制定建立或補(bǔ)充維修基金的具體辦法。原有的有關(guān)政策和規(guī)定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準(zhǔn)。 第十八條 維修基金代管單位違反本辦法規(guī)定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，由當(dāng)?shù)刎斦块T和房地產(chǎn)行政主管部門按規(guī)定進(jìn)行處理。 第十二條 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時，代管的維修基金帳目經(jīng)業(yè)主委員會審核無誤后，應(yīng)當(dāng)辦理帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。該部分基金屬售房單位所有。 共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限 內(nèi)恢復(fù)原狀。不足部分，計劃自建立首筆維修基金始，分幾年籌集，要求業(yè)主每年繳交續(xù)籌額的 10%，直至達(dá)到規(guī)定數(shù)額為止。 三是個別物業(yè)管理公司亂用維修基金。眾所周知物業(yè)維修金是維持物業(yè)狀況的重要保證，不僅國家建設(shè)部于 1999 年 1 月 1 日起頒布了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，很多省市也都據(jù)此制定了物業(yè)維修基金的收取辦法。 第五章 附則 第二十一條 本規(guī)定自 1998 年 1 月 1 日起施行。 主營業(yè)務(wù)利潤是指主營業(yè)務(wù)收入減去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費(fèi)用及財務(wù)費(fèi)用后的凈額。 物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施收入。 第十二條 企業(yè)可以于年度終了，按照年末應(yīng)收帳款余額的 ％－ ％計提壞帳準(zhǔn)備金，計入管理費(fèi)用。營業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。 代管基金應(yīng)當(dāng)專戶存儲，?？顚Ｓ?，并定期接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查與監(jiān)督。 第二條 本規(guī)定適用于中華人民共和國境內(nèi)的各類物業(yè)管理企業(yè)（以下簡稱企業(yè)），包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、外商投資企業(yè)等各類經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的企業(yè)；有限責(zé)任公司、股份有限公司等各類組織形 式的企業(yè)。 3．重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會審議批準(zhǔn)。 2．依照物業(yè)管理委托合同和管理辦法對物業(yè)實(shí)施管理。如果已有財務(wù)公開制度，則可以向勞醫(yī)生說明財務(wù)報表將于何時公布，請勞醫(yī)生留意。物業(yè)管理公司財務(wù)人員回答： “ 財務(wù)支出是商業(yè)秘密，只可以向業(yè)主委員會公開，不是每位業(yè)主都可以了解的。林場等房屋租賃，參照本辦法執(zhí)行。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。 第二十四條 承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償； （一）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的； （二）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的； （三）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的； （四）拖欠租金累計六個月以上的； （五）公用住宅用房無正當(dāng)理由閑置六個月以上的； （六）租用承租房屋進(jìn)行違法活動的； （七）故意 損壞承租房屋的； （八）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。 第二十一條 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。 第十七條 《房屋租賃證》由租賃行為合法有效的憑證。 第三章 租賃登記 第十三條 房屋租賃實(shí)行登記備案制度。 市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋租賃管理工作。 承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租。若租賃合同對物業(yè)費(fèi)由誰支付沒有約定或者約定由房東承擔(dān)的，物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由房東承擔(dān)。 [案例四 ] 租戶欠繳物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司能否向業(yè)主催繳 去年 8 月，某業(yè)主與王小姐簽訂了一份房屋租賃合同，把自己的一套房子出租給她居住，租期為兩年。 第十五條：本公約自雙方簽字蓋章后生效。 6．