【正文】 和串煙措施。 室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。 綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。 景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。 樓宇入口處及公共場(chǎng)所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。 業(yè)委會(huì)、居委會(huì)（根據(jù)當(dāng)?shù)卣撸? 功能：辦公室、資料室、會(huì)議室、接待室 面積：根據(jù)具體情況而定 位置：和管理部相對(duì)接近，業(yè)委會(huì)與居委會(huì)可聯(lián)合設(shè)置于一處 物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收前 5個(gè)月。 物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn) 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目，加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。 c、采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。 b、內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。 物業(yè)公司對(duì)竣工驗(yàn)收階段介入 驗(yàn)收小組須制定統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（詳見 《 新建物業(yè)接管驗(yàn)收指引 》 ） 驗(yàn)收小組須準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收的表格資料，現(xiàn)場(chǎng)做好詳細(xì)記錄，如： 物業(yè)公司應(yīng)了解工程建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，審閱工程檔案資料，實(shí)地查驗(yàn)建筑工程和設(shè)備安裝情況，并對(duì)工程設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備質(zhì)量等方面的問題結(jié)合各類統(tǒng)計(jì)表匯總后提交地產(chǎn)公司。 期間停水 5日之久。 常見設(shè)計(jì)施工問題： ?管網(wǎng)防腐處理不到位，使用十年左右的管網(wǎng)經(jīng)常出現(xiàn)漏水。 2023年 7月 7日 16:00該地區(qū)下更大的暴雨， 5棟 1單元、 7棟 2單元、 6棟 2單元多處出現(xiàn)滲漏，各單元負(fù)一層電梯通往地下車庫(kù)的通道內(nèi)均滿是積水，配電房、電梯井道等部位進(jìn)水。 分區(qū)給水方式： 直接供水（或變頻）與高位水箱相結(jié)合的方式，適用于高層分區(qū)供水。 ? 在水池液位閥門的液體控制管上安裝電磁閥，可與機(jī)械浮球閥一起工作，起到雙層保護(hù)的作用。 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 施工過程－主體施工配合預(yù)留預(yù)埋 主體結(jié)構(gòu)施工時(shí)，給排水主要是進(jìn)行預(yù)留預(yù)埋，內(nèi)容包括：預(yù)留孔洞、套管、管槽、排水管等。 以生活給水管為例（ P為工作壓力） 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 工程驗(yàn)收－灌水試驗(yàn)（一） 灌水試驗(yàn) － 排水管道灌水試驗(yàn)是管道隱蔽前的重要試驗(yàn)，也是檢查管道接口質(zhì)量的主要方法。 －設(shè)計(jì)缺陷 陽臺(tái)排水與屋面雨水混合設(shè)置，導(dǎo)致暴雨時(shí)陽臺(tái)返水，引起投訴。 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 使用問題分類 處理及預(yù)防 物業(yè)參與前置 物業(yè)參與前置（一） 物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)： 直接面對(duì)業(yè)主，知道并了解業(yè)主需求 公共配套的直接使用和維護(hù)主體 在解決和處理問題中具有豐富的經(jīng)驗(yàn) 上述優(yōu)勢(shì)正是地產(chǎn)公司所欠缺的，因此地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)需要 物業(yè)前期參與 ，將這種經(jīng)驗(yàn)與優(yōu)勢(shì)延伸到工程開發(fā)環(huán)節(jié)，盡可能減少問題發(fā)生，達(dá)到 預(yù)防目的 。 －施工缺陷 地漏等位置返臭氣，引起投訴。 立管管件裂縫 管井內(nèi)檢查口漏水 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 工程驗(yàn)收 潛水泵運(yùn)行模擬試驗(yàn) A B C A 超高水位工況：兩臺(tái)水泵運(yùn)行，高水位報(bào)警 B 高水位工況： 兩臺(tái)水泵運(yùn)行 C 停泵水位工況：兩臺(tái)水泵停止運(yùn)行 停泵浮球不能正常工作 其中一臺(tái)潛水泵于停泵水位不能自動(dòng)停泵。 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 室外排水管道安裝質(zhì)量控制（一） 排水管道不得無坡或倒坡 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 室外排水管道安裝質(zhì)量控制（二） 污水井做法 如何下井維修呢？ 360mm 360mm 各類井室必須安裝爬梯，排水井底應(yīng)作流槽 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 室外管道施工質(zhì)量控制 室外管道安裝質(zhì)量控制要點(diǎn) 給水管道隱蔽前必須作水壓試驗(yàn)，排水管道隱蔽前必須作灌水試驗(yàn)； 雨水管道不得與污水管道相連； 各類井蓋應(yīng)根據(jù)井室種類及位置選型； 井室應(yīng)盡量避開車行道或設(shè)于車道中間； 沿道路應(yīng)設(shè)置用于清掃、綠化的取水口 …… 【目錄】 一、基礎(chǔ)知識(shí) 二、工程質(zhì)量控制 設(shè)計(jì)階段 施工過程 工程驗(yàn)收 三、從使用看設(shè)計(jì)與施工 室外管道安裝關(guān)注要求 園建施工期間的室外管道安裝，是物業(yè)前期參與重要環(huán)節(jié)之一 管道基礎(chǔ)質(zhì)量，管溝回填 檢查井安裝、位置及布局 綠化取水口 道路雨水口 布置 …… 要求在滿足使用功能下管線合理、便于維護(hù)及管理。對(duì)關(guān)鍵部位帖試溫蠟片，隨時(shí)監(jiān)控運(yùn)行狀態(tài)。 故障現(xiàn)象： 水泵停止，水錘現(xiàn)象造成管道異響，經(jīng)常出現(xiàn)管道爆裂。 設(shè)備故障或水淹設(shè)備房典型現(xiàn)象： 預(yù)防措施分析： ?強(qiáng)調(diào)管理人員對(duì)設(shè)備維護(hù)管理的重視程度，保障給排水設(shè)備、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)工作落到實(shí)處。對(duì)于隱蔽工程，將前期介入與早期驗(yàn)收工作落到實(shí)處。 事故原因： ?水泵房巡視不及時(shí)： 8月 26日連續(xù)不斷下暴雨，下午四點(diǎn)曾對(duì)水泵房進(jìn)行巡查，以后再?zèng)]有巡視過，直至第二天早晨發(fā)現(xiàn)水泵房被水浸泡。