【正文】 驗(yàn)建筑工程和設(shè)備安裝情況，并對工程設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備質(zhì)量等方面的問題結(jié)合各類統(tǒng)計(jì)表匯總后提交地產(chǎn)公司。 b、排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多，在可能的情況下建議改用 PVＣ水管。由于減壓閥的自身構(gòu)造，較易為細(xì)小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開管口式，應(yīng)改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進(jìn)入。 c、地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理，注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。 b、內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。 物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn) 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 裝飾工程 a、外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。 a、鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查，同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。 c、采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。 物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn) 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 地下室工程 地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。 回填土工程 回填土工程涉及首層樓地面 (無地下室結(jié)構(gòu)的 )、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開裂等問題。 物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn) 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目，加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。 物業(yè)定期 參 加地產(chǎn)組織的項(xiàng)目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會 ， 及時(shí)溝通相關(guān)問題和進(jìn)度。要建立對日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度，通?？赏ㄟ^建立一套報(bào)表體系來實(shí)施，報(bào)表包括的主要內(nèi)容有：工作計(jì)劃、檢查情況及對問題處理的建議。地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對接，及時(shí)回復(fù)物業(yè)的建議。 業(yè)委會、居委會（根據(jù)當(dāng)?shù)卣撸? 功能：辦公室、資料室、會議室、接待室 面積：根據(jù)具體情況而定 位置：和管理部相對接近，業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設(shè)置于一處 物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收前 5個(gè)月。 總面積：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。 分類評估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評估細(xì)則 管理用房 物業(yè)管理處 管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。 高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。 樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。 各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。 公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。 分類評估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評估細(xì)則 公共空間 應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì)，避免排泄不暢通。 景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。 不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過 1米的水系，并有防護(hù)或警示。 采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。 主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。 綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。 綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。 分類評估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評估細(xì)則 綠化配置 綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。 1聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對講。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。 如使用小型中央空調(diào)，層高應(yīng)大于 ，并留有室外機(jī)位置。 室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位管中應(yīng)距地 10度左右。距離過近而對吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)開，與鄰、套住宅機(jī)座相鄰時(shí)，應(yīng)采取安全隔離措施。 室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。 分類評估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評估細(xì)則 室內(nèi)配置 室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。 1有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時(shí)，應(yīng)考慮防盜措施。 底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。 宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于 250mm），應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。 分類評估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評估細(xì)則 廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。 廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在 2— 3米，燃?xì)鉄崴魑恢煤侠恚钜吮荛_窗口設(shè)置。 住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。 墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。 智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。 設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。 分類評估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評估細(xì)則 智能化配置 安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。 