管理公司可采取法律行動或其它有效行動來催促業(yè)主繳齊各項(xiàng)欠款。 3．保持園區(qū)內(nèi)公共地方環(huán)境優(yōu)美、衛(wèi)生清潔。 9．樓宇內(nèi)公 共地方不得擺放家俱、貨物、架設(shè)花架、室外天線或其它物品。 4．可根據(jù)本公約維護(hù)自身合法權(quán)益。 5．公共地方：指除業(yè)主單位以外，園區(qū)圍墻以內(nèi)的所有為業(yè)主所設(shè)定并供其共同使用的地方或范圍，但不包括任何業(yè)主依法擁有獨(dú)立使用權(quán)的地方及發(fā)展商的聲明保留之地方。 在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上，管理處提出了適當(dāng)減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費(fèi)的優(yōu)惠條件。 [案例分析 ] 在物業(yè)管理實(shí)踐中，業(yè)主無故拖欠物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理公司面臨的一大難題。 (3)收費(fèi)員應(yīng)于每日下午 3 時前將 當(dāng)日（前日下午 3 時 ~當(dāng)日下午 3 時）的收取的賬款項(xiàng)填制收款清單，交財務(wù)部出納員處；收費(fèi)員同時應(yīng)將消費(fèi)清單的財務(wù)聯(lián)交財務(wù)會計按照《會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》進(jìn)行相關(guān)的賬務(wù)處理。 (2)對未辦理銀行劃賬， 需用現(xiàn)金代繳的住戶，出納員應(yīng)在供電局、自來水公司、煤氣公司或電信局等相關(guān)部門規(guī)定的交費(fèi)日期到相關(guān)單位去交納相關(guān)費(fèi)用。 (2)各部門主管應(yīng)根據(jù)用戶簽字后的服務(wù)單對本部門員工計費(fèi)的項(xiàng)目進(jìn)行審核，并在部門審核欄內(nèi)簽名確認(rèn)。本案例應(yīng)收取的費(fèi)用如在弄清維修范圍后，事先告知業(yè)主，就不會出現(xiàn)糾紛了。 [案例分析 ] 維修費(fèi)用包括材料費(fèi)用和人工費(fèi)用等其 他費(fèi)用，業(yè)主以未使用維修材料拒絕交付維修費(fèi)用的理由不成立。出納員在收取業(yè)主用現(xiàn)金交納的管理費(fèi)時應(yīng)按《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定收??； L．出納員應(yīng)于規(guī)定收費(fèi)日后的五日內(nèi)編制《費(fèi)用收繳明細(xì)表》報財務(wù)部主管審核。 (5)其他各項(xiàng)多種經(jīng)營服務(wù)費(fèi)用。 2．各部門主管負(fù)責(zé)對本部門相關(guān)有償服務(wù)項(xiàng)目計費(fèi)與審核。不可能因個別物業(yè)的空置，使物業(yè)整體的管理如治安、消防、保潔、電梯、公共照明及管理維護(hù)人員間斷或減少。第四單元 財務(wù)管理 [案例一 ] 房子沒住，交不交管理費(fèi) 某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時，對房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問題，認(rèn)出為該房沒有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。另外，從物業(yè)管理的運(yùn)作過程看，物業(yè)管理工作一旦啟動，物業(yè)內(nèi)的所有公共設(shè)備和配套設(shè)施都要運(yùn)作，管理人員要到位，服務(wù)工作要開展，各項(xiàng)管理費(fèi)用 支出要發(fā)生。 三、職責(zé) 1．出納員或收費(fèi)員負(fù)責(zé)按本程序辦理各項(xiàng)費(fèi)用的銀行托收及現(xiàn)金收取工作。 (4)兼營的餐飲、娛樂等各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)。 H．公共事務(wù)管理員應(yīng)詳細(xì)的記錄《收費(fèi)通知單》的派發(fā)情況； Y．出納員根據(jù)《應(yīng)收管理費(fèi)收繳明細(xì)表》填制委托收款憑證及相關(guān)資料，在銀行規(guī)定的托收日期前一日送交開戶行 ； J．出納員在銀行每次托收后的兩日內(nèi)到銀行讀取已托收數(shù)據(jù)，并根據(jù)托收情況向已全額托收的業(yè)主出具加蓋 “ 轉(zhuǎn)賬收訖 ” 章的有效收款收據(jù)； K．未辦理銀行托收的業(yè)主管理費(fèi)，由業(yè)主到公司財務(wù)部用現(xiàn)金支付。 誰知當(dāng)維修人員收取 40 元維修費(fèi)用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費(fèi)，并振振有辭地說，自己裝修完剛?cè)胱?，別的樓房都有一年保修期，他也應(yīng)當(dāng)住滿一年后再交費(fèi)。通過提高他們對物業(yè)管理的認(rèn)知度，為自己管理服務(wù)的順利實(shí)施鋪路。 ?? 4．有償服務(wù)費(fèi)用的收繳 (1)機(jī)電處、服務(wù)處等處的工作人員在 為住戶提供各項(xiàng)有償服務(wù)時，應(yīng)根據(jù)相關(guān)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計費(fèi)，并請住戶對