有這么回復(fù)業(yè)主的嗎？ 我們每天從樓下提水到 7樓，中水，自來水都沒有了。 c、地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理，注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。 a、鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長(zhǎng)度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查，同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。 回填土工程 回填土工程涉及首層樓地面 (無地下室結(jié)構(gòu)的 )、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開裂等問題。地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對(duì)接，及時(shí)回復(fù)物業(yè)的建議。 高層住宅通至屋頂平臺(tái)宜為普通玻璃門。 分類評(píng)估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則 公共空間 應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì)，避免排泄不暢通。 主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。 1聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對(duì)講。距離過近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)開，與鄰、套住宅機(jī)座相鄰時(shí)，應(yīng)采取安全隔離措施。 底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。 住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。 分類評(píng)估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則 智能化配置 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。 分類評(píng)估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則 設(shè)備配套 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。 有條件，宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)，應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則 分類評(píng)估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則 消防布局 消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等）充分合理，使用可靠。 建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。 報(bào)批報(bào)建文件 《 可行性研究報(bào)告 》 及批復(fù)、 《 詳規(guī) 》 及批復(fù)、項(xiàng)目選址意見書、 《 勘測(cè)定界報(bào)告 》 、配套條件明細(xì)資料、擴(kuò)初批復(fù)。 5 、物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以備復(fù) 查。 前期介入如何做好節(jié)能改造措施 物業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能工作絕不能等到物業(yè)項(xiàng)目接管后才開始運(yùn)作，而應(yīng)當(dāng)盡早介入到物業(yè)項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)和工程施工中。做好項(xiàng)目節(jié)能工作，首先要在思想上要有認(rèn)識(shí)，其次在具體上做到實(shí)行能稱干，加強(qiáng)完善管理提高資源利用效率，減少損失浪費(fèi)，以盡可能少的資源消耗，創(chuàng)造盡可能大的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。 4 、計(jì)劃實(shí)施，物業(yè)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、 管理用房、 車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機(jī)電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同的確認(rèn)。 前期介入的內(nèi)容 規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估準(zhǔn)備 規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估需要獲得的資料。 住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。 各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先 。非機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1： ），便于停放。例如：一般 10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項(xiàng)目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動(dòng)室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在 400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會(huì)所面積增加 200平方米。 水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時(shí)，應(yīng)采取隔音措施。 樓板厚度與隔音符合國(guó)家規(guī)范。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動(dòng)力風(fēng)帽。 3室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。 電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。 綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。 泛光照明不影響住戶，不造成光污染。 公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動(dòng)不便人員，宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 成立介入小組，一般 2~3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。 物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn) 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 樓面、屋面砼工程 樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一