配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國家規(guī)范。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。 溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。 分類評估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評估細(xì)則 設(shè)備配套 水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。會所面積、活動(dòng)項(xiàng)目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。 一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。 有條件，宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車停車庫，應(yīng)符合國家規(guī)范。 機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的 2： 另加訪客車位占車位數(shù)的 5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù) 1： 1, 另加訪客車位占車位數(shù)的 10%）。 分類評估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評估細(xì)則 交通布局 各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清 晰，便于分流管理。 消防登高面（場地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評估細(xì)則 分類評估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評估細(xì)則 消防布局 消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等）充分合理，使用可靠。 便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。 安全防衛(wèi)設(shè)計(jì)完備，運(yùn)用先進(jìn)技防手段，安全及消防配置充分。 設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。 建筑與自然和諧，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。 住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。 物業(yè)公司組織對項(xiàng)目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進(jìn)行實(shí)地考察。 設(shè)計(jì)文件 總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計(jì)說明書、設(shè)計(jì)圖紙（平面圖、立面圖、透視圖）〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明書、給水排水設(shè)計(jì)說明書、電氣設(shè)計(jì)說明書、弱電設(shè)計(jì)說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)說明書、動(dòng)力設(shè)計(jì)說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。 報(bào)批報(bào)建文件 《 可行性研究報(bào)告 》 及批復(fù)、 《 詳規(guī) 》 及批復(fù)、項(xiàng)目選址意見書、 《 勘測定界報(bào)告 》 、配套條件明細(xì)資料、擴(kuò)初批復(fù)。 施工建設(shè)階段包括： 電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問題。 營銷策劃階段包括： 物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。 前期介入的一般程序 前期介入主要分三個(gè)階段實(shí)現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段，三個(gè)主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。 5 、物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以備復(fù) 查。 3 、制定工作計(jì)劃 。 前期介入如何做好節(jié)能改造措施 1 、雙方確定工作內(nèi)容要求 。 物業(yè)管理人員比工程設(shè)計(jì)人員、工程施工人員、工程管理人員更為了解和掌握各種物業(yè)設(shè)備設(shè)施的耗能情況，具有比較豐富的節(jié)能經(jīng)驗(yàn)和節(jié)能體會。 前期介入如何做好節(jié)能改造措施 物業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能工作絕不能等到物業(yè)項(xiàng)目接管后才開始運(yùn)作，而應(yīng)當(dāng)盡早介入到物業(yè)項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)和工程施工中。 對已經(jīng)投入使用的物業(yè)項(xiàng)目待物業(yè)管理能夠介入時(shí)，物業(yè)項(xiàng)目的工程建設(shè)均已基本結(jié)束或者已經(jīng)完全結(jié)束，這時(shí)再想通過改變設(shè)計(jì)而達(dá)到節(jié)能目的，已經(jīng)為時(shí)已晚。物業(yè)管理前期介入工作指引 培訓(xùn)提綱 物業(yè)管理前期介入的概念 前期介入如何做好技術(shù)節(jié)能改造措施 前期介入的一般程序 前期介入的內(nèi)容 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 物業(yè)公司對竣工驗(yàn)收階段介入 建筑 給排水 工程設(shè)計(jì)與施工 物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)階段，包括項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等，就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時(shí)有效的前期介入可以減少接管驗(yàn)收時(shí)的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。 物業(yè)管理前期介入的概念 所謂技術(shù)節(jié)能，包括兩層含義： 一、是運(yùn)用專業(yè)節(jié)能產(chǎn)品，從而達(dá)到降低能耗的目的； 二、是運(yùn)用技術(shù)方法達(dá)到降低能耗的目的。做好項(xiàng)目節(jié)能工作，首先要在思想上要有認(rèn)識，其次在具體上做到實(shí)行能稱干，加強(qiáng)完善管理提高資源利用效率，減少損失浪費(fèi)，以盡可能少的資源消耗，創(chuàng)造盡可能大的經(jīng)濟(jì)社會效益。 首先要做到物業(yè)項(xiàng)目這個(gè)產(chǎn)品是節(jié)能的，也就是說這個(gè)物業(yè)項(xiàng)目所選用的設(shè)備全是節(jié)能設(shè)備、所用的材料都是節(jié)能材料，它的電氣線路、各種管道、設(shè)備的選型、設(shè)備的數(shù)量等各個(gè)方面都要考慮節(jié)能的需要，體現(xiàn)節(jié)能的思想。物業(yè)管理的盡早介入，就是要把這些經(jīng)驗(yàn)和體會通過業(yè)主或建設(shè)單位運(yùn)用到物業(yè)項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)和工程施工中，用以彌補(bǔ)設(shè)計(jì)和施工的缺陷，從而使物業(yè)項(xiàng)目這個(gè)產(chǎn)品能夠更加節(jié)能，為做好物業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能工作打下基礎(chǔ)。 物業(yè)組成工作小組 。 4 、計(jì)劃實(shí)施，物業(yè)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、 管理用房、 車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機(jī)電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同的確認(rèn)。 6 、對涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)由物業(yè)確認(rèn)，如：管理費(fèi)、物業(yè)管理合同